Andelsboligforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 2200 København N Årsrapport for tiden 01.07.04-30.06.05 Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf.: 39 16 76 00 Fax: 39 16 76 01 E-mail: kbh@hlb.dk www.hlb.dk CVR-nr. 24 20 75 01 Kontorer: Hjørring Frederikshavn Dronninglund Aalborg Farsø Hobro Hadsund Viborg Århus Haderslev København Haslev Næstved Mortensen & Beierholm er medlem af Ð International en verdensomspændende organisation af revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere
Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger mv. 3 Regnskabspåtegning 4 Revisionspåtegning 5 Ledelsens beretning 6 Anvendt regnskabspraksis 7-8 Resultatopgørelse 9 Balance 10-11 Noter 12-21 2
Foreningsoplysninger mv. Foreningen A/B Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 2200 København N CVR nr. 12 31 00 99 Bestyrelse Mette Munch Madsen (formand) Jonas Hansen Casper Bilsted Jacob Neuer Administrator Advokat Gert Hallig Revision Mortensen & Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Pengeinstitut Arbejdernes Landsbank 3
Regnskabspåtegning Vi aflægger hermed andelsboligforeningens årsrapport for tiden 01.07.04-30.06.05. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2005 Bestyrelsen: Mette Munch Madsen Jonas Hansen Casper Bilsted (formand) Jacob Neuer Administrator: 4
Revisionspåtegning Til andelshaverne i A/B Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 Vi har revideret årsrapporten for Andelsboligforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 for regnskabsåret 01.07.04-30.06.05. Årsrapporten aflægges efter årsregnskabsloven. Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten. Den udførte revision Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som bestyrelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.05 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 01.07.04-30.06.05 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. København, den 25. august 2005 Mortensen & Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jørgen Krauw Statsaut. revisor 5
Ledelsens beretning Hovedaktiviteter Andelsboligforeningens formål er at eje og drive andelsboligforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206. Usikkerhed ved indregning eller måling Andelsboligforeningens værdiansættelse af andelskronen er påvirket af en forsigtig vurdering omkring andelskroneværdien og en løbende usikkerhed omkring kursen på prioritetsgæld. I foreliggende regnskab er der foretaget en hensættelse på DKK 1.071.000 til imødegåelse af ovennævnte mv. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatet er, som følge af lavere finansieringsomkostninger forbedret i forhold til sidste år. Resultatet på ca. t.dkk 93 svarer stort set til forventningerne. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke foreningens finansielle stilling. 6
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsforeningen Bragesgade 1/Nørrebrogade 206 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder i tilpasset form. På baggrund af særlige karakteristika vedrørende andelsboligforeninger og særlig lovgivning er der under henvisning til det retvisende billede en række forhold, hvor anvendt regnskabspraksis afviger fra sædvanlig praksis for klasse B-virksomheder. GENERELT De væsentligste elementer i den anvendte regnskabspraksis, der er uændret i forhold til foregående år, er følgende: RESULTATOPGØRELSEN Boligafgifter/lejeindtægter Boligafgifter og lejeindtægter, der vedrører regnskabsperioden, er indtægtsført i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger, der vedrører regnskabsperioden, er udgiftsført i resultatopgørelsen. Finansielle poster Under finansielle poster indgår renteindtægter og renteomkostninger. Skat af årets resultat Årets skat udgør årets aktuelle skat. Skatteprocenten er reduceret fra 30% til 28% i 2004/05. BALANCE Driftsmidler og inventar over DKK 11.000 med levetid på over 3 år aktiveres og afskrives lineært over 10 år. Ejendommen optages til valuarvurdering. Værdiregulering indregnes på egenkapitalen. Der afskrives ikke på ejendommen. 7
