EjendOms2_Realkredit, 2008 1 of 13 Omsætning af fast ejendom 2. Realkredit Erik Stubkjær Landinspektøruddannelsen, 6. semester Forår 2008 Oversigt 1. 2. 3. 4. 5. 6. Projektrelevans: Finansiering af ejendoms dispositioner. Ansvar. Alternativer til realkredit: Gældsbrev og ejerpantebrev Realkredit institutionen - Den oprindelige idé. Balanceprincippet Procedure for kreditfinanciering og lånedokumenter Lånetyper og tilbagebetalingsmetoder Opgave: Spørgsmål? 1. Projektrelevans: Hvorfor om Realkredit? Frasalg, arealoverførsel: Relaksering af delareal A for pant. Panthaver er ofte en realkredit-institution Rådgivningsansvar: Lsp skal klart markere omfang af rådgivning. Nye regler vedr. uskadelighedsattest (DannelseTrans, s 90-91) Generelt: Realkredit er vigtig faktor i ejendomsmarkedet Realkreditinstitutionen medfører i praksis, at planregler implementeres Behov for kendskab til nabo-professioners arbejde Kort omtale af andre financieringskilder end realkredit, jfr Kursusbeskrivelsen Relaksering af areal fra pant 1/2 Relaksation (latin: relaxatio, lettelse eller afslappelse). En relaksationspåtegning er en påtegning eller tilføjelse (allonge) til et pantebrev med pant i fast ejendom, hvor panthaver accepterer, at en del af den pantsatte ejendoms areal udgår af pantet. Påtegningen er en forudsætning for at få dommerattesten efter TL 23
EjendOms2_Realkredit, 2008 2 of 13 Relaksering 2/2 En allonge skal identificere det pantebrev, som den føjes til: Tinglyst pantebrev på N sider for Kreditor, stort Beløb kr, lyst Dato på ejendommen Matrikelbetegnelse Påtegningen: Undertegnede kreditor medeler herved samtykke til at areal betegnet Delareal på XX m2 udgår af pantet. Pantebrevet udgør herefter N+1 sider Dato Underskrift (KreditorRep) Andre påtegninger, TL 21 Ved sammenlægning eller arealoverførsel med pant i det overførte areal skal der finde et opgør sted mellem panthaverne, TL 21. I praksis påtegner kreditor i fornødent omfang pantebreve om, at Kreditor accepterer foranstående (Tinglyst) pantebrev(e), der identificeres som anført En allonge kan henvise til flere pantebreve fra samme kreditor i samme ejendom (sparer papir, underskrifter, tinglysningsafgift) Rådgiveransvar 1/2 Det påhviler den berigtigende advokat at rådgive sin klient om.. muligheden for med et pengeinstitut at indgå kurskontrakt og til at rådgive om konsekvensen af en evt undladelse af kurssikring.. Efter fremkomst af lånetilbud skal den berigtigende advokat vurdere, om der er en yderligere kursrisiko, og i så fald orientere.. eventuelle, særlige vilkår, eksempelvis inkonvertible lån. En tilsidesættelse af pligten til vejledning om kurssikring og belåning er i strid med god advokatskik. - Hvis lsp. konciperer skøde i arealoverførselssag bør grænser for rådgiveransvar, herunder om belåning, fremgå skriftligt. Rådgiveransvar 2/2 Advokaten har et selvstændigt ansvar for, at klienten har fået den fornødne, kvalificerede rådgivning og skal positivt sikre sig, at det er sket. Såfremt advokaten imidlertid har konkret viden om, at klienten har drøftet handlens finansiering med et pengeinstitut, er advokaten ikke forpligtet til også selv at rådgive, hvilket er blevet statueret i kendelse af 13/5 1998 (41-201-97-127) og kendelse af 20/12 1994 (41-209-94-22). [Advokatn]ævnspraksis vedrørende berigtigende advokats rådgivning om kurssikring og om valg af lånetype, af fuldmægtig Pia Birkegård, nævnssekretariatet. http://www.advokatnaevnet.dk/default.asp?id=143
