B e r e t n i n g 2009 Albertslund Boligselskab Albertslund Boligselskab
Indhold Selskabsbestyrelsen.............. 1 Et år med miljø og lovgivning...... 2 Nye fælles politikker og retninger på hylderne.......... 4 Nye rammer og regler for os alle... 6 Kompetencer og kvalitet.......... 8 Økonomi......................... 10 Tæt samarbejde om helhedsplaner.................... 11 Bæredygtige boligsociale projekter............. 14 Leg og job i boligområdet......... 15 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b B e r e t n i n g 2 0 0 9
Selskabsbestyrelsen Formand Karl Neumann Telefon 43 64 24 25 karl.neumann@albertslund.dk Næsteformand Lars Bremer Telefon 28 69 34 93 lars.bremer@stofanet.dk Bestyrelsesmedlem Pia Christensen Telefon manhart@mail.dk Bestyrelsesmedlem Hans Holm Telefon 43 64 50 59 familienholm@webspeed.dk Bestyrelsesmedlem Kirsten Poulsen Tlf: 43 62 05 20 afdbestkip@comxnet.dk Bestyrelsesmedlem Per Mogensen Telefon 51 17 21 40 Bestyrelsesmedlem Jeannette Nauta-Ridderstrøm Telefon 43 62 32 70 abbest-afdnord@bo-vest.dk Bestyrelsesmedlem Kay Åge Petersen Telefon 28 59 86 66 kayaa@stofanet.dk Bestyrelsesmedlem John Christiansen Suppleant Anni Johansen E-mail: anijohan@city.dk Suppleant Lars Andersen Albe Kommunal repræsentant Flemming Jørgensen Telefon 43 64 56 88 E-mail: lawa@get2net.dk Medarbejderrepræsentant Kim Corlin Selskabsbestyrelsens an svars om råder AB s bestyrelse varetager den overordnede ledelse og bærer det juridiske og økonomiske ansvar. De primære ansvarsområder er budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse, udlejning og den daglige administration. Albertslund Boligselskab Beretning 8. årgang Juni 2009 Udgives af BO-VEST Boligsamarbejdet på Vestegnen Malervangen 1 2600 Glostrup Telefon 88 18 08 80 Fax 88 18 08 81 bo-vest@bo-vest.dk bo-vest.dk Åbningstider Mandag, tirsdag, onsdag og fredag 10-14 Torsdag 10-17 Redaktion Karl Neumann, Rikke Schultz Oplag 300 Fotos Billedbutikken, BO-VEST og SHX Forside: Kanalens Kvarter 2009. Bagside: Solhusene 2009. Grafik Prinfoparitas A/S Tryk Rosenberg A/S
Et år med miljø og lov 2009 har budt på mange aktiviteter og udefra kommende udfordringer i Albertslund Boligselskab. Den røde tråd har været miljø, renovering, lovgivning og samarbejde på tværs. AB er på det grønne område gået sammen med VA i et fælles miljøudvalg. Miljøudvalget har blandt andet arbejdet med den nye affaldsordning i Albertslund Kommune. Derudover har udvalget behandlet den nye Grøn Bolig-miljøcertificering og fremgangsmåden for at opnå den i boligafdelingerne. rtslund Boligselskab Grøn Bolig fokuserer på at fremme energibesparelser og systematisering af energimæssig renovering for at skabe sunde og miljøvenlige boligafdelinger. AB skal udforme en miljøhandlingsplan for at opnå en miljøcertificering. Planen skal indeholde konkrete mål og aktiviteter for året, og AB skal sætte fokus på mindst to miljøemner om året. I 2010 er de to miljøemner energirigtig renovering og affaldssortering. Derudover skal der udarbejdes et grønt regnskab for varme, el og vand hvert år. Udvalget tæller medlemmer af organisationsbestyrelserne, og formålet er at følge byggeprojekternes fremdrift, drøfte omfang, økonomi og proces samt komme med idéer til videreudvikling. Byggeudvalget har på sine møder fokus på de igangværende i Albertslund Nord, Etagehusene og Rækkehusene. Senest i forbindelse med opførelsen af prøvehuse i Fiskens Kvarter. Her får vi mulighed for at renovere hele 6 rækkehuse med et særligt energiforsøgstilskud. Husene skal give os erfaringer med energirenovering, og se om der er flere rentable løsninger i spil, som kan bidrage væsentligt til udvikling af renoveringen af alle rækkehusene i Masterplan Syd. Vigtigt med beboernes input I 2010 vil miljøsamarbejdet også komme til at omfatte Tranemosegård. Renoverede grønne boliger Arbejdet med miljø og energi er også vigtigt i forhold til renoveringen i flere af vores boligafdelinger. Vi har stor opmærksomhed på dette, da det er med til at fremtidssikre boligerne på sigt. Desværre bremses udviklingen i nogen grad af, at Landsbyggefonden ikke kan favorisere energiløsninger. Vi prøver dog løbende at se på nye muligheder, og mange nye initiativer opstår i det fælles byggeudvalg i VA og AB. Det vigtigt at fremtidssikre og tænke i helheder når ABs boligafdelinger skal renoveres både når det gælder det fysiske og det sociale område. Det er dog lige så vigtigt, at beboerne har en afgørende rolle og forstår processen omkring renoveringen. Beboerne i rækkehusene skal derfor have stor ros for deres engagement i renoveringen og forarbejdet med helhedsplanen. Desuden har vi fået en hjælpende hånd i forhold til forklaringer om de komplekser termer og processer i forbindelse med renovering. Det er foreningen Almennet, der netop tager hånd om dette og giver beboere og medarbejdere nogle værktøjer til bedre at håndtere renoveringssager. Du kan se meget mere på www.almennet.dk.
