Boligbobler, brist og risiko danske erfaringer Medlemsmøte, Sparbankforeningen i Norge, Clarion Hotel Ernst, den 1. november 2012 Jens Lunde Lektor, cand. polit. Institut for Finansiering, Copenhagen Business School
Vigtigste budskab her: beskyt hjemmet mod orkanen. Den enkelte bankchef må sikre sig mod de mulige konsekvenser af nedbrud på bolig- og ejendomsmarkederne og i byggeriet: Egenkapitalen skal være tilstrækkelig til at kunne klare større tab. Grundig kreditvurdering de klassiske dyder i højsædet Ingen NINJA Ingen automatisk finansiering af høj pris. (fx af 80 % LTV) Krav om pæn udbetaling, fx 20-30 % af prisen Ingen smarte lån, fx ikke interest-only lån. Forsigtig omgang med byggeprojekter! De er lang tid om at reagere på et tilbageslag. Husk at huspriserne kan falde i alle lande. Undgå danske Finansiel Stabilitet (bad banking)
Er boligprisstigningen i Norge stor? Nu er de reale boligpriser i Norge vokset med 231 % siden 1993:1 Danmark: 176 % stigning fra 1993:1 til 2007:3 Irland: 313 % stigning fra 1987:3 til 2007:1 Faldet siden 2007 har været størst i Irland og Danmark.
De danske spor må skræmme Udløste risici: Fastlåsning af boligmarkedet, økonomiske stavnsbånd Kraftigt tilbageslag i byggeriet Banksammenbrud (tab på byggeri, ejendomme og mindre på boliger) Recession, endnu ikke overvundet tilbageslag i GDP Stor økonomisk usikkerhed (beskæftigelse). Krisen præger også danskernes dagligdag selv om vi ikke har græske tilstande. Men politikerne gamle og nye regeringer vedkender sig ikke rigtig krisen.
Norske boligboble De norske aviser i sommer. Omtale også uden for Norge. Norske studerende, der gerne vil skrive master thesis om norske boligpriser. I ved kollektivt, at der er en vending under opsejling. Gennemgangen af norske diskussion og af Finanstilsynets: Finansielle Utviklingstrekk. Oktober 2012 : For en dansker: rent deja vue. Vi var der fra 2003 til 2007/08.
Norske boligboble igen Finanstilsynet har 3 sider om Norsk økonomi det makroøkonomiske fundament. Men samlet en del mere om bolig- og ejendomsmarkederne samt temaer om boligmarkeder og gæld i Norden og om boliglån. Nordmændene ved det godt! Norge opfylder boblekriterierne! (Se senere) Ifølge Finanstilsynet: Prognosene fra Statistisk sentralbyrå peker mot at boligpriserne vil øke mellom 7 og 8 prosent per år de neste tre årene. Altså ca. 25 % op på 3 år! Væksten i forbrugerpriserne forventes sikkert yderst moderat. Men umuligt at sige om boligpriserne fortsat stiger i de 3 år. Men ingen holdning til, om de 25 % er i orden.
Mit gæt: synspunkter blandt almindelige nordmænd 1. Boligpriserne kan ikke falde. 2. Det gælder om at få købt en ejerbolig hurtigst muligt. 3. Fordelagtigt at købe ejerbolig til sine børn. 4. Kan ikke betale sig at spare op til køb af bolig, (renten er langt lavere end vækstraten i boligpriserne). 5. Det er bedst at betale til sig selv. 6. Det er for dyrt at leje. 7. Faktisk er ejerboligen den billigste boligform. 8. Boligen er en værdifast investering. Boligen ses da som en ren pengemaskine. Ligget bag de voldsomme boligprisstigninger i DK, i USA og i mange andre lande.
