Andelsboligforeningen J.M. Thorvald Ny bestyrelse efter generalforsamling 28.juni.2010: Mark Tychsen (formand) Steen Pedersen (næstformand) Kate Pedersen (sekretær) Roger Mester Nina Pavlovski Suppleanter: Flemming Tranberg Rikke Bach Sørensen Ordinær generalforsamling den 28.juni 2010 i Andelsboligforeningen J.M. Thorvald. Referat: I henhold til administrators indkaldelse til generalforsamling af den 11.juni 2010 blev der afholdt generalforsamling den 28.juni 2010 for Andelsboligforeningen J.M. Thorvald i ejendommens kælder. Følgende lejligheder var repræsenterede: Lotte Tvenstrup Rasmus Tvenstrup Mark Tychsen Lisa Geltzer Torben Olesen Christian Larsen Heather Spears Goldenberg v/fuldmagt Lone og Andrew Press v/fuldmagt Nina Pavlovski Michael Wulff Pedersen og Rikke Bach Sørensen Merete Atzen og Flemming Tranberg v/fuldmagt Bent Eriksen Birthe Meldgaard Niels Reinholt Petersen Finwa Annette og Roger Mester Carina og Jesper Larsen Steen Pedersen Anne og Per Tvenstrup Rene Hölmer Rikke Tvenstrup v/ fuldmagt Henriette Koed-Hölmer Helen von Leuschner Claus Mølgaard Petersen Kate Pedersen Karen Wulff Pedersen v/fuldmagt Jesper Hegnet Touborg v/fuldmagt I alt 27 tilstedeværende heraf 6 v/fuldmagt. /2
Side 2. Dagsorden: 1.Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag. 6. Valg til bestyrelsen. 7. Eventuelt. ad 1. Valg af dirigent og referent. Eske Hald, repræsenterende vor administrator, Advokatfirmaet Jørgen Jacobsen & Anders Boelskifte, blev valgt. Dirigenten konstaterede generalforsamlingens lovlige indvarsling og beslutningsdygtighed. Derefter gik dirigenten over til valg af referent, og Kate Pedersen blev valgt. ad 2. Bestyrelsens beretning: Mark aflagde bestyrelsens beretning 2009-2010: Siden sidste generalforsamling, den 17.juni 2009, blev der holdt 7 bestyrelsesmøder. Hermed årets overskrifter ting, som optog os i 2009 2010. Tagreparation: Vi var meget i tvivl om, hvor meget der skulle gøres ved taget. Udover de to rapporter, der blev udfærdiget sidste år, fik vi andre til at kigge på taget, bl.a. vores ny ingeniør Ragn Gaihede. Efter at Ragn bestilte en lift til at undersøge taget på nært hold, blev det tydeligt, at en mindre reparation kunne klare det værste og derefter kunne taget holde endnu en 5-10 års periode. Gaihedes firma udførte de nødvendige reparationer meget hurtigt og billigt. Skorstene: I forbindelse med tagreparationen blev vi gjort opmærksomme på, at vore skorstene trængte til en kærlig hånd. Bestyrelsen besluttede sig grundet økonomien for selv at forestå arbejdet, som blev endeligt afsluttet i sidste uge. Alle skorstene er nu opmurede og har ingen frostsprængninger. Altaner: Michael har brugt meget tid på at undersøge mulige altanløsninger og det blev allerede sidste år besluttet at installere nye altaner. Efter vores kontakt med ingeniør Gaihede ser det nu ud til, at mange penge kan spares ved i stedet for at reparere altanerne. /3
Lånhjemtagelse: Der var enighed om, at det lån på 2,5 mill. kr., som sidste generalforsamling bemyndigede bestyrelsen til at optage, skulle være et 30 års F5 afdragsfrit lån. Dvs. et lån med fast rente i 5 år. P.t. er renten herfor ca. 3,5 % + bidrag 0,7 %. Bestyrelsen har gennemført låneoptagelsen, og låneprovenuet henstår på foreningens konto. Fjernsyn: Danmarks Radio sender ikke mere analoge signaler og er overgået til digitale signaler. I forbindelse med dette har foreningen investeret i nyt udstyr, som er blevet installeret. Postkasser: Som alle har set, blev kasserne opsat før jul. Ny ingeniør: Der var enighed om, at man skal have en tekniker ingeniør eller arkitekt til at være tilsynsførende i forbindelse med tagreparationen, ligesom der fremover vil være et behov for