givning Lovgivning om dialog 2009 har også været et år i lovgivningens tegn. Først og fremmest har styrings- og finansieringsreformen været i fokus det meste af 2009. Finansieringsreformen indeholder en vis nedsættelse af startlejen og en vis regulering af rammebeløbene, samt en nedsættelse af den kommunale grundkapital fra 14 til 7 pct. I maj 2009 blev lovforslaget om styringsdialog vedtaget. Bekendtgørelserne kom dog først lige inden jul, selv om lovgivningen trådte i kraft 1. januar 2010. Udgangspunktet for lovgivningen er, at der skal etableres et samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne om udvikling og løsning af de udfordringer, der er i boligområderne. I AB er vi så småt begyndt at drøfte, hvordan vi griber det an. Moms på ejendomsadministration Som en del af skatteforliget i 2009 kom et forslag om moms på ejendomsadministration. Forslaget indeholdt både moms på egen ejendomsadministration, fælles administrationer og på ejendomsfunktionærer. Det lykkedes BL gennem en massiv påvirkning af politikerne at få fjernet egen-momsen og moms på ejendomsfunktionærer, men tilbage blev moms på fælles administration som f.eks. BO-VEST. Det betyder, at administrationsbidraget for 2010 i BO-VEST skal pålægges ca. 500 kr. om året. Med andre ord et år i miljøets og lovgivningens og samarbejdets tegn en tendens der ser ud til at fortsætte i 2010, hvor miljøsamarbejdet udvides og nye lovgivninger skal implementeres i vores organisation. Karl Neumann, Formand Albertslund Boligselskab 3
Nye fælles politikker og retninger på hylderne 2010 er året, hvor de tre års indkøringsfase i forbindelse med sammenlægningen med Tranemosegård og Vridsløselille Andelsboligforening er gennemført. Efter tre udfordrende og spændende år med etablering af det nye administrationsfællesskab er fokus nu på det fælles ydelseskatalog, målsætningsprogram og vision/mission. I løbet af de tre år har de tre organisationsbestyrelser arbejdet målrettet på at få en lang række fælles nye fælles politikker og produkter. 2010 er året, hvor de kommer i brug. Særligt vigtigt er ydelseskataloget, der er den fælles pakke for produkter og ydelser i BO-VEST. Pakken indebærer blandt andet, at administrationsbidraget for de tre boligorganisationer nu er det samme. Ydelseskataloget og prisbladet for de produkter, som BO-VEST tilbyder, blev godkendt på BO- VESTs repræsentantskabsmøde i 2009. Ydelseskataloget anviser, hvad der er basis administration, og hvad der er tillægsydelser, som boligorganisationen eller boligafdelingen skal betale særskilt for at få udført. De tre boligorganisationer har hver i sær forholdt sig til, hvilke ydelse man ved årets start har ønsket at tilkøbe. Samtidig kan det forventes, at organisationerne løbende beslutter at købe forskellige ydelser. AB prioriterer udvalgsarbejdet inden for miljø og renovering, og det er BO-VESTs opgave i disse udvalg at servicere bestyrelsen og sikre det faglige grundlag for bestyrelsens beslutninger. BO-VEST vil i 2010 fortsætte arbejdet med at udvikle fælles forretningsgange og procedurer. Desuden skal vi have helt styr på kompetencefladerne mellem BO-VESTs bestyrelse, organisationsbestyrelser, afdelingsbestyrelser, ejendomskontorer og administration. Det skal være entydigt, hvem Ab har med bo -vest opnået Driftssamarbejder med en række AB afdelinger Mulighed for juridisk bistand i administrationen Styrket byggeadministration med flere ansatte og brede netværk i LBF, BL og Almen Net Styrket økonomifunktion med større robusthed via flere ansatte og nye faglige kompetencer Styrket politisk samarbejde, deling af erfaringer og viden samt netværk med VA og TMG 4 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0
