Besigtigelsesrapport med vedligeholdelsesbudget Vestertorv 4-8 / Vestervold 15 8900 Randers C. Vestre Strandallé 79, 8240 Risskov Haraldsvej 60, 8960 Randers SØ
Indholdsfortegnelse: Grundoplysninger side 3 Besigtigelse side 4 Kort bygningsbeskrivelse side 5 Oversigt over vedligeholdelsesarbejder og udgifter side 12 Bilag Side 2
Grundoplysninger: Ejendommen: Vestertorv 4 8 / Vestervold 15 8900 Randers C. Matr.nr. 464A, Randers Bygrunde Ejendomsnummer 17857 Arealer: Grundareal 856 m 2 Bebygget areal 491 m 2 Samlet boligareal 1728 m 2 Samlet erhvervsareal 539 m 2 Samlet kælderareal 466 m 2 Samlet bygningsareal 2662 m 2 Tagetagen udgør 283 m 2 Arealer er jfr. BBR-oplysninger. Bemærkninger: Ejendommen er opført i 1940 og indeholder 24 beboelseslejligheder samt enkelte erhvervsenheder. Side 3
Besigtigelse Som opfølgning på den omfattende renovering der blev afsluttet i 2013 er nærværende vedligeholdelsesplan blevet opdateret i forhold til ejendommens nuværende forbedrede stand. Det skal bemærkes: at besigtigelsen er sket uden udførelse af destruktive indgreb i bygningsdelene, at der ikke er anvendt lift eller andre hjælperedskaber, at ejendommens tekniske installationer kun er visuelt efterset uden afprøvninger, målinger m.v. Side 4
Kort bygningsbeskrivelse 1 (12) Fundamenter / kældervægge I forbindelse med isolering af ydervæggen i port gennemkørslen er der samtidige udført en fugtsikring under terrænniveau for at hindre opstigende grundfugt i væggen. Kælderydervæggen er grundmuret og der kan måles et fugtindhold i vægoverfladerne, hvilket ikke er unormalt for ejendomme af samme alder og byggemetode. Kælderrummet længst ude mod gården virker mere tørt og resterne af en ældre træbeklædning bør fjernes. Vægoverfladen kan oppudses så rummet kan anvendes igen. I kælderrummet mod gaden er der mere fugt i væggene. På sigt kan væggene pudses og der kan med fordel monteres en fugtstyret ventilator i facadeåbningen. Ventilatoren vil sikre et fornuftigt luftskifte og vil dermed være med til at holde fugtniveauet nede. Vedligeholdelsesarbejder på væggene i kælderen skal gennemføres med diffusionsåbne materialer. Mod gade Mod gård Side 5
Ved sokkel er der enkelte felter som trænger til reparation. 2 (13) Terrændæk Betongulv i kælder ses med mindre svind- og bevægelsesrevner af ældre dato. 3 (21) Facader Gårdfacaden er total omfuget i forbindelse med renoveringsarbejdet. Et antal ødelagte facadesten er ligeledes udskiftet således, at der ikke er nævneværdige vedligeholdelsesarbejder i de næste mange år. Gadefacaden er udbedret med omfugning på de partier som ligger yderst, hvilket primært vil sige de udsatte altanbrystninger samt facader omkring vinduer i trappeopgange. Facaderne er opført med en tofarvet mørtel fuge vandret og lodret (sorte liggefuger og røde studsfuger). Medtagne mursten ved porten er udskiftet efter frostsprængninger og slid. Gavlen mod vest er isoleret udvendigt med mineraluld og der er afsluttet med en pudset og malet overflade. De hvidmalede indfatninger omkring vindue er udbedret med lidt pudsreparationer samt malerbehandling. Der vil i årene fremovervære et behov for vedligeholdelsesarbejder på gadefacaden med pudsreparationer og malerarbejde. Side 6
Malerbehandling af de små vægfelter mod Vestervold 17 bør udføres. Facade omkring butikken er pudses men mangler facademaling 4 (22) Indervægge I trappeopgangene er der partielt udført en udbedring af fugtskader, som følge af fugtgennemslag fra altanerne. Årsagen er ikke 100 % afklaret, men der har været en tendens til, at de værste fugtskader er der, hvor tagnedløbene er placeret på altanerne. Ved fortsat udbulning lokalt på væggen kan der udføres en fugtafvisende Dynasylan imprægnering af facademurværket på altanerne. Trappeopgangene er nymalede på vægge lofter og trappeløb. 5 (23) Etageadskillelser / lofter Alle etageadskillelser er ifølge oprindelige bygningstegninger udført med bærende betondæk. Gulvene er opbygget på strøer og undersiden er pudset som færdigt loft. Side 7
