Notat Emne: Til: Strategi for udlejningsredskaber i udsatte bydele Fællesmøde for Styregrupperne for Fællessekretariatet og Udsatte Bydele Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Den 3. december 2012 Aftale om principper for anvendelse af udlejningsredskaber i udsatte bydele Aarhus Kommune har en række indsatser, pligter og aktiviteter overfor dels udsatte bydele og dels udsatte borgere, hvor den almene sektor er aktør og/eller samarbejdspartner. Kommunens ønske i forhold til de to indsatsområder er 1) at få bedst mulig effekt af de forskellige udlejningsredskaber til gavn for de udsatte bydele, og 2) bedst muligt at kunne indfri sine boligsociale forpligtelser overfor udsatte borgere og ikke mindst sikre balancen derimellem. Der skal således udarbejdes en strategi for hvert af disse to spor. Herunder præsenteres således strategien for anvendelse af udlejningsredskaber i udsatte bydele. Det andet spor, boliger til udsatte borgere, arbejdes der med i andet regi. Støttet Byggeri Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Sagsnr.: POB/11/00128-017 Journalnr.: 03.10.02P19 Sagsbeh.: Camilla Maria Nielsen Telefon: 8940 2740 Direkte: 8940 2046 Telefax: 8940 2508 E-post: almentbyggeri@mtm.aarhus.dk Direkte: cmn@aarhus.dk www.aarhus.dk Denne strategi for anvendelse af udlejningsredskaber til gavn for de udsatte bydele er udarbejdet af Det Boligsociale Fællessekretariat og kommunen i fællesskab. De tre udlejningsredskaber vil blive nærmere præciseret og beskrevet som del af strategien for udsatte bydele, hvor de vil indgå som konkret værktøj. Strategien for udsatte bydele er under udarbejdelse med borgmesterens afdeling som tovholder. Beslutningspunkter Styregrupperne bedes drøfte:
at udlejningsredskaberne kombineret udlejning, fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering anvendes aktivt i områder med 'områder med særlige udfordringer 1 ', 'områder med udfordringer' og 'observationsområder', som beskrevet i strategien. boligforeningens og kommunens aftalemulighed med hensyn til børnefamiliers fortrinsret og kommunens boligsociale anvisning koordineres under iagttagelse af nævnte aftaler. strategien vil blive revurderet efter 2 år med henblik på eventuelle justeringer/ændringer. en boligorganisations beslutning om fortrin til beboere ved samlivsophør påvirkes ikke af eventuelle aftaler om kombineret udlejning, fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering. Strategi for udlejningsredskaber i udsatte bydele: Strategien for udlejningsredskaber tager udgangspunkt i en fælles styregruppe beslutning om, at der skal udarbejdes en strategi for anvendelsen af udlejningsredskaberne fleksibel udlejning, kombineret udlejning og udlejning efter annoncering. Strategien tager udgangspunkt i Det Boligsociale Fællessekretariat og Teknik og Miljøs Evaluering af Udlejningsredskaber, juli 2012 2. Den er udarbejdet af boligforeningerne og Aarhus Kommune i fællesskab, og vil indgå som et element i strategien for udsatte bydele, som aktuelt er under udarbejdelse. Rammerne for strategien er beskrevet i designet for evalueringen af udlejningsredskaberne: "Kvalificering af anvendelsen af udlejningsredskaber (..) (A)nvendelsen af de 3 udlejningsredskaber (kvalificeres) således, at de optimeres under hensyn til såvel de udsatte bydele som den almene sektor i Aarhus og en hensigtsmæssig adgang til boligmarkedet i byen. På denne baggrund udarbejdes en ny strategi for den fremtidige anvendelse af udlejningsredskaberne. Sikre og understøtte en positiv udvikling 1 Kategoriseringsmodellen for de almene områder er under udarbejdelse. De endelige kategorier og den præcise definition vil indgå i Strategien for udsatte bydele. Aktuelt betegnes de 4 kategorier: 'områder med særlige udfordringer 1 ', 'områder med udfordringer', 'observationsområder' og 'øvrige områder'. De tre førstnævnte kategorier betegnes her samlet som 'udsatte bydele'. 2 Evalueringen med bilag kan rekvireres hos Mette Jørgensen, Det Boligsociale Fællessekretariat eller Camilla Maria Nielsen, Støttet Byggeri, Aarhus Kommune. Side 2 af 8
Strategien skal være med til at sikre, at udlejningsredskaberne anvendes således at de støtter en hensigtsmæssig beboersammensætning i udsatte afdelinger, og at der ikke skabes nye problemer i afdelinger der i dag er sårbare, men ikke direkte udsatte. Altså at udvekslingen alene sker mellem hhv. udsatte og velfungerende afdelinger. Tiltrække nye ressourcestærke ansøgere For at sikre, at der ikke skabes nye problemer andre steder, vil et vigtigt fokuspunkt være at sikre, at der tiltrækkes nye, ressourcestærke ansøgere til sektoren som et hele, og at disse først og fremmest bosætter sig i de udsatte områder. Konkurrencedygtig almen sektor og fleksibelt boligmarked I denne sammenhæng er det således centralt, at den almene sektor er konkurrencedygtig og kan imødekomme efterspørgslen fra ansøgere på forskellige trin i deres boligkarriere for alle husstandstyper og størrelser; i et fornuftigt samspil med de øvrige boligtyper i byen, såvel private lejeboliger, som andels- og ejerboliger." Evalueringen af udlejningsredskaberne har bl.a. vist, at: kombineret udlejning, fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering alle har effekt på beboersammensætningen, men at de virker forskelligt, og i forskellige kontekst. alle redskaberne virker bedst, når de iværksættes som en del en større indsats. hverken kombineret udlejning, fleksibel udlejning eller udlejning efter annoncering tiltrækker nye ansøgere, der ikke i forvejen var