KENDELSE. Klager fik i forbindelse med underskrivelse af formidlingsaftale udleveret salgsbudget dateret 17. oktober 2006.

Transkript

1 1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Peter Norvig Gl. Kongevej Frederiksberg C Nævnet har modtaget klagen den 2. februar Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal fortabe sit salær og betale erstatning til klager som følge af, at en handel ikke kunne gennemføres, idet udstykning ikke kunne opnås. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: En andelsboligforening ønskede at sælge en ejerlejlighed. Foreningen og indklagede indgik den 17. oktober 2006 en formidlingsaftale om salg af ejerlejligheden. Klager fik i forbindelse med underskrivelse af formidlingsaftale udleveret salgsbudget dateret 17. oktober Den 10. november 2006 underskrev en interesseret køber, som var et ApS, en

2 2 købsaftale om køb af ejerlejligheden. Klager underskrev købsaftalen den 13. november Det fremgik af købsaftalen bl.a.: [ ] Klager fik udleveret salgsprovenuberegning af 13. november Det fremgik heraf bl.a.: Advokat-bistand v. salget, anslået Den 22. december 2006 skrev klagers advokat til kommunen og bad om godkendelse af frastykning af ejerlejligheden. Den 16. januar 2007 skrev kommunens stadskonduktørembede til kommunens byggesagsafdeling bl.a.:

3 3 Kommunens byggesagsafdeling svarede ved brev af 5. februar 2007 bl.a.:

4 4 Den 15. februar 2007 skrev kommunen til klagers advokat bl.a.:

5 5 Den 17. juli 2008 skrev købers advokat til klagers advokat som svar på et brev fra denne. Købers advokat anførte, at det var korrekt, at byggesag var blevet annulleret i kommunen, fordi lejligheden fortsat ikke var blevet udmatrikuleret. Købers advokat bad klagers advokat om at meddele, hvornår udmatrikulering kunne forventes. Købers advokat meddelte endvidere, at lejligheden pr. 2. juli 2008 var videresolgt, og at købsaftalen var udarbejdet på samme vilkår som den oprindelige købsaftale, hvorfor de nye købere ville foranledige indhentelse af tilladelse til indretning af lejligheden til beboelse. Den 25. juli 2008 skrev klagers advokat på ny til købers advokat. Det fremgik af brevet bl.a.:

6 6 Samme dag skrev klagers advokat til indklagede. Klagers advokat sendte kopi af klagers advokats brev til købers advokat. Klagers advokat anmodede indklagede om at redegøre for, om indklagede i forbindelse med udfærdigelse af købsaftalen havde undersøgt, hvorvidt en byggetilladelse var en forudsætning for udstykning af ejerlejligheden. Klagers advokat bad samtidig om indklagedes stillingtagen til indklagedes salærkrav i forhold til den særlige situation. Klagers advokat forbeholdt sig endelig ethvert erstatningskrav over for indklagede. Den 15. december 2008 rykkede klagers advokat indklagede for svar i sagen. Klagers advokat bemærkede endvidere, at sagen endnu ikke havde fundet en afslutning, idet der fortsat manglede en byggetilladelse. Den 18. februar 2009 skrev kommunen til klagers advokat. Det fremgik af brevet, at kommunen havde været på besigtigelse på ejendommen, og at det ved besigtigelsen var konstateret, at arealet, hvor ejerlejligheden skulle ligge, ikke var uudnyttet tagetage, idet der var indrettet køkken og badeværelse samt tilkoblet