at have en tekniker tilknyttet ejendommen. Der blev etableret kontakt til Gaihede a/s, Rådgivende Ingeniørfirma, ved Ragn Gaihede. Gaihede har efter bestyrelsens ønske foretaget en vedligeholdelsesgennemgang af ejendommen. Gennemgangen er bl.a. foretaget ved besigtigelse af en række lejligheder samt en overordnet gennemgang af tag, facader, vinduer, kældre m.v. Side 3 Gennemgangen er suppleret med besigtigelse fra lift (november 2009), hvorunder der samtidig er foretaget afsluttende rensning og reparation af tagrender, samt foretaget midlertidige reparationer af taget for at lukke for utætheder og sikre mod nedfald. På baggrund af de tidligere udarbejdede rapporter og denne gennemgang har Ragn Gaihede udarbejdet en rapport som alle har fået over fremtidige, tilrådelige renoveringsarbejder på ejendommen. Desuden har han opstillet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Udlejningslokaler: I løbet af året er to ledige lejemål blevet genudlejet. Butikken i nr. 8 er nu udlejet til Nicolai og som alle sikkert har set har han etableret en styling shop. Nina fik kontakt til Nikolaj Jensen (fra Fyn), der har et firma, som handler med gamle kakkelovne og møbler. Han har lejet kælderen J.M. Thielesvej 2 A for kr. 3.500 pr. måned. Viceværtfirma: Vores kontrakt med Service-firmaet er ret gammel, og efter møde og flere rykkere er en ny opdateret kontrakt på vej. Der har været en vis utilfredshed med serviceniveauet, især mht. trappevask. Dog kan man sige, at de passede snerydningen virkelig godt i løbet af vinteren. Vi forsøger at etablere bedre kommunikation - og dermed bedre service med viceværtfirmaet. /4.
Side 4 Leif Olsen: Det var årets virkelig triste begivenhed, at vi måtte sige farvel til Leif, vores mangeårige vicevært. Leif døde i julen efter et års tids sygdom. Han efterlader et stort savn både på det faglige plan samt i høj grad på det personlige plan. Administration: Igen i år har regnskabet været meget forsinket.- Det er vores indtryk, at Jacobsen & Boelskifte simpelthen har for travlt med andre kunder til at give os den opmærksomhed, vi har brug for. Vi har aftalt, at vi holder møde med dem en gang efter sommerferien for at diskutere situationen. Ny revisor: I år har vi en ny revisor, Christensen Kjærulff. Prisen har været betydelig billigere, og efter vores mening har det resulteret i en årsrapport, der er mere overskuelig. Løst og fast: Som altid skal der behandles mange små, men alligevel vigtige, sager. Der er altid radiatorer, som ikke er varme, utætheder, kulde, skimmel, vandskader, rotter og deslige. Vi synes selv, vi er privilegerede ved at bo i en god ejendom med et fantastisk gårdmiljø. Det er dejligt, når der er liv i gårdhaven, og den bliver brugt, men naturligvis skal der også tages hensyn til de øvrige beboere, når klokken bliver mange, og snakken går lystigt her er meget lyt. Ligeledes er det klart, at der heller ikke må spilles elektronisk musik i haven. Med disse ord afsluttede formanden bestyrelsens beretning. Dirigenten forespurgte, om der var bemærkninger til beretningen. Steen supplerede formandens beretning med en utilfredshed med viceværtfirmaet, der ikke overholder aftalen om, at hovedtrapperne skal vaskes en gang ugentlig. Bestyrelsen vil gerne have en tilbagemelding fra de respektive opgange, om tilfredsstillende/utilfredsstillende trappevask. Endvidere påpegede Steen, at opmagasinering/hensættelse af effekter på loftsgange og kældergange havde taget et meget stort omfang. Steen refererede til Gaihedes rapport, der nævner det store omfang af effekter i kældre og på loft, der bør fjernes, så der ikke opstår råd etc. i forbindelse med fugt. Endvidere nævnte Steen, at der har været en konkret episode, hvor man ikke kunne komme til et utæt rør p.g.a. hensatte effekter. Steen opfordrede til, at beboerne hen over sommeren får fjernet deres effekter fra lofts-/kældergange, og at bestyrelsen efter sommerferien vil se på situationen. Beretningen blev herefter godkendt. /5
3. Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. Dirigenten gik hurtigt de første sider igennem, men fremhævede Den uafhængige revisors påtegning : Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 5 Herefter kom gennemgangen af selve regnskabet. Resultatopgørelsen udviste et mindre overskud på kr. 38.500. Balance blev gennemgået ligesom Beregning af andelenes værdi. Dirigenten forespurgte til bemærkninger til regnskabet: En korrektion: På side 8 v/ Finansielle aftaler skal datoen den 30/12 2006 rettes til 30/12 2016. Vedr. Balance / Passiver : Beløbet v/ Kreditorer i øvrigt kr. 149.176 hidrører fra følgende kreditorer: El - Ejendomsservice - Snerydning Vedligeholdelse - Fjernvarme for januar og februar. Dirigenten gjorde opmærksom på, at opgørelsen vedr. Rene s andel er fejlagtig og efterfølgende vil blive korrigeret. Dirigenten understregede, at den p.t. meget omtalte renteswaps og markedsværdiopgørelse af finansielle aftaler ifølge myndighederne skal medtages i årsregnskaberne. Årsregnskabet blev godkendt og dermed en andelskroneværdi på kr. 60,79. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Vedr. Likviditetsoversigt: I næstsidste linie skal teksten rettes fra Likviditetsunderskud til Likviditetsoverskud. Forslag til driftsbudget for 2010/11 blev gennemgået. Rene rejste spørgsmålet om budgetbeløb på kr. 70.000 vedr. Fælles gårdanlæg (Gårdlaugsbidrag), idet han gav udtryk for, at han var imod, at der skulle betales et ekstraordinært bidrag til et omfattende legeplads-projekt. Beløbet, der er noteret under Fælles gårdanlæg, på kr. 70.000 er for halvdelens vedkommende ordinært, årligt bidrag, og den anden halvdel blev bevilget sidste regnskabsår til legeplads-renovering, men er endnu ikke udbetalt. Bestyrelsen har drøftet Gårdlaugets forslag om renovering af legepladsen og kan ikke godkende det meget ambitiøse og dyre projekt. En anmodning om et yderligere ekstraordinært bidrag til Gård- /6
lauget ville derfor ikke blive godkendt. Side 6 Nina, der er vores repræsentant i Gårdlauget, kunne berette, at Gårdlauget havde rettet henvendelse til alle ejendomme om endnu et ekstraordinært bidrag, ligesom der formentlig ville komme en anmodning om en mindre forhøjelse af det ordinære bidrag til samtlige. Rikke supplerede med, at det er meget dyrt at forny en legeplads også fordi, der stilles store sikkerhedsmæssige krav. Budgettet med uændret boligafgift blev herefter godkendt. 5. Forslag. a) Bestyrelsen bemyndiges til i samråd med administrator og evt. revisor til at omprioritere foreningens realkredit- og evt. banklån, herunder omlægge banklån til realkreditlån, indgå fastrenteaftaler samt omlægge lån til et højere forrentet lån med henblik på at reducere lånets restgæld. Dog kan bestyrelsen ikke ved omprioriteringen forlænge løbetiden væsentligt, ligesom et fastforrentet lån ikke kan omlægges til et lån baseret på variable renter uden generalforsamlingens samtykke. Dette blev enstemmigt vedtaget. b) Forslag fra bestyrelsen til vedtægtsændring. Vedtægternes 9.2, første punktum ændres til følgende: Foreningen foretager vedligeholdelse af varmeinstallationer og radiatortermostater. Andelshaverne foretager al anden vedligeholdelse inde i boligen, herunder af gulve, træværk, murværk, elektriske - og sanitære installationer. Anne forespurgte, om beboerne selv stod for reparation af faldstammer. Hertil svarede bestyrelsen, at det var ejendommens anliggende. Lotte