EF Skovlunden 30/01-2012 35 43 10 10 pjp@pjp.dk www.pjp.dk VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø
Formål og læsevejledning Denne vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. I det efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med forslag til forbedringer i en prioriteret rækkefølge, tilstandsvurdering af de nuværende bygningsdele i form af nedenstående karakterskala samt vurdering af levetider på forbedringer. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som er nice to have. 35 43 10 10 PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 www.pjp.dk 2100 KØBENHAVN Ø
De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i primo 2012 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. 35 43 10 10 PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 www.pjp.dk 2100 KØBENHAVN Ø
Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 12-15 % til byggeteknisk rådgivning, 25 % moms til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.). Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr. 5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. 35 43 10 10 PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 www.pjp.dk 2100 KØBENHAVN Ø
Vedligeholdelsesplan 2012 EF Skovlunden 10.3069.40 01 - Tag Karakter 7-9 Udskiftning af tegltag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod Ordrupvej 78A-C. Nyt fast undertag. Spær oprettes. Nye lægter og afstandslister. Nye tagrender og nedløb. Nye inddækninger. Nye tagvinduer A 1.660 50-70 år 1.660 Udskiftning af paptag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod gadeside Ordrupvej 78A-C. Etablering af nyt underlag samt isolering af kvistudbygning. Efterfølgende pålægges ny zink og tagpap A 200 20-30 200 Renovering af tag Tagbeklædning istandsættes på ejendommen Skovgårdsvej 6-10. Eksisterende tegtag eftergås for defekte teglsten, manglende bindere, understryning samt eftergang af rygning. Tagrender og nedløb udskiftes til zink A 335 5-10 år 335 Udskiftning af tegltag Tagbeklædning udskiftes på ejendommen mod Skovgårdsvej 6-10 78A-C. Nyt fast undertag. Spær oprettes. Nye lægter og afstandslister. Nye tagrender og nedløb. Nye inddækninger. Nye tagvinduer C 1.550 50-70 år 1.550 02 - Kælder og fundament Karakter 1-3 Ingen foranstaltninger side 1
03 - Facader/sokkel Karakter 5-7 Gadefacade Ordrupvej 78 A-C. Eftergang af gadefacaden for revner og afskallende puds samt afskallende malingslag. B 120 10-15 år 120 Gårdfacade Ordrupvej 78 A-C. Eftergang af gårdfacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner B 200 20-30 år 200 Gavl Ordrupvej 78C Eftergang af gavl for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner A 50 20-30 år 50 Betonaltaner, Ordrupvej 78 A-C Eftergang af overflader på betonaltaner, reparation af belægninger samt malerreparation ekskl. stillads. B 300 10-15 år 300 Isolering af gavle, Ordrupvej 78 C Alternativt, isolering af gavle ved udvendig etablering af et lag mineraluld, som afdækkes med puds. C 200 15-20 år Havefacade Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af havefacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A 75 20-30 år 75 Gårdfacade Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af gårdfacade for udvaskede fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A 100 20-30 år 100 Gavle Skovgårdsvej 6-Eftergang af 2 stk. gavle for udvaskede 10 fuger, udskiftning af defekte sten, udbedring af sætningsrevner. Arbejder udføres fra lift A 50 20-30 år 50 side 2