7 7 varmeforsyning. Kommunen meddelte, at der som følge heraf ikke ville kunne foretages ejerlejlighedsopdeling af ejendommen. Kommunen meddelte, at sagen dermed blev afsluttet. Den 4. marts 2009 skrev klagers advokat på ny til kommunen. Det fremgik af brevet, at klagers advokat med henvisning til en række forhold ved lokalerne anmodede om, at kommunen ændrede sin afgørelse, således at lejligheden kunne frastykkes til en selvstændig ejerlejlighed. Den 1. april 2009 tilkendegav kommunen, at den i lyset af klagers advokats nye oplysninger ville være indstillet på at opmåle lejlighederne og attestere ejerlejlighedsfortegnelse m.v. efter 10, stk. 2, i lov om ejerlejligheder. Kommunen anførte videre, at der herved ikke var taget stilling til, hvorvidt ejerlejlighedsopdeling kunne finde sted, idet dette spørgsmål henhørte under domstolene. Kommunen meddelte, at sagen således ville afvente byggetilladelse til etablering af beboelseslejlighed og en melding om, at ombygning var så fremskreden, at byggeriet kunne opmåles. Den 24. april 2009 fremsendte indklagede faktura til klagers pengeinstitut. Det fremgik heraf bl.a.:

8 8 Den 30. april 2009 skrev kommunen til andelsboligforeningen vedrørende klagers ansøgning om principiel tilladelse til at indrette selvstændig beboelseslejlighed i tagetagen. Kommunen meddelte klager, at der kunne forventes tilladelse til det ansøgte på forskellige betingelser. Køber stævnede klager for at få sin deponering og bankgaranti retur, og den 20. maj 2010 indgik klager og køber et retsforlig. Det fremgik heraf: [Klager] tilbagebetaler til [køber] den deponerede udbetaling på kr ,- sammen med den originale bankgaranti stor kr ,- (udstedt af Roskilde Bank A/S) senest torsdag, den 11. februar 2010 ved fremsendelse til [købers] advokat [ ]. Sagens omkostninger hæves. Klagers advokat har til sagen oplyst, at baggrunden for forliget var, at det i løbet af retssagen mellem klager og køber og en dertil knyttet retsmægling viste sig, at det ikke var muligt at få udstykket de af sagen omhandlede loftlokaler til en selvstændig ejerlejlighed, hvorfor køber ikke længere kunne være bundet af købsaftalen. Grunden til, at udstykning ikke kunne lade sig at gøre, var, at kommunen ikke betragtede loftarealet som uudnyttet, idet arealet bar præg af, at der tidligere havde været en form for beboelse i lokalerne. Klagers advokat har opgjort sit samlede salær for varetagelse af klagers interesser i forbindelse med handlen til kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tilbagebetale sit salær samt erstatte klagers udgift til advokat. Klagers advokat henvendte sig ved brev af henholdsvis 25. juli 2008 og 15. december 2008 til indklagede. Klagers advokat modtog ikke svar fra indklagede på henvendelserne. Af købsaftalen fremgik, at klager skulle foranledige, at lejligheden kunne udmatrikuleres, ligesom det fremgik, at overtagelsesdagen kunne flyttes, indtil lejligheden var endelig udmatrikuleret. På baggrund heraf sendte klagers advokat anmodning om godkendelse af frastykning af lejligheden til kommunen. Klagers advokat blev kontaktet af kommunen, som udbad sig en byggetilladelse, før der kunne finde frastykning sted. Herefter anmodede klagers advokat køber om at foretage det fornødne. Da der ikke blev fulgt op på de oplysninger, som kommunen krævede, sendte kommunen den 14. december 2007 et afslag.

