I tl{ - \ a DEAS - EJENDO TI - AD}'IINI TRÅTtON Al B muglerstien, Ebeltoft Smuglerstien 3-37 84OO Ebeltoft CVR nr. 3OS8O773 I Årsrappoft for regnskabsåret I' iuli 212-3. juni 2O13 O - Admlnlstratof ' DEAS A/S araly*t'atl6 53 a27o Høibierg Eid' 1O752U'l'lD
Administrator- og bestyrelsespåtegning Administrator og bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for året 2AL2lt3 for A/B Smuglerstien. Årsregnskabet er opstillrit i overenstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 3. juni 213 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 212-3. juni 213. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og i overensstemmelse med foreningens vedtægter og hidtidige praksis. - Vi indstiller årsrapporten til generalforsamlingens godkendelse. Højbjerg, den 19. september 213 Administrator DEAS A/S,Jn_ &^J Klaus Østergaard Kristiansen ejendo msad m i n istrato r J re Fiadsen kabschef Bes releen Ebeltoft, den 19. september 213,- f4.a--/ru-_- Kirsten Frederiksen formand Harald Sørensen Jacob Leerhøy Således godkendt på andelsboligforeningens ordinære generalforsarnling den I 2\3 Vedtaget andelskrone... dirigent Side 2
DEN UAFHÆNGIGE BEVISORS ERXLÆRIilG Tit andelshauerne i A/B muglerstien Påtegning På årsregnekabet v, #;;;il;t åisreinsrauer for A/B smuglerstien for regnskabsåret t. juli 212-3. juni 213, der omfatter anvendt regnst«aospraksis, resultatopgørelse, balance og noterne l-23, Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven, lov om andelsboligfo."nin!"r og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter' Eestyrelsens og admlnistrators ansvar for årsregnskabet Foreningens bestyrelse og admini_strator har "nsuaret fo, udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemrji"å"a årsregnskabsloven, lov om andelsbotigforeninger og andre boligfællesskaber sarnt foreningens vedtægter. Foreningens bes retse og administrator har endvidere ansvaret for den interne kontrol' som foreningens bestyrelse og administrator ansår for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller feil. 'Revisors ensvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision' Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder orn revision og yderligere krav ifolge dansk revisorlovgivning' Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger o9 udfgrer revisionen for at opnå hoj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation' En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregn-. skabet. De valgte revisionshandlinger afhænger ai revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejl' information i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eiler fejl' ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udirbejdelse a] et årsregnskab, der giver et retvisende billede' Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, å", p"rr.nae etter omstændighederne, men ikke at udtrykke. ", en konklusion om efrektiviteten af foreningens interne kontrol' En revi ion omfatter endvidere vurdering af' om bessrelsens og aaministrators valg ar regnsliuspiaksis.er pa.sosend:' om bestyrelsens og administrators regnskabsmaessige sksn er rimelige, samf djn samlede præsentauon af årsregnskabet' Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion' Revisionen har ikke givet anledning til forbehold' Konltlusion: Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et rewisende billede af foreningens