Anvendt regnskabspraksis Tilgodehavender Tilgodehavende optages til nominel værdi med fradrag for skønnede tabsrisici efter en individuel vurdering. Egenkapital (andelsværdi) Egenkapitalen er opgjort efter gældende regler for Lov om Andelsboligforeninger. Under hensyntagen til de særlige regler for andelsboligforeninger er følgende poster reguleret direkte på egenkapitalen: Værdireguleringer vedrørende ejendom til valuarvurdering/kontantværdi. Reguleringer vedrørende hensættelser til udskudt skat og andre hensættelser Kursreguleringer vedrørende prioritetsgæld Fortjenester vedrørende overdragelser af lejligheder til nye andelshavere Andelsværdien skal i henhold til vedtægternes 6 fordeles efter fordelingstal. Hensatte forpligtelser Udskudt skat er beregnet i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Reguleringer af udskudt skat indregnes direkte på egenkapitalen. Udskudt skat er beregnet med 28%. Udskudt skat var i 2003/04 beregnet med 30%. Reguleringer af andre hensættelser indregnes på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser indregnes til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Prioritetsgæld optages til kursværdi på statusdagen. Kursreguleringer indregnes på egenkapitalen. 8
Resultatopgørelse 2004/05 2003/04 Note DKK DKK Boligafgifter, beboelse 822.300 822.300 Boligafgifter, erhverv 41.400 41.400 Lejeindtægter, erhverv 122.904 112.304 Vaskeriindtægt mv. 16.275 500 Indtægter i alt 1.002.879 976.504 1 Reparation og vedligeholdelse 208.511 64.313 2 Skatter, afgifter og forsikringer mv. 154.267 159.404 3 Ejendomsomkostninger 4.219 6.060 4 Foreningsomkostninger 84.874 97.057 Omkostninger i alt 451.871 326.834 Resultat før afskrivninger og renter mv. 551.008 649.670 5 Afskrivning, driftsmidler 4.813 4.813 Afskrivninger i alt 4.813 4.813 Resultat før renter mv. 546.195 644.857 6 Finansiering, netto 453.982 1.204.159 Resultat før skat 92.213-559.302 7 Skat af årets resultat 0 0 Årets resultat 92.213-559.302 Afdrag på lån: Gæld til realkreditinstitutter 111.975 95.104 Samlet afdrag på prioritetsgæld mv. 111.975 95.104 9
Balance AKTIVER 30.06.05 30.06.04 Note DKK DKK Matr. Nr. 859, Udenbys Klædebo Kvarter, København 8 Valuarvurdering 15.000.000 10.500.000 Igangværende netværksinstallation 196.827 0 Driftsmidler 9.558 14.371 Materielle anlægsaktiver i alt 15.206.385 10.514.371 Anlægsaktiver i alt 15.206.385 10.514.371 Tilgodehavende beboere -19.435 3.568 Periodeafgrænsningsposter 27.701 25.303 Tilgodehavender i alt 8.266 28.871 6 Bankindeståender mv. 1.153.279 1.682.447 Likvide beholdninger i alt 1.153.279 1.682.447 Omsætningsaktiver i alt 1.161.545 1.711.318 Aktiver i alt 16.367.930 12.225.689 10
Balance PASSIVER 30.06.05 30.06.04 Note DKK DKK Indskudskapital 210.131 210.131 Opskrivningshenlæggelse 9.224.714 5.453.661 Overført resultat -3.261.988-3.340.157 9 Egenkapital i alt 6.172.857 2.323.635 10 Hensatte forpligtelser 1.441.000 1.441.000 Hensatte forpligtelser i alt 1.441.000 1.441.000 6 Gæld til realkreditinstitutter 8.249.344 8.202.510 Langfristede gældsforpligtelser i alt 8.249.344 8.202.510 6 Gæld til realkreditinstitutter 118.212 111.975 Leverandører af varer og tjenesteydelser 19.250 18.500 11 Anden gæld 294.297 78.907 Forudbetalt beboere 0 6.295 12 Deposita 72.970 42.867 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 504.729 258.544 Gældsforpligtelser i alt 8.754.073 8.461.054 Passiver i alt 16.367.930 12.225.689 12 Fordeling af andelsværdi mv. 13 Eventualforpligtelser mv. 11
