Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 30. juni 2014 30. juni 2014 Offentlig fremlæggelse af Forslag til kommuneplantillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 for med tilhørende miljørapport og udbygningsaftale 1. Resume Kommuneplantillægget muliggør en på op til 67.000 etagemeter, svarende til omtrent 650 boliger. Byggeriet må opføres i op til 4 etager. Tillægget fastlægger desuden den overordnede infrastruktur i området. Ifølge en udbygningsaftale vil det i store træk påhvile projektudvikleren at betale for den nødvendige infrastruktur også udenfor selve planområdet. Der er udarbejdet miljørapport om kommuneplantillægget, idet Teknik og Miljø har vurderet, at den udvikling, som kommuneplantillægget åbner mulighed for, kan medføre væsentlige påvirkninger af miljøet. Miljørapporten peger bl.a. på, at der er behov for en overvågning af trafikken i området samt af grundvandets tilstand. Planområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 med tilhørende miljørapport godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 2) udkast til udbygningsaftale godkendes til offentlig fremlæggelse. side 1 af 12
3. Baggrund Forslaget til kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre første etape af en ny by syd for Elev. Perspektivarealet syd for Elev har været planlagt til byudvikling siden 1960 erne, men rykkede et skridt nærmere en realisering, da byrådet vedtog, at der måtte igangsættes planlægning for en første etape i byrådsperioden 2010-2013. Denne beslutning blev taget i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2009 på baggrund af et udkast til helhedsplan for byen udarbejdet af Tækker Group. Efterfølgende, i 2011, blev der afholdt en offentlig høring om en mulig udvidelse af den nye bys arealmæssige udstrækning og en eventuel forhøjelse af antallet af indbyggere. Udvidelserne skulle ses i forhold til de 4.-7.000 indbyggere, som var nævnt i Kommuneplan 2009, idet projektudviklerens ønske var (og fortsat er), at byen planlægges således, at der kan bo op til 10.-15.000 indbyggere. Samtidig med beslutningen om at gennemføre den offentlige høring vedtog byrådet, at den nye by skal hedde Nye. Som konklusion på høringen vedtog byrådet følgende; udelukkende at udvide perspektivarealet med få mindre arealer, at skovbyggelinjen i forbindelse med Lisbjerg Skov og de grønne kiler skal respekteres. Der må dog etableres klimatekniske anlæg en såkaldt klimapark - i den grønne kile vest for Nye, at der ikke fastsættes et maksimalt indbyggertal for byen. I stedet opsamles erfaringer fra de første etaper, før man tager stilling til byens videre udvikling, at der udarbejdes et kommuneplantillæg med en dispositionsplan for en første etape beliggende umiddelbart syd for Elev, at bebyggelsen i den første etape højst må være 2-4 etager, med den laveste bebyggelse mod landsbyen, og der skal laves en grøn fælled mellem Elev og Nye, at kommuneplantillægget skal omfatte en første etape af klimaparken, at der skal udarbejdes en eller flere modeller for trafikstrukturen i hele det fremtidige byområde samt eksterne veje m.v. og at lokalplanlægningen skal afvente den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget. Byrådet lagde desuden vægt på, at den fremtidige byudvikling skal baseres på principperne i Tækker Groups forslag til helhedsplan. side 2 af 12
Det vil blandt andet sige, at der som udgangspunkt fortsat planlægges for en by, der er højere og tættere end traditionelle forstæder. 4. Relationer til mål Tillægget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009 og 2013s overordnede strategi om byudvikling og er en udmøntning af en længe planlagt byudvikling i den nordlige del af kommunen. En bebyggelse, som er tættere end i traditionelle forstæder, er også i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at bystrukturen generelt skal være tættere end hidtil - også i de nye bebyggelser. Tillægget udmønter herudover en række andre mål og strategier i kommuneplanen om blandt andet gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer samt nærhed til grønne og rekreative områder, beskyttelse af grundvand og natur, byudvikling i forbindelse med letbanens tracé m.v. 5. Sagsfremstilling 5.1 Resumé af indholdet i kommuneplantillægget Størstedelen af arealet til den fremtidige by Nye ligger i dag i kommuneplanens jordbrugsområde 270610JO, og er udpeget som perspektivareal. Med kommuneplantillægget foreslås at udvide