akiver, passiver og finan' sielle stilline pr. 3. :riii iof g,jrt uf resultat*t af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1' juli 2Ot2-3. Juni 213 i overensstemmelse med årsregnskadsloven, lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtaegler' Fuppterende oplysninger vedrørende forståelsen af revisionen Foreningen har som sammenligningstal lresultatopgørelsen medtaget godkendt budget' Budgettet har, som det også fremgåiaf regnskabet, ikke vaeret underlagt revision' Ebeltoft, den 19, september 213 RevlslonsGruPPen Statsautori eret revisionsanpartsselskab - Aage Madsen --**_ -:--- Statsautori eret revisor Side 3
Yrveror REGHsKABsPRAKsTs Årsregnskabet for A/B Smuglerstien for 212113 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A. Som følge af foreningens karakter er der dog foretaget tilpasninger i opstillingsformen, således at årsregnskabet for den enkelte andelshaver bliver mere læsevenlig. Der er endvidere af hensyn til årsregnskabets retvisende billede foretaget tilretning af anvendt regnskabspraksis på enkelte områder, sorn beskrevet nedenfor. Foreningens bestyrelse har endvidere i overensstemmelse med foreningens vedtægter samt beslutninger truffet på foreningens generalforsamlinger valgt at foretage hensaettelser til udførelse af fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Disse hensættelser fremgår som en saerskilt post i balancen og medregnes ikke som en del af egenkapitalen og ved opgørelsen af andelskronen. Præsentationen af disse hensættelser er en afuigelse fra bestemmelserne i årsregnskabsloven' Endvidere indeholder årsregnskabet oplysninger om andelens værdi i overensstemmelse med Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2. Årsregnskabet er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. RESULTATOPGøRELSEN. Der er i årsregnskabet medtaget boligafgift og lejeindtægter, der tidsmæssigt vedrører regnskabsåret uanset 'rctalingstidspunkt. Ikke indbetalt boligafgift og lejeindtægter samt forudbetalt boligafgift og lejeindtægt er medtaget i årsregnskabet, som henholdsvis tilgodehavende/forudbetalt boligafgift og lejeindtægt. Øvriqe indtægter og udgifter, der tidsmæssigt vedrorer regnskabsåret, indtægtsføres respektive udgiftsføres i resultatopgørelsen. Tab/avance ved salg af egne'lejelejligheder/andele indtægtsføres i resultatopgørelsen. rilpkat af udlejningsaktiviteter udgiftsføres i resultatopgørelsen. Værdien af negativ skattepligtig indkomst /#/optages ikke i balancen sorn udskudt skatteaktiv. U Frloritetsafdrag vises som særskilt post i resultåtopgørelsen. Dette er en afvigelse fra årsregnskabslove_ns bestemmelser. BALANCEH Matera lle anlægsaktiver Ejendommen optages til anskaffelsesværdi med tillæg af værdien af foretagne forbedringer, Der foretages en systematisk vedligeholdelse af ejendommen, der sikrer en høj vedligeholdelsesstandard, og ejendommen antages derfor ikke at være udsat for løbende værdiforringelse, hvorfor der ikke afskrives på ejendommen.. _Jdgifter, der er afholdt for at sætte ejendomrnen i bedre stand end ved foreningens køb, og som tilfører -eiendommens beboere en højere brugs- og nytteværdi er i balancen optaget som forbedringer. TilEodehavender Tilgodehavender er optaget til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsn i ngsposter periodeafgrænsningspoiter optaget under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Gældsforpligtelser Prloritetsgæld er optaget til pantebrevsrestgæld på statusdagen. Gæld i øvrigt er optaget tal noffiinel værdi' Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 i "Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber" amt foreningens vedtægter. Side 4
