Foreløbig helhedsplan for Møllegårdene Baggrund og strategi Afd.01-003
Den foreløbige helhedsplan er udarbejdet af sbs rådgivning a/s for Boligselskabet Sjælland i samarbejde med boligselskabet og afdelingsbestyrelsen for Møllegårdene Maj 2012
Indhold INDLEDNING 4 Sammenfatning og formål 4 AFDELINGEN NU 6 Afdelingen i nærområdet og boligsammensætning 6 Beboersammensætningen, identitet og image 12 Fællesfaciliteter og aktiviteter 14 Afdelingens friarealer 16 Bygningernes klimaskærm og arkitektur 18 Boligens faciliteter, tilgængelighed, energiforhold og indeklima 20 Afdelingens attraktionsværdi 24 AFDELINGEN I FREMTIDEN 26 Forslag til løsninger 26 BILAG 36 Nødvendigheden i at fremtidssikre den almene bolig Attraktivitetsvurdering Tilstandsvurdering Huslejeudvikling Regnskaber og budgetter
Indledning Sammenfatning og formål Denne foreløbige helhedsplan skal ses som første fase i udarbejdelsen af en plan for fremtidssikring af Møllegårdene, som er administreret af Boligselskabet Sjælland. Møllegårdene er en lille afdeling i Roskilde med 72 boliger bestående af relativt små 2-, 3- og 4 s lejligheder med en overvægt af 3 s lejligheder på 59 m2. Møllegårdene opleves som et godt sted at bo, især fordi placeringen tæt på byen med dens tilbud og faciliteter gør afdelingen attraktiv. Den billige husleje udgør også en væsentlig faktor omkring tilfredsheden med bebyggelsen. Der er ca. 20 års ventetid på en bolig og fraflytningen ligger på 10 %. Gennemsnitshuslejen er p.t. på 778 kr./m2 stigende til ca. 850 kr./m2 i 2013. Udfordringerne omhandler dels et stigende problem vedrørende skimmelsvampeangreb i boligerne med deraf store udgifter til følge, dels et renoveringsbehov pga. nedslidte faldstammer, bader, vandinstallationer vinduer og døre samt problemer med fugt i kælderen, som nu viser sig. Afdelingens udfordringer med de små boliger med små og utidssvarende bader, gør det samtidigt nødvendigt at tænke i en fremtidssikring af Møllegårdene, så afdelingen kan blive ved med at fremstå attraktiv på det fremtidige boligmarked. Da afdelingen ikke selv vil har økonomi til at gennemføre renoveringerne har Boligselskabet derfor sammen med afdelingsbestyrelsen besluttet at udarbejde denne foreløbige helhedsplan og således ansøge om støtte til renoveringsarbejderne hos Landsbyggefonden. Afdelingens store udfordring er et stigende antal skimmelsvampesager samt de generelt set ret små boliger 4
Indledning Processen Processen omkring udarbejdelsen af den foreløbige helhedsplan er foregået over et par måneder i foråret 2012. Dialogen har været ført med afdelingsbestyrelsen, en repræsentant fra Boligselskabet Sjælland og sbs rådgivning a/s. De foreløbige ideer og tilstandsrapportens resultater er drøftet med afdelingsbestyrelsen, som også har bidraget med input til helhedsplanen. Processen har været struktureret efter nedenstående diagram med henblik på at finde frem til de indsatsområder, som skal omsættes til konkrete projekter i den endelige helhedsplan: I denne foreløbige helhedsplan skitseres de udfordringer, som Møllegårdene står overfor i forhold til at fremtidssikre bebyggelsen. Det drejer sig om fire sammenhængende indsatsområder, som skal ses som en samlet strategi for Møllegårdenes fremtidssikring: Etablering af tidssvarende boliger via sammenlægninger og omdisponeringer Genopretning af klimaskærm i form af renovering af døre og vinduer, kælder og installationer. Indeklimaforbedringer via renovering af ventilation samt energirenoveringer Miljøforbedrende og tryghedsskabende tiltag med fokus på fællesrum. Helhedsplanen skitserer de problematikker, som er indenfor de fire indsatsområder og beskriver nogle løsningsforslag. Der vil dog stadig være behov for en viderebearbejdelse af løsninger i et fortsat samarbejde med beboerne i samt i dialog med Roskilde Kommune. Formålet med helhedsplanen Formålet med helhedsplanen er at fremtidssikre Møllegårdene, så afdelingen også vil være attraktiv i fremtiden, og boligerne dermed kan lejes ud til en fornuftig husleje. Den overordnede vision for helhedsplanen er at fastholde Møllegårdene som et attraktivt boligområde, der både imødekommer de nuværende beboeres behov og fremtidige beboeres behov for moderne boliger. Det er ikke formålet at ændre beboersammensætningen væsentligt, men at kunne tilbyde gode boliger for alle grupper af beboere. Fremtidssikring af boligafdelinger i Boligselskabet Sjælland Forslag til proces over 8 uger for foreløbige helhedsplaner 1. møde med afdelingsbestyrelsen 2. møde med afdelingsbestyrelsen 3. møde med afdelingsbestyrelsen 4. møde med afdelingsbestyrelsen Info-møde om den foreløbige helhedsplan Beboermøde om den foreløbige helhedsplan Uge 1 Uge 2 Uge 3 Uge 4 Uge 5 Uge 6 Uge 7 Uge 8 Forberedelse af processen Tema: Den nuværende situation Tema: Attraktionsværdi og profil Tema: Forslag til fremtidssikringen Tema: Forberedelse af beboermøder Informationsarbejde 5
Afdelingen nu Afdelingen i nærområdet og boligsammensætning Beliggenhed Møllegårdene ligger ca. 1½ km sydvest for Roskilde Bymidte lige uden for den indre ringvej, der omkranser middelalderbyen. Møllegårdene ligger i trekanten som er arealet indenfor vejene Fælledvej, Holbækvej og Møllehusvej. Trekanten består af 6 boligafdelinger, alle en del af Boligselskabet Sjælland samt ejerforeningen Roskilde Vestergård, ejerforeningen Georgsgården og Roskildehallerne. Møllegårdene er en del af det område af Roskilde, som stod for udbygning i efterkrigsårene. Møllegårdene er tilgængelig med offentlig trafik. Således er der stop for flere regional- og lokalbusser på Holbækvej og afstanden til Roskilde Station er under 2 km. Der er tæt til institutioner som vuggestue og børnehave og skole. Solgården vuggestue ligger på den anden side af Fælledvej, Børnehaven Solgården ligger rundt om hjørnet på Holbækvej, Børnehuset Bullerby ligger på den anden side af Holbækvej i Ejboparken og i Æblehaven ligger Børnehuset Mælkebøtten. Absalons Skole og SFO ligger under 1 km borte på Absalonsgade og Sct. Jørgens Skole og SFO ligger ligeledes tæt på Sønderlundsvej. Roskilde Bymidten Skole Skole Dagsinstitutioner Dagsinstitutioner Møllegårdene Idrætsanlæg Skole Dagsinstitutioner 6
