VURDERINGSFORRETNING 10.01.2017 Ejendommen: Udstykning på Kirkevej, 8751 Gedved Etape 1 Strået og Aksen Rekvirent: Horsens Kommune v/mette Munk Lauritsen Udarbejdet af: Alex Mandrup, Ejendomsmægler, MDE, indehaver, EDC Ejendoms Centret A/S og Mette Holst, Ejendomsmægler, MDE, Projektansvarlig, EDC Ejendoms Centret A/S
Formål: Vurderingens formål er at fastsætte markedsværdien af grundene på vurderingsdagen. Definition af markedsværdi: Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilken en ejendom skal kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Besigtigelse: Undertegnede, ejendomsmægler Alex Mandrup Paulsen og Mette Holst har besigtiget ejendommen den 03.01.2017 Dokumenter: Følgende dokumenter er gennemgået: Lokalplan 2015-1, Boliger, Kirkevej, Gedved Geotekniske rapporter Oversigtskort med grundstørrelser Højdekurvekort Zonestatus: Udstykningen er beliggende i byzone. Benyttelse: Grundene skal sælges og benyttes til helårsbeboelse. Arealer: Grundene varierer i størrelsen fra 860 kvm. 1.273 kvm. Ovennævnte arealer baserer sig på oplysninger fra udstykningsoversigten fra Landinspektøren. Bebyggelsen: Grundene kan bebygges jf. lokalplan 2015-1, Boliger, Kirkevej, Gedved
Beskrivelse: Gedved by er beliggende i den nordlige del af Horsens, med under 15 minutter til hhv. Horsens og Skanderborg. Gedved er et mindre lokalsamfund, som gennem årene har vokset sig større, og nu byder på mange gode faciliteter. Gedved rummer alle faciliteter som er med til at gøre området attraktivt for børnefamilier; Herunder skole, børnehave, fritidsordning, sportsklub og indkøbsmulighed. Faciliteter som alle har en placering i nærområdet til den nye udstykning. Gedved er også begunstiget at den lette adgang til hovedvejene og motorvej E45, i både nord- og sydgående retning. Selve udstykningen har både en central beliggenhed ift. byens faciliteter, men samtidig også en beliggenhed midt i naturen. Inden for gåafstand kan stierne i Hansted/Egebjerg skov benyttes, til såvel gå- og løbeture som til mountainbike. Fra udstykningen vil flere af grundejerne kunne nyde udsigten til marker, den jyske højderyg og Ousted kirke. Ca. halvdelen af udstykningen er i fladt terræn, mens den anden halvdel er i kuperet terræn. Det kuperede terræn giver mulighed for mangfoldighed i byggeriet, samtidigt med at det skaber udsigtsmuligheder mod nord/øst til en stor andel af grundene. Det vurderes endvidere at en fremtidig udstykning mod nord ikke bør fratage udsigten fra etape 1, da terrænet er faldende mod nord. Grundene udstykkes i størrelser fra 860-1273kvm. Størrelsen og udformningen af grundene danner gode rammer for byggeri i alle størrelser og former, herunder også byggeri i 2-plan. Med en bebyggelsesprocent på 30 % er der ligeledes masser af have med plads til leg og terrasser. I lokalplanen gives der tilladelse til terrænreguleringer +/- 1m. i forbindelse med byggeri og terrasser, således der for grundejeren er flere muligheder i forbindelse med regulering på grundene med skrånende terræn.