Budget Regnskab tkke revideret) Regnskab 1UO7 2AL2 " OtlOT 212 - OUOT 211-1 2 fndtægter IndtæEter Renteindtægter... Indtægter i a t...,...r...*.,.,.r. Udgifter.7 3 Fæl leslokaler...'..j..,1, :. *,. t,.t,;-^.,..i.,,,,..,.,. 4 Ejendomsskatter og afgifter. '5 Forsikringer oe abonnementer... 6 Renholdelse og vicevært.,. Administrationshonorar.,...,... 7 Øv rige admin istrationsomkostninger..'.. I Vedligeholdelse..., 9 Renteudgifter... Udgifter i a t...,,...'. Driftsresultat..,,...,' Prioritetsafdrag.,.,... Årets resultat...,'..'..,... 2.777.?4 2.389.544 2.19e,516 4. 6.58 2.7L7.24ll 2.393.544 2.198.574-847 4. -t.o97 14m 17. L7Z.t72 75.833 7.983 52.1.56 81.463 6A.427 1.367.893 83. 23. 4. 55. 45. 1.384.965 64.322 25.96 3. 53.137 31.42 1.59.284 t.794.634 1.84.955 1.885.198 922.65-5e6.81q 325.793 588.579-588.579 313.376-286.276 27.,.OA Årets resultat overføres til hensættelse til udvendig vedligeholdelse, Side 5
Balance Alzlirrar! Jvlv tvl Anlægsaktiver Materielle anlæg aktiver 1 Ejendommen Smuglerstien 3-37..." Materielle anlregsaktiver i a1t...'...' Anlægsaktiver I a1t...'... Balance," - i.3/6213 3/-6212 """"""r"" 't"""""t't"' 46.393.5 46.393.5 46.393.5 46.393.5 46.393.5 46.393.5 i Omsætning aktiver - TllgodehaYender :i Tilgodehavende boligafgift, leje m.m.. "' " " " " " 1::" " "' Ud læg for andelshavere...,.'... "'' " " " " " "' Andre tilgodehavender... "r""""""' Forsikringsskader....,.\...)..i...å,', i:i""""""' 24 Midlertidigt overtagne andele...-.;+."-i "; "':':;" " " " " 21 Varmeregnskab..'.. ':""""""" Tilgodehavender i a t... 11 LikVidg bgholdnins f...'...r...rrr.*r...'t.r.r..""!'t"",'," Omsætningsaktiver i alt...'...r.. r.. r! r' "" t,.-æ 33.387 2.768 1.3 6.7CI$ 377.928 3.596 21.815 447.62 o 321 377.928 3.95 2.889 385,O97 545.16 14.685 992.7A8 szt.7a2 Aktiver i a t... 47.386.28 4,6.919.282 Side 6
Budget Regnskab ikke revideret Regnskab oltot 2ot2 - ouot 212 - OuaT 211 - Notcf ' ' i --' "" '"'" "-' - 1 Indtægter Boligleje... Boligafgift andelshavere..'..'...'... Andel fællesudgifter...,.' I -fqgng, andel.. Ge by r-? iataeie-t3e, eje nd o m sske ma. "'' Refusion ejendomsskat (Rafn og Søn),," Refusion eiendomsskat føtex... " ""'{" ;a""'1'&r""""', Indtægter i alt..'.ri.r. 1.r...'. rr,..rr'!t""" -91.99 1.897.236 392.448-7.563 341.245 1.984 2.7L7.24 1.973.544 48. 6.,, "2. 2.389.544 25.93 t.749.487 415.185 2.754 2.192.516.æ Renteindtregter Renteindtægter, bank' Renteindtægter i alt.'... 4. 4.O 6.58 Fælleslokaler Vand og varme, gæsteværelse,.u"" " ;"' :" " " " "'!' -'' ";) Fælleslokaler resu tat....-" " " " " "' Fælleslokaler - andre udgifter...;"""""" Faelleslokaler i alt'... r,...r'r"""r"'r'r""".t> -t.{5.649-7.o25 52? -8,47 5. 5.227-1. -7.12s o 81 4.OOO -1.O97!æ 64.28 82. 19,153 15. 2.29 15. 2.319 56.936 58. 4. t4a.726 17'Ooo 77,676 15.386 16.868 1.528 56.857 3.857 :::æ L72.172 5 Forsikring r og abonnementer Ejendomsforsikring... 52'764 59' 36'43? ori":otrr"deforsikrin,.,"..*,.--...,.-."v;,"'"""""'hi<"l3* i.*7 7'554 7'4L3 Service - alarm m'v. elevatot...*t'l:"""""""""" L/ 9'813 17' 13'87 KabelTV..,...'... 52'386 Indbetalt aconto kabelw.'. -52'386 T Øvrige abonnementer, ABF..'. ",,9'9f=2..6'9=9 6'P99 Forsikringerogabonnementerialt'..,...zo.qæ-Æ-64,?22. Side B
