Xxxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxx Xxxxx xxxxx xxx xx Xxxx xxxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxxx Arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx Xxxxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxxx Om- og tilbygning enfamiliehus Xxxxx xxxxx xxx xx, xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxx mod xxxxxxxx xxxxxxxxxx v/arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx Ved mail af 25. november 2010 fremsender Xxxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxx en klage over xxxxxxxx xxxxxxxxxx v/arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx xx. april 2011 Rets- og Responsumudvalget Sag nr. 13/xxxx -/bkh Med klagen fulgte følgende bilag: 1. Mail af 22. maj 2009 fra indklagede til klager vedrørende rammepriser, vedhæftet overslag fra entreprenør A, tidsplan, kopi af police/rådgiveransvarsforsikring, ABR 89, udkast til rådgiveraftale [udateret] 2. Mail af 30. juni 2009 fra indklagede til klager vedrørende rammepriser, vedhæftet overslag fra entreprenør B 3. Mail af 22. september 2009 fra indklagede til klager vedhæftet revideret udkast til rådgiveraftale [dateret 22. september 2009, underskrevet af indklagede], tidsplan, tegningsliste, kopi af police/rådgiveransvarsforsikring, ABR 89 4. Mail af 19. oktober 2009 fra indklagede til klager vedhæftet tidsplan og beslutningsliste 5. Mail af 11. maj 2010 fra indklagede til klager/ sammenligning af overslag og tilbud fra entreprenør A 6. Mailkorrespondance i perioden 14. juni - 29. juni 2010 mellem klager og indklagede vedrørende opsigelse af rådgiveraftale 7. Mail af 5. juli 2010 [kl. 08:54] fra klager til klagers advokat 8. Mail af 5. juli 2010 [kl. 13:29] fra klager til klagers advokat 9. Mail af 16. august 2010 fra klager til klagers advokat 10. Mail af 5. juli 2010 fra klagers advokat til indklagede, vedhæftet brev af samme dato 11. Brev af 1. august 2010 fra indklagede til klagers advokat incl. bilag: 11.1 Beregningsmateriale - udkast 11.2 Overslag og tilbud 11.3 Beslutningsliste (senest dateret 23. marts 2010) 11.4 Tilbudsoversigt [ikke udfyldt tilbudsliste] Side 1 af 5
Indklagedes svarskrift fremsendes ved mail af 2. december 2010 - ingen yderligere bilag. Klagers replik fremsendes ved mail af 13. januar 2011 - ingen yderligere bilag. Indklagedes duplik fremsendes ved mail af 3. februar 2011 - ingen yderligere bilag. Sagen er herefter optaget til behandling, og - som det er kutyme - sendt i cirkulation blandt udvalgets medlemmer og afsluttende behandlet i et plenummøde, hvortil parterne var indkaldt. I mødet - der afholdtes den 23. marts 2011 - deltog: Klager - Xxxxxxxx xxxxxx - xxxxxxx xxxxxx Indklagede - arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx Rets- og Responsumudvalget - 7 af udvalgets medlemmer, udvalgets leder og sekretær Påstande Klager Klager ønsker ikke at betale for projekteringsfasen. Klager kræver således tilbagebetaling af kr. 84.000,00 incl. moms samt kreditering af faktura vedrørende sidste rate af projekteringsfasen, kr. 29.000,00 incl. moms. Indklagede Indklagede kræver betaling af samtlige fremsendte fakturaer. Parternes skriftlige og mundtlige forklaringer Opgaven vedrører udarbejdelse af projekt for om- og tilbygning af eksisterende enfamiliehus på 80 m 2. Klagers ønske huset udvidet med 4 værelser og et badeværelse. Af det fremlagte materiale og det på fremmødet oplyste fremgår, at klager mundtligt har udmeldt en økonomisk ramme for byggesagens gennemførelse incl. omkostninger på i alt 2 mio. kr. incl. moms, dvs. 1,6 mio. kr. excl. moms. Indklagedes viden om klagers budgetoplæg på 2 mio. kr. incl. moms fremgår af sagens bilag 1, e-mail af 22. maj 2009 fra indklagede til klager. Der er indgået skriftlig aftale om teknisk rådgivning og bistand vedrørende projektering og udbud. Det fremgår, at tidligere præsteret rådgivning til og med forprojekt (myndighedsprojekt) er afregnet. Aftalen er under- Side 2 af 5
skrevet af indklagede den 22. september 2009. Klager bekræfter på fremmødet, at have underskrevet aftalen. Aftalen anfører ikke den af klager udmeldte økonomiske ramme på 2 mio. kr. incl. moms, som økonomisk grundlag for opgavens løsning, men alene "myndighedsprojekt dateret 9. januar 2009". Indklagedes forslag til tilbygning udgør ca. 120 m 2. Der er udstedt byggetilladelse. På fremmødet bekræfter indklagede, at der ikke er udarbejdet et budget for projektet, hverken i faserne forud for eller efter myndighedsprojekt. Efter udarbejdelse af myndighedsprojekt er det indklagedes opfattelse, at den økonomiske ramme går op til 2,5 mio. kr. incl. moms. At den økonomiske ramme skulle være hævet efter udarbejdelse af myndighedsprojekt, bestrides af klager. På baggrund af myndighedsprojekt indhenter indklagede medio 2009 overslag hos 3 entreprenører, 2 entreprenører (A + B) foreslået af indklagede og en entreprenør (C) foreslået af klager. Resultat af indhentning af overslagspris viser: - entreprenør A kr. 2.770.000 incl. moms - entreprenør B kr 3.810.750 incl. moms - entreprenør C kr. 1.765.000 incl. moms Ifølge klager havde indklagede rådet til at "fylde på med hensyn til ønsker op til myndighedsprojekt, da det er nemmere at tage ting ud af projektet end at tilføje senere". På fremmødet