Gode økonomi i Norge Olie-pengene: vi andre er misundelige! Olie-fonden En underforstået sikkerhed for menige nordmand? Gode vilkår på internationale kapitalmarked. Men frister olie-pengene til, at nordmændene lever over evne. Olie-eventyret presser lønninger og priser op men er landet så stadig konkurrencedygtigt? Norge som afskærmet fra internationale konkurrence. Hvad lever nordmændene af? Dyrt at bygge? Restriktioner? Subsidier til byggeri? - Tomtepolitik? Husbanken.
En boligprisboble 2003-2006? (inspireret af Case & Shiller, 2003) 1. Udbredte forventninger om store merprisstigninger. 2. Dominerende motiv til investering: få kapitalgevinst ved salg. 3. Boligpris/indkomst ratio vokser. 4. Stærk opmærksomhed mod boligpriserne i medier og private sammenkomster. 5. Pres mod at blive boligejer. 6. Forsimplede opfattelser af de økonomiske sammenhænge på boligmarkedet (ikke grunde nok, befolkningsvækst, rentesænkning o.l.). 7. Svag forståelse for risici.
Fra Shiller: Historic Turning Points in Real Estate. Ingen forstår til fulde den sociale psykologi, der producerer boom psychology. Men svaret på høje boligpriser sker gennem udbudsreaktionen, og det sker nærmest hver gang, at der fortsat bygges, når en boom er ovre. Altså no soft landings i byggesektoren og på ejendomsmarkedet. Byggetiden skaber ulykker. Ser på, hvorfor boligprisstigninger bobler stopper. Men do not seem to show clear reasons for the somewhat abrupt ends of booms Finder ikke, at exogenous events optræder særlig tydeligt. I nogen tilfælde dog en orkan, the Persian Gulf War The causes of the turning point remain fuzzy.
Hvorfor begyndte boligpriserne at falde 2006-07 i Danmark? Det danske boligmarked stoppede op af sig selv : 1. Antallet af solgte enfamiliehuse og ejerlejligheder nåede et maksimum i 2005:2 og blev halveret frem til primo 2009. 2. Boligbyggeriet: antal påbegyndte huse toppede i juni 2006. 3. Renterne steg fra 2005 og frem til 2008. a. NB Handel på ydelser dominerer => priserne faldt. 4. Måske forsvandt tilliden til, at boligpriserne var rimelige meget hurtigt. 5. Måske var realkreditinstitutter og banker lidt mere forsigtige? 6. Måske syntes potentielle købere, at boligerne var blevet for dyre? Blot ikke set spor heraf. 7. Mæglerne rådgav stadig sælgerne til at sætte priser med indbygget forventet kapitalgevinst. 8. Praksis med køb før salg holdt hurtigt op. Vigtigt: efterspørgsel dermed trukket væk fra markedet, men ikke udbud!
Boligpriserne kan ikke stige mere end forbrugerpriserne på lang sigt!
Hvorfor boligpriserne ikke stiger mere end inflationen (forbrugerpriserne) på lang sigt! Formentlig ofte indeks-problem: kvalitetsforbedringer og prisstigninger bliver rodet sammen. Valget af periodelængde betyder voldsomt meget! Skal gå over adskillige 10-år. Ved sammensætningen af basket of goods ville en fortsat og langvarig merprisstigning på bolig vippe andre goder ud af kurven. Gøgeungeeffekten. Hvordan kunne økonomisk vækst give større boliger, flere badeværelser, bedre isolering, osv., hvis boligpriserne steg lige så kraftigt som indkomsterne? Og vi har fået større og bedre boliger på alle punkter. Grunde nok. Sikkert også tomter nok. Spekulativ aktivitet. Mere sandsynligt, at produktivitetsstigninger, bedre materialer og ny teknologi skulle gøre nye boliger billigere!