Budget Regnskab ikke revideret Regnskab ouat 2aL2 - OUO??OLa' OUOT 211 - Noter.,-, ' - 6 Renholdelse og viceyært Gård ma ndsa rbejde/aktivitetsu dva 19.''''' "' " Snerydning/vejsalt...'. Drift af fællesarealer...'...'. Renholdelse og vieevæt{ i alt..'..." "' r""""""""" 1. 6.548 435 7.983 15. 8. 22.2L9 3.74L '., 25.96 7 Øvrige administrationsomkostninger. Godtgørelsetilbestyrelse...,.'.'--"."".'"".'"' Revisor... Advokat... Anden konsulent.. Gebyrer, Nets m.v... Kontorartikler...,.',... Porto..., Øvrige foreningsudgifter...,. _ 2.851 15. 33.5 8. 3.458 8.684 187 246 3.648 3.18 7 1.2'28 853 81.463. 3. 15. 16. 5. 8. 2. 2. 4. 5s.ooo æ 4. 15. 15.8 6.916 3.694 3.9 281 2.138 1.913 35 53.137 -æ. ;.:- - < Side 9
Budget Regnskab ikke revideret Regnskab ottot 212 - OLIOT 2OL2 - otlot 211 - --;. I Vedligeholdelse Prlmære hygningsdele Generelt... Ko m Plemente re nde byg n i n gsdele Generelt.'. Tagrender/nedløb... " Avertladehakladnlng. Facadebeklædning... VVS'anl*g Generelt... Vandinstallationer'... \-" Varmeinstallationer,... 8.615 19.816 848 2.952 7.597 38 928 3.4L2 23.188 4.82 Et-anlæg El-anleeg... Belysningsanlæ9... Elevatorer....:.. "" ' Budgetteret vedl igeholdelse" " "' Vedligeholdelse i a t...,' 13 313 848 ' 45. 45.OOO.o :=æ 31.42 Der er 1, januar 2g udarbejdet en plan fot{remtidige vedligeholdelsesopgaver på foreningens ejendom' 9 Renteudgifter Renteudgifter, bank..., Prioritetsrenter... ".. Renteudgifter i 31t"""""""'trr't'r""""r"'t""'tif 't 1.18 1.366.875 1.367.893 -Æ 1.384.965 2.49 1.56.875-1.384.965 1.59.294 9' Side 1
Noter 1 Ejendommen Smuglerstien 3-37 Anskaffelsessum... Ejendommen Smuglerstien 3-37 i a1t...'...!...1.':... Regnskab Regnskab uo7 212 - ol/a7 211-3/6 213 3/6 212 46.393.5 46.393.5 46.393.5 46.393.5 1 1 Likvide beholdninger Kassebeholdning...,. Djurslands Bank, 732 1-154298..,... DJurslands Bank, 7321-154264,..,...,,..., Likvide beholdninger i alt... 12 Andelskapital Opr. andelsindskud..., - Andelskapital i alt",...r.,,,,..,,,......'... L,467 5.517 538.122 545.16 9.278.74O 9.27A.74 3.42 1.189 136.454 14.685 9.278.7 9.278.7 13 Byggestøtte, if. skema B (7otlo) Byggestøtte, akk... Byggestøtte, jf. skema B (7Ooå) i a1t... 14 Afdrag prioritetsgæld Afdrag, akk...,. Afdrag prioritetsgæld i alt... 1'- 15 overført resultat Saldo primo Overført resultat... Overført resultat i alt'...r,.r.r...r.r.t.. 2,654.4 2.275.2 2.654.4 2.275.2 2.635.835 2.4.23 2.636.836 2.4.O13 23.2t,. 23.21-3.899 27.LOO 23,21 16 Henlæggelser (if. 31 stk. 3) Henlægge1ser..,... 286.5 Årets resultat"""""""?25'793 t{entæggetser (jf. 31 stk. 3) i att... - 6iffi 17 Udvendig vedligeholdelse Kompensation Holmsø Huset A/S...,.. Udvendig vedligeholdelse i a t... - <-, 81.25 81.25 286.5 286.5 81.25 81.25 Side 11
I{oter.. 18 Prioritetsgæld Lån nr, 6 opr. kr. 16.237...'.'.'.. Lån nr. 7 opr. kr. 16.238... Lån nr. I opr. kr. 1.35...' Prioritetsgæld i alt...,.'...'.."""""r""ri"'r'r""'r"' -. Regnskab Regnskab }Llov?at? - ot'l 7 211-3/6 213, 3/6 212 Afdrag '293.s2 15.953.498 x6.237. 298.522 13,899.456 L4,L97.978 14.78e " s32.21ri,917'999, sg6-819 3O.68s.165 3,1?.! Z -j Lån nr. 6 opr. Kr. L6.237. har en rentesats på,2+6 og rentetilpasses næste gang 1. januar 214. Lånet har en restløbetid på ZS,S år'. t-ån nr. 7 opr. Kr. 15.238. har en rentesats på +,ZtOa og rentetilpasses næste gang 1. januar 217. Lånet har en restløbetid på ZS,S år' t-ån nr. I opr. Kr. 1,35. har en rente ats på,216 og rentetilpasses næste gang 1. januar 214. Lånet har en restløbetid på Z5,S år' Byggestøtte (rest 3oo/o)...'