sagde, at halvdelen af radiatorerne i hendes lejlighed ikke virkede. Steen svarede, at når varmesæsonen begynder, vil der komme en rundspørge til alle beboere og efterfølgende undersøgelse og deraf følgende udbedringer. Fru von Leuschner påtalte dybe revner i badeværelsesvæg. Ingeniøren har tidligere forklaret, at ejendommen sætter sig. Rene svarede, at sætningsskader ikke påhviler beboeren, men ejendommen. Steen supplerede, at bestyrelsen i disse sager altid beder om en sagkyndig vurdering (ingeniør). Dirigenten fastslog, at udefra forekommende tilfælde kan beboeren ikke hæfte for. Fru Geltzer havde et problem med reparation under køkkenvasken, som hun ifølge 9 selv skulle betale for. Fru Geltzer kunne ikke forstå, at hun selv skulle betale, da hun aldrig havde gjort dette /7
Side 7 før. Mark meddelte, at alle reparationer, der bliver udført under vasken, og som ikke har med faldstammen at gøre, bliver udført for andelshavernes regning, jfr. 9. Fru Geltzer mente, at hendes problem er relateret til faldstammen. b) Forslaget blev sat til afstemning og vedtaget med stort flertal. c) Bestyrelsen stiller forslag om, at den på sidste generalforsamling afgivne bemyndigelse til bestyrelsen om at iværksætte byggesag omfattende udskiftning af altaner anslået udgift kr. 1,5 mill. ændres til reparation af altaner mod gård anslået udgift inkl. moms og honorarer kr. 586.000. Bestyrelsen motiverede forslaget med, at der siden sidste års generalforsamling er fremkommet oplysninger, der vil medføre en mindre udgift på ca.1 mill.kr., hvis der foretages reparationer i stedet for udskiftning af altaner. Dette forhold har bestyrelsen ønsket, at beboerne skulle have en mulighed for at tage stilling til. Nina appellerede for at få nye, større altaner. Rikke forespurgte, hvilke reparationer, der forestår og hvorfor tidligere reparationer ikke har virket. Mark meddelte, at den nye ingeniør havde undersøgt altanerne og meddelt, at en reparation ville kunne holde i mange år og give en stor besparelse. Steen supplerede, at en sådan reparation skulle kunne holde i 10 15 år under forudsætning af alm. løbende vedligeholdelse. Anne T fremførte, at Th.vej 12 boede i et mørkt hjørne uden sol, og dette ville blot blive forstærket af større altaner. Det var heller ikke rimeligt. at man i givet fald skulle være med til at dele merudgiften. Bent sagde, at diskussionen havde været på sidste års generalforsamling, og da blev det aftalt, at der skulle holdes et orienterende møde om altanerne, som så aldrig er afholdt. Steen medgav, at processen havde taget længere tid end forventet, og at der altså i mellemtiden var fremkommet nye oplysninger vedr. omkostningerne ved reparation. Rikke spurgte, om de, der gerne ville have større altan, kunne få det sammen med et tilskud. Dirigenten sagde til Rikke, at hun i givet fald skulle have fremsendt forslag til generalforsamlingen. Dirigenten satte forslaget litra c) (ændringsforslag til tidligere vedtagne forslag) til afstemning. Den skriftlige afstemning gav følgende resultat: For forslaget: 14 stemmer - Imod forslaget: 12 stemmer - Blanke stemmer: 1 /8
c)forslaget om reparation af gårdaltaner blev således vedtaget. Side 8 d) Indsendt forslag fra Kate Pedersen: Tobaksrygning og henkastning af cigaretskod er ikke tilladt på ejendommens hoved- og køkkentrapper samt på ejendommens øvrige fællesarealer, eksempelvis på loft, i kældre samt i porten Forslaget blev vedtaget. e) Indsendt forslag fra Susanne Koed-Hölmer: Da vi har konstateret mange møl i vores lejlighed, og da jeg ved, mange andre beboere gennem lang tid også har konstateret møl stilles herved forslag om, at ejendommen får sprøjtet mod møl ved hjælp fra et skadedyrsservice-firma. Bilag