9 9 Der klages over, at indklagede ikke har ydet korrekt rådgivning til klager, idet indklagede ikke i forbindelse med handlen fandt anledning til af undersøge, hvorledes kommunen behandlede sager om udmatrikulering af ejerlejligheder, herunder i særdeleshed det forhold, at køber havde mulighed for at forpurre handlen ved at undlade at indsende ansøgning om byggetilladelse. Indklagede burde endvidere have undersøgt, hvilke krav der i øvrigt stilles til udmatrikulering, herunder det forhold, at der måske slet ikke er mulighed for udmatrikulering, når det solgte areal ikke fremstår som uudnyttet. Det er således helt naturligt, at køber ikke har klaget over indklagedes håndtering af sagen, idet køber jo netop blev stillet i en gunstig position, hvor køber selv kunne bestemme, om handlen blev endelig eller ej. Klagers advokats rolle i sagen har været betinget af, at køber undlod eller opgav at indsende en acceptabel anmodning om byggetilladelse, hvorefter køber har ønsket at hæve handlen, idet klager ikke havde mulighed for at opfylde forpligtelsen til at få gennemført udmatrikuleringen af ejerlejligheden. Klager og klagers advokat har selv udfoldet store anstrengelser for at opnå en byggetilladelse, hvilket har påført klager betydelige advokatomkostninger. Klagers advokat har ikke på noget tidspunkt været rådgiver for klager i forbindelse med handlen, ligesom klagers advokat ikke på noget tidspunkt har godkendt købsaftalen. Indklagedes oplysninger på dette punkt er ukorrekte. En ejendomsadministrator, som tidligere har været ansat på klagers advokats kontor, blev anført i købsaftalen som sælgers evt. øvrige rådgiver, hvilket alene skyldtes, at han var andelsboligforeningens kontaktperson på klagers advokats kontor. Klagers primære rådgiver var naturligvis indklagede, som har beregnet sig et salær på kr. for bl.a. at have sikret sig, at handlens vilkår i praksis kunne opfyldes. Ejendomsadministratoren havde af gode grunde ikke kendskab til de særlige forhold, som gør sig gældende ved udstykning af ejerlejligheder i eksisterende bebyggelser i byen, hvor ejendommen er beliggende. Klager og dennes rådgiver måtte derfor forlade sig på, at klagers primære rådgiver, som var indklagede, havde et indgående kendskab til disse forhold. Det er korrekt, at det fremgår af købsaftalen, at klagers advokat skulle forestå udmatrikuleringen. Problemet var blot, at udmatrikuleringen ikke kunne gennemføres, hvilket burde have stået indklagede klart. Det anslåede salær til advokatbistand i provenuberegningen skyldes formentlig, at klagers advokat skulle stå for gennemførelsen af udmatrikuleringen, som jo imidlertid ikke kunne gennemføres i det konkrete tilfælde.

10 10 Indklagede har groft tilsidesat sin pligt til at undersøge forholdene på tilstrækkelig grundig måde. Klager ville ikke have haft udgift til betaling af salgssalær mv., såfremt indklagede på forhånd havde undersøgt, om en udstykning kunne lade sig gøre. Klager og køber indgik et forlig, idet det viste sig, at det ikke var muligt at udstykke de i sagen omhandlede lokaler til en selvstændig ejerlejlighed. Baggrunden herfor var, at kommunen ikke betragtede loftsarealet som uudnyttet, idet arealet bar præg af, at der tidligere havde været en form for beboelse i lokalerne, hvilket indklagede kunne have konstateret ved en enkel besigtigelse af lokalerne forud for salget. Det er lykkedes for køber at hæve handlen berettiget, og indklagede skal derfor tilpligtes at fralægge sig salær samt derudover at erstatte klager de påløbne advokatomkostninger. Klagers samlede erstatningskrav kan opgøres til i alt kr., svarende til i henhold til indklagedes faktura samt kr. i advokatomkostninger. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær og betale erstatning til klager. Indklagede skal indledningsvis for god ordens skyld nævne, at indklagede har besvaret klagers advokats henvendelse. Indklagede modtog imidlertid i forbindelse hermed en elektronisk meddelelse, der oplyste, at kontoret var under flytning, og at man ville vende tilbage. For køber, klager og disses rådgivere har der på intet tidspunkt været tvivl om, at der skulle foreligge en byggetilladelse. Køber er professionel. Køber har formidlet køb, istandsættelse og salg af talrige ejendomme. Køber har over for indklagede oplyst, at køber intet har at udsætte på indklagedes rådgivning og arbejde i forbindelse med den indgåede handel. Køber har videre oplyst, at klagers advokat har været aktivt inde i sagen fra begyndelsen, og klagers advokat har over for køber oplyst, at han ville få den nødvendige byggetilladelse i orden. I den forbindelse henledes opmærksomheden på klagers advokats brev af 25. juli 2007 til købers advokat, hvoraf det netop fremgår, at klagers advokat havde været i kontakt med kommunen om udstykning. Herefter havde klagers advokat korrespondance med købers advokat om byggetilladelsen.