Afdelingen nu Musiske Skole, der er en musik- og billedskole, ligger lige om hjørnet på Helligkorsvej. På den anden side af Holbækvej finder man Roskilde Katedralskole og Tjørnegårdsskolen. De rekreative muligheder er gode. Møllegårdene har Roskildehallerne på den ene side og Roskilde Idrætspark på den anden og der er kort cykelafstand til både det store rekreative område Hyrdehøj og Roskilde Fjord. Roskilde bymidte med mangfoldige kulturtilbud og indkøbstilbud ligger kun få min. fra bebyggelsen. Roskildehallerne har påbegyndt en større udvidelse med en ny multihal, så der kommer endnu flere idrætstilbud til området. Dette forventes at generere en del mere trafik, og der er i projektet disponeret med flere p-pladser på arealet ud mod Møllehusvej. Det samlede antal p-pladser kendes dog ikke. De korte afstande gør, at det opleves nemt og hurtigt at komme til byen og vandet og beboerne synes de bor meget centralt. Møllegårdene Møllegårdene er opført i 1945 og tegnet af roskildearkitekten Michael Lerche Stigaard i en typisk murstensarkitektur med røde og gule teglsten lagt som striber i facaden. Bygningerne er i 2 etager med udnyttet tagetage og placeret i 3 forskudte dobbeltblokke langs med Møllehusvej og facaden ud til gaden. Den ene dobbeltblok ligger syd for Roskildehallerne og de to øvrige nord for. Alle lejligheder har altan og blokkene er alle orienteret nordøst/sydvest, hvilket giver lejlighederne mod sydvest rigtig meget solindfald. Bebyggelsen fik nye døre og vinduer i begyndelsen af 1980 erne. Der kom nyt tag i 1992 og nye køkkener i 1994. I 1999 blev altanerne udvidet og lukkede med en glasinddækning, der kan skydes fra i sektioner. Afdelingen har i alt 72 lejligheder med 24 lejligheder på 2 r, 36 lejligheder på 3 r og 12 lejligheder på 4 r. Størrelsen på MØLLEGÅRDENE Roskildehallerne 7
Afdelingen nu lejlighederne er temmelig lille og må siges at ligge et stykke under kravet til tilsvarende boliger i dag. Både lejlighedsstørrelse og fordeling passede meget fint til den tid, bebyggelsen blev opført, men må anses for at være utidssvarende i dag. Dog vil der altid være efterspørgsel på små og billige lejligheder, hvor beboerne er tilfredse med lejlighedens nuværende standard. Konsekvenser af boligsammensætningen I forhold til afdelingens boligsammensætning vil der være en risiko for en fremtidig større fraflytningsfrekvens såfremt den nuværende lejlighedsstruktur med de små boliger fastholdes. Manglen på større familieboliger medfører, at beboersammensætningen vil give en overrepræsentation af enlige/par uden børn samt yngre voksne uden børn i Møllegårdene. Boligernes manglende elevatoradgang og boliger der ikke opfylder krav til bl.a. badets tilgængelighed, vil dette betyde forringede levevilkår for ældre beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede i Møllegårdene. Planforhold I kommuneplanen er området udlagt til etageboligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten for et delområde må ikke overstige 50 og bebyggelsen må ikke opføres i mere end 4 etager. Der skal sikres udendørs opholdsarealer til områdets brugere, fortrinsvis på terræn. Eksisterende butikker kan opretholdes, men ikke udvides. Boligudbygning I Roskilde Kommunes boligudbygningsplan, Boliger og befolkning 2007 2018, er der nogle betragt- Lejlighedsfordeling i dag 17% 33% 2 vær på 52 m2 3 vær på 59 m2 4 vær på 68 m2 50% 8
Afdelingen nu ninger omkring hvilke typer af boliger, der fremover vil være behov for i kommunen: Der er flere tendenser, der peger i retning af behov for at fremme boligbyggeri til bestemte typer af boligbehov: Uanset om der bygges nye boliger eller ej, vil der fremover være et voksende behov for boliger til unge og ældre, som også stiller stadig større krav til boligens størrelse. Kommunen skal derfor være tilbageholdende med opførelse af for mange små boliger. Også boligselskaberne melder, at de små boliger i deres bebyggelser ikke er så eftertragtede. Der efterspørges i stigende grad boliger og bebyggelser, der har særpræg og en egen identitet. Dette peger på behovet for, at kommunen stiller kvalitative krav ikke blot til arkitekturen, men også til mulighederne for oplevelse og livsudfoldelse i bebyggelserne. Kultur, uddannelse og forskning er en central del af Roskilde Kommunes nuværende og fremtidige udviklingsgrundlag. I de kommende år skal der satses på etablering af videnvirksomheder. Der skal være fokus på, at boligudbuddet til ansatte inden for dette område er en vigtig faktor for en realisering af visionen for Roskilde på dette felt. For at imødekomme fremtidige behov bør flere boliger opføres som fleksible boliger, som kan skifte anvendelse fra at være en bolig for unge til at være boliger for ældre eller omvendt. Ovenstående er et væsentligt input til vurderingen af Møllegårdenes fremtidige boligprofil. Af Roskilde Kommunes ca. 37.000 boliger udgør de almene boliger ca. 22 %. Langt den overvejende del af de almene boliger er placeret i Roskilde By. I boligudbygningsplanen anbefales tilbageholdenhed med at bygge nye almene boliger, fordi de almene boliger anses for at være forholdsvist for dyre og ikke opfylder et lokalt boligbehov: 9