arealet til Nye med to mindre arealer. Udvidelserne er i overensstemmelse med byrådets konklusion på den offentlige høring i 2011. For at skabe en grøn fælled mellem Elev og Nye foreslås for det første at lægge et mindre ubebygget areal fra Elevs rammeområde 27.06.03BO ind under første etape af den nye by. Området ejes p.t. af Aarhus Kommune og udlægges fortrinsvis som rekreativt område. Dernæst foreslås perspektivarealet udvidet med et mindre areal i syd mod Djurslandmotorvejen. Dette areal vil dermed først kunne blive inddraget til by i forbindelse med en senere etape. Kommuneplantillægget indeholder principskitser for hele områdets overordnede udvikling, herunder de infrastrukturelle sammenhænge med naboområderne. Størstedelen af arealerne er side 3 af 12
privatejede, og det er projektudvikleren, Tækker Group, der står bag de konkrete planer om byudviklingen. De rammeområder, som kommuneplantillægget udlægger til første etape, udgør et mindre areal, end det område byrådet i 2012 udpegede. Reduktionen er sket som følge af den mellemliggende planlægning og skyldes mere detaljeret viden om den nødvendige infrastruktur, hensyn til bebyggelserne i Elev og langs Høvej, håndtering af overfladevand samt hensyn til landbrugsdriften i naboområderne m.v. Kommuneplantillægget omfatter således omtrent 17,5 ha og fastlægger arealets anvendelse primært til boligformål og rekreative formål. Endvidere fastlægges vej- og stistrukturen m.v. Tillægget giver mulighed for, at der i den første etape kan opføres op til 67.000 etagemeter, svarende til ca. 650 boliger. Foruden ejendomme ejet af Tækker Group omfatter tillægget også tre mindre ejendomme, som er private boligejendomme. For at sikre mulighed for en sammenhængende byudvikling i området, vil disse ejendomme blive omfattet af kommuneplantillægget og af den efterfølgende lokalplan. Ejerne kan så selv vælge, om de vil deltage i byudviklingen eller blot videreføre den eksisterende, lovlige anvendelse. I forbindelse med den efterfølgende lokalplanlægning vil hele området blive overført til byzone. I første etape indgår desuden et areal ejet af Jysk Børneforsorg. Efter nærmere aftale mellem parterne vil dette areal indgå i det samlede projekt på en måde, som skal give mulighed for at integrere et fastsat antal boenheder for voksne handicappede i byen. Der vil også være mulighed for at etablere daginstitutioner m.v. efter de almindelige procedurer i planlægningen. Kommuneplantillægget er vurderet efter lov om miljøvurdering af planer og programmer m.v., og der er udarbejdet en miljørapport, som indeholder et overvågningsprogram. Endvidere er der udarbejdet en redegørelse i henhold til statens interesser i kommuneplanlægningen i relation til de drikkevandsinteresser, som er i området. Miljørapporten og grundvandsredegørelsen er nærmere beskrevet nedenfor under de særlige emner. Når kommuneplantillægget har været i høring, og byrådet har truffet beslutning om endelig vedtagelse, kan der lokalplanlægges for området. Forslag til kommuneplantillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag 1. side 4 af 12
5.2 Særlige emner Bebyggelsens omfang og tæthed m.v. Kommuneplantillægget udlægger rammer, som muliggør, at der primært kan bygges boliger i første etape. Der kan dog også etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende. Ligeledes kan der etableres butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Herudover udlægger kommuneplantillægget arealer til rekreativ anvendelse. Bebyggelsen må opføres i op til 4 etager. Den del af bebyggelsen, der ligger tættest på den eksisterende bebyggelse i Elev, må dog maksimalt opføres i 2 etager. Planen fastsætter desuden, at der skal sikres variation i byggeriets udformning, omfang og boligstørrelser. Byggeri langs med områdets overordnede veje skal bidrage til en gadedannende effekt for at opnå en bedre bymæssighed, og der skal tages hensyn til nabobebyggelse samt landskabelige interesser. Infrastruktur I forlængelse af den forudgående høring besluttede byrådet i 2012, at der skal arbejdes med en eller flere modeller for trafikstrukturen i hele det fremtidige byområde. Teknik og Miljø har set nærmere på kapaciteten og tilstanden af områdets eksisterende veje. De eksisterende veje vurderes at have en lav standard. Det er herefter vurderet hvilke forbedringer, der er nødvendige for at kunne vejbetjene tilfredsstillende. Internt i rammeområdet vil der blive etableret en ny vejstruktur. Det vil ske som en del af den private projektudviklers byggemodning. Teknik og Miljø har vurderet, at en fuld udbygning af rammeområdet for første etape også forudsætter infrastrukturanlæg uden for selve rammeområdet. Det er dog en betingelse, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke ifølge loven påhviler kommunen at etablere. Projektudvikleren har derfor anmodet kommunen om at indgå en udbygningsaftale. Aftalen betyder, at projektudvikleren skal betale en stor del af udgifterne til den nødvendige infrastruktur uden for side 5 af 12