Shiller (2005) : ingen realprisstigninger på bolig på lang sigt Shiller (2005) ser ikke nogen long run opadgående trend i real house prices det teoretiske argument for, at boligpriserne kan forventes at stige stærkere end forbrugerpriserne, er ikke stærkt Mange nærer pengeillusion sjældent køb, mange års ejerskab Prisindeks diskussionen: om der måles ændringer i pris eller kvalitet Han noterer, at der igennem årene (hans 115 årige boligprisindeks) er sket store kvalitetsforbedringer af boligmassen Der kan sagtens ske regionale og lokale (og sikkert andre) prisforskydninger, men ofte afbalanceres disse ændringer på sigt, fx har stigningerne i Los Angeles 1983-2004 ikke været meget større end i Milwauke, men den første har haft ret svingende boligpriser og den sidste har haft mere stabil prisudvikling Altså: glamour cities har nok prisstigninger, de andre områder ikke kan matche, men selv dér kan det crashe, og priserne i de området følger også p c i længden! Og netop i sunshine-belt states kom tvangsauktionerne efter Shillers bog.
men et empirisk spørgsmål I den danske debat ofte empiriske resultater eller antagelser om realprisstigninger for boliger på lang sigt. Også efter boligpriserne er vendt. Udbredt tro på, at boligpriserne snart begynder at stige igen, også blandt økonomer. Gælder også internationalt. Min vurdering ud fra boligprisindeksene: a. boligprisfaldet er næppe nået en ende. Dvs. danske boligpriser stadig overvurderede. b. Indeks rummer delvis kvalitetsforbedringer og ikke kun prisændringer. Debatten rummer mange forsøg på at tale boligmarkedet i gang. Aktuelt: bevæger sig nærmest sidelæns.
- Og mer-prisstigninger i de andre lange boligprisindeks? USA: altså næppe ifølge Shiller trods raketten frem til 2006. Norge: gradvis stigning i de reale boligpriser fra indeksets start i 1819 og frem til omkring år 1900, men kun største byer Herengracht indekset: nok store udsving men ingen stigende trend over de 346 år i de reale boligpriser Paris: højst beskedne stigninger i de reale boligpriser fra 1840 og frem mod 1960erne. Men fra en prisbund omkring 1950: betydelige stigninger for både Paris /Frankrig frem til 2007
Boligprisudviklingen - OECD statistik, reale huspriser
1970:1 1971:1 1972:1 1973:1 1974:1 1975:1 1976:1 1977:1 1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Reale boligpriser, Norge, 1970:1-2012:2. (OECD. 2005 = 100). 160 140 120 100 80 60 40 20 0
1970:1 1971:1 1972:1 1973:1 1974:1 1975:1 1976:1 1977:1 1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Reale boligpriser, Norge og Danmark, 1970:1-2012:2. (OECD. 2005 = 100). 160 140 120 100 80 60 40 20 0
1970:1 1971:1 1972:1 1973:1 1974:1 1975:1 1976:1 1977:1 1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Reale boligpriser, Norge, Danmark, Sverige, Tyskland og Canada 1970:1-2012:2. (OECD. 2005 = 100). 160 140 120 100 80 60 Norge Danmark Tyskland Canada Sverige 40 20 0
1970:1 1971:1 1972:1 1973:1 1974:1 1975:1 1976:1 1977:1 1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Reale boligpriser, Norge, Danmark, USA, Irland og Spanien. 1970:1-2012:2. (OECD. 2005 = 100). 160 140 120 100 80 60 Norge Danmark Irland Spanien USA 40 20 0
Nogle interessante ratios
1970:1 1971:1 1972:1 1973:1 1974:1 1975:1 1976:1 1977:1 1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Det kan betale sig at leje! Eller: priserne er for høje. Price-to-rent ratios. Danmark og Norge. 1970:1 2012:2 (OECD. 2005= 100.) 160 140 120 100 80 60 Norge Danmark 40 20 0 Price-to-rent ratios ligger over den langsigtede ligevægt => Det kan betale sig at leje. Boligomkostningerne for ejerboliger bliver højere end huslejen i lejeboliger. Det kan betale sig at leje fortsat.