EjendOms2_Realkredit, 2008 3 of 13 2. Financieringskilder: Alternativer og realkredit Hvordan skaffer man sig kontanter? Generelt svar: Sælge andre aktiver eller låne. Forudsætninger: Kreditor K har penge som han vil låne ud mod renter og sikkerhed, Debitor D vil låne. Privat lån: Gældsbrev, ofte tillige håndpant i Ejerpantebrev, eller Sælgerpantebrev. - Ureguleret. Banklån: Personlig hæftelse ved G & E. - God skik tilstræbes gennem Pengeinstitutankenævnet under Finansrådet. Kreditforeningslån: Hæftelse hovedsageligt i fast ejendom. - Lovreguleret. Gældsbrev og Ejerpantebrev Kreditor K og Debitor D laver aftale, der nedfældes i Gældsbrev Gældsbrevet omtaler et Ejerpantebrev, som D tinglyser i sin ejendom og giver K 'i hånden' (i realiteten i bankbox). D kan derfor ikke transportere (afhænde) gældsbrevet, og K får herved samme type sikkerhed som håndpant i løsøre. Ejerpantebrevet indeholder en klausul om, at misligholdelse giver K ret til at anmode fogedretten om at afholde tvangsauktion Hvis D ikke betaler sine afdrag, kan K gå til fogden. Provenu fra tvangsauktion tilfalder panthavere (incl K) i prioritetsorden Ulemper ved private lån Låntager D er afhængig af Långiver K, både ved stiftelse af lån og i lånets løbetid. Afhængighed er søgt begrænset ved: Regler om åger, nu Aftalelovens 31 om (svag) ugyldighedsgrund at udnytte en andens vanskeligheder, manglende indsigt. Andersen m fl: Dansk Privatret (Tidligere) regler om maksimalrente In 1545, England fixed a legal maximum interest; any amount in excess of the maximum was usury. The practice of setting a legal maximum on interest rates later was followed by most.. other Western nations. "Usury." Encyclopædia Britnnaica. 2004 (I DK og dele af Tyskland) at etablere kreditforeninger efter 1800 3. Kreditforeninger - Behovet Øget behov for lån ved overgang til selveje. Pengeøkonomi erstatter bytteøkonomi Långiverforening efter Københavns brand 1796. Kreditors rentetilsvar er begrænset af maksimalrente. Kreditor opnår større sikkerhed ved (i fællesskab) at stille krav om pant i ejendom. A F Bergsøe (1839) Tyske erfaringer, ingen statstilskud, krav om systematisk amortisering (tilbagebetaling) af lånet
EjendOms2_Realkredit, 2008 4 of 13 Kreditforeninger - Rammelov 1851 Efter Grundlovens foreningsfrihed (1849) lov om Kreditforeninger. Låntagerforeninger med følgende rammer: Kreditforeningslån op til 60% af ejendomsværdi; skal amortiseres Obligationer med fast rente (evt større end 4 %) og løbetid; ingen stempelafgift på obligationer Balanceprincippet: Værdien af en serie obligationer skal svare til værdien af tilsvarende lån Indenfor en serie hæfter låntagere solidarisk med en del af deres øvrig formue Balanceprincippet: To pengestrømme i balance 1. Realkreditinstitutterne (RK) sælger obligationer på Børsen, og får til gengæld penge, der financierer lånet, mens 2. Lånerne pantsætter deres ejendom, og bytter pantebrevet mod penge (lånet) fra RK. 2. Lånere afdrager lån + rente mv til RK, mens 1. RK betaler rente til obligationsejere Balanceprincippet: Afdragsprofil og løbetid for obligationsudstedelse (1) og for långivning (2) skal harmonere, så der bliver balance mellem de samlede indbetaling fra låntagere og RK's samlede udbetaling til obligationsejerne. Robust mod udsving i renten. Kreditforeninger - Oprindeligt specialisering mht geografi og ejendomstyper I foreningen vælger medlemmerne (låntagere) repræsentanter, der foretager ejendomsvurdering (mhp kreditgivning: langsigtet, forsigtigt) fører tilsyn med vedligeholdelse af belånte ejendomme, eksempelvis Østifternes Kreditforening År Kreditforeningers rolle over tid Beholdninger i sparekasser, banker og kreditforeninger (% af bruttofaktorindkomst) Banker Sparekasser Kreditforeninger 1840 3 0 5 1880 30 12 28 1920 21 56 36 1960 19 27 36 1994 67 118 Møller, Michael et al: Dansk realkredit gennem 200 år. 1997, side 61
