NR. 8 / 27. JANUAR 2003 Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen Blandt hovedkonklusionerne er: Boligbyrden for en gennemsnitshuskøber er faldet 2,2 procentpoint siden "toppen" i 1. kvartal 2001 ved fastforrentet lån Boligudgiften er faldet for huskøbere, men steget for lejlighedskøbere Besparelsen ved tilpasningslån er steget Fortsat plads til mindre prisstigninger Huspriserne faldt i 4. kvartal Realkreditrådets ejendomsprisstatistik for 4. kvartal 2002 viser for første gang i mange år et fald i prisen for parcel- og rækkehuse. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse for hele landet faldt således 0,3% fra 3. kvartal til 4. kvartal 2002. I forhold til samme kvartal 2001 er der imidlertid tale om en stigning på 2,4%. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder steg med 1% fra 3. til 4. kvartal 2002, hvilket er en stigning på 8,2% i forhold til 4. kvartal 2001. Det danske boligmarked er utvivlsomt på vej ind i en periode med mere afdæmpede prisstigninger. Det seneste prisfald forstærker naturligvis interessen om husprisudviklingen og rejser spørgsmålet, om boligmarkedet nu vil vende. Det er imidlertid vores opfattelse, at boligefterspørgslen også fremover vil være høj, men at prisstigningerne især på huse bliver meget begrænsede. Resultatet bliver et realt prisfald i 2003. Nykredits Boligindeks understøtter denne vurdering. Figur 1: Boligudgiftens andel af nettoindkomsten, gennemsnitsfamilie 0.55 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 1998-01 1999-01 2000-01 2001-01 2002-01 Huse Lejligheder
Flere faktorer trækker boligbyrden ned Nykredits Boligindeks viser de samlede boligudgifter ved ejendomskøb i procent af indkomsten. For en gennemsnitsfamilie faldt boligbyrden (netto) fra 41,8% i 3. kvartal 2002 til 41,3% i 4. kvartal 2002 ved huskøb finansieret ved et 30-årigt fastforrentet lån, jf. tabel 1. Det afspejler for det første, at den samlede boligudgift faldt med ca. 1.100 kr. på årsbasis. Det dækker primært over faldende rente, men også faldet i huspriserne har spillet en rolle. For det tredje regner vi med en fremgang i bruttoindkomsten på knap 0,8%. For en gennemsnitslejlighed finansieret med et fastforrentet lån steg de samlede boligudgifter derimod med ca. 660 kr. Det afspejler, at de faldende renter ikke har kunnet opveje de stigende priser på lejligheder. Med en samtidig indkomstfremgang steg boligbyrden imidlertid kun 0,1 procentpoint, jf. tabel 2. Tabel 1: Boligøkonomi for huskøbere, gennemsnitsfamilie 2001-4 2002-1 2002-2 2002-3 2002-4 Bruttoindkomst 516.448 518.814 532.604 534.511 538.563 Nettoindkomst 332.845 338.523 344.707 345.396 346.691 Boligudgift 140.301 141.363 143.675 144.253 143.138 - heraf ydelse 95.032 95.727 97.392 96.989 95.469 - heraf skatter 17.136 17.429 17.699 17.934 17.934 - heraf andet 28.133 28.207 28.585 29.330 29.736 Disponibel indkomst 192.545 197.160 201.031 201.143 203.553 Boligbyrde, brutto 27,2% 27,2% 27,0% 27,0% 26,6% Boligbyrde, netto 42,2% 41,8% 41,7% 41,8% 41,3% Tabel 2: Boligøkonomi for lejlighedskøbere, gennemsnitsfamilie 2001-4 2002-1 2002-2 2002-3 2002-4 Bruttoindkomst 339.042 340.153 348.751 349.546 351.740 Nettoindkomst 242.469 244.900 249.991 250.525 251.810 Boligudgift 120.261 124.408 125.663 126.629 127.291 - heraf ydelse 77.752 81.249 82.368 82.733 82.983 - heraf skatter 14.021 14.466 14.536 14.554 14.572 - heraf andet 28.489 28.693 28.759 29.342 29.735 Disponibel indkomst 122.208 120.492 124.327 123.896 124.519 Boligbyrde, brutto 35,5% 36,6% 36,0% 36,2% 36,2% Boligbyrde, netto 49,6% 50,8% 50,3% 50,5% 50,6% Besparelsen ved tilpasningslån øget For et gennemsnitshuskøb finansieret ved rentetilpasningslån er boligbyrden ligeledes faldet i 4. kvartal 2002. Således faldt boligbyrden for denne gruppe fra 38,0% i 3. kvartal 2002 til 37,2% i 4. kvartal 2002, jf. figur 2. Faldet skyldes primært fald i den korte rente samt antagelse om ind- NYKREDIT BOLIGINDEKS 2