Noter 30.06.05 30.06.04 DKK DKK 1. Reparation og vedligeholdelse Maler 173.249 18.349 Elektriker 54 0 Blikkenslager og VVS 0 31.742 Snedker og tømrer 20.500 11.475 Varmecentral 2.694 0 Låsereparation 1.558 58 Teknisk bistand 9.875 0 Gårdanlæg mv. 512 1.435 Vaskeriudgifter 1.279 482 Fællesarbejde, gebyr -1.500 0 Øvrige håndværkerudgifter 290 772 208.511 64.313 Indvendig vedligeholdelse, faktisk 0 0 Indvendig vedligeholdelse, regulering 0 0 I alt 208.511 64.313 2. Skatter og forsikringer mv. El og gas -1.187 12.057 Vandafgift 48.375 47.438 Forsikringer 35.462 29.611 Renovation 0 0 Ejendomsskat mv. 71.617 70.298 I alt 154.267 159.404 12
Noter 30.06.05 30.06.04 DKK DKK 3. Ejendomsomkostninger Fribolig, vicevært 6.000 6.000 Snerydning/Trappevask -1.781 60 I alt 4.219 6.060 4. Foreningsomkostninger Administration 33.000 31.000 Revision og regnskabsmæssig assistance 19.250 18.500 Advokatomkostninger 0 15.000 Valuarvurdering 12.375 9.875 Bankgebyr 1.536 4.296 Telefon 1.628 1.200 Kontingenter mv. 3.855 2.908 Foreningsudgifter 4.568 5.865 Varmeregnskab 8.366 7.014 Kontorartikler, porto mv. 296 949 Tab på debitorer, fraflyttet lejer 0 450 I alt 84.874 97.057 13
Noter 5. Anlægsaktiver Beløb i DKK Driftsmidler Anskaffelsessum pr. 01.07.04 48.125 Tilgang 0 Afgang 0 Anskaffelsessum pr. 30.06.05 48.125 Afskrivning pr. 01.07.04 33.754 Årets afskrivning 4.813 Afskrivning pr. 30.06.05 38.567 Saldo pr. 30.06.05 9.558 Afskrivningssats, lineært 10% 6. Finansiering, indeståender og prioritetsgæld Indeståender Renter Arbejdernes Landsbank 5361 0411011 1.152.320 12.311 Arbejdernes Landsbank 5361 0308393 0 4.153 Kassebeholdning forening 959 0 Indeståender i alt 1.153.279 16.464 14
Noter 6. Finansiering, indeståender og prioritetsgæld - fortsat Hovedstol Rente i % Restløbetid Afdrag Restgæld Kursværdi Renter 8.100.000 Realkredit Danmark 5 28,75 år 111.975 7.960.674 8.367.556 470.432 Andre renter 14 111.975 7.960.674 8.367.556 470.446 Finansiering, netto 453.982 Fordeling imellem langfristet og kortfristet gæld Kursværdi Langfristet Kortfristet Restgæld efter 5 år Prioritetsgæld 8.367.556 8.249.344 118.212 7.299.996 15
Noter 7. Skat af årets resultat DKK Lejeindtægt erhverv 122.904 Skattepligtige indtægter i alt 122.904 Omkostninger: Indtægt vaskeri 16.275 Omkostninger i alt ekskl. afskrivninger -451.871 Finansiering, netto -453.982 Låneoptagelsesomkostninger -461 Ej fradragsberettigede omkostninger: Valuarvurdering 12.375-877.664 Fradragsberettiget andel: 122.904 x (-877.664) : 975.200-110.612 Skattepligtig indkomst før underskudsfremførsel 12.292 Skattemæssige underskud anvendt -12.292 Skattepligtig indkomst 0 Skattemæssigt underskud 2000/01, rest -6.130 Anvendt underskud 6.130 0 Tidsbegrænsede fremførbare skattemæssige underskud i alt 0 Skattemæssigt underskud 2001/02-21.291 Skattemæssigt underskud 2003/04-65.190 Anvendt underskud 6.162-80.319 Tidsubegrænsede fremførbare skattemæssige underskud i alt -80.319 16