EjendOms2_Realkredit, 2008 5 of 13 Nationalbankdirektør Bodil Nyboe Andersens tale 30. april 2003 1/2... I den nye lov om realkreditlån, som Folketinget for tiden behandler, bevares grundpillerne i realkreditten. Der sker fornyelser, som giver låntagerne flere valgmuligheder, bl.a. mulighed for afdragsfrihed i en lang periode, nemlig op til 10 år. Men grundlaget er fortsat balanceprincippet, som kræver en høj grad af overensstemmelse mellem vilkårene for lånene og de udstedte obligationer. I årenes løb har der fra realkredittens side ofte været fremsat ønsker om en ophævelse eller i alt fald en væsentlig opblødning af balanceprincippet. Vi har fra Nationalbankens side altid frarådet at gå længere end til helt marginale opblødninger. Balanceprincippet er væsentligt for at fastholde obligationernes guldrandede status og det har haft stor betydning for, at danske realkreditobligationer har fået en meget høj rating. Balanceprincippet er fundamentalt set en meget simpel måde at foretage risikostyring på. Måske er realkreditproduktet ikke noget fantasifuldt produkt, men det er til gengæld et enkelt, godt og billigt produkt, som også giver små låntagere adgang til bolig- og erhvervsfinansiering på kapitalmarkedsvilkår. (fremhævet hér) Bodil Nyboe Andersens tale 30. april 2003 2/2..i Mexico [er man] ved at etablere et realkreditsystem, der henter en række af de fundamentale træk fra det danske. Det amerikanske finansministerium og et konsulentfirma har været mellemmænd i processen og har peget på, at den danske model var enestående både med hensyn til effektivitet, transparens, sikkerhed og beskyttelse af såvel låntagernes som investorernes interesser.... [ Mere herom hos Værdipapircentralen, der driver systemet VP bag mexicansk realkreditsystem Udgivelsesdato: 06-09-2005 http://www.vp.dk/c1256cf30030382a/0/db1219168e36d0d2c1257073003e8ba6 IT-udvikling uden grænser Udgivelsesdato 08-03-2007 http://www.vp.dk/c1256cf30030382a/0/bcd1e3c4a417f108c12572980045e82a Kreditforeninger og arealplanlægning - Implementering af planregler Kreditforeningernes betydning for byudviklingen (fra 1960erne til ca 1980erne): Kreditforeningslån nødvendigt for at financiere køb for stort set alle Banker giver byggelån, som når byggeriet er færdigt konverteres til kreditforeningslån Kreditforeninger kræver attest fra landinspektør om, at offentlig og privat regulering er overholdt Konsekvens: Byggeri gøres straks færdigt + Planlægning virker i praksis
EjendOms2_Realkredit, 2008 6 of 13 Forsøg på en vurdering: Realkreditinstitutionen Sikkerhed i fast ejendom + solidarisk hæftelse -> Lav rente Kreditforen's krav om sikkerhed -> lovlige ejend.dispositioner Pensionskasser m fl's køb af obligationer -> Både pensionssikker pengeanbringelse og samtidig høj standard i boligforsyning Opgaver (til anden pause) Hvordan meddeles relaksationspåtegning? Hvilke hovedtyper af kreditforeningslån findes? Hvilke alternative lånemuligheder eksisterer ved siden af kreditforeningslån? Hvad har realkeditsystemet betydet for ejendomsudvikling i DK? 4. Den normale finansiering af ejerboliger Finansiering sammensættes typisk af størst muligt realkreditlån, evt et sælgerpantebrev, samt en kontant udbetaling. Parcelhuse og ejerlejligheder kan belånes op til 80 procent af værdien med realkreditlån. Af de resterende 20 procent af prisen udgør et sælgerpantebrevet normalt 13-15 procent. Resten er den kontante udbetaling. Realkreditlån 800.000 Sælgerpantebrev 150.000 Udbetaling 50.000 I alt (handelspris) 1.000.000 Realkreditlån: Procedure og dokumenter (hovedtræk) Realkreditvurdering: Foretages af kreditforeningens folk Lånetilbud fra RKF + pantebrev, formular B (- A til private lån) Tinglysning af underskrevet pantebrev Obligationssalg for et tilsvarende beløb Udbetaling af provenu (Hovedstol - (kurstab +...+...))