kommuneplantillæggets rammeområder. Aftalen, der er nærmere beskrevet nedenfor, er en såkaldt udbygningsaftale, der fremlægges i offentlig høring sammen med forslaget til kommuneplantillægget. Et udkast til udbygningsaftale er vedlagt indstillingen som bilag 2. Konkret handler aftalen primært om at forbedre vejadgangen mellem planområdet og det overordnede vejnet via Høvej. Ifølge udkastet, må projektudvikleren opføre 200 boliger i første etape, før han skal udføre forbedringerne. I aftalen beskrives det nærmere hvilke forbedringer, der skal foretages. Høvej indgår ikke i vejbetjeningen af Nye på længere sigt. Her planlægges i stedet nye veje og en nedgradering af Høvej til adgangsvej for de få boliger, der ligger der nu, og eventuelt som cykelsti. Der vil også i mindre omfang blive offentlige investeringer. De vil primært relatere sig til stiforbindelser mellem Elev og første etape af Nye frem til den kommende letbanestation. Kommuneplantillægget indeholder også skitser til, hvordan hele den nye by kan forventes at udvikle sig og skitser af infrastrukturen i hele lokalområdet mellem Lisbjerg og Lystrup. Skitserne skal kun betragtes som principper for områdets udvikling, idet erfaringen viser, at det er svært at definere fremtidens behov og ønsker til et større områdes udvikling. Men grundlæggende lægges der vægt på, at trafikken i og omkring den nye by tilrettelægges, så der på sigt ikke er unødig gennemkørsel i nabobyer. Aarhus Kommune har tidligere fået negativ respons fra Vejdirektoratet på et ønske om at etablere de forberedte tilslutninger til Djurslandmotorvejen syd for Nye. Lykkes det ikke at få tilslutningerne etableret, når byudviklingen kommer dertil, vil det være nødvendigt at etablere en alternativ vejforbindelse frem til Randersvej, f.eks. parallelt med Djurslandmotorvejen. Elevs og Nyes borgere får fra starten mulighed for at tage letbanen fra et stoppested umiddelbart syd for første etape. Der vil allerede i forbindelse med første etape blive etableret en stiforbindelse og en mindre vejforbindelse frem til stoppestedet. Der gives dermed mulighed for at hente og bringe passagerer og evt. parkere bilen her, mens man tager letbanen ind til byen. side 6 af 12
Som helhed planlægges der for gode stiforbindelser for både cyklister og fodgængere, såvel internt i området som til Lystrup og Aarhus. Fra Klimapark til Klimaby Perspektivarealet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Dette betyder blandt andet, at Aarhus Kommune har skullet udarbejde en særlig redegørelse om, hvordan vi håndterer grundvandsbeskyttelsen såvel lokalt som i kommunen som helhed. Der skal således redegøres for, hvordan vi beskytter grundvandet mod forurening fra nedsivet overfladevand, samtidig med vi sikrer, at der løbende kan ske dannelse af nyt grundvand inden for området. Redegørelsen er udarbejdet i henhold til de dessiner, som fremgår af den statslige interesse i beskyttelsen af drikkevandet i relation til byvækst. Redegørelsen er indarbejdet i kommuneplantillægget. Allerede inden statens krav om denne redegørelse, gik Teknik og Miljø sammen med projektudvikleren og Aarhus Vand A/S om at skabe en strategi for bæredygtig forvaltning af vand og vandkredsløb i området. Strategien har udgangspunkt i Vandvision 2100, som er vedtaget af byrådet i januar 2010. Strategien tager højde for både de stillede krav til grundvandsbeskyttelse og -dannelse. Herudover har strategien forslag til naturforbedring og tilpasning af byen til mere vand, som følge af klimaændringer. I de tidligere planudkast for Nye er der arbejdet med et begreb, som projektudvikleren kaldte en Klimapark. Klimaparken var oprindelig tænkt som et område, der skulle ligge i en del af den grønne kile vest for selve byområdet og betjene hele den nye by. Formålet med klimaparken er at kombinere klimatilpasning af byen med et forbedret naturindhold i området. Via åbne render og bassiner skal klimaparken håndtere regnvand fra Nye og tilføre den grønne kile naturværdier. Vand fra bassinerne skal også medvirke til at forbedre vandtilførslen til eksisterende vandløb. Klimaparken er fortsat en del af den videre plan, men arbejdet med første etape har dog vist, at overfladevandet herfra naturligt vil strømme mod sydøst og ikke mod vest, hvor klimaparken skal ligge. Det giver derfor ikke mening at etablere anlæg mod vest til afhjælpning af overfladevand fra første etape af byen. Intentionerne om sikring af drikkevandet, klimatilpasning og naturforbedring føres side 7 af 12