1978:1 1979:1 1980:1 1981:1 1982:1 1983:1 1984:1 1985:1 1986:1 1987:1 1988:1 1989:1 1990:1 1991:1 1992:1 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 Price-to-income ratios. Danmark og Norge. 1978:1 2012:2. (OECD. 2005= 100.) 140 120 100 80 60 Norge Danmark 40 20 Skal boligpriserne følge indkomsterne? Hvis ja, hvor ses boligernes kvalitetsforbedringer? 0
Aktuelle faresignaler for det norske boligmarked? En trigger af ukendt art? Et chock? Eller et sammenbrud af sig selv?
Leamer s analyse i Housing is the Business Cycle. Tilbagegang i byggeriet? (påbegyndte) Nedgang i antal solgte boliger?
Årlige antal påbegyndte boliger, Danmark, 1981-2011 (Kilde: Danmarks Statistik) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
Antal igangsatte leiligheter, Norge, 1990-2011. (Kilde: Statistisk Sentralbureau.) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fra Finanstilsynet, 2012, s. 19.
1992K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 2011K3 2012K2 Antal solgte danske boliger 1992.K1-2012.K2 (alm. fri handel, antal tinglyste salg, ikke sæsonkorrigeret) Kilde: Danmarsk Statistik, statistikbanken. 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 Enfamiliehuse Ejerlejligheder, i alt Sommerhuse 6000 4000 2000 0
Antal solgte boliger, Norge, 2002-2012. Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund s statistik. (For 2012: januar-september opregnet til årsniveau.) 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Enebolig Delt bolig Lejlighed
Vurdering for Norge: God aktivitet før middelstærk storm 1. Svært at se, det norske boligmarked er ved at stoppe op lige nu - Det sagde man også i Danmark. 2. Ser ud til, at der er stor byggeaktivitet med noget pres i sektoren (dog set langt værre?). 3. Betydelig vækst i omsætningen af boliger, der i normale tider er stabil.
Gælden er problemet: Boligboblen er en kreditboble Norge og Sverige bange for det danske gældsspøgelse. Gælder også andre lande.
Boligboblen er en kreditboble. Tæt korrelation mellem reale boligpriser og ændringerne i reale bankkredit til private i mange lande. Også Norge? Sidste 25 år har landene haft mindst en joint boom-bust cycle in housing and credit markets, with house prices generally leading credit growth. (Goodhart & Hofmann, 2008). Lån der er sikret ved boligpant (housing collateral) påvirker også bankernes kapitalisering og herigennem kreditudbuddet. Noget af effekten kommer via solvens reglerne. Mange banker er derfor særdeles interesseret i at yde lange lån med collateral. Potential two-way causality between bank lending and house prices.. the trickiest problem these rating agencies face in assessing these securities,, is correlations risk (the risk that many of the real-estatebacked assets will default at the same time), (Shiller, 2007). real-estate lending as a major source of banking difficulties and indirectly of financial fragility for the wider economy (Davis, 1995)
Langstrakt gældsrekord i Danmark Hvert år efter 1993 ny rekord i husholdningsgæld! Fortsat efter boligpris-toppe i 2006-07. John Muellbauer (2007): Denmark: the world champion for high levels of household debt. Heldigvis: veludviklet, effektiv og låntager-venlig realkredit. Med risikovilligt banksystem: let adgang til boligkøb. Ikke nyt, men sjældent nævnt. Den lange pensionsopsparing en dårlig undskyldning Vakte opmærksomhed i foråret fra OECD, IMF og EU.