Afdelingen nu Derfor og på grund af mange nyopførte almene boliger, har Byrådet i gamle Roskilde tilkendegivet, at der skal udvises tilbageholdenhed, inden der igangsættes nye almene byggeprojekter. Befolkningsprognose Roskilde kommune har i dag næsten 83.000 indbyggere. Frem mod år 2040 forventes en svag stigning på ca. 1,2 %. Det er især inden for aldersgruppen af ældre 70 + at stigningen vil ses. Tilsvarende vil aldersgruppen 40-69 år være faldende. Konkurrencesituationen Konkurrencesituationen kan bl.a. belyses ved at sammenligne huslejeniveau for et udvalg af andre af Møllegårdenes nærliggende almene boligafdelinger. Der er tale om en gennemsnitshusleje så der er ikke taget hensyn til fx lejlighedsstørrelser. Tallene er hentet fra Landsbyggefondens regnskabsmodul på deres hjemmeside. Af tabellen på modsatte side fremgår det, at Møllegårdene er et prismæssigt meget konkurrencedygtigt valg i området. Der skal dog hertil tilføjes, at der i 2013 forventes en huslejestigning til 850 kr./m 2 pga. udgifter til skimmelsvamperenoveringer. Det skal også bemærkes, at halvdelen af ovenstående afdelinger er i gang med helhedsplaner, som vil få indflydelse på sammenligningen af huslejeniveauet. Huslejen er dog blot et parameter som afdelingerne kan konkurrere ud fra. Beliggenhed, bebyggelsestype (tæt-lav, etageejendomme m.m.), byggeår, altan, sammensætning af lejlighedstyper, tv-, tele- og internet er andre aspekter, der medvirker til at lejere søger mod den ene afdeling frem for den anden. Kvaliteter Karakteristisk arkitektur fra 50 erne Tæt på by og rekreative muligheder, børneinstitutioner og skoler samt offentlig transport Lav husleje pga. lille boligareal 10
Afdelingen nu Lejlighedstyper Lejligheder og husleje i Møllegårdene Boligareal Husleje 2 r 52 m 2 3.384 3 r 59 m 2 3.816 4 r 68 m 2 4.412 Kilde: www.bosj.dk Gennemsnitshuslejer (2010) Pr. m² Boligselskabet Sjælland 806 Roskilde alene 838 Trekantsområdet 747 Møllegårdene 761 Afdelinger (2010) Pr. m² Fælledvej 30-34 586 Fælledgårdene 625 Helligkorsvej/Elmevej 628 Hjørnegården 643 Holbækgårdene 692 Korsgården 702 Parkvænget 709 Æblehaven 711 Rønnebærparken 747 Blegdammen 752 Fælledvej 20-26 756 Møllegårdene 761 Møllehusene (Spritfabrikken) 1.027 Rønnebærparken 2 1.117 Kilde: Regnskabsmodulet på www.lbf.dk Udfordringer Små boliger, som det forventes at være mindre efterspørgsel på i fremtiden 11
Afdelingen nu Beboersammensætningen, identitet og image Der findes ikke noget statistisk materiale, som fortæller noget specifikt om Møllegårdenes beboersammensætning. Afdelingen er for lille til at der kan trækkes en KÅS-tabel. Afdelingsbestyrelsen har dog et billede af, at det er en afdeling, hvor der overvejende bor singler ca. ¼ er +60 år og kun få familier. Det er også det, som boligernes størrelse lægger op til og afdelingen har måske et image som en rolig afdeling for ældre personer. Der findes dog en KÅS-tabel for hele trekantsområdet, som giver et billede ar, hvordan beboersammensætningen er i det samlede område. Der er i bebyggelsen ikke nævneværdige sociale problemer. Der er heller ingen klagesager eller konflikter beboerne imellem. Antallet af indvandrere og yngre personer uden for arbejdsmarkedet er ikke alarmerende stort og afdelingen bærer i det store og hele præg af at leve sit eget stille liv. Der er en velfungerende og aktiv bestyrelse, som arbejder godt sammen. Fraflytningsstatistik Fraflytningsstatistikken for Møllegårdene er med sine 9,7 % for 2011 ikke alarmerende. Der er flest fraflytninger på de små 2- og 3 s lejligheder, hvilket ikke er uventet. Lejlighedstype Antal boliger Antal opsigelser Flytteprocent 2 r 24 3 12,5 % 3 r 36 3 8,3 % 4 r 12 1 8,3 % I alt 72 7 9,7 % 12
Afdelingen nu Husstande fordelt på husstandstyper 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Trekantsområdet Roskilde kommune Befolkning 2011 fordelt på alder 25,0 % 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % Trekantsområdet Roskilde kommune 0,0 % 0-6 år 7-17 år 18-24 år 25-34 år 35-49 år 50-64 år 65 år og ældre Kvaliteter Ingen konflikter beboerne imellem Velfungerende bestyrelse Udfordringer Risiko for ensidig beboersammensætning 13
Afdelingen nu Fællesfaciliteter og aktiviteter Møllegårdenes fællesfaciliteter ligger i kælderen af bygningerne. Her er således fællesvaskerier og tørrerum samt mindre lokaler til beboeraktiviteter. Det drejer sig om et beboerlokale med plads til 25 personer i kælderen under nr. 27 og et aktivitetsrum under nr. 7. Der foregår ikke særlige beboeraktiviteter i afdelingen. I kælderrummene har beboerne også deres pulterrum. Kælderrummene trænger generelt til istandsættelse. I kældrene findes både pulterrum, vaskekældre, cykelparkering og fælleslokaler. Kvaliteter Beboerlokaler Fællesvaskerier 14
Afdelingen nu Udfordringer Istandsættelse af kælderrummene Manglende beboeraktiviteter i afdelingen 15
Afdelingen nu Afdelingens friarealer På den anden side af Møllehusvej ligger et fint offentligt tilgængeligt parkanlæg omkring legepladsen Kildegården. Disponering af friarealerne Møllegårdenes friarealer er disponeret i to dele omkring de to afsnit af afdelingen. Der er ikke tale om store grønne områder, men snarere om små hækomkransede for- og baghaver. Der er ud mod Møllehusvej et lille grønt areal ud for hver blok og disponeret omkring stien ind til opgangsdøren. Det er fine haver omkranset med blomstrende buske og med markante træer. Pga. terrænfald er haverne ved nr. 23-29 afsluttet med en lav støttemur. Baghaverne er disponeret som et grønt område for hver dobbeltblok. Her er der plads til ophold og leg og der er et legeområde i begge afsnit for især mindre børn. I områderne er der placeret små udhuse til renovation samt tørregårde. Både i forhaverne og i baghaverne er der mulighed for ophold omkring borde og bænke. Ved gavlen af Møllehusvej 7 er en lille p-plads til 5 biler. Øvrige biler er henvist til at bruge Roskildehallens p-plads eller holde ved kantstenen på Møllehusvej. Cykler parkeres enten i cykelkældre eller i cykelstativer på terræn. Der findes et skur bag tørregården ved nr. 25 til brug for knallerter, scootere og ladcykler. Tilgængeligheden Møllehusvej 23-29 er bygget på et terrænplateau som forbindes indbyrdes og med fortovet via trapper, og ramper. Enten er rampen ved siden af trappen eller også kan man benytte den lange rampe, som ligger mellem husene og som fungerer som stiforbindelse til baghaverne. Stort set alle bygningsindgange ligger i niveau med nærarealerne, hvorfor ankomsten og adgangen til de enkelte opgange kan ske næsten uhindret, dog er der alle steder et lille trin op til alle indgangsdøre. I det store hele er terrænreguleringen og stiforbindelserne løst på en logisk måde. Kvaliteter Udearealerne fremstår velholdte og trygge at færdes i. Udfordringer Ingen 16