dog videre via løsninger til Lokal Afledning af Regnvand (LAR) inde i selve byområdet, herunder i den nordlige grønne fælled mellem Nye og Elev. Bevægelsen fra primært at tale om en separat klimapark uden for byen til også at satse på integrerede løsninger inde i byen gør, at der nu rettere er tale om en klimaby. En by, der som en del af konceptet blandt andet indeholder en klimapark. Størstedelen af planområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD), men undersøgelser har vist, at cirka en tredjedel af planområdet har en sådan nitratfølsomhed, at det fremover skal kategoriseres som værende et såkaldt nitratfølsomt indvindingsområde (NFI). Det betyder, at byudviklingen skal indrettes, således at grundvandet særligt i disse zoner beskyttes mod forurening fra eksempelvis pesticider eller forurenet overfladevand. Der skal i planerne blandt andet være bestemmelser om befæstelse af arealer, opsamling af regnvand og om tæt membran under regnvandsbassiner. Tillægget fastsætter desuden bestemmelser for området, som har til formål at sikre, at regnvand i videst muligt omfang nyttiggøres. Nyttige måder at bruge regnvand på kan være til toiletskyl, tøjvask og lignende i bebyggelse, til havevanding ved at udlede det til vandløb eller som elementer i rekreative anlæg. Bestemmelserne i tillægget sikrer, at vandet kun må nedsives, såfremt det har en kvalitet, der ikke forurener grundvandet. Kommuneplantillægget kan herudover ikke fastlægge detaljerede bestemmelser om LAR-løsninger eller om bebyggelsens udformning, det gøres først i den efterfølgende lokalplanlægning. Miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer m.v. Der er udarbejdet en miljørapport om kommuneplantillægget, idet Teknik og Miljø har vurderet, at kommuneplantillægget muliggør bebyggelser og anlæg, der kan medføre væsentlige påvirkninger af miljøet. Følgende emner er behandlet i miljørapporten: Trafikafvikling Beskyttelse af grundvandet mod forurening Sikring af grundvandsdannelsen Landskabelig påvirkning Landbrugsmæssige interesser. side 8 af 12
Miljørapporten konkluderer blandt andet, at det fremover skal overvåges, om infrastrukturen i området har tilstrækkelig kapacitet og standard til at afvikle trafikken tilfredsstillende sikkerhedsmæssigt. Endvidere skal det overvåges, at nedsivningen af overfladevand til grundvandet ikke medfører forurening af grundvandsressourcen, og at der fortsat dannes nok grundvand i området til at opretholde magasinet. Et resumé af miljørapporten er indeholdt i kommuneplantillæggets redegørelsesdel. Den fulde miljørapport indgår i det materiale, der skal fremlægges i offentlig høring og er vedlagt indstillingen som bilag 3. 6. Strategi for borgerinddragelse I overensstemmelse med de lovbestemte krav fremlægges planforslaget til offentlig høring i 8 uger. Herudover afholdes der et borgermøde i lokalområdet i høringsfasen. 7. Konsekvenser for ressourcer I første omgang er der tale om en ren planlægningsopgave. Udgifterne forbundet med den offentlige høring afholdes inden for de gældende budgetmæssige rammer. Skoler og daginstitutioner Børn og Unge oplyser, at de har igangsat en inddragende proces med de berørte skoler og lokalområder samt med Børn og Ungeudvalget om ændring af skoledistriktsgrænserne, for derved at afklare, hvor børnene fra Nye skal gå i skole. Grundet de kapacitetsmæssige udfordringer på de omkringliggende skoler, vil der allerede ved en fuld udbygning af 1. etape, være behov for øget skolekapacitet i nærområdet. Udbygning af hele byen med op til 10-15.000 borgere vil medføre behov for minimum een ny skole i Nye. Reservation af areal til en ny skole bør fastlægges inden detailplanlægningen af de kommende etaper går i gang. Aarhus Kommune ejer pt. et areal på ca. 5 ha., som ligger centralt i forhold til det byudviklingsområde i Nye og den kommende letbane, og som evt. vil kunne benyttes helt eller delvist til en ny skole eller som del af et magelæg. Det er på nuværende tidspunkt usikkert, hvor mange af de 650 planlagte boliger i første etape, der opføres som familieboliger, men størstedelen af boligerne vil formentlig blive familieboliger. Børn og Unge oplyser i den forbindelse, at 500 familieboliger side 9 af 12