11 11 Indklagede har efter de foreliggende oplysninger fra klager og dennes professionelle rådgiver ikke fundet årsag til at betvivle lejlighedens status. Klagers advokat har under hele sagsforløbet været involveret i handlen herunder også godkendelse af købsaftalen. Der henvises i den forbindelse til købsaftalen, hvoraf det fremgår, at det var en forudsætning for handlen, at klagers advokat var ansvarlig for gennemførelse af udmatrikuleringen. Formuleringen i købsaftalen var baseret på klager og klagers advokats ønsker. Det fremgår også af salgsprovenuet, at klager havde anden professionel rådgiver end indklagede. Da klager netop har haft særskilt professionel advokatrådgivning i forbindelse med mulig opdeling og udstykning, har indklagede ikke haft belæg for selvstændigt at foretage yderligere undersøgelser, da salgsopgaven blev baseret på klagers advokats medvirken. Indklagede må derfor afvise kravet om tilbagebetaling af salær. At klager i hele sagsforløbet har ladet sig repræsentere ved en advokat og som følge heraf har haft ekstra omkostninger er indklagede uvedkommende, og indklagede må derfor afvise det rejste krav herom. Nævnet udtaler: Da der er kommet modstridende forklaringer om, hvorvidt indklagede har svaret på klagers advokats henvendelser, må nævnet afvise at tage stilling til dette klagepunkt. Nævnet finder ikke, at indklagede i den konkrete sag forinden handlen havde pligt til at undersøge, om den planlagte udstykning af loftlokaler til ejerlejlighed kunne godkendes af kommunen. Der er ikke noget i sagen, som indikerer, at indklagede ved besigtigelse burde have indset, at udstykning ikke ville kunne gennemføres. Indklagede har i købsaftalen taget forbehold på sælgers vegne for udmatrikuleringens gennemførelse. Nævnet finder ikke anledning til kritik af forbeholdets ordlyd. Det fremgår af købsaftalen, at det var klagers advokat, der skulle stå for arbejdet i forbindelse med udmatrikuleringen, og det var tillige anført, hvem der var klagers advokat. Nævnet finder dermed, at det ikke var aftalt, at det var indklagede, der skulle stå for arbejdet med udmatrikuleringen efter handlen. Nævnet finder herefter ikke grundlag for kritik af indklagedes arbejde og kan derfor ikke pålægge indklagede at fortabe sit salær eller erstatte klagers advokatudgifter i forbindelse med ansøgning om udmatrikulering mv. af denne grund. Nævnet skal bemærke, at nævnet ikke på det foreliggende grundlag kan afgøre, om indklagede - som følge af, at handlen var betinget af udmatrikulering, og når denne ikke fandt sted - af denne grund skal fortabe retten til betaling af salær mv., idet det ikke klart fremgår af sagen, hvad årsagen var til, at handlen ikke blev gennemført.

12 12 Nævnet finder, at en afgørelse af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder bl.a. forklaringer fra køber, som ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Konklusion: Nævnet finder ikke anledning til kritik af indklagedes arbejde. Nævnet må afvise at tage stilling til spørgsmålet, om indklagede skal fortabe retten til betaling af salær mv. som følge af, at handlen ikke blev gennemført. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V Lone Kerrn-Jespersen formand