Afdelingen nu 17
Afdelingen nu Bygningernes klimaskærm og arkitektur Møllegårdene er repræsentant for 1950 ernes tidstypiske arkitektur med fuldmurede ydermure i røde og gule tegl, altaner (der dog er udskiftet og udvidet i 1999) og fremfor alt et håndværk med materialevirkning og detaljebevidsthed. Hvert 5. år foretager boligselskabet Sjælland en tilstandsregistrering af alle deres afdelinger. Møllegårdene blev registreret i 2007 og konklusionen var følgende: Kælder Der er store problemer med fugtopstigning gennem kældergulv og kældervægge, specielt i blokken nr. 7-9. I den dybe kælder er der opstået kraftig skimmelvækst på gulv, vægge og loft. (Det værste er nu afhjulpet med der er nu registreret problemer i de øvrige kældre) Faldstammer Det er konstateret, at mange faldstammer er angrebet af rust, og det vil være nødvendigt, at udskifte disse i de kommende år. Varmeveksler I blokken 23-25 anvendes fjernvarmevandet, i modsætning til de andre blokke, direkte i radiatoranlægget. Det vil være hensigtsmæssigt og værket vil sandsynligvis kræve, at der installeres en varmeveksler i den varmecentral. Derudover var der følgende bemærkninger: Tag Tagværkerne er i fin tilstand - der er tagbelægning af røde teglsten, som er pålagt i 1992. Facader Facaderne er opmuret i teglsten, hhv. i gule og røde bånd, og er i god stand - der vil løbende være behov for diverse mindre fugereparationer. Vinduer og døre Vinduer og døre til lejlighederne er af hvid plast fra starten af 80 erne i en acceptabel stand, dog skal gummilister udvendigt efterses og justering af beslagene er nødvendig. Gummifugerne omkring disse vinduer og døre er blevet hårde, begyndt at Kvaliteter Klimaskærmen er i overvejende god stand Arkitekturen er tidstypisk og bevaringsværdig 18
Afdelingen nu krakelere og har sluppet vedhæftningen flere steder. Derfor skal der påregnes udgifter til udskiftning af fugerne begyndende om ca. 5 år. Kældervinduer er af træ med enkeltglas - de er i dårlig forfatning, men kan holde mange år endnu, hvis de vedligeholdes snarest. (Kældervinduerne er malet for nyligt) Hoved- og kælderdøre er af træ med enkeltglas, som skal malerbehandles og justeres. Man må påregne en udskiftning indenfor 10 år. Installationer Elinstallationerne består af de gamle stofledninger, som i forbindelse med flytninger bør udskiftes - der er regnet med 4 lejligheder pr. år. Udsugning fra toilet og bad, der foregår via et fælles anlæg i tagrummet, virker for svag. Det er tilrådeligt at effekten sættes op, og at der samtidigt laves lydsluser, så der ikke opstår yderligere støj i lejlighederne. Altaner Eksisterende altaner blev inddækket i 1999 med glas og alu-konstruktion. Inddækningerne er i fin tilstand. Toilet og bad I lejlighederne er toilet og bader overvejende med de oprindelige terrazzogulve og med nye fliser på vægge i 1,8 m s højde. Ca. 10 toiletter mangler fliser. Toiletter er i acceptabel stand. Køkkener Køkkenerne er fra HTH og er opstillet i 1994, og står stadig i fin stand. Udfordringer Vinduer og døres levetid er ved at være udløbet Fugt i kælderen i nr. 23-29, der skal undersøges og afhjælpes Nedslidte faldstammer Manglende varmeveksler i nr. 25-27 19
Afdelingen nu Boligens faciliteter, tilgængelighed, energiforhold og indeklima Indretning Boligerne er organiseret med 4 på hver etage. Her er en 2 s -, to 3 s - og en 4 s lejlighed. I hver dobbeltblok er planerne spejlvendte. Lejlighederne er næsten ensidigt belyste med kun et enkelt vindue i gavlen. En lejlighed i hver boligblok er helt ensidigt belyst. Det drejer sig om de mindste lejligheder på 52 m 2. Køkkenerne er ikke store men pæne og godt indrettede. Baderne derimod er meget små, ca. 1,8 m 2 (1 m x 1,8 m) og ikke egnede til en familie. I det hele taget er rummene af en sådan størrelse, at det er svært at indrette dem med henblik på at få plads til en familie i opholdsrummene. Tilgængelighed Der er ikke fuld tilgængelighed til nogen af lejlighederne i Møllegårdene. Der er trapper op til alle lejligheder og de enkelte lejligheder er indrettet for småt både hvad angår køkken og bad og hvad angår gang- og dørbredder. Energiforhold Boligselskabet Sjælland udarbejder et grønt regnskab for alle deres afdelinger. Det grønne regnskab for 2010 viser, at Møllegårdene er den afdeling, der bruger næstmest varme i boligselskabet. Det hænger sammen med en dårlig isolering både af ydervægge og mod loft og kælder. Desuden er vinduespartierne ikke udstyret med lavenergiruder. Indeklima Der er aftræk fra køkken og bad, men kun fra badet er der ventilation via en motor som sidder på loftet. Det er utilstrækkelig ventilation, især fordi vinduerne ikke i tilstrækkelig omfang bliver brugt til naturlig ventilation. Skimmelsvamp Skimmelrenoveringer er et stigende problem for afdelingen med høje udgifter til følge. Det er især stuelejlighederne der er ramt. Der har i de seneste år været en kraftig stigende udgift til udbedring af skimmelsvampesager og alene i 2011 blev der renoveret for 682.000 kr. hvilket medfører en væsentlig huslejestigning for beboerne. Det forventes at stigningen af sager vil fortsætte hvis der ikke gøres noget forebyggende for at stoppe problemet. 20