normalt vil afføde et behov der svarer til ca. fire 4-gruppers daginstitutioner. Men da Børn og Unge mangler et pålideligt sammenligningsgrundlag med højere og tættere byggeri på bar mark som Nye, gør Børn og Unge opmærksom på, at det er usikkert, hvorvidt der kan forventes samme antal børn pr. bolig i Nye. Derfor foreslås det, at der i første etape reserveres areal til det, der kapacitetsmæssigt svarer til tre 4-gruppers institutioner svarende til et arealforbrug på ca. 9.000 m 2. Børn og Unge ønsker at spille en aktiv rolle i den kommende planlægning, så det før i processen bliver muligt at sammentænke en eller flere daginstitutioner som en del af lokalområdet, for derved at udnytte kapaciteten bedst muligt. Eksempelvis kan man forestille sig legepladser og udearealer delt mellem flere daginstitutioner, ligesom det er værd at undersøge mulighederne for fællesadministration for flere institutioner. Arealerne til daginstitutionerne vil blive fastlagt og reserveret i lokalplanfasen. Aarhus Kommune vil eventuelt forsøge at indgå magelæg med Tækker Group om arealer til daginstitutioner. Handicapboliger Sociale Forhold og Beskæftigelse oplyser, at der er indgået en aftale mellem dem, Jysk Børneforsorg/Fredehjem og Tækker Group om, at der kan etableres 20 boliger til voksne udviklingshæmmede indenfor byudviklingsprojektet. Offentlige udgifter til veje, stier og øvrige anlæg frem til letbanestop Der er udarbejdet en udbygningsaftale mellem Aarhus Kommune og Tækker Group, hvor det er aftalt, at projektudvikleren finansierer de nødvendige vej- og stianlæg til etape 1. Projektudvikleren skal forbedre kvaliteten af Høvej, så de trafiksikkerhedsmæssige forhold forbedres, og der anlægges en ny kort vejstrækning for at forbedre adgangsforholdene til Nye og Elev. Herudover anlægges en krydsningshelle. Indenfor etape 1 er planlagt stiforløb, som tilsluttes de eksisterende stier i Elev. En stor del af stisystemet fra Elev frem til letbanestandsningsstedet forventes anlagt inden for etape 1s område. Projektudvikleren vil herudover sikre de resterende arealer uden for etape 1 frem til letbanens standsningssted. En stor del af stien vil være grusbelagt, da den i forvejen bruges som arbejdsvej til etablering af standsningsstedet. Aarhus Kommune må forvente udgifter til at medfinansiere en opgradering af dele af denne sti. Udgifter, der finansieres inden for eksisterende økonomiske rammer. Kristian Würtz / Erik Jespersen side 10 af 12
side 11 af 12
Bilag Bilag 1: Forslag til Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 Bilag 2: Udbygningsaftale Bilag 3: Miljørapport for Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 Første etape af Nye Tidligere beslutninger Endelig vedtagelse af Kommuneplan 2001 Området syd for Elev blev relanceret som idé til nyt byudviklingsområde i forbindelse med indkaldelsen til ideer til kommuneplanrevisionen i 1999. Det blev formelt udpeget som perspektivareal i forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2001 den 19. december 2001. Der er dog skitseret planer for et byudviklingsområde her allerede i Egnsudviklingsplanen fra 1966. Endelig vedtagelse af Kommuneplan 2009 16. december 2009 vedtog byrådet Kommuneplan 2009, med tilhørende anbefaling om at fremrykke tidsplanen for byudvikling af perspektivarealet ved Elev, således at dette kunne påbegyndes i byrådsperioden 2009-2013. Forudgående offentlig høring om ændringer til Kommuneplan 2009 - Helhedsplan for ny by syd for Elev Byrådet vedtog den 16. marts 2011 at afholde en forudgående offentlig høring om ændringer til Kommuneplan 2009 om en ny by syd for Elev. Samtidig besluttede byrådet at den nye by skal hedde Nye. Den 11. april 2012 konkluderede byrådet på de indkomne bemærkninger i den offentlige høring og fastlagde dermed de nærmere rammer for udarbejdelsen af nærværende forslag til kommuneplantillæg. Sagsnummer: 13/009648-267 Planlægning og Byggeri Tlf.: 89 40 26 30 E-post: kommuneplan@mtm.aarhus.dk Lix: 46 Sagsbehandler: Heidi Milan Bilenberg Tlf.: 89 40 26 22 E-post: hebi@aarhus.dk side 12 af 12