der beslutter hvad, og hvem der gør hvad. Kun med entydige beslutningsveje kan vi i fællesskab sikre beboerne den bedste service. Den røde tråd BO-VESTs målsætningsprogram er bestyrelsens formulering af de overordnede rammer samt mål for BO-VESTs arbejde. Målsætningsprogrammet arbejder ud fra en konkret vision og mission, som vil være den røde tråd for arbejdet i BO-VEST. Målsætningsprogrammet er inden godkendelse blevet behandlet på en fælles bestyrelseskonference for AB, VA og TMG. Derudover har det været til høring i afdelingsbestyrelserne og er afslutningsvis blevet besluttet på BO-VESTs repræsentantskabsmøde 2009. Frem til 2014 skal målsætningsprogrammet sætte rammerne og udstikke den overordnede kurs for vores samarbejde i BO-VEST. Det skal være det fælles udgangspunkt for de 3 boligorganisationer, 36 boligafdelinger, antenneforeninger, 3 boligsociale områdesekretariater, 10.700 boliger, ca. 200 beboerdemokrater, mere end 20.000 beboere og 250 ansatte i BO-VEST. Tilfredse AB beboere er vigtigst Det er naturligvis vigtigt, at BO-VEST målrettet leverer de forskelligartede ydelser og den service, den enkelte boligorganisation og boligafdeling har behov for og ønsker. Derfor er 2010 også året, hvor BO-VEST går ud og måler på, om beboerne er tilfredse med den service, de modtager fra ejendomskontorer og administrationen. Hovedformålet er at få identificeret de serviceområder, hvor vi kan blive bedre, men selvfølgelig også at belyse hvilke områder, der er fuld tilfredshed med BO-VEST. Sidst men ikke mindst, er det BO-VEST ambition, at 2010 skal være fyldt med positivitet og godt samarbejde mellem ABs beboerdemokrati og ansatte. BO-VEST vil bidrage til at gøre de boligområder vi administrerer til et endnu bedre sted at bo. Danny Andersen, Administrerende direktør, BO-VEST Vision BO-VEST skal skabe de bedste rammer for vores beboere gennem fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, miljø og energi, boligsocialt arbejde og kommunikation. Mission Samarbejdet mellem de tre boligorganisationer. BO-VEST er sat i verden for at administrere og vedligeholde boliger af høj kvalitet samt udvikle rammerne for, at beboerne kan trives godt i boligområderne. Det sker på grundlag af en dialog mellem beboerdemokratiet og administrationen. 5
Nye rammer og regler for os alle I 2010 skal vi føre den nye lovgivning for almene boliger ud i livet. Alle berørte administrative afdelinger er godt i gang med at belyse de nye muligheder. For eksempel inden for udlejning og det kommunale samarbejde, som er særligt prioriteret i lovgivningen. I juni 2009 blev der gennemført en række ændringer af lov om almene boliger, blandt andet om samarbejdet mellem boligorganisationer og kommune. Loven trådte i kraft den 1. januar 2010, men bekendtgørelserne blev først sendt ud lige før jul 2009. Det var dermed ikke været muligt for bestyrelse og administration at foretage de nødvendige forberedelser i 2009. Derfor blev det først i begyndelsen af 2010, at vi for alvor startede arbejdet med at implementere den nye lovgivning. Nye muligheder i boliganvisningen Med den nye lovgivning er der indført en række nye muligheder for boligorganisationer og kommuner særligt i forbindelse med anvisning til boligområder, hvor det kan være vanskeligt at leje boligerne ud til en bred målgruppe. Det er eksempelvis blevet muligt at aftale med kommunen at lade boligerne udleje via offentlig annoncering uden om ventelisten. Foreligger der helt ekstraordinære udlejningsvanskeligheder er det ikke længere nødvendigt at få kommunens tilladelse til at udleje de pågældende boliger til andet end beboelse. Nye regler for opskrivning på venteliste Den ny lovgivning betyder, at medlemsnumre i almene boligforeninger skal konverteres til en reel indplacering på en venteliste. Det betyder overordnet set en harmonisering og ensartethed i ventelistesystemet. Det giver en hel anden overskuelighed for medlemmerne, at der nu er de samme regler, når man er skrevet op. Samtidig betyder de nye regler, at man er nødt til at tage stilling til, om man vil være skrevet op i et boligselskab, da det nu koster 150,- kr. årligt at stå på en venteliste. Fyraftensmøde for beboerdemokrater i marts 2010 6 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0