Husholdningsgæld i procent af disponible indkomst for de 20 OECD lande med størst kvote. 1995-2010. Kilde: OECD National accounts. 400 350 300 250 200 150 1995 2000 2010 100 50 0
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Procent Udviklingen 1980-2011 i Husholdningsgælden i procent af disponible indkomst for de seks lande med højeste kvoter i 2010/11. Kilde: OECD National accounts. 400 350 300 250 200 150 Danmark Holland Irland Norge Schweitz Australien 100 50 0
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Husholdningsgæld/disponibel indkomst kvoter 1980-2011. Norge: stagnerende nu Danmark: deleveraging siden 2009 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 Norway Denmark 100,00 50,00 0,00
Danmark: nu nær nul-vækst i nominelle gæld. Reelt gældsreduktion og øget opsparingskvote/mindsket forbrugskvote. Norge: ifølge Norges Banks utlånsundersøkelser har bankerne strammet inn på sin kredittpraksis overfor husholdningerne. Trøst for Norge: meget større ejerboligandel end i Danmark. IMF nåede i foråret frem til, at jo kraftigere husholdningsgælden voksede før tilbageslaget på boligmarkedet og finanskrisens udbrud, desto stærkere og længere bliver det efterfølgende tilbageslag. Mere fortrøstningsfuld før et eventuelt tilbageslag på det norske boligmarked end som set for Danmark. Har de norske banker virkelig været mere fornuftige end de danske?
Udviklingen i ejerfamiliernes gæld Skattestatistik Stikprøve på ca. 45.000 ejere hvert år.
Gælden fulgte boligpriserne op: 5. decil værdien af nettogæld/boligformue kvoten for boligejerne (excl. selvstændige), efter alder. 1987-2009. 140 120 100 80 60 40 20 under 30 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70 år eller derover alle 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-20 -40
Gælden fulgte boligpriserne op: 8. decil værdien af nettogæld/boligformue kvoten for boligejerne (excl. selvstændige), efter alder. 1987-2009. 180 160 140 120 100 80 60 under 30 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70 år eller derover 40 20 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Om udviklingen i nettogæld/boligformue kvoten for boligejerne 1987-2009 Fantastisk høj grad af stabilitet over årene. Hovedreglen er af analysen, at boligejerne køber dyrest mulige boliger med høj belåning, hvor de har råd til at betale ydelserne. Svag forbedring af solvensen fra ca. 2000 og frem til 2007. Forværring af solvensen frem til 2009. Stærkt udbredt teknisk insolvens: Over halvdelen under 40 år. Ca. 40 % blandt de 40-49 årige. Godt 20 % mellem 50 og 59 år. Ca. 10 % mellem 60 og 69 år. Nationalbanken fandt med tilsvarende data, at ¼ million familier eller 20 % af boligejerne var teknisk insolvente i 2010.
Men gælden steg mere end indkomsterne: medianværdien af nettogæld/bruttoindkomst kvoterne for boligejere (excl. selvstændige), efter alder. 1987-2010. Procent. 300 250 200 150 100 50 < 30 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70 år og over 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-50 -100
Gælden steg mere end indkomsterne indtil 2008: ottende decil værdien af nettogæld/bruttoindkomst kvoterne for boligejere (excl. selvstændige), efter alder. 1987-2010. Procent. 450 400 350 Her ses deleverage i de yngre aldersklasser. 300 250 200 150 < 30 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70 år og over 100 50 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Udviklingen i ottende decil værdien af nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoten for boligejere (excl. selvstændige), efter alder. 1987-2010. 35 30 25 20 15 10 < 30 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 70 år og over 5 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Rentetilpasningslån tager stadig en stigende andel af udestående realkreditlån. (Nationalbankens MFI statistik). Kun ejerboligers andel er vendt sommeren 2012. Marts 2008 Marts 2009 Marts 2010 Juli 2011 August 2012 Landbrug 72,6 % 79,1 % 84,4 % 87.4 % 88,9 % Ejerboliger 45,8 % 47,4 % 61,3 % 65.8 % 68.1 % Alle udestående realkreditlån 53,1 % 56,6 % 66,6 % 70.7 % 72.2 %
Interest-only mortgages as percentage of all outstanding mortgages, 2003:4 2012:2. 60 50 40 30 20 10 0
Lidt eftertanke nødvendig: hvilke tiltag bør gennemføres for at undgå bobler/kriser på boligmarkedet?
Tak for fornøjelsen at møde jer!