Betonaltaner, Skovgårdsvej 6-10 Reparation af afløb fra altaner samt efterfølgende retablering af puds og malerbehandling A 120 20-30 år 120 Betonaltaner, Skovgårdsvej 6-10 Eftergang af overflader på betonaltaner, reparation af belægninger samt malerreparation ekskl. stillads. B 100 10-15 år 100 Isolering af gavle, Skovgårdsvej 6-10 Alternativt, isolering af 2 stk. gavle samt fri facade ved forskydninger mellem blokke ved udvendig etablering af et lag mineraluld, som afdækkes med puds. C 650 15-20 år 04 - Vinduer Karakter 6-7 Vinduer/altandøre mod gadeside Ordrupvej 78 A-C og Skovgårdsvej 6-10, udskiftning Vinduer/altandøre mod gårdside Ordrupvej 78 A-C og Skovgårdsvej 6-10, udskiftning Vedligeholdelse af samtlige vinduer/altandøre Udskiftning af vinduer til nye træ/alu vinduer med lydglas. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. (udføres individuelt af den enkelte beboer) Udskiftning af vinduer til nye træ/alu vinduer med lydglas. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. (udføres individuelt af den enkelte beboer) Nødvendig vedligeholdelse af vinduer og altandøre frem til udskiftning. C 1.970 20-30 år C 1.260 20-30 år A 680 5-7 år 50 50 60 60 60 80 80 80 80 80 Vinduer mod erhverv, gadeside Udskiftning af vinduer til glas alufacade. C 850 20-30 år 05 - Udvendige døre Karakter 6-7 side 3
Hoveddøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang af døre. B 65 5-10 år 65 Alternativ. Hoveddøre, udskiftning Udskiftning af gadedørene til hovedtrapperummene til nye døre med tilsvarende opdeling som de eksisterende. C 160 20-30 år Kælderdøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang døre. B 20 5-10 år 20 06 - Trapperum Karakter - Hovedtrapper, renovering Forundersøgelse af overflader for at klarlægge vedhæftning. Istandsættelse af hovedtrapperum omfattede: Maling af samtlige væg, Istandsættelse og lakering af entrédøre mod lejligheder. Renoveringen kan alt afhængigt af ambitionsniveau varierer i pris C 360 10-20 år 60 60 60 60 60 60 07 - Port og gennemgange Karakter Ejendommen er uden port- og gennemgange 08 - Etageadskillelser Karakter 4-6 Etagedæk i kælder, efterisolering mod ordrupvej 78 A-C Isolering af etageadskillelsen mod kælderen ved montering af hårde mineraluldsmåtter i kælderloftet, hvor dette er muligt. C 500 50-70 år Etagedæk i kælder, efterisolering mod Skovgårdsvej 6-10 Isolering af etageadskillelsen mod kælderen ved montering af hårde mineraluldsmåtter i kælderloftet, hvor dette er muligt. C 400 50-70 år side 4
Efterisolering Efterisolering af etageadskillelse mod loftrum Skovgårdsvej 6-10 med 50-100 mm mineraluldsgranulat A 100 50-70 år 100 09 - Wc/bad Karakter 3-6 Istandsættelse af WC/bad Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 10 - Køkken Karakter 3-6 Istandsættelse af køkkener Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 11 - Varmeforsyning Karakter 4-6 Varmtvandsbeholder Udskiftning af varmtvandsbeholder - eksisterende beholder på 4.000 liter er for stor, hvilket betyder forringet varmtvandskvalitet. Ny beholder regnes at være på 2.000 liter, således at den tømmes 1-2 gange i døgnet. B 100 30-35 år 100 Cirkulationspumper Udskiftning af 2 stk. cirkulationspumper for centralvarme til energibesparende type A 30 15-20 år 30 side 5
Nye strengreguleringsven tiler Skovgårdsvej 6-10 Den monterede type strengreguleringsventil er vanskelig at indregulere/tager ikke hensyn til varierende varmebehov. For at sikre den bedst mulige varmefordeling i ejendommen og bedre afkøling af fjernvarmen (aflæst varmeretur 48-52 grader) bør ventiler udskiftes til dynamiske, som efter beregnet forindstilling sikrer den korrekte vandmængde til de enkelte stigestrenge/radiatorer, såfremt der er et vist minimum differenstryk tilstede ved den fjerneste ventil A 100 20-25 år 100 Nye Den monterede type strengreguleringsven strengreguleringsventil er vanskelig at tiler Ordrupvej 78A-C indregulere/tager ikke hensyn til varierende varmebehov. For at sikre den bedst mulige varmefordeling i ejendommen og bedre afkøling af fjernvarmen (aflæst varme retur 48-52 grader) bør ventiler udskiftes til dynamiske, som efter beregnet forindstilling sikrer den korrekte vandmængde til de enkelte stigestrenge/radiatorer, såfremt der er et vist minimum differenstryk tilstede ved den fjerneste ventil A 100 20-25 år 100 Rådighedsbeløb. Beregning og indregulering Der skal påregnes rådighedsbeløb til beregning og indregulering af nye strengreguleringsventiler. A 25 25 Varmefordelingsmåle re Udgifterne til installering af elektroniske varmefordelingsmålere med fjernaflæsning på samtlige radiatorer er af størrelsesordenen ca. kr. 300 ekskl. moms pr. stk. B 85 15-20 år 12 - Afløb Karakter 4-7 side 6