Temaer for styringsdialogen med kommunen Et andet væsentligt element i den nye lovgivning er styringsdialogen med kommunen. Fremover skal dialogen med kommunen være baseret på mål- og aftalestyring, så grundlaget for at finde lokale aftaler kan styrkes. Boligorganisationen skal dokumentere sin virksomhed og resultater i en styringsrapport, som sammen med regnskabsmaterialet og årsberetningen skal danne baggrund for styringsdialogen med kommunen. De seneste to år har vi i BO-VEST i fællesskab udarbejdet en statusrapport, og den vil fremover være et oplagt bilag i styringsrapporten sammen med et særligt afdelingsskema, som skal udfyldes for hver boligafdeling. Afdelingsskemaet indeholder dels en gennemgang af afdelingens økonomi, drift, beboerdemokrati og udlejningssituation samt en konklusion, hvor det skal angives, om der er væsentlige problemer eller behov for særlige tiltag i afdelingen. Uddannelse af beboerdemokratiet Bestyrelserne for AB og BO-VEST samt administrationen er opmærksom på, at den nye lovgivning kræver rettidig og korrekt information til de parter, der bliver berørt af ændringerne. 2009 blev derfor året, hvor AB i høj grad lagde vægt på at uddanne bestyrelsesmedlemmerne til de erhverv de har fået og til at kunne håndtere spørgsmål om eksempelvis lovændringer. Udgangspunktet er, at alle skal på kurser for at være ordentligt klædt på. I 2009 blev det bl.a. flere konferencer og fyraftensmøder om relevante emner ligesom der løbende er blevet informeret i nyhedsbreve. Hvert år vil der ligeledes blive udarbejdet et kursuskatalog for alle valgte beboerdemokrater. Kursuskataloget i BO-Vest kombineret med kurser i BL, skal være med til at uddanne beboerdemokraterne til at håndtere fremtidige udfordringer. Godt udgangspunkt for samarbejde I AB har vi allerede et godt og mangeårigt samarbejde med Albertslund Kommune. Vi er allerede i tæt dialog om de store renoveringsprojekter, det boligsociale arbejde, udlejningen og anvisningen af vores boliger. Det gode samarbejde er også et godt fundament for det årlige dialogmøde, men det vigtigt, at vi fremadrettet finder en model for styringsdialogen, hvor også bestyrelse og afdelingsbestyrelser inddrages i samarbejdet med kommunen. Dermed sikrer vi, at bestyrelsernes kompetencer og lokalkendskab til boligområdet respekteres og anerkendes. Vi er allerede småt begyndt at drøfte, hvordan styringsdialogen skal forløbe, hvilken struktur den skal have, og hvilken repræsentation kommunen vil stille med. Umiddelbart er det vores indstilling, at en eventuel fast struktur med et årligt møde vil skulle suppleres med en mere løbende tilpasning af organisation og repræsentation til de aktuelle emner. 7
Kompetencer og kvalitet Beboernes stigende forventninger til serviceniveauet og driftsamarbejderne stiller krav til de ansattes kompetencer og afdelingernes formåen. Kompetenceudvikling og udvikling af driftsamarbejdet har vist sig at være en del af løsningen. På ejendomskontorerne oplever man en stigende forventning fra beboerne til, at de ansatte har en bred viden. Det er ikke nok bare at kunne udskifte blandingsbatteri, man skal også kunne fortælle om vedligeholdelsesordningen eller i det mindste kunne henvise til, hvordan beboerne finder mere information. Med andre ord skal de ansatte være klædt på til udfordringer af meget forskellig art. Medarbejdere klædt på til opgaven Fordele ved driftsamarbejde Bedre udnyttelse af de ressourcer der allerede er tilgængelige i dag i de involverede afdelinger Besparelser i løn og administrationsomkostninger Besparelser i driftsomkostningerne og eller ved storindkøb til afdelingen Bedre prisaftaler med håndværkere og leverandører Lavere huslejeniveau grundet ovenstående besparelser Mulighed for længere åbningstid i ejendomskontoret Ruste sig til fremtidige lovmæssige krav For bedre at kunne håndtere de stigende forventninger har BO-VESTs arbejdet med kompetenceudvikling af medarbejderne. Der har især været fokus på, hvordan afdelingerne kan blive bedre til at håndtere vedligeholdelse af boligerne, langtidsplanlægning og budgetlægning mm. Til at kunne håndtere dette kvalificeret og ensartet i alle afdelinger er medarbejderne blevet introduceret for et nyt fælles drifts- og vedligeholdelsessystem. Systemet gør det nemmere at holde styr på data, men sikrer også en ensartethed, og er en stor hjælp i forhold til at løse de fornødne opgaver i afdelingerne. Derudover vil samtlige medarbejdere komme på kurser i kommunikation og konflikthåndtering i 2010. Formålet er at klæde de ansatte