EjendOms2_Realkredit, 2008 7 of 13 Kreditforeningslån - Formaliseret som UseCase 1/3 Aktivitet Kontekst Aktører Trigger Variationer Ejer pantsætter ejendom for at få likvid kapital Ejendomsoverdragelse, bebyggelse/ ombygning, omprioritering Aktive: Ejer, bank, kreditforening, tinglysningskontor, børsen Passive: Andre panthavere, RibersKI Ejer beder banken om assistance (ikke krav, men almindeligt) Ægtefælle skal underskrive pantebreve, Lov om ægteskabets retsvirkninger 18 Kreditforeningslån - Processens delaktiviteter, 1-5 (2/3) 1. 2. 3. 4. 5. Ejer rekvirerer (via bank) låneansøgning fra Kreditforening(er) Ejer vælger Kreditforening og fremsender låneansøgning med bilag (d) [se (d) nedenfor] Kreditforeningen vurderer ejendommen (a) og (efter 1980erne) låneren Kreditforening fremsender lånetilbud (b) og realkreditpantebrev (c) (eller begrunder afslag) Ejer underskriver realkreditpantebrev og sender det med kopi og originalt skøde (via banken) til Tinglysningskontor, evt. tillige med rykningstilsagn fra efterstående panthavere Kreditforeningslån - Processens delaktiviteter, 6-8 (3/3) 6. 7. 8. Tinglysningskontoret prøver underskrivers beføjelser og pantebrevets prioritetsstilling, indfører i tingbog, påtegner om tinglysning og returnerer til Anmelder Ejer sender (via bank) tinglyst pantebrev til Kreditforening, og beder om udbetaling af lån Kreditforening sælger på ejers vegne Obligationer på Børsen. En del af Salgsprovenuet bruges til evt udbetaling af eksisterende lån efter aftale, mens resten overføres til ejerens konto. (a) Realkreditvurdering Kreditforeningens vurdering af ejendommens handelsværdi Mere langsigtet, forsigtig ('gennemsnit af flere fornuftige købere..') I princippet uafhængig af offentlig ejendomsvurdering, egne folk Grundlag for lånetilbud, max 80% af værdi (fritidshus 60%)
EjendOms2_Realkredit, 2008 8 of 13 Indeholder (b) Lånetilbud Lånetype (e) Beløb (hovedstol) Nominel rente (nominel = det der står på papiret, forskellig fra ydelsens andel af provenuet) Løbetid samt kreditoplysninger Kreditoplysninger (= Forbrugerinformation) Lånebeløb (salgssum minus kurstab, kurtage, RKgebyrer, tinglysningsafgift, mv) Kreditomkostninger (rente, RKadministrations-bidrag, stiftelsesomkostninger) Årlige omkostninger i procent (Kreditomkostning i % af lånebeløb) Samlet beløb til betaling (lånebeløb + kreditomkostning) Amortisationsforløb (ydelse pr. termin over alle terminer) Løbetid og indfrielsesvilkår mv. f eks gebyr ved tilbagerykning af indestående lån (c) Realkreditpantebrev danner grundlag for udbetaling af lån, skal indeholde klausul om forfald ved ejerskifte (formular B) angive foranstående, tinglyste lån være underskrevet (alle ejere, samt ægtefælle) være vitterligheds- bevidnet (ægte underskrift, myndig, dato) være tinglyst anmærkningsfrit (ikke frivilligt, som skøde!) Yderligere dokumenter, der skal forelægges realkreditinstituttet: (d) Bilag til låneansøgning Tingbogsattest Skøde Forsikringspolice vedr brand mv (ved bebygget ejendom) Kvitteringer for betaling af andre pantebreve BBR-meddelelse Sidste slutopgørelse (indkomst, formue) Lønseddel for de sidste 2-3 måneder