Løbende udskiftning af beskadigede toiletfaldstsammer Det anbefales, at man partielt udskifter de dele af toiletfaldstammerne, som er gennemtærede eller har store rustudblomstringer. Omkostningen er en årlig udgift vurderet på baggrund af tilstanden af faldstammerne sammenholdt med de omkostninger der pt. afholdes til sådanne arbejder. A 50 50-60 år 50 50 50 50 Nye køkkenfaldstammer - Skovgårdvej 6-10 Udskiftning af faldstammer. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A 170 40-50 år 170 Retableringsarbejdev ed udskiftning af køkkenfaldstammer - Skovgårdsvej 6-10 I forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, køkkenelementer, bordplader m.v. Der er regnet med ca. kr. 10.000 ekskl. moms pr. lejlighed. A 220 220 Nye køkkenfaldstammer - Ordrupvej 78A-C udskiftning af faldstammer. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A 240 40-50 år 240 Retableringsarbejdev ed udskiftning af køkkenfaldstammer - Ordrupvej 78A-C I forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, køkkenelementer, bordplader m.v. Der er regnet med ca. kr. 10.000 ekskl. moms pr. lejlighed/erhverv. A 360 360 side 7
Etablering af rottestop Skovgårdsvej 6-10 Etablering af rottestop med renselem i kælder på 6 stk. toiletfaldstammer. B 30 40-50 år 30 Etablering af rottestop Ordrupvej 78A-C Etablering af rottestop med renselem i kælder på 6 stk. toiletfaldstammer. B 30 40-50 år 30 13 - Kloak Karakter 3-6 Vedligeholdelse af kloak Rensning af kloakken bør foretages hvert år ved spuling, således at der minimeres aflejringer i kloak, som nedsætter forsikringsdækning ved skader. A 150-15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 Kloak tv-inspektion Det anbefales at udføre kloak tvinspektion nu og løbende ca. hvert 5. år. B 150-150 150 14 - Vandinstallation Karakter4-6 Nye stigestrenge /fordelings- og koblingsledninger køkkener Skovgårdsvej 6-10 Det anbefales at foretage udskiftning af samtlige stigestrenge til ny installation udført i rustfrit stålrør. Der er indeholdt omkostninger til passtykker for eventuelt fremtidige vandmålere i lejligheder. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) - hvorved der opnås en vis energibesparelse og mindre rørinstallation i lejligheder. Udskiftning forudsættes at ske samtidig med udskiftning af afløbsinstallationer, hvorfor retableringsomkostninger ikke er medtaget her. A 240 40-50 år 240 side 8
Nye strengreguleringsven tiler Skovgårdsvej 6-10 For at sikre kortest mulig ventetid for korrekt varmtvandstemperatur ved tapsteder i lejlighederne opnås, skal der monteres termostatiske strengreguleringsventiler på samtlige varmtvandsstrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. A 25 20-25 år 25 Nye stigestrenge /fordelings- og koblingsledninger køkkener Ordrupvej 78A-C Det anbefales at foretage udskiftning af samtlige stigestrenge til ny installation udført i rustfrit stålrør. Der er indeholdt omkostninger til passtykker for eventuelt fremtidige vandmålere i lejligheder. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) - hvorved der opnås en vis energibesparelse og mindre rørinstallation i lejligheder. Udskiftning forudsættes at ske samtidig med udskiftning af afløbsinstallationer, hvorfor retableringsomkostninger ikke er medtaget her. A 360 40-50 år 360 Nye For at sikre kortest mulig ventetid for strengreguleringsven korrekt varmtvandstemperatur ved tiler Ordrupvej 78A-C tapsteder i lejlighederne opnås, skal der monteres termostatiske strengreguleringsventiler på samtlige varmtvandsstrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. A 50 20-25 år 50 Forbedring. Ny cirkulationspumpe Cirkulationspumpe for brugsvandscirkulation bør skiftes til elektronisk reguleret udgave som Grundfos Alpha2. B 10 10-15 år 10 side 9