6 (24) Trapper og gulvbelægninger Trapperne er alle istandsatte med ny gulvbelægning og malerbehandling. Fremtidige vedligeholdelsesarbejder er derfor begrænset de første år. 7 (26) Altaner Der er monteret 24 stk. nye aluminiumaltaner på gårdfacaden i en udformning som er større en de oprindelige støbte altaner. De nye altaner er vedligeholdelsesfrie. Altanerne på gadesiden er med murede brystninger og støbte altanbunde. Alle vandrette overflader er påført en epoxy belægning, som dels er vandtættende i forhold til det omkring liggende murværk og dels er beskyttende overfor betonen og dens armering. Den nye epoxy belægning giver desuden en pæn overflade og en overflade der er nemmere at renholde. Murværket med altanbrystningerne og de vandrette afdækninger øverst på altanmuren er sårbare over for vejrligets påvirkning. Der må påregnes en fremtidig vedligeholdelse med såvel murer- som malerarbejde. Det kan i fremtiden også overvejes en afdækning med f.eks. zink. Ved altanerne er der et vandret stålrørsværn. Værnene sidder i murværket og er repareret flere gange. På sigt kan en udskiftning af rørene komme på tale, hvorved en anden montage form skal overvejes. 8 (27) Tag Taget er udskiftet i 2013 og der er valgt et fast undertag med tagbrædder og tagpap. Tagstenen er vingetegl efter model gl. dansk som krævet af bygningsmyndighederne, da ejendommen er bevaringsværdig i kategori 4. Tagryggen er sat i mørtel. Der er generelt anvendt vedligeholdelses frie zinkafdækninger ved tagfod, flade tage samt små flunkvægge. 9 (31) Vinduer Vinduerne i trappeopgangen på gadefacaden er udskiftet til nye træ/ alu vinduer. Ejendommens vinduer i kælderplan er delvis ældre trævinduer. En malerbehandling er påkrævet for at bevare vinduerne. Alternativt kan der ske en udskiftning af alle vinduer i fællesarealer. Side 8
Vinduer til de enkelte lejligheder påhviler ejerne af lejlighederne. Der skal ved fremtidige vinduesudskiftninger ske en koordinering, således at der anvendes vinduer med ensartet udseende, da ejendommen er bevaringsværdig i kategori 4. Træ/alu vindue i stil med de nye vinduer i trappeopgangene kan godkendes. Velux tagvinduer er nye. Vinduerne er forberedt for røgudluftning. Der skal blot monteres en elektrisk forbindelse til indgangsniveau tilsluttes en betjeningsenhed. 10 (31) Yderdøre Yderdøre ved trappeopgangene er udført med vedligeholdelsesfrie plastprodukter. Yderdørene er hårdt belastet og en senere udskiftning skal ske underhensyn til at ejendommen er bevaringsværdi. Jf. byggesagsbehandlingen i 2012 skal de fremtidige udskiftninger af yderdøre ske med produkter som matcher de nye vinduer i trappeopgangen. Det vil sige et træ/alu produkt, som også har en begrænset krav til vedligeholdelse. De yderdøre som er mellem fællesarealer og gården er udskiftet i forbindelse med renoveringsarbejderne. Der er et par yderdøre til erhvervslejemål, som ikke er udskiftet, men som er i meget ringe stand. 11 (31) Fuger Fuger omkring vinduer og døre er udført med elastisk fugemasse. Der er selvfølgelig nye fuger omkring de nye yderdøre og vinduerne i trappeopgangen. Elastiske gummifuger omkring vinduer og døre har en gennemsnitlig levetid på omkring 15-20 år alt afhængig af, hvor udsatte de er for vejrlig og specielt sol. En løbende udskiftning af ejendommens fuger må påregnes gennemført i løbet af den aktuelle vedligeholdelsesperiode. Vinduesudskiftninger i de enkelte lejligheder er ejers ansvar. Udskiftning af fuger vil følge en evt. vinduesudskiftning. Fuger mod kælder udbedres Side 9