forbrug 38 Afd. 223 - Sneglehøj / Afd. 223 - Sneglehøj, Samlet forbrug 39 Afd. 235 - Rønnebærparken / Afd. 235 - Rønnebærparken, Samlet forbrug 40 Afd. 236 - Enoch's Gård / Afd. 236 - Enoch's Gård, Samlet forbrug 41 Afd. 237 - Eriksvej 17-19 / Afd. 237 - Eriksvej 17-19, Samlet forbrug 42 Afd. 239 - RUC Ungdomsboliger / Afd. 239 - RUC Ungdomsboliger, Samlet forbrug 43 Afd. 240 - Erhvervskollegiet / Afd. 240 - Erhvervskollegiet, Samlet forbrug 44 Afd. 242 - Spritfabrikken / Afd. 242 - Spritfabrikken, Samlet forbrug 45 Afd. 243 - Ungdomsboliger, Enoch's gård / Afd. 243 - Ungdomsboliger, Enoch's gård, Samlet forbrug 46 Afd. 245 - Filosofparken / Afd. 245 - Filosofparken, Samlet forbrug 47 Afd. 247 - Hyrdehøj / Afd. 247 - Hyrdehøj, Samlet forbrug Grønt regnskab 2010 for Boligselskabet Sjælland 200 175 150 125 kwh/m² 6,65 kwh/m² 3.021,58 26,7 Afdelingen C nu128,63 kwh/m² 71,05 12,2 C 75,34 kwh/m² 117,91 35,5 C 119,71 kwh/m² 389,08 34,4 C 196,74 kwh/m² 272,03 179,1 C 115,63 kwh/m² 106,03 8,6 C 112,43 kwh/m² 1.390,25 44,8 C 188,57 kwh/m² 244,22 17,1 27,2 C 104,85 kwh/m² 86,88 kwh/m² 1. 2. kwh 100 75 pril 2012 11:49 50 25 0 1 2 3 Møllegårdene 4 5 6 De seneste års udgifter til renovering forårsaget af skimmelsvamp 7 8 9 10 1112 13 1415 Nøgletal budget 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 16 1718 19 2021 22 2324 25 2627 28 2930 Nøgletal forbrug 31 3233 34 3536 37 3839 40 4142 43 4445 46 47 Udgifter til renovering forårsaget af skimmelsvamp 01 - Boligselskabet Sjælland 2009 2010 2011 21
Afdelingen nu Afd. Møllegårdene, 2-rum, 52 m 2 Boligfakta Adresse: Møl Køkken Værelse Bruttoareal: Antal rum: Altan: Fællesvaskeri 2 vær. lejlighed på 52 m 2 Entre Bad Stue Loft/kælderru Cykelkælder: Boligen er ude Boligen ligger Husleje: A conto varm Indskud: 3 vær. lejlighed på 59 m 2 Pris Boligen er uden indvendige trapper: Ja Boligen ligger i etagebyggeri: Ja Afd. Møllegårdene, 3-rum, 60 m 2 Indskud: Kr. 13.320,00 A conto varme: Kr. 493,00 Cykelkælder: Ja Loft/kælderrum/skur: Ja Fællesvaskeri: Ja Altan: Ja S Antal rum: 3 Bruttoareal: 60 m 2 Adresse: Møllehusvej, 4000 Roskilde Boligfakta Køkken Værelse Entre Stue Bad Værelse Afd. Møllegårdene, 4-rum, 68 m 2 Husleje: Kr. 3.876,00 Boligfakta Adresse: Mø Bruttoareal: Antal rum: Køkken Værelse Værelse Altan: Fællesvasker 4 vær. lejlighed på 68 m 2 Entre Bad Stue Værelse Loft/kælderr Cykelkælder Boligen er ud Boligen ligge Kvaliteter Små, men fornuftigt indrettede boliger Pænt køkken Internetadgang Husleje: A conto varm Indskud: 22
Afdelingen nu Små køkkener og små bader er kendetegnende for Møllegårdene. Størrelser, som gør det minder attraktivt for en familie at affinde sig med. De inddækkede altaner har en god størrelse, så man kan sidde omkring et lille spisebord. Opgangene er pæne og der er lige plads nok på reposen omkring de smalle entredøre. Udfordringer Stigende skimmelsvampeproblem Højt energiforbrug Utilstrækkelig isolering Utilstrækkelig ventilation fra bad og køkken Ensidigt belyste lejligheder Små bader 23
Afdelingen nu Afdelingens attraktionsværdi Hvis Møllegårdene skal bibeholde sin attraktionsværdi i fremtiden er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med Boligselskabet Sjælland og sbs rådgivning, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at blive bevidst om og synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i Møllegårdene samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen, tegner der sig et billede af, at Møllegårdene i dag er en attraktiv afdeling for især singler, som sætter pris på den relative lave husleje, den bynære placering og afdelingens renommé. For børnefamilier og ældre eller par er afdelingen mindre attraktiv en tendens som sandsynligvis forstærkes i fremtiden. Især pga. boligens indretning og størrelse. Møllegårdenes fremtidige profil Afdelingsbestyrelsen og boligselskabet er af den opfattelse at afdelingen i fremtiden også skal kunne tiltrække og fastholde børnefamilier, som har brug for mere plads, og derfor har brug for at skabe større boliger. For børnefamilier er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Boligerne bør også gøres mere tidssvarende for at kunne tiltrække singler eller par de beboergrupper, som i dag dominerer bebyggelsen. Uanset beboergruppe er det en god idé at kigge på især bad- og køkkenforhold, som typisk vil være de rum, man i fremtiden ønsker, har en tidssvarende standard. Disse større ændringer bør dog kun foretages hvis huslejen stadig kan holdes på et attraktivt niveau. 24
Afdelingen nu 25
Afdelingen i fremtiden Forslag til løsninger I arbejdet med den foreløbige helhedsplan har der været arbejdet med dels hvilken profil det fremtidige Møllegårdene skal have, dels et overordnet formål med helhedsplanen og en vision for fremtidssikringen. Formålet med helhedsplanen Formålet med helhedsplanen er at fremtidssikre Møllegårdene, så afdelingen også vil være attraktiv i fremtiden, og boligerne dermed kan lejes ud til en fornuftig husleje. Vision for fremtidssikringen Den overordnede vision for helhedsplanen er at fastholde Møllegårdene som et attraktivt boligområde, der både imødekommer de nuværende beboeres behov og fremtidige beboeres behov for moderne boliger. Det er ikke formålet at ændre beboersammensætningen væsentligt, men at kunne tilbyde gode boliger for alle grupper af beboere. Indsatsområder PÅ baggrund af formål og vision er der skitseret nogle løsninger, som skal arbejdes videre med til afhjælpning af de udfordringer Møllegårdene står overfor i forhold til både at genoprette og at fremtidssikre bebyggelsen. Det drejer sig om fire sammenhængende indsatsområder: Etablering af tidssvarende boliger via sammenlægninger og omdisponeringer Genopretning af klimaskærm i form af renovering af døre og vinduer, kælder og installationer. Indeklimaforbedringer via renovering af ventilation samt energirenoveringer Miljøforbedrende og tryghedsskabende tiltag med fokus på fællesrum Nuværende fordeling Værelser Antal Gmns. Areal 2 vær 24 52 m 2 3 vær 36 58 m 2 4 vær 12 67 m 2 I alt 72 17% 50% 33% 2 vær på 52 m2 3 vær på 59 m2 4 vær på 68 m2 26