komstfremgang. De samlede boligudgifter faldt således ca. 2.300 kr. på årsbasis fra 3. til 4. kvartal 2002. Besparelsen ved tilpasningslån i forhold til fastforrentede lån er steget i 4. kvartal. For en gennemsnitshuskøber var den årlige besparelse i boligudgifterne ca. 17.000 kr. i 4. kvartal 2002. Det er en stigning i besparelsen i forhold til 3. kvartal 2002 på ca. 1.100 kr. Figur 2: Boligudgiftens andel af nettoindkomst, gennemsnitsfamilie i hus Udviklingen i boligbyrden indikerer fortsat høj boligefterspørgsel Ledigheden er en kritisk faktor for boligmarkedet 0.45 0.43 0.41 0.39 0.37 0.35 0.33 0.31 0.29 0.27 0.25 1998-01 1998-02 1998-03 1998-04 1999-01 1999-02 1999-03 1999-04 2000-01 2000-02 2000-03 2000-04 2001-01 2001-02 2001-03 2001-04 2002-01 2002-02 Fastforrentet Tilpasningslån DKK Tilpasningslån EUR 2002-03 2002-04 Udviklingen i boligbyrden indikerer, at boligefterspørgslen fortsat vil være høj også for parcelhuse. Der er fortsat plads til eventuelle rentestigninger, uden at boligbyrden vil stige markant i forhold til de niveauer, der har være observeret inden for de senere år. Det er imidlertid afgørende for den fremtidige udvikling på boligmarkedet, at familierne bevarer tiltroen til en solid privatøkonomisk udvikling. Lønstigningstakterne på det danske arbejdsmarked viser ingen tegn på svækkelse trods en relativt lav vækst. Med udsigten til fornyet styrke i dansk økonomi i sidste halvdel af 2003, er det forventningen, at der også fremover vil være en pæn vækst i husholdningernes disponible indkomster. Ledigheden har også traditionelt haft stor betydning for udviklingen i huspriserne på det danske boligmarked. Ledigheden har været svagt stigende igennem 2002, men stigningerne har imidlertid været forholdsvist beskedne. Vi forventer fortsat svagt stigende ledighed ind i 2003, men faldende ledighed i sidste halvdel af året i takt med øget økonomisk aktivitet. Samlet set er det vores opfattelse, at boligmarkedet fortsat vil udvikle sig positivt i indeværende år, selvom stigningstakterne bliver begrænsede. NYKREDIT BOLIGINDEKS 3
Forklaringsboks: Boligbyrde: Viser hvor stor en andel af indkomsten, der går til boligudgifter Boligudgift: Ydelse (renter og afdrag) + ejendomsskatter + andre boligrelaterede udgifter Ydelse: Bruttoydelse Skatter: Ejendomsskatter dvs. ejendomsværdiskat og grundskyld Andet: Øvrige boligrelaterede udgifter (vand, varme, el, renovation mv.) Disponibel indkomst: Husstandsindkomst efter skat og boligudgift Bruttoandel: Boligudgifternes andel af familiens bruttolønindkomst (indkomst før skat) Nettoandel: Boligudgifternes andel af familiens nettolønindkomst (indkomst efter skat) NYKREDIT BOLIGINDEKS 4
Nykredit A/S Kalvebod Brygge 1-3 1780 København V Tlf. 33 42 10 00 Fax 33 77 20 01 www.nykredit.dk Redaktion Kommunikationschef Henrik Hougaard (ansv. red.) Tlf. 33 42 14 70 hou@nykredit.dk Cheføkonom John Madsen Tlf. 33 42 11 33 joma@nykredit.dk Redaktionen er afsluttet den 24. januar 2003.