..' """""""" Byggestøtten afvikles med 1 o/o hvert år ved overførsel til egenkapitalen' 1.137,6 19 Depositum og forudbetalt leie Depositum. Forudbetalt husleje... Depositum og forudbetalt leie i alt"""""tt..."""""' 2 Anden gæld Skyldige omkostninger..'.'.' ". "... Skyldig ifm. Overtagelse af nr. 19 og 31D""" Afsat til revisorassistanee.',..,,.. Anden g:eld i alt...'... 3. 1. 9 3,9 1.ooo 35. 23.297 57.333 45. 45.2sO 125.63 =#::=æ-= 21 Varmeregnskab VarmeUdgifter..'...,. Afregning af årets regnskab.,.. Varmeregnskab i a t...'... 177.5-155.685 21.815 2.888 24 tlidlertidigt overtagne andele Bolig nr. 21 (køb 29/1)...'...!.,-'1.** Bolig nr. 19 (køb åoll{ålz) Bolig nr. 31D (køb?oll/tz)-,,...1...::""" Midlertidigt ovettagne andele i alt""""" æ 115.59 181.431 8.899 værdiansættelsen svarer til de ikke indbetalte tilgodehavender (boligafgifter) tillagt direkte omkostninger i forbindelse med driften/erhvervelsen' c 115.59 181,431 " 8.988 :,77,9218 Side 12
Noter 23 Andelsveerdiberegning Til beregning af den størst mulige salgspris skal man, jf, lov orqandelsboligforeninger, tage for eiendommen: udgangspunrt i åt"rr-åiiiiøg*n:d" i'iåioiuntættelsesprincipper 46'393'5 a) Anskaffelsessummen"""""""':"""""""' ikke vurderet bi Handelsu*taiuo*-'åi"inings*:endom 49'5' c) Offentlig,,'aoing pr' i'olitober 2gL2"""" opgørelseafandelsværdiihenholdtillovomandelsboligforen.'n"1:.1.].i.111.,,,',.-iå,:*. ESiir.t pr. 3. iuni 213" "gunrapiul Foreningens formue pr' 3' juni 213" Andelsværdipr.andelskrone...'.,.,,..,,.,,ffiI,5778 ' ' ;;;;;.i;1 T*rr.ry - 3.16.5-32.3.263 3.685.165-1.615.98 16.84.539. 1.733s Anderenes værdi forventes at stige med en forhordsmæssig ander af det budgetterede resurtat i za 3loALAkr, med tillæg af byggestøtte kr' 379'2 samt afdrag på prioritetsgæld kr' 9'' Det er forudsat at ejendomsvurderingen og kursfsrhold pr. 3.6.214 er uforandret i forhold I!*#JJ;il;?åiJ,li;m t, ordinær senerarrorsamrins i 214 sker ændrins i rånerorhord' ejendomsvurdering m.v., skar der foretjges ny beregning af maksimal handersværdi på tidspunktet får en eventuel handel med en andel' Side 13
Bilag til regnskab 2OL2lL3, note 23 Andelsværdi Adresse Smuglerstien 5 3 9B 9A 7 11 15 t7 13 9C 9D 9E 9G 9H 9F 19 2l 9I 23 25 3rB 314 27 33 29 31C 31E 31F 31D 35.37 31G 31H Oprindeligt 282.31 282.31 245.91 246.e1 35o.3ool 2e4.61 26e.4ool 273.s1 1e6.21 323.41 31s.3ool 287.11 44.71 47.71 186.31 33.61 177.91 287.11 24s.41 245.41 372.31 372.31 zee.1ol 31s.eool 1e6.21 287.1i 273.31 281.1 186.3 282.3 282.3 246.9 246.9 Andelsværdi ved kurs L,5728 (metode a) 443.9891 443.e891 388.3141 388.3141 555.6641 463.3341 423.7c.il 43.7781 3o8.s7sl s8.62e1 4es.Bel 4s1.s381 636.4e51 641.2131 2e3.oosl 477.4891 279.7931 4s1.5381 38s.es4l 38s.es4l s8s.ss7l s8s.5371 47o.41.2l 4e6.8341 38.5751 451.5381 429.834 442.LOa 293.5 443.989 443.989 388.314 388.314 Andelsværdi ved kurs 1,7335 (metode c) 4E9.Jb4t 48e.3641 427.sssl 427.sssl 624.s77ll s1.6861 467.OO2ll 474.831 34.1 1 1 I s6.6111 s46.571 4e7.68s1 71.s441 76.744l' 322.g4g1l s26.2881 38.3881 497.6851 42s.3991 42s.3991 64s,3791 645,37s1 s18.487 547.61 34.1 1 1 497.685 473.763 487.284 322.949 489.364 489.364 427.999 427.999 Afrundet 9,278.7øO 14.593.137 16.84"539