Afdelingen i fremtiden Indsatsområde 1: Etablering af tidssvarende boliger Baggrund for indsatsområde Små boliger, som det forventes at være mindre efterspørgsel på i fremtiden Ensidigt belyste lejligheder Små bader Problemer med nabostøj Forslag til løsninger Nye boligtyper ved sammenlægning og omdisponeringer Renovering og udvidelse af bader Renovering og udvidelse af køkkener Renovering af elinstallation (ledninger og kontakter) Lydisolering af etageadskillelser Under dette indsatsområde foreslås det at sammenlægge en 2 s og en 3 s lejlighed til en 5 s lejlighed på 98 m 2. Det foreslås også at omdisponere en 2 s og en 3 s lejlighed så der skabes hhv. en 3 s lejlighed på 61 m 2 og en 3 s lejlighed på 70 m 2. I tagetagen vil det svare til at man sammenlægger 2 2 s lejligheder til en 4 s lejlighed på 90 m 2, og omdisponering af de eksisterende 3 s lejligheder til 2 vær. lejligheder på hhv. 52 m 2 og 60 m 2. De nye boligtyper anses for at give mange boligkvaliteter som vil være attraktive for både singler og familier. Sammenlægninger og omdisponeringer medfører endvidere, at der etableres nye køkkener og bader. Forslag til fremtidig fordeling Værelser Antal Areal m 2 2 vær (tag) 6 52 m 2 3 vær (tag) 6 60 m 2 3 vær 12 61 m 2 3 vær 12 70 m 2 11% 22% 22% 2 vær på 52 m2 3 vær på 60-70 m2 4 vær på 90 m2 5 vær på 98 m2 4 vær (tag) 6 90 m 2 5 vær 12 98 m 2 45% I alt 54 27
Afdelingen i fremtiden 2v 53m 2 4v 58 2 køkken stue stue køkken bad bad bad bad køkken stue stue køkken 3v 59m 2 3v 59m 2 EKSISTERENDE Eksisterende forhold 28
Afdelingen i fremtiden < < < << B K Skab B B Skab A C K B K < < < << Mulige løsningsprincipper #1: A. sammenlagt lejlighed B. omdisponeret og udvidet lejlighed C. omdisponeret lejlighed 29
Afdelingen i fremtiden A 5v 98m 2 stue B 3v 70m 2 spisekøkken bad bad køkkenalrum stue bad køkkenalrum C 3v 61m 2 ed udvides, 2 sammenlægges Mulige løsningsprincipper #2: A. sammenlagt lejlighed B. omdisponeret og udvidet lejlighed C. omdisponeret lejlighed 30
Afdelingen i fremtiden A 5v 98m 2 køkkenalrum bad bad C 3v 61m 2 stue bad spisekøkken køkkenalrum stue 3v 70m 2 B Rejst plan af løsningsprincip 2 A B 31
Afdelingen i fremtiden Prisen på solcellesystemer er faldende og elprisen stigende, og begge ændringer vil nedbringe den simple tilbagebetalingstid og dermed gøre det mere rentabelt. Men det samlede antal m2 solceller bør besluttes på baggrund af en analyse af hvor megen el-energi købt fra det offentlige net, der kan erstattes af solproduceret el-energi i de enkelte blokke. Indsatsområde 2: Renovering af klimaskærm og installationer Baggrund for indsatsområde Vinduer og døres levetid er ved at være udløbet Fugt i kældre Nedslidte faldstammer og vandinstallationer Manglende varmeveksler i nr. 23-25 Forslag til løsninger Udskiftning af hoved- og kælderdøre Fugtstandsning i kældre undersøgelse og afhjælpning Ventilation af kælder Ny varmeveksler Udskiftning/renovering af faldstammer og vandinstallationer Indsatsområde 3: Indeklimaforbedringer Baggrund for indsatsområde Stigende skimmelsvampeproblemer Højt energiforbrug Utilstrækkelig isolering Utilstrækkelig ventilation fra bad og køkken Forslag til løsninger Efterisolering af loftsrum Efterisolering af gavle og facader Efterisolering mod kælder Nye lavenergivinduer Etablering af solceller på taget til fælles strøm Etablering af ventilation med varmegenvinding Forbrugsmålere i alle lejligheder Boligselskabet Sjælland vil med udgangspunkt i forsøgsprojektet Koncepter for hensynsfuld, innovativ energirenovering af lejeboliger arbejde med løsninger til indvendig isolering. Projektet er iværksat med støtte fra almenboliglovens midler til forsøgsog udviklingsprojekter i 2010. Projektet søger at finde en balance mellem at renovere til nutidens boligkrav og samtidig bevare de arkitektoniske værdier 32
Afdelingen i fremtiden Indsatsområde 4: Miljøforbedrende og tryghedsskabende tiltag Baggrund for indsatsområde Ønske om opgradering af fællelokaler Forslag til løsninger Indretning af pulterrum til beboerne i eksisterende cykelkældre Istandsættelse af vaskekældre og tørrerum Nye cykelskure på terræn Etablering af bedre udvendig belysning Dørtelefoner Økonomiske konsekvenser Hvis alle forslag til løsninger gennemføres vil det betyde en samlet udgift på ca. 42 mio kr. inkl. moms. Der kan dog først siges noget om huslejekonsekvenser efter vi denne foreløbige helhedsplan er blevet behandlet af Roskilde Kommune og Landsbyggefonden. Landsbyggefonden har mulighed for at støtte renoveringer, som en afdeling ikke har mulighed for selv at finansiere, såfremt der foreligger en helhedsplan som anviser en helhedsbetonet. løsning af både konkurrencemæssige og bygningsmæssige udfordringer for afdelingen Den mest nødvendige renovring med nedslidte bader, faldstammer, og vinduer, fugt i kælderen, manglende isolering samt de forventede udgifter til skimelsvamperenoveringer skal laves under alle omstændigheder. Og det skal beboerne selv betale. Med en helhedsplan, og dermed støtte fra Landsbyggefonden, er der mulighed for at få støtte som gør, at vi vil få mere for de samme penge. 33