Forbedring. Eftergang For at nedsætte varmetabet bør A 25 10-15 år 25 af isolering isoleringen på vandinstallationerne i fælles områder eftergås, således at alle rør/ventiler er isolerede. Forbedring. Nye vandmålere For at øge beboernes bevidsthed og motivation for at spare på vandet, kan det foreslås at montere vandmålere på koldt- og varmt brugsvand i alle lejligheder. Som følge af målerdirektiverne skal foreningen forvente at udskifte målere ca. hvert 6. år. Vandmålere kan forsynes med modul, der giver mulighed for fjernaflæsning. Vandmålerpris inkl. fjernaflæsningsmodul er ca. kr. 550,-. Der afsættes kr. 950,- for montering - ialt kr. 1.500,- pr. måler. Det er mest hensigtsmæssigt at installere vandmålere i forbindelse med udskiftning af vandinstallationen, hvorved der ikke skal udføres ekstra rørarbejde. Vandpris er til orientering ca. kr. 64,38 pr. m3, hvilket betyder, at vandforbrug skal reduceres med ca. 6.800 m3 før investeringen er tjent hjem. Dette forventes ikke at kunne ske indfor levetiden af vandmålere. Herudover tilkommer driftsomkostning til måleraflæsninger og regnskab samt vedligeholdelse af målere. Det vurderes derfor ikke udfra økonomiske hensyn at være fordelagtig at installere vandmålere med de nuværende vandpriser. C 350 6-10 år 15 - Gasinstallation Karakter Ingen foranstaltninger side 10
16 - Ventilation Karakter 4-6 Rensning af kanaler Kanalerne bør eftergås og renses, så deres funktion igen bliver optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan forvolde stor skade på bygningsdele og inventar. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalåbninger i lejligheder, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. B 30 10 år 30 17 - El/svagstrøm Karakter 1-4 Belysning m.v. Ingen foranstaltninger udover almindelig vedligeholdelse 18 - Øvrige bygningsdele Karakter 4-6 Garageporte Snedkergennemgang og efterfølgende malerbehandling af garageporte B 60 5-10 år 60 60 Garagetag Udskiftning af paptag på garageanlæg B 160 20-30 år 160 Garage facader Istandsættelse af defekt murværk B 50 20-30 år 50 19 - Private friarealer Karakter 4-6 Udbedring af asfaltbelægninger Mindre partielle reparationer af asfaltbelægninger mod gårdside. B 30 15-20 år 30 20 - Stillads Lift til arbejder på tag, vinduer og facade. 245 130 10 10 10 10 15 15 15 30 side 11
Stillads mod gade og gård til tag, facade, vinduer, byggeplads, affaldshåndtering, rengøring m.v. 920 420 500 Overdækning 20 - Byggeplads Byggepladsomkostninger. - 5% - 183 56 57 10 7 34 23 21 17 113 Håndværkeromkostninger, ekskl. moms. 3.838 1.166 1.192 215 152 709 483 441 362 2.368 Uforudseelige udgifter Byggeteknisk rådgivning Afsat beløb til uforudseelige udgifter ved gennemførelse af byggesagen. Udarbejdelse af budget og forprojekt, projektmateriale, licitation, vurdering af tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af mangeludbedring, aflevering, 1 års gennemgang og 5 års syn, økonomikontrol. - 10% - 384 117 119 22 15 71 48 44 36 237-15% - 633 192 197 36 25 117 80 73 60 391 Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms. 4.855 1.474 1.508 272 193 897 611 558 458 2.995 Moms 25% 1.214 369 377 68 48 224 153 139 115 749 Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms. 6.068 1.843 1.884 340 241 1.121 764 697 573 3.744 Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 Der skal gøres opmærksom på, at nedenstående priser er fra i primo 2012 priser ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. Peter Jahn & Partnere A/S Martin Thomsen/ Martin Nielsen Den 30. januar 2012 side 12
Økonomisk prognose 7.000 6.000 OMKOSTNING (1000KR.) 5.000 4.000 3.000 2.000 Moms (25%) Byggeteknisk rådgivning Uforudseelige udgifter Håndværksomkostninger 1.000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ÅRSTAL
Økonomisk prognose 7.000 6.000 OMKOSTNING (1000KR.) 5.000 4.000 3.000 2.000 Moms (25%) Byggeteknisk rådgivning Uforudseelige udgifter Håndværksomkostninger 1.000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ÅRSTAL