rigtig på i forhold til at yde den bedst mulige service over for beboerne, og her er kommunikation og konflikthåndtering to fundamentale værktøjer. Driftsamarbejder i udvikling Kompetenceudvikling og tydelig prioritering af opgaverne går godt i spænd med de driftssamarbejder, som AB og VA har været fælles om siden 2007. Siden foråret 2007 har AB og VA haft driftssamarbejde mellem flere afdelinger nemlig; Etagehusene/Kanalens Kvarter, ABNord/Bæk- og Fosgården, og AB/VA Vest. Klare forventninger Samarbejdet i begge afdelinger er omfattet af en driftssamarbejdsaftale, som indeholder en formålsbeskrivelse, forudsætninger for aftalens indgåelse, omfang, ikrafttrædelse af aftalen, forventet udbytte, parameter for ændring af aftalen, økonomisk fundament og fordeling samt forhold ved evt. uoverensstemmelser. 8 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0
Samarbejdsaftalen er resultatet af forventningsafstemningen og er med til at sikre: At de fælles driftmæssige forhold varetages forsvarligt At sikre en høj kvalitetsmæssig daglig drift At rammerne for det fælles driftssamarbejde er defineret grundigt At økonomien i og forventningerne til aftalen er klart beskrevet At der er tæt kommunikation mellem afdelingerne og BO-VEST Bedre Kvalitet Formålet med de fælles driftsamarbejde er at højne kvaliteten på opgaveløsningen i afdelingerne. Dog indebærer driftsamarbejde også, at der kan blive ændret ved en række arbejdsgange. Det kan være, at det er nødvendigt at ændre på prioriteringen af arbejdsopgaver i afdelingen, ejendomskontoret er måske nødt til at flytte, og der kan være udskiftning i den normale medarbejderstab. Forandringer som for nogle beboere kan opfattes som en forringelse af servicen mens det for andre betyder et øget serviceniveau. Udgangspunktet er dog, at beboerne skal opleve, at serviceniveauet bliver bedre og af samme grund er der igangsat en evaluering af de eksisterende driftssamarbejder. Resultatet af denne evaluering vil kunne bruges i fremtidige overvejelser om udbygning af driftssamarbejder samt ved indgåelsen af nye. Driftsamarbejdet i Vest Albertslund Boligselsk 9
Økonomi På repræsentantskabsmøde i 2008 blev det godkendt at lægge ABs regnskabår om. Dette betyder at det udarbejdede regnskab er baseret på perioden fra 1/8-2008-31/12-2009. igselskab Fordeling af rentemarginalen er uændret i 2009 i forhold til 2008. Det vil sige fuld fordeling af rentemarginalen. Den samlede regnskabsværdi for obligationsbeholdningen udgjorde ved 31/07-2008 kr. 58.976.366 kr. mod kr. 64.346.493 ultimo 2009. Dette er en værditilvækst på kr. 5.370.127, svarende til en værditilvækst på ca. 9,1 pct. fra 31/07-2008 til 31/12-2009. Afdelingernes renteindtægt, er baseret på lovgiv ningens minimumsrente på diskontoen minus 2 % for positivt indestående og diskontoen plus 1 pct. for negativt indestående. Diskontoen har i 2009 ligget mellem 2,75 pct. og 1,00 pct., og afdelingernes renteindtægt har derfor været mellem 0,75 pct. og 0,00 pct. i 2009. Sammenlignet med 2008 er diskontoen faldet fra det højeste niveau i 2008 til det laveste niveau i 2009 med ca. 3,50 pct.. Regnskab 2009 Regnskabet viser et overskud på kr. 237.529,08 kr., som overføres til arbejdskapitalen. Overskuddet er til dels oparbejdet ved at budgetlægning af de sidste 5 måneder i 2009 har været estimeret højere grundet skæv periodisering. Overordnet er de fleste besparelser opnået på udgifter indenfor mødeudgifter, kontingenter m.v., samt kontorholdsudgifter inklusiv EDB drift. Afdelingerne Generelt har regnskabsåret 2009 givet acceptable resultater for afdelingernes regnskaber. Mange afdelinger har haft underskud. Hovedforklaringerne på dette skyldes, at der et for lavt budgetteret udgiftsniveau sammenholdt med et større forbrug og dermed udgiftsniveau. Afvigelserne er især på poster som ejendomsfunktionærløn og anden renholdelse samt almindelig vedligeholdelse (jf. konto 114 og 115). For at undgå dette i fremtiden er der fra 2010 indført en bedre procedure for budgetkontrol af afdelingernes driftsbudget. Formålet er at sikre opfølgning og sammenhæng mellem budget og regnskab. Det forlængede regnskabsår på i alt 17 måneder har haft indflydelse på en for lav budgettering af udgifter i afdelingerne. Budgettet for de 17 måneder er baseret på en kombination af budgetlægning af 12 måneder (Periode 01/08-2008 til 31/07-2009) kombineret med en udvidelse af budgettet med 5 måneder til 31/12-2009. 10 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0 Alle afdelingerne har fået indregnet og opgjort 2008 s rentemarginal i deres respektive regnskaber, hvilket der ikke var budgetteret med. Dette har bidraget positivt til afdelingernes indtægter. De specifikke forklaringer ligger individuelt i de udarbejdede regnskaber for de respektive afdelinger.
Tæt samarbejde om helhedsplaner Prøvehusene i Bjørnens Kvarter Mange af ABs afdelinger har efterhånden mange år på bagen, og det betyder, at der i 2009 har været stor aktivitet omkring planlægning og gennemførelse af større renoveringsopgaver naturligvis med beboernes inddragelse. Nogle undrer sig måske over, at behovet for omfattende renovering er så stort i mange af ABs afdelinger. Mange af byggerierne er opført i en periode, hvor specielt betonelementbyggeriet var i en rivende udvikling, og gård- og rækkehusene repræsenterer nogle af de første eksempler på dette. Efter datidens standard er der anvendt mange nye og innovative løsninger, som ikke er tidssvarende længere. Det er derfor også en af årsagerne til, at den renoveringssag, der fylder mest i AB i øjeblikket, er renoveringen af de 554 rækkehuse i Albertslund Syd. En endelig helhedsplan rykker tættere på, og beboerne har gennem hele forløbet været meget engagerede i projektet. Det stod klart, da de to prøvehuse i Bjørnens Kvarter åbnede dørene til flere åbent hus arrangementer i løbet af 2009. Prøvehusene er et forsøg på at lave prøver på den påtænkte renovering i større målestok, f.eks. af et helt hus eller et udsnit af en facade. Det giver beboerne mulighed for at se, hvad der fungerer i praksis. I arbejdet med renoveringen i rækkehusene har beboernes kommentarer på prøvehusene haft stor indflydelse på den helhedsplan, der ligger nu. Fortsættes på næste side 11
Nogle af kommentarerne og ønskerne fra beboerne er bl.a. at fokusere på miljø og klimarenovering. Et særligt initiativ i den forbindelse bliver derfor også gennemførelse af renovering af 6 rækkehuse. Husene renoveres til forskellige energiklasser lige fra krav i henhold til gældende Bygningsreglement til energi + standard, hvor huset producerer mere energi, end det forbruger. Formålet er at se, om der er nogle rentable energiløsninger, som bør tænkes ind i renoveringen. Fælles for udvikling af helhedsplaner Inden en renovering bliver så konkret, som det er tilfældet i rækkehusene, er der et langt forudgående planlægningsarbejde. Fælles for alle aktuelle byggesager i AB er nemlig, at de gennemføres med økonomisk støtte fra Landsbyggefondens renoveringsstøtte. Dette forudsætter, at der udarbejdes en helhedsplan for afdelingen. Helhedsplanerne omfatter afhjælpning af byggeskader, miljøfremmende foranstaltninger, ekstraordinære opretningsarbejder og forbedringsarbejder samt i nogle tilfælde sammenlægning af lejligheder og øget tilgængelighed. Helhedsplanlægning er en kompliceret og tidskrævende proces. Planlægningsprocessen tager ofte adskillige år fra de første initiativer omkring tilstandsvurderinger af bygningers konstruktioner, installationer og udeområder til selve renoveringsarbejdet påbegyndes. I planlægningsprocessen har beboerne og afdelingsbestyrelserne mulighed for at have indflydelse på projektet i dialog med arkitekter og ingeniører ligesom der afholdelse informationsmøder, cafémøder, workshops og lignende for at sikre, at alle er informeret om projektet. Fremtidssikring et must Fremtidssikring er et af de parametre, der er altafgørende for renovering i alle afdelinger. Fremtidssikring handler om, at afdelingen på langt sigt vurderes at kunne tilbyde attraktive boliger til en husleje, der matcher den lokale konkurrence på boligmarkedet. Helhedsplanen skal derfor afspejle initiativer, der i videst muligt omfang sikrer en afbalanceret beboersammensætning i forhold til familiestørrelser, alderssammensætning, andel af beboere på overførselsindkomster m.v. Prøvehusene i Bjørnens Kvarter udefra 12 A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0
Det betyder, at nogle af de renoveringstiltag, der er med i renoveringen, godt kan skabe en hed debat om, hvad der fremtidssikrer en bolig. Senest i rækkehusene, omkring hvorvidt der skal være vinduer på første sal ud mod havesiden. En debat som også vil fylde en del i 2010. Finanskrise en fordel for nye renoveringsprojekter Renoveringen i rækkehusene kommer på et godt tidspunkt, da vi nu er i en periode med meget lave priser som følge finanskrisen. Det betyder helt konkret, at tilbudspriser ligger væsentlig lavere end teknikernes kalkulationer og på den måde opstår der mulighed for, at nogle af de arbejder, der ellers er en vis usikkerhed om, kan gennemføres indenfor de godkendte budgetter. I følgende afdelinger i AB arbejdes med helhedsplaner Syd Nord Solhusene Vest For alle afdelingerne foreligger der tilsagn fra Landsbyggefonden eller tilkende givelse om, at der er afsat midler til renovering af afdelingerne. Desværre har dette ikke været tilfældet for de igangværende renoveringer af Albertslund Nord og Etagehusene, som er planlagt og udbudt i en tid med et meget højt prisniveau. Dette har medført lange og vanskelige processer med omprojektering, besparelser, genudbud m.v. Forhold, der har taget ekstra tid og har medført behov for nye afdelingsmøder for godkendelse af ændringer m.v. Dog betyder finanskrisen også, de lave priser og konjunkturfølsomhed giver et uroligt marked fra rådgivere og entreprenørers side. I nogle tilfælde giver det sig til udtryk i en vis aggressivitet i klagesager eller aftaler med udenlandsk billig arbejdskraft, der i nogle tilfælde har givet anledning til faglige blokader overfor byggepladser også i den almene sektor. og invendig Albertslund Bolig 13
Bæredygtige boligsociale projekter Landsbyggefonden støtter boligsociale projekter i en lang række af AB s afdelinger. Formålet er skabe spændende og attraktive boligområder også fra et socialt perspektiv. De boligsociale projekter går ofte hånd i hånd med de fysiske helhedsplaner. Af samme grund er den boligsociale indsats tilstede i Albertslund Syd og Albertslund Nord. De boligsociale projekter har dog en mere blød tilgang til boligområderne, idet det handler om at engagere beboerne i boligområdet og dets netværk ved at involvere beboerne i aktiviteter, der skaber godt naboskab, og som i sidste ende er med til at skabe et spændende og attraktivt sted at bo. Samtidig Boligselskab skal det inspirere nye engagerede beboere til at flytte ind i boligområdet. er derfor ingen facitliste, men et redskab, der kan anvendes til metodisk og velovervejet at udvikle det boligsociale arbejde. Dialog altafgørende Den boligsociale helhedsplan udarbejdes i dialog med beboerdemokratiet, der også ved sin deltagelse i de boligsociale styregrupper løbende kommer med ideer og forslag til, hvordan det boligsociale arbejde skal udvikles. 14 Konkrete mål med og uden facit De boligsociale aktiviteter er beskrevet i en boligsocial helhedsplan, der også rummer konkrete mål og tidsplan. I tilknytning til tidsplanen er der opstillet milepæle, som skal nås undervejs. Aktiviteterne evalueres løbende, og det er selvfølgelig afgørende, at aktiviteterne fører frem til de mål, der er opstillet. Virkeligheden er dog al tings prøve, og de boligsociale problemstillinger kan ændre sig over tid, så det kan være relevant at justere både mål og midler. Man kan også undervejs blive klogere og afdække væsentlige aspekter, man ikke var opmærksom på, da den boligsociale helhedsplan blev udarbejdet. Den boligsociale helhedsplan A l b e r t s l u n d B o l i g s e l s k a b b e r e t n i n g 2 0 1 0 Landsbyggefonden stiller en række betingelser for at støtte de boligsociale projekter. Indsatsen skal samles i et områdesekretariat, hvor de boligsociale medarbejdere er placeret og hvorfra arbejdet koordineres. Fonden betragter også et betydeligt kommunalt engagement i det boligsociale arbejde som et vilkår for støtten. Det er det langsigtede mål, at boligområderne bliver selvbærende, så beboernes eget engagement og aktiviteter sikrer et godt fællesskab i boligområdet.
Leg og job i boligområdet Legepatruljen i Nord I 2009 startede ABC et nyt projekt op nemlig ABC-Legepatruljen. Projektet fandt sted i Albertslund Nord og i VAs afdeling Blokland, og er støttet med midler fra Landsbyggefonden. Projektet kombinerer leg og bevægelse med skabelsen af fritidsjob for unge, og konceptet er udviklet af Dansk Skoleidræt, og beregnet til skolegården, hvor elever fra de store klasser sætter leg og bevægelse i gang for de mindre børn i frikvartererne. ABC har i samarbejde med Dansk Skoleidræt og Albertslund Kommunes SSP-koordinator tilpasset konceptet til boligområdet, i et forsøg på at få mere leg og bevægelse ind i børnenes fritid. Fritidsjob giver selvtillid ABC-Legepatruljen har kørt fra maj til oktober 2009 i de to boligområder. Og erfaringerne er gode. Mange mindre børn i begge boligområder er trofast kommet jævnligt til legedag, og har i nogle tilfælde haft mor med. De ansatte legegui- Fokus på overvægt Mange børn bevæger sig nemlig alt for lidt. I 2009 viste tal fra embedslægen eksempelvis, at ca. 20 pct. af eleverne i 1. klasse i Albertslund er overvægtige. Ydermere ses det ofte, at mindre børn ikke altid er lige gode til at lege med hinanden, når de er på hjemmebane i deres boligområde. Derfor er en ugentlig legeeftermiddag, hvor børnene deltager i sociale og konstruktive gruppelege, med til at skabe gode sociale netværk mellem børnene og lære dem at begå sig.
Legepatruljen er ét af Albertslunds Boligsociale Centers (ABC) projekter. Legepatruljen har bidraget med opfyldelsen af en række af de succeskriterier som er opstillet i ABC: At 125 unge under 18 får fritidsjobs og/eller lærepladser i projektperioden 2008-2012 At der konfliktmægles mellem beboere og beboergrupper At forældre i boligområderne bliver aktive At få børn og unge i gang med fritidsaktiviteter: der tilkendegiver, at de har været glade for jobbet. Næsten alle fortæller, at de i tilgift med månedsløn og arbejdserfaring, også har fået gode venner og gode oplevelser ud af det. ABC-Legepatruljen har givet et fritidsjob til 10 unge på 13-14 år, bosat i et ABC-boligområde. Gennem ABC-Legepatruljen har de fået arbejdserfaring og dermed en kortere vej til et ordinært fritidsjob senere hen. ABC-Legepatruljen har også involveret legeguidernes forældre, og projektets succes kan blandt andet tilskrives forældrenes store opbakning omkring deres børns nye fritidsjob. Legepatruljen er et af de børne- og unge-projekter, der kom ud af ABC-samarbejdet i året der gik og det har været en succes. Projektet fortsætter i 2010 denne gang også i andre interesserede boligområder, der deltager i ABC-samarbejdet. Udover børn og unge har ABC fokus på kultur & velvære, beskæftigelse og information & image.
B e r e t n i n g 2009 Albertslund Boligselskab Albertslund Boligselskab