Forudsætninger for vurdering: Ved bedømmelsen af grundenes værdi er forudsat en situation, hvor grundene i umiddelbar tilknytning til vurderingsforretningen agtes bortsolgt bedst muligt med en forventet afsætningsperiode på ca. 6-10 måneder. Vurderingen er foretaget på baggrund af følgende forudsætninger: - at der ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører grundene, - at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder, - at købesummen erlægges af køber kontant - at ejendomsdatarapport, der ikke er rekvireret, forudsættes ikke at give anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og evt. forurenet jordareal m.v. - at der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes at påvirke vurderingen. - at grundene sælges byggemodnet inkl. tilslutningsafgift til vand, kloak og el. Køber afholder udgiften til tilslutning til fjernvarme - at grundene sælges på samme udbudsvilkår som normalt tilbydes af Kommunen og - at jordbundsforholdene stemmer overens med udleverede boreprøver. Da der på boreprøverne ikke fremgår målinger på G.V.S, forudsættes G.V.S på + 1m. Besvarelse: Gedved by har igennem flere år været i en positiv udvikling. Der er blevet lavet flere nye udstykninger, heriblandt området ved Præstehøj, Frydenslund, Gartneralléen og senest Rønnevangsparken. Under finanskrisen har der været stilstand i udviklingen af nye områder. Kombinationen af vækst i Horsens Kommune og et opsparet behov, danner grundlag for en ny udstykning i området. Under krisen blev folk mere og mere opmærksomme på at bosætte sig på beliggenheder i nærheden at et fleksibelt vejnet i forhold til jobmuligheder. Til trods for at vi mere eller mindre er på den anden side af krisen, oplever vi fortsat den følgevirkning, at flere familier vægter en placering med god infrastruktur. Endvidere er der præferencer for områder som rummer alle dagligdagens faciliteter. Med disse to hovedpunkter er Gedved særdeles godt bud på en optimal placering i trekants-området.
Horsens er sammen med Aahus og København, en af de byer med flest tilflyttere. Den øgede efterspørgsel har også været med til at hæve priserne generelt for udstykningerne i 8700 Horsens. Det øgede prisniveau betyder også, at flere gerne søger en byggegrund lidt længere fra Horsens centrum for at opfylde byggedrømmen, hvilket skaber et særligt godt potentiale for netop denne udstykning, som ligger små 12-15 minutter fra Horsens by. Alt i alt danner disse forhold et godt grundlag for denne udstykning. Prissætning: I vores prissætning er der taget hensyn til alle ovenstående forhold. Derudover vægtes grundenes beliggenhed i udstykningen, herunder terræn, udsigtsmuligheder, udformning af grunden, solforhold/verdenshjørner samt geoteknisk boring. Generelt for udstykningen gælder fornuftige jordbundsforhold. Jf. boreprøverne er funderingsforholdende normale mellem m.u.t. 0,4 0,8, hvor kun enkelte bevæger sig over. I forbindelse med prissætningen af grundene med særligt skrånende terræn, kompenseres der i vores vurdering for ekstraomkostninger i forbindelse med udgifterne til jordarbejder og fordyrende byggeomkostninger ved huse i 2-plan eller forskudt plan. Vi oplever også i vores dagligdag at omsætningshastigheden på grunde i skrånende terræn kan være længere, sammenlignet med grunde i fladt terræn, da den primære målgruppe (børnefamilien) ofte ønsker en grund i fladt og børnevenligt terræn. Se vurderingsskema nedenfor:
"STRÅET" Nr. Areal OBSL:m.u.t. Pris Terræn Bemærkninger 2 887 Mangler 600.000 Relativ fladt Mangler geoteknisk - Vej 3 sider 4 879 0.5 625.000 Relativ fladt Skøn udsigt mod øst + delvis nord pga. nabo fald i terræn 6 976 0.5 645.000 ca. 5 meter fald Fantastisk udsigt, svær udformning og smal indkørsel 8 980 1.25 645.000 ca. 4 meter fald ligger lavt, skal hæves i terræn ved byggeri 10 977 0.9 695.000 ca. 4 meter fald Skal hæves i terræn ved byggeri - ingen nabo mod vest 14 966 0.65 795.000 Relativ fladt Højt beliggende, fantastisk udsigt, grønt bælte vest og nord 16 940 0.75 600.000 Fladt terræn Skygge Gedvedhus + eksisterende bolig syd, svær udformning 18 1.011 0.75 675.000 Fladt terræn Grønt areal vest og syd, højt beliggende 20 1.014 0.75 645.000 Relativ fladt Evt. Skygge fra træer ved sportsplads mod syd 22 1.013 0.5 645.000 Relativ fladt Evt. Skygge fra træer ved sportsplads mod syd 24 1.043 0.5 625.000 Fladt terræn Grønt areal mod syd, vej 2 sider + stamvej 1 897 Mangler 725.000 fald ca. 1,5m. Højt beliggende, fuld udsigt mod nord og delvis øst 3 902 0.5 725.000 Relativ fladt Højt beliggende, fuld udsigt mod nord og delvis øst 5 885 0.5 745.000 fald ca. 1,5m. Højt beligg., fuld udsigt mod nord og vest - ingen nabo vest 9 890 0.5 745.000 Relativ fladt Vend hus sydvendt, få udsigt på hele nordside - ingen nabo 11 890 0.5 645.000 Relativ fladt god udformning, ingen udsigt 13 895 0.5 645.000 Fladt terræn god udformning, ingen udsigt 15 886 0.4 625.000 Fladt terræn ligger overfor indfaldsvej + vej 2 sider "AKSEN" Nr. Areal OBSL:m.u.t. Pris Terræn Bemærkninger 2 992 0.8 600.000 fald ca. 1,5m. vej 3 sider, mulighed for lidt udsigt 4 986 0.5 625.000 Relativ fladt Ligger højt 6 993 0.5 675.000 Relativ fladt Stamvej vest - Grønt areal syd og mindre grønt bælte vest 8 931 0.5 675.000 Relativ fladt Meget smal - Begrænset udsigt, evt. lys fra sportsplads 10 860 0.75 700.000 ca. fald 1,5m. Ligger højere end grunde overfor, ingen nabo mod nord 12 894 0.5 700.000 ca. fald 1,5m. Ligger højere end grunde overfor, ingen nabo mod nord 14 895 0.5 725.000 ca. fald 1,5m. Højt beliggende, grønt bælte syd og øst 16 1.042 0.5 745.000 Fladt terræn Smal grund, Højt beliggende, grønt bælte øst, udsigt øst 18 1.123 0.5 795.000 fald ca. 1,5m. Stor grund, Langt højere end nabo, flot udsigt øst og nord 20 1.241 0.5 745.000 Faldt over 2m. Fantastisk udsigt nord - øst, smal adgangsvej 22 1.273 0.5 795.000 fald ca. 2 m. Stor gund, vedvarende udsigt nord 24 953 0.6 695.000 fald ca. 3 m. 26 953 0.5 695.000 fald ca. 3 m. 28 953 0.5 695.000 fald ca. 2,5 m. 30 953 0.5 625.000 fald ca. 2,5 m. Vej mod vest 1 1.108 0.6 695.000 fald ca. 1,5 m. Stor grund, Ligger højt, udsigt nord 3 1.008 0.55 725.000 fald ca. 1,5 m. Ligger højt, ingen nabo mod øst 7 970 0.5 745.000 Relativ fladt Ligger højt, ingen nabo mod vest 9 1.082 0.5 745.000 Relativ fladt ligger højt, udsigt nord og delvis øst 11 863 0.5 745.000 Relativ fladt ligger højt - ingen nabo mod syd 13 869 0.5 745.000 fald ca. 1,5 m. ligger højt - ingen nabo mod syd 15 878 0.6 725.000 fald næsten 2m. ligger højt - ingen nabo mod syd I alt 40 38.751 27.665.000 Gennemsnitlig kvm. pris 714 Gennemsnitlig grundpris 691.625 Vurdering: Grundene vurderes i gennemsnit til kr. 691.625, ekskl. fjernvarmetilslutningsafgift, jf. ovenstående skema.
Sammenlignelige grunde: - Egeparken, Egebjerg: Grundene i udstykningen blev solgt til en gennemsnitspris på kr. 723.000 inkl. varmetilslutning. - Egebjerggårdsvej, Egebjerg: Her er grundene udbudt med en gennemsnitlig grundpris på kr. 758.000 ekskl. fjernvarmetilslutningsafgift. Her er der pt. solgt 7 stk. Heraf primært grunde som ligger over gennemsnitsprisen. - Provstlund, Lund: Her er den nye udstykning på Havemarken netop udbudt til salg til en gennemsnitlig udbudspris på kr. 714.000 ekskl. Fjernvarmetilslutningsafgift og el-tilslutningsafgift. Her der solgt 9 stk. solgte. - Tebstrup Parkvej, Skanderborg: Ca. 8km. fra Skanderborg er der grunde til salg i Tebstrup i samme størrelser til priser fra kr. 595.000 inkl. vand, kloak og el. Erklæring: Undertegnede erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, at være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller rekvirent, eller i øvrigt at have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderingens udfald. Copyright: Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Horsens, den 10.01.2017 --------------------------------------- Alex Mandrup Paulsen Indehaver, Ejendomsmægler, MDE --------------------------------------- Mette Holst Projektansvarlig, Ejendomsmægler, MDE