til forslaget var vedlagt. Susanne kommenterede sit forslag med oplysninger fra diverse fagpersoner og foreslog, at der skulle en grundigere undersøgelse af, hvor mange og hvilke arter møl, det drejede sig om. Susanne ville gerne være koordinator for dette projekt og bad beboerne om at fange evt. møl og aflevere dem til hende. Der fulgte nu en meningsudveksling om, hvor mange møl? over hvor lang tid? osv. osv. Rene foreslog så, at forslaget blev ændret til en registrering af problemet. Steen tilbød, at samtlige beboere kunne få udleveret artikler om forskellige møl og vejledning i bekæmpelse af disse. e)forslag: Registrering af problemet blev vedtaget. 6. Valg til bestyrelsen. Der skal vælges 2 bestyrelsesmedlemmer og 2 suppleanter. Forinden dirigenten overgik til valg til bestyrelsen meddelte Rene, at han ikke ville genopstille til bestyrelsen, og han takkede for den tillid, beboerne havde vist igennem de mange år. Rene foreslog i stedet Susanne som medlem af bestyrelsen. Til bestyrelsen var Nina udover Rene - på valg. Følgende blev foreslået til bestyrelsen: Nina - Søren - Kate - samt Susanne (som trak sig for at give plads til Søren Olsen) /9
Michael Wulff Pedersen blev foreslået, men blev afvist af dirigenten p.g.a. manglende skriftlig fuldmagt fra MWP. Den skriftlige afstemning gav følgende resultat: Nina 18 stemmer Kate 18 stemmer Søren 15 stemmer Valg af suppleanter: Opstillede: Susanne - Rikke Bach - Flemming Tranberg Resultatet af afstemningen blev: Flemming.. 20 stemmer Rikke. 18 stemmer Susanne. 8 stemmer Bestyrelsen ser herefter således ud: Mark Tychsen Steen Pedersen Roger Mester Nina Pavlovski Kate Pedersen Flemming Tranberg suppleant Rikke Bach suppleant Side 9 7. Eventuelt. Anne T konstaterede, at de nyligt opsatte postkasser var for små til at indeholde alle de reklamer, vi får, og opfordrede til, at der i hver opgang blev etableret en kurv el. lign. til reklamer, hvorfra beboerne efter lyst og behag kunne forsyne sig. Stor opbakning til dette forslag, som bestyrelsen arbejder videre med. Claus Petersen fremførte endnu engang problemet med kulde i køkken og manglende isolering i gavl. Lejligheden har fået skimmelsvamp. Steen svarede, at det ikke er nogen nyhed fra Claus side. - Man må være klar over, at ejendommen er fra 1905. - Det samme gør sig gældende ved andre gavle, ligesom man også har problemet ud mod Th.vej, når vind- og vejrforhold er ugunstige. Hele ejendommen skal i givet fald undersøges. /10
Dirigenten bemærkede, at årsagen til skimmelsvamp ikke er entydig, men kan skyldes mange forhold (f.eks. manglende isolering). Dirigenten forespurgte generalforsamlingen, om der var opbakning til at bede bestyrelsen arbejde videre med spørgsmålet om isolering af ejendommens gavle og facader. Dette var der tilslutning til. Claus opfordrede til en debat om parabolantennen, kanaler og disses evt. udskiftning. Steen enig. Fru Geltzer forespurgte, hvornår faldstammerne skulle repareres. Side 10 Hertil svarede Roger, at det var meget svært at skaffe sig et overblik over faldstammernes tilstand. Mange var pakkede ind, og beboerne havde vanskeligt ved at afklare evt. skader. Steen sagde, at bestyrelsen har et meget tæt samarbejde med Leon (VVS), og hvis han opdager problemer ved faldstammer, vil han straks kontakte bestyrelsen. Mark understregede i forbindelse med fru Geltzers problem under hendes vask, at Leon skal tilkaldes for en gang for alle at konstatere, om problemet er relateret til faldstammen eller ej og for således at konstatere, om det er fru Geltzer eller foreningen, der skal betale regningen. Dirigenten hævede mødet kl. 21. Frederiksberg, den 2.juli 2010 Eske Hald, dirigent Kate Pedersen, referent :