12 (35) Lofter Lofter i fællesområder er pudsede lofter. Der er kun i begrænset omfang tegn på revner og afskalninger. Trappeopgangen er renoveret med malerbehandling på lofter. Løbende vedligeholdelse med malerbehandling må påregnes i f.eks. kælder områder. 13 (37) Tagrender og tagnedløb Tagrender er i zink og udskiftet overalt i forbindelse med tagudskiftningen. Tagnedløb i gården er ligeledes i zink og helt nye. På gadefacaden er der tagnedløb som er placeret ved altanerne gadefacaden. Disse tagnedløb er udskiftet omkring 2006 og fremstår i god stand. 14 (40) Udvendige belægninger Gårdarealet er belagt med en ny flisebelægning. Samtidig er trappen op mod porten renoveret på overfladen. Den gamle betontrappe er udsat for frost og afskalninger. Brugen af salt i forbindelse med snerydning bør derfor begrænses og erstattes af sand/grus for, at trappen kan holde længst muligt. Støttemuren i gården er ny. En ny støbt trappe /trappetrin kan blive aktuel en gang i fremtiden. 15 (52) Spildevandsanlæg Der er indvendige støbejernsfaldstammer ved ejendommens to toiletkerner. I tagrummet er faldstammeudluftningerne synlige og i forbindelse med tagudskiftningen er faldstammeudluftningerne udskiftet. I kælderen er der synlige faldrør med enkelte overfladetæringer. Tæringer i støbejernsrør opstår indefra og det er derfor vanskeligt at afgøre rørene tilstand. I det omfang man kan holde rørene fri for overfladerust på ydersiden forlænger man også levetiden. Man bør holde rørene under observation for rust og bobler i malingen, som tegn på eventuelle gennemtæring. 16 (52) Regnvandsanlæg Regnvandsledninger og brønde med sandfang i gården er udskiftet. Der er tilsluttet et drænrør under den nye belægning. De nye sandfangsbrønde skal oprenses årligt. Hovedledningen under ejendommen skal spules regelmæssig for at undgå tilstopninger. Gulvafløb/riste på altaner på facadesiden skal renses løbende for at sikre afvandingen og undgår fugtproblemer. 17 (53) Vandanlæg Varmtvandsproduktion til hele ejendommen sker via nyere veksler i teknikrum. Der er velisolerede hovedrør i kælderen. Der er separat forbrugsmålere på alle tapsteder. 18 (56) Varmeanlæg Fjernvarmebaseret radiatoranlæg med lodrette stigrør gennem lejlighederne. Der er fordampningsmålere på radiatorer. I kælderen ses nyere varmearrangement og hovedrør, som alle er velisolerede. Side 10
19 (57) Ventilation Der er naturlige aftrækskanaler fra badeværelserne i alle lejligheder. Aftrækkene samles i lodrette skakte, som alle er synlige i tagrummet. I forbindelse med tagudskiftningen er der monteret nye hætter samt nye overgange til aftræksskaktene. Emhætter har aftræk via riste i gårdfacaden. Der er en del lejemål, som kan have en gavnlig effekt af enten en fugtstyret ventilator i badeværelse eller køkken samt friskluftventil i f.eks. soveværelset. Det er medvirkende til, at der bliver et større luftskifte i lejlighederne og dermed et bedre indeklima og samtidig minimerer risikoen for skimmel i en ældre ejendom med besked isolering. 20 (63) El-anlæg Der er hoved- og fordelingstavle med afregningsmåler samt gruppetavle for hvert lejemål. I kælderen ses overvejende ældre el-installationer, som bør moderniseres i forbindelse med en fremtidig renovering. Side 11
Oversigt over vedligeholdelsesarbejder og udgifter De i rapporten nævnte forslag til vedligeholdelsesarbejder og udskiftninger inden for en skønnet periode på op til 10 år prissættes skønsmæssig i skemaet nedenfor. Ud over de nævnte poster skal der påregnes løbende udgifter til vedligeholdelse af ejendommens tekniske installationer i det omfang som er nødvendigt for driften. For alle større udskiftnings- og vedligeholdelsesarbejder anbefales det at der indhentes flere tilbud. Vedligeholdelsesarbejder inden for de første år Nr. SfB Beskrivelse Overslagspris 1 (12) Istandsættelse af sokkel 5.000 Pudsning af kældervægge 25.000 3 (21) Malerbehandling af pudsede facader 15.000 9 (31) Udskiftning af vinduer 50.000 9 (31) Malerbehandling af vinduer 15.000 11 (31) Fuger 15.000 Vedligeholdelsesarbejder inden for cirka 10 år. 3 + 7 (21) (26) Udbedring af facadefuger og murværk på gade siden Reparation af altanbrystninger og værn 250.000 Alle priser er eksklusive moms 06.14.2014/NEV Side 12