Noter Reguleret boligafgift Lejlighedsnr. Andelsmdr. m² A AE LE Fordeling primo 1.267,93 53,65 219,82 1.267,93 53,65 219,82 Omregnet Faktisk Skatteberegning Lejeindtægt, erhverv 122.904 122.904 122.904 Boligafgift omregnet (beboelse) 822.300 822.300 822.300 Boligafgift omregnet (erhverv) 29.996 41.400 29.996 975.200 986.604 975.200 Skattemæssige saldoværdier Omprioriteringsudgifter nyt lån: Tilgang 33.325 Saldo før afskrivning 33.325 Afskrivning primo 113 Afskrivning 461 Afskrivning i alt 574 Saldo pr. 30.06.05 32.751 Afskrivningssats Lån hovedstol 8.100.000 Restgæld primo (hovedstol) 8.072.649 Restgæld ultimo 7.960.674 Afdrag i perioden 111.975 Afskrivning 1,38% 17
Noter 30.06.05 30.06.04 DKK DKK 8. Ejendommens værdi Anskaffelsessum pr. 01.07.04 4.826.339 4.826.339 Ombygningsudgifter 578.947 0 Anskaffelsessum pr. 30.06.05 5.405.286 4.826.339 Opskrivning til valuarvurdering 9.594.714 5.673.661 Valuarvurdering foretaget 13.08.04 15.000.000 10.500.000 Kontant ejendomsvurdering 01.10.2004 9.450.000 6.100.000 9. Egenkapital Reserve for Indskuds- opskriv- Overført Beløb i DKK kapital ninger resultat I alt Saldo pr. 01.07.04 210.131 5.453.661-3.340.157 2.323.635 Årets resultat 92.213 92.213 Regulering opskrivning ejendom 3.921.053 3.921.053 Regulering hensatte forpligtelser -150.000 150.000 0 Kursregulering gæld til kontantværdi -165.044-165.044 Indtægter ved overdragelse 1.000 1.000 I alt 210.131 9.224.714-3.261.988 6.172.857 18
Noter 30.06.05 30.06.04 DKK DKK 10. Hensatte forpligtelser Primo 1.441.000 926.000 Regulering 0 515.000 Ultimo 1.441.000 1.441.000 Specifikation af hensatte forpligtelser: Hensættelse udskudt skat 370.000 220.000 Anden hensættelse 1.071.000 1.221.000 Ultimo 1.441.000 1.441.000 11. Anden gæld Indeværende års varmeregnskab: Opkrævet a conto varme 123.400 128.250 Afholdte udgifter til opvarmning -59.152-74.218 Varmeregnskaber i alt 64.248 54.032 Anden gæld i øvrigt 217.674 15.000 Valuarvurdering 12.375 9.875 Anden gæld i øvrigt i alt 230.049 24.875 Anden gæld i alt 294.297 78.907 19
Noter 12. Fordeling Areal Fordelingstal Indskud Depositum Egenkapital Nr Adresse A L A L A L 1 Nørrebrogade 206 Kld. tv. 59,00 9.381 8.238,39 2 Nørrebrogade 206 st.mf. 91,69 14.579 37.507,00 3 Nørrebrogade 206 st. tv. 1 63,62 10.116 10.116,00 297.157 4 Nørrebrogade 206 st. th. 1 53,65 8.530 8.530,00 250.589 5 Nørrebrogade 206 1 tv. 1 60,59 9.634 9.634,00 283.005 6 Nørrebrogade 206 1 th. 1 87,98 13.989 13.989,00 410.938 7 Nørrebrogade 206 2 tv. 1 60,59 9.634 9.634,00 283.005 8 Nørrebrogade 206 2 th. 1 87,98 13.989 13.989,00 410.938 9 Nørrebrogade 206 3 tv. 1 60,59 9.634 9.634,00 283.005 10 Nørrebrogade 206 3 th. 1 87,98 13.989 13.989,00 410.938 11 Nørrebrogade 206 4 tv. 1 46,55 7.401 7.401,00 217.426 12 Nørrebrogade 206 4 th. 1 64,58 10.268 10.268,00 301.641 13 Bragesgade 1 kld. 69,13 10.992 27.225,00 15 Bragesgade 1 st. tv. 1 57,69 9.173 9.173,00 269.459 16 Bragesgade 1 st. th. 1 72,39 11.510 11.510,00 338.120 17 Bragesgade 1 1 tv. 1 65,83 10.467 10.467,00 307.480 18 Bragesgade 1 1 th. 1 72,39 11.510 11.510,00 338.120 19 Bragesgade 1 2 tv. 1 65,83 10.467 10.467,00 307.480 20 Bragesgade 1 2 th. 1 72,39 11.510 11.510,00 338.120 21 Bragesgade 1 3 tv. 1 65,83 10.467 10.467,00 307.480 22 Bragesgade 1 3 th. 1 72,39 11.510 11.510,00 338.120 23 Bragesgade 1 4 tv. 1 48,28 7.676 7.676,00 225.507 24 Bragesgade 1 4 th. 1 54,45 8.657 8.657,00 254.326 20 1.321,58 219,82 210.131 34.952 210.131,00 72.970,39 6.172.857 1.541,40 245.083 Nr. 1,2, 4 og 13 er erhvervslejemål. Fordelingstal svarer til indskuddet. 2004/05 2003/04 DKK DKK Andelskroneværdi pr. kvm 4.671 1.465 20
Noter 13. Eventualforpligtelser mv. Ejerpantebrev Ejerpantebrev nom. DKK 1.800.000 ligger til sikkerhed for boliglån i Arbejdernes Landsbank med en restgæld på DKK 0. Der er tinglyst pantebrev overfor kreditforeningen for prioritetsgæld, oprindelig hovedstol DKK 8.100.000. T:\k731053\05\2\294_050825_Årsrapport.doc 21