Afdelingen i fremtiden Arbejdsproces fremover Helhedsplanen, vil blive til i en proces, hvor vi i dialog med Landsbyggefonden og kommunen fastlægger de overordnede rammer og linjer. Når vi kender disse forudsætninger, kan vi tage hul på den beboerdemokratiske proces, hvor helhedsplanens gennemførelse og dens detailindhold drøftes indgående med beboerne ved en række møder eller workshops. Arbejdet omsættes til et konkret projektforslag, der munder ud i en endelig helhedsplan, der kan vedtages ved et afdelingsmøde og godkendes i både Landsbyggefonden og i kommunen. Organisering af arbejdet Organiseringen af det fortsatte arbejde med helhedsplanen kan beskrives ved ovenstående organisationsdiagram. De enkelte arbejdsgrupper vil blive defineret nærmere i den videre proces og afhængig af beboernes interesse. Det fortsatte udviklingsarbejde vil dels omfatte yderligere tekniske undersøgelser omkring fugt- og skimmelproblematikken dels omfatte en viderebearbejdning af de enkelte lejligheder i samarbejde med beboerne. Når den endelige helhedsplan er godkendt, kan projekteringen færdiggøres, og byggearbejdet kan udbydes. Organisasering af det videre arbejde 34
Afdelingen i fremtiden Tidsplan for arbejdet frem til endelig helhedsplan Nedenstående tidsplan er en foreløbig tidsplan for det videre arbejde med en helhedsplan for Møllegårdene. Det videre forløb sættes først i gang, når der har været tilbagemeldinger fra Landsbyggefonden i forhold til mulighed for støtte til projektet, hvilket har indflydelse på tidsplanen. Tidsplan Aktiviteter 2012 2013 3. kvartal 4. kvartal 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal Dialog med LBF om den foreløbige helhedsplan Videreudvikling af helhedsplanen sammen med beboerne Fastlæggelse af finansiering og husleje for endelig helhedsplan Endelig helhedsplan til godkendelse hos beboere, kommune og LBF 35
Bilag Nødvendigheden i at fremtidssikre den almene bolig De almene boliger skal også i fremtiden være en attraktiv bomulighed for et bredt udsnit af befolkningen. Hvis de almene boliger skal være konkurrencedygtige, er der en række udfordringer, der m tages op. Dels skal der ske en fysisk genopretning af bebyggelser med byggeskader, nedslidning og lignende. Dels skal der ske en modernisering af boligerne, som fremtidssikrer dem i forhold til øgede krav til boligstandard og ændringer i befolkningssammensætning og livsmønstre. (Almene boliger med fremtid, Landsbyggefonden 2006) Den generelle velstandsstigning og boligens signalværdi Gennem de seneste 50 år er realindkomsten fordoblet. I husstande, hvor begge er udearbejdende, er indkomsten reelt firedoblet, og de basale behov må generelt betegnes som dækkede. Vi har stigende forventninger til kvaliteten i livet i oplevelser, i arbejdet, i de private relationer, i valg af partner og ikke mindst i boligen. Og vi ser også, at den del af indkomsten, som bruges på boligen, er steget markant over de seneste år. I dag bor vi væsentligt større og bedre end for 50 år siden. Vi lægger flere ressourcer i boligen, og vi stiller større krav til den. Boligen skal opleves lys og rummelig, og rum som bader og køkken skal være i god kvalitet. Et hjem skal ikke kun være et sted, hvor man føler sig hjemme, det skal også vise både os selv og andre, hvem vi er. Man kan sige, at boligens signalværdi er blevet en vigtig del af den enkeltes image, og de stigende forventninger til boligens og boligområdets standard ses i alle dele af samfundet. Forventningen til boligens standard stiger støt over år, mens det overordnet set for de almene boliger viser sig at afdelingernes standard har en faldende tendens. 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Forventning til Boligens standard Afdelingens standard Forventnings 36
Bilag Nye livsfaser Figuren herunder viser de beboergrupper, som fremtidsforskerne arbejder med. Her kan man se, hvordan grupperne har rykket sig siden 1950 erne - og hvordan de forventes at rykke sig frem til ca. år 2030. For at kunne tiltrække bestemte beboergrupper er det vigtigt at være bevidst om beboernes specifikke behov og forventninger til en attraktiv bolig. Livsfaserne er selvfølgelig kun udtryk for tendenser, og der vil altid være personer, som - af den ene eller anden grund - falder uden for kategori. Det kan dog alligevel godt være en fordel at se på en afdelings beboere med fremtidsforskernes briller, da man dermed tvinges til at se, hvordan man kan forestille sig at bo i fremtiden. Det fleksible arbejdsmarked Det fleksible arbejdsmarked begynder også at få betydning for vores krav til boligen. Flere har brug for at kunne indrette en hjemmearbejdsplads. Som minimum kræver det et hjørne i stuen eller sovet, men i virkeligheden helst et helt arbejds, hvor vi kan lukke døren. Så kan forældre ordne det arbejde derhjemme om aftenen, som de ikke nåede, inden de skulle hente børnene, eller man kan tage en hjemmearbejdsdag, når arbejdet kræver ekstra ro, eller hvis børnene er småsyge eller skal til lægen. Tendensen gælder de fleste samfundsgrupper, og bl.a. derfor vil det fremover være et naturligt krav, at alle boliger har hurtig og god internetforbindelse. Individualiseringen Individualiseringen slår mere og mere igennem. Vi lader os ikke styre af stive systemer, men forlanger at kunne gøre som vi selv vil. Vi vil kunne vælge selv og selv definere rammerne. Vi vil kunne forme vores bolig individuelt. Skole og institutioner skal opfylde vores krav på en anden måde end tidligere. Vi vender ryggen til normer og autoriteter vi accepterer ikke ensretning og standardløsninger. Derfor er udvidet råderet over boligen med mulighed for at sætte sit eget præg en væsentlig faktor for at kunne tiltrække især yngre mennesker. Men derfor er det også vigtigere end nogensinde, at boligområderne lægger op til social kontakt og møde mellem mennesker. Her er uderummenes kvaliteter vigtige. En god altan, have eller opholdsplads øger mulighederne for udeophold og dermed chancen for kontakt. Tendenserne omkring øget frisættelse, velstandsstigning og stigningen 37