bekræfter indklagede, at der ikke på noget tidspunkt er udarbejdet kalkulationer med henblik på at klarlægge, om klagers ønsker kunne opfyldes inden for den udmeldte økonomiske ramme. Ifølge indklagede havde denne ikke tro på, at projektet kunne gennemføres inden for den laveste overslagspris. Ifølge indklagede forventedes de endelige tilbud at ligge i intervallet 1,9-2,5 mio. kr. incl. moms. Efter indhentning af prisoverslag er sket en tilpasning - i hovedtræk fravalg af rytterlys og en kældertrappe - af projektet, dog således at den ydre bygningsgeometri er fastholdt. Indhentet tilbud fra entreprenør A, der ved licitation fremkom som eneste tilbud blandt fem indbudte entreprenører, udgør 3.603.988,75 kr. incl. moms. Indklagede forklarer i e-mail af 11. maj 2010 til klager difference mellem overslagspris og tilbud fra entreprenør A, med diverse arbejder der ikke var medtaget i fremsendt anmodning om overslagspris. Ikke medtagne arbejder i overslag, men medtaget i tilbud omfatter jf. indklagedes oplysning: - byggeplads kr. 122.240,00 excl. moms Side 3 af 5
- elarbejder kr. 95.576,00 excl. moms - dele af anlægsarbejdet kr. 70.000,00 excl. moms - dele af VVS-arbejdet kr. 100.000,00 excl. moms - malerarbejdet kr. 148.000,00 excl. moms - faste møbler kr. 100.000,00 excl. moms - nedbrydning tag mv. kr. 90.000,00 excl. moms - i alt kr. 725.816,00 excl. moms, svarende til kr. 907.270,00 incl. moms. Indklagede anfører i e-mail af 11. maj 2010 til klager, i forbindelse med forklaring vedrørende difference mellem overslagspris og tilbud, at "det er jo stadig en farbar vej at gå i forhandling med [entreprenør A] om byggeriet". Klager mener, at indklagede som professionel, i fremsendt overslag til bygherre for opnåelse af et kvalificeret beslutningsgrundlag, nødvendigvis må medtage samtlige arbejder der indgår i et færdigt byggeri. Grundet manglende igangsætning af byggeriet i henhold til opnået byggetilladelse med gyldighed i 1 år fra udstedelse, er tilladelsen annulleret af bygningsmyndigheden i juni 2010. Klager afbryder samarbejdet med indklagede i e-mail af 14. juni 2010. Rets- og Responsumudvalgets vurdering Rets- og Responsumudvalget har i sin vurdering af sagen hæftet sig ved: - at indklagede er medlem af Danske Ark og Akademisk Arkitektforening og dermed forpligtet til at overholde organisationernes love og vedtægter - at indklagede gentagne gange i den præsterede tekniske rådgivning og bistand agerer i strid med sædvane og god arkitektskik - at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - i aftaleudkast under økonomisk grundlag for opgavens løsning, anfører klientens udmeldte økonomiske ramme for byggesagens gennemførelse incl. omkostninger på 2 mio. kr. incl. moms - at indklagede ikke i forbindelse med udarbejdelse af projektforslag og myndighedsprojekt, udarbejder et budget der er styrende for rådgiver og udgør klientens afgørende økonomiske beslutningsgrundlag - at indklagede som den professionelle part, ikke korrekt tidsmæssigt i forløbet rådgiver klager om at opgive, alternativt reducere projektet i omfang, hvorved undgås yderligere teknisk rådgivning og bistand vedrørende et projektindhold, som ikke med nogen sandsynlighed ville kunne gennemføres inden for den af klager oplyste økonomiske ramme - at indklagede som den professionelle part - jf. sædvane og god rådgiverskik - gennem rådgivningsprocessen skulle have sikret sig bygherrens forståelse for indhold og pris Side 4 af 5
- at det er indklagedes/rådgivers ansvar løbende at sikre, at klager/bygherre har et samlet overblik vedrørende projektets status og fremdrift - at indklagede som professionel rådgiver, burde kunne udarbejde budget for byggesagens gennemførelse ud fra erfaringspriser, prisbøger mv., med henblik på at tilvejebringe klager et kvalificeret beslutningsgrundlag for afgrænsning af projektets omfang - at indklagede som professionel rådgiver, efter indhentning af overslag fra entreprenør, ved fremsendelse til klager ikke oplyser, at væsentlige arbejder mangler og derved ikke er fyldestgørende til vurdering af projektet i forhold til den af klager oplyste økonomiske ramme - at indklagedes projekt vedrørende om- og tilbygning synes urealistisk set i forhold til den af klager udmeldte økonomiske ramme, herunder også set i forhold til, om mulige besparelser i forbindelse med omprojektering ville kunne bringe projektet i overensstemmelse med den af klager udmeldte økonomiske ramme. På grundlag af det fremlagte materiale og det ved fremmødet af parterne oplyste, afsiger Rets- og Responsumudvalget følgende KENDELSE Indklagede, xxxxxxxx xxxxxxxxxx v/arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx, tilbagebetaler inden 4 uger fra dato til klager, Xxxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxx, kr. 84.000,00 incl. moms samt krediterer senest fremsendte ubetalte faktura, stor kr. 29.000,00 incl. moms. xxxxxxxx xxxxxxxxxx v/arkitekt MAA xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx betaler inden 4 uger fra dato kr. 20.000,00 excl. moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling iht. vedlagte nota nr. xxxxx. Nærværende kendelse kan inden for en frist på 4 uger ankes til Byggeriets Voldgiftsret. P.U.V Poul Jorsal Leder Bodil Krohn Hansen Sekretær Side 5 af 5