EjendOms2_Realkredit, 2008 9 of 13 (e) Typer af realkreditlån - Låneprodukter Obligationslån (fast rente, hovedstol svarer til udstedte obligationer, provenu kursafhængigt) Kontantlån (hovedstol svarer til kursværdi af udstedte obligationer, ydelse kursafhængig, kurstab fradragsberettiget) Rentetilpasningslån, f.eks. flekslån. Rentetilpasning sker enten hvert år, hvert 2., 3., 4. eller 5. år. Eurolån; rentetilpasning sker enten hvert år, hvert 2., 3., 4. eller 5. år. Variabelt forrentede lån med renteloft (~Flexlån med max rente) Tilbagebetalingsmetoder S =Serielån (fast afdrag, dvs stor ydelse i starten, faldende i løbetiden). A =Annuitetslån (fast ydelse, dvs stor rentedel i starten -> skattefradrag + reduceret afdrag i starten). M =Mixlån (kombination af auitets- og serielån, stabil ydelse efter skat). Afdragsfrie lån giver boligejere adgang til 30-årige huslån med afdragsfri periode på op til en 10 år. Det betyder, at man i en kortere eller længere periode kan vælge kun at betale rente og bidrag på sit realkreditlån og derved udskyde afbetalingen på lånet til senere. - Særligt dækkede obligationer (SDO'er) på vej cf. Sus. Nielsen, 2004: 19f + Ordbog om realkredit + Realkreditrådet Serielån
EjendOms2_Realkredit, 2008 10 of 13 Annuitetslån Valgmuligheder Valg af lånetyper 1/3 Løbetid (30, 20, >=10 år) Rente: Fast eller variabel (rentetilpasning) Provenue, dvs den sum man får i hånden efter salg af obligationer; Kursbetinget Ydelse pr termin Konsekvenser Beskatning Konverteringsmuligheder, f eks til anden lånetype, lavere rente Type Obligationslån vs. kontantlån: 4 valg, der alle skaffer kr. 800.000 kontant Rente % Restgæld kr Obligation restgæld Netto kr/år Sum af ydelser Kurs Kurstab kr Kont6% 6,49 800.000 841.000 46.323 1.537.622 95,00 41.000 Oblg6% 6,00 841.000 841.000 46.869 1.551.354 95,00 41.000 Kont7% 7,07 800.000 805.000 48.498 1.612.407 99,40 5.000 Oblg7% 7,00 805.000 805.000 48.529 1.613.349 99,40 5.000 http://www.boligpartner.dk/bp_artikel_2.html Nettoydelse: Ydelsen pr år efter besparelse i skat Sum: Efter 30 år Steen Friis: Fleksibilitet og sikkerhed koster (november 2002) Se sidst
EjendOms2_Realkredit, 2008 11 of 13 Valg af lån 3/3 Realkreditrådet http://www.realkreditraadet.dk/c1256a4c002b4f80/enterpage Forside > Statistik > Prisguide Realkreditrådets Prisguide Realkreditrådet offentliggør 2 gange om året sammenligning af omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån hos BRFKredit, Nordea Kredit, Nykredit og Realkredit Danmark... Prisguiden omtaler nu også afdragsfrie lån. Renteudvikling for realkreditobligationer, opgjort på ugebasis Realkreditrådet: Forside > Statistik > Byggerente Realkreditlovgivning 1/2 Udøvelse af realkreditvirksomhed er reguleret ved realkreditlovgivningen. Realkreditlån ydes mod registreret (tidligere: tinglyst) pant i fast ejendom. Realkreditlån må ikke ydes mod sikkerhedsstillelse i form af ejerpantebreve og skadesløsbreve. ( 2) Instituttets långivning og obligationsudstedelse skal være reguleret af et balanceprincip ( 18) Max Løbetid (30 år) ( 4) Visse private andelsboliger 35 år Lånegrænse (80%) ( 5) Alment boligbyggeri højere Værdiansættelse forsigtig ( 10, stk 3) "eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold" mod pantebrev i fast ejendom ( 11), men lempelser mod sikkerhed ( 8) De enkelte ejendomskategorier skal nærmere fastlægges af Finanstilsynet ( 14)
EjendOms2_Realkredit, 2008 12 of 13 Realkreditlovgivning 2/2 LBK nr 1412 af 10/12/2007 om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., regulerer produktet og ikke organisationen (som forening eller bank). Suppleres af Lov om financiel virksomhed. BEK nr 148 af 29/02/2008 om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori BEK nr 1148 af 05/12/2005 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling BEK nr 718 af 21/06/2007 om obligationsudstedelse, balanceprincip og risikostyring BEK nr 687 af 20/06/2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer samt bl a 3 bekg. om 'indberetning', f eks af overtagne ejendomme Udbydere af financiering R = Realkredit (kreditforening, hypotekforening, reallåne-fond, realkreditfond), herunder alle ejerskiftelån i real-kreditinstitutter. Også når de optages af køber. B = Bank, sparekasse, stat eller kommune (herunder Kongeriget Danmarks Hypotekbank/Finansstyrelsen). P = Private lån (private pantebreve, pensionskasser, forsikringsselskaber). (Koder fra Salgsindberetning) Realkredit - Resumé Realkreditinstitutionen, og dens fordele bl a for billige lånemuligheder og for implementering af (lokal)planer. - Mexico Fremgangsmåden ved ændret belåning herunder: hensyntagen til rettighedshavere Hørt om alternative låneformer: Banklån, privatlån est@land.aau.dk Stubkjær, Aalborg Universitet EjendOms - 2. Realkredit ISP, AaU; Forår 2008 Fleksibilitet og sikkerhed koster Af sekretariatschef Steen Friis, ADVODAN (Nov. 2002) Fastforrentede obligationslån er fortsat populære, fordi de giver sikkerhed for ydelsen og mulighed for konverteringer. Til gengæld er de ikke det billigste alternativ. Fastforrentede obligationslån med en løbetid på 20 eller 30 år udgør stadig en stor del af kreditforeningernes udlån. Fordelene er, at ydelsen er kendt geem hele lånets levetid, at lånene kan indfries uden skattemæssige konsekvenser, og at det er en fleksibel låneform, der giver mulighed for konvertering op og ned. Konklusionen af en økonomisk betragtning er imidlertid, at låntager betaler for fordelene. I mange tilfælde vil et rentetilpasningslån eller et kontantlån være mere fordelagtig end det fast forrentede obligationslån. Stor fortjeneste på rentetilpasningslån Rentetilpasningslån har været en god forretning, siden de blev introduceret i 1996, fordi den korte rente har været markant lavere end den lange. Låntagere, der har haft rentetilpasningslån i hele perioden eller i
EjendOms2_Realkredit, 2008 13 of 13 hovedparten af den, har afdraget mere og haft en lavere ydelse end låntagere, der har haft fastforrentede lån. De har med andre ord tjent godt på at leve med den usikkerhed om den fremtidige rente, som er en del af rentetilpasningslånene. Ved at fordele fortjenesten over resten af lånets løbetid kan de kalkulere størrelsen af den rentestigning, der vil neutralisere deres fortjeneste, og den kan godt vise sig at være betragtelig. Anderledes forholder det sig med låntagere, der er på vej i markedet. De må fæste lid til prognoser om renteudviklingen og afveje, om den nuværende rekordlave rente kan nå at give dem en tilstrækkelig fortjeneste til at opveje den rentestigning, som givet følger, når der falder mere ro over verdensøkonomien. I de overvejelser indgår også længden af et eventuelt nyt rentetilpasningslån. Hvis der er en tro på, at den korte rente stiger på kort sigt, kan et lån med rentetilpasning efter tre år eller mere være en mulighed. Herefter kan det eventuelt erstattes med et fast forrentet lån, hvis rente dog ikke kan forudsiges på nuværende tidspunkt. Rentetilpasningslån kan i øvrigt indfries til enhver tid, men da de bygger på inkonverterbare obligationer, er det ikke muligt at indfri lånet med kontanter til kurs 100 uden for tidspunktet for rentetilpasning. Indfrielse sker ved at købe de bagvedliggende obligationer, også selv om kursen er over 100. Lavere nettoydelse ved kontantlån Kontantlån udgør efterhånden kun en lille del af de samlede lån, fordi de opfattes som mindre fleksible end obligationslån og ikke med fordel kan konverteres til en højere rente. Det skyldes, at kursgevinster ved ekstraordinær indfrielse af kontantlån optaget eller overtaget den 1. januar 1996 eller senere med visse undtagelser beskattes. Men det gør ikke automatisk kontantlån mindre attraktive. Et kontantlån udbetales kontant til kurs 100, og i modsætning til obligationslån er provenuet kendt, hvorimod ydelsen først kendes, når de bagvedliggende obligationer sælges, eller hvis der indgås en fastkursaftale. Da kurstabet ved kontantlån omregnes til renter, er nettoydelsen lavere end ved obligationslån, hvor der ikke er fradrag for kurstabet - en fordel, der naturligvis minimeres i takt med en eventuel fortsat nedsættelse af den skattemæssige værdi af rentefradrag. Overvejelse om valg mellem kontantlån og obligationslån hænger således meget nøje sammen med forventningerne om fremtidige muligheder for konvertering til en højere rente. Nævnspraksis vedrørende berigtigende advokats rådgivning om kurssikring og om valg af lånetype [Uddrag, alene domme om erstatningsansvar] Af fuldmægtig Pia Birkegård, nævnssekretariatet - http://www.advokatnaevnet.dk/default.asp?id=143 Advokatnævnet kan ikke tage stilling til spørgsmålet om en advokats erstatningsansvar, idet dette henhører under domstolenes afgørelse. Af domspraksis vedrørende erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomshandel kan nævnes tre domme, der tydeligt beskriver omfanget af rådgivningspligten: U97.1582Ø. Retten lagde til grund, at den berigtigende advokat havde pligt til at kontrollere belåningen i ejendommen, og at advokaten ikke orienterede køberen om, at der var særlige indfrielsesvilkår, idet lånet var inkonvertibelt. Det blev bemærket, at forholdene omkring udbud af realkreditlån på tidspunktet for handlen burde have givet advokaten anledning til nærmere undersøgelser af lånevilkårene. Advokaten blev anset for erstatningsansvarlig. U98.344V. Retten fandt, at advokaten havde pligt til at rådgive om kurssikring og omhyggeligt at forklare sine klienter om kurssikringens funktion og den økonomiske risiko ved ikke at kurssikre, sammenholdt med udgiften til kurssikring. Retten udtalte videre, at advokatrådgivning i forbindelse med sædvanlig ejendomshandel vedrørende et enfamilieshus må tage udgangspunkt i, at klienten ingen interesse har i at løbe en væsentlig økonomisk risiko i håb om at opnå en økonomisk gevinst ved kursudsving. Endelig lagde retten vægt på, at en advokat ikke kan undlade den beskrevne rådgivning eller begrænse pligten til at yde rådgivning ved at henvise til andre rådgivere. Retten gik herefter ind i en nærmere undersøgelse af om det passerede på et møde mellem advokaten og klienterne kunne anses for at opfylde rådgivningspligten. Retten pålagde advokaten erstatningspligt for klienternes tab ved manglende kurssikring. U99.1133Ø. Retten udtalte indledningsvis, at i enhver ejendomshandel må vilkårene for de lån, som køber skal overtage, anses for en meget væsentlig bestanddel af købet. Rådgivning herom er en klar advokatopgave Der er tale om en klar advokatpligt, som gælder uafhængigt af det ansvar, som ejendomsmægleren har for af egen drift at give oplysning om særlige indfrielsesvilkår, fordi der er tale om retlige forhold, hvorom ejendomsmægleren ikke kan forudsættes at have de samme juridiske kvalifikationer som en advokat. Retten fandt efter de nærmere omstændigheder, at advokaten ikke havde opfyldt sin rådgivningspligt og pålagde ham erstatningsansvar.