Bilag i forventningerne til kvalitet i livet er tydelige. I løbet af den kommende 20 års periode vil de fremtræde endnu tydeligere og dermed stille konkrete krav om større og mere fleksible boliger. Fremtidssikring af almene boliger Fremtidens almene bolig er vanskelig at definere, fordi så mange parametre spiller ind. Det står dog fast, at den almene bolig også i fremtiden skal være attraktiv som bolig for den brede befolkning. Hvis de almene boliger skal være konkurrencedygtige, er der en række udfordringer, som må tages op. Dels den nødvendige, fysiske genopretning af byggerier med byggeskader, nedslidning o.l. Dels skal der ske en modernisering af boligerne til en standard, der fremtidssikrer dem i forhold til de øgede krav. Målet er at sikre boligområder med god arkitektur, attraktive fællesarealer og fællesfaciliteter. Bygningerne skal have velholdt og tæt klimaskærm, velfungerende installationer og et sundt indeklima. Den enkelte bolig skal have god tilgængelighed, både ved adgang og i indretning. Boligen skal være af rimelig størrelse og have tidssvarende køkken og bader. Fremtidens boligtyper? Familieboligen trygge legemuligheder samt nærhed til daginstitutioner og skole fleksibilitet lejligheder skal kunne indrettes til forskellige behov rum skal kunne bruges til flere funktioner (sove/ arbejde, køkken/ophold eller fx ét børne til to børn) mindre supplementsboliger i direkte tilknytning til familieboligerne til fx enlige bedsteforældre eller som udvidelsesmulighed for meget store familier eller familier med hjemmearbejde Boliger til voksne og ældre ikke behov for så mange r, men de skal være rummelige og fleksible - der skal være plads til en familiemiddag og til arbejde og hobbies boligen skal være bekvem, let at rengøre og vedligeholde, og den skal have de nødvendige faciliteter (vi bliver mere magelige), fx mulighed for vaske- og opvaskemaskine tryghed er vigtigt Boliger til handicappede adgang uden trapper rummelighed - plads til rollator eller kørestol særlige krav til indretning af bad og køkken adgang til friarealer Boliger til unge en overgang til en rigtig bolig pris ofte vigtigere en standard 38
Bilag Attraktivitetsvurdering Hvis Møllegårdene skal bibeholde sin attraktionsværdi i fremtiden er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med Boligselskabet Sjælland og sbs rådgivning, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at blive bevidst om og synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i Møllegårdene samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Diskussionen er foregået som en rundbordssamtale. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om, hvor attraktiv afdelingen og nærområdet opleves. Fx afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Det blev her vurderet, at alle beboergrupper finder både afdelingen og nærområdet attraktivt som helhed. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen diskuterede også de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, og man synes, der er sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Vurderingen var at Der er i dag god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at beboerne som helhed vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på ca. 20 %. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig i det nære område er svær, da der også pågår renoveringsarbejder i de nærmeste afdelinger. Hvordan vurderes boligen? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. For gruppen af unge, blev boligerne vurderet som tilfredsstillende både i størrelse, indretning og adgangsforhold, men ikke i forhold til køkkenforhold. Generelt blev boligerne vurderet tilfredsstillende for singler uanset alder. Men for børnefamilier blev boligens størrelse og indretning vurderet utilfredsstillende og ikke tidssvarende. Og for ældregruppen 39
Bilag blev boligerne generelt vurderet som ikke tilfredsstillende. Boligens installationer blev dog vurderet som tilfredsstillende for alle grupper af beboere. Hvordan er de fælles faciliteter og udearealer? Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold samt fællesfaciliteter generelt. For alle beboergrupper blev parkeringsforholdene vurderet tilfredsstillende. I hvert fald indtil Roskildehallerne har udvidet. Mulighederne for leg og udeophold blev vurderet som tilfredsstillende for alle beboergrupper ligesom de fælles beboerlokaler og vaskeri. Hvordan vurderes de sociale forhold? Beboerne er generelt tilfredse med det sociale miljø, og der er ikke synlige sociale problemer. Beboernes indbyrdes forhold og trygheden i området er god og beboerdemokratiet fungerer godt især blandt de ældre. Det sker dog meget sjældent, at beboerne tager initiativ til aktiviteter i afdelingen. Opsamling om afdelingens attraktionsværdi Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen, tegner der sig et billede af, at Møllegårdene i dag er en attraktiv afdeling for især singler, som sætter pris på den lave husleje, den bynære placering og afdelingens renommé. For børnefamilier og ældre eller par er afdelingen mindre attraktiv en tendens som sandsynligvis forstærkes i fremtiden. Især pga. boligens indretning og størrelse. Møllegårdenes fremtidige profil Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde børnefamilier, som har brug for mere plads, kunne det være en god ide at se på mulighederne for at skabe både større boliger. For børnefamilier er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Hvis afdelingen vurderer, at det er vigtigt for ældre at kunne blive boende i afdelingen, vil det være vigtigt at se på muligheden for at skabe tilgængelige boliger. Dvs. niveaufri adgang til boligen og gode badefaciliteter. Der er også en idé i at se på, om boligerne kan gøres mere tidssvarende og evt. større, hvis man vælger at satse på singler eller par som beboergrupper. Uanset beboergruppe kan det være en god idé at kigge på især bad- og køkkenforhold, som typisk vil være de rum, man i fremtiden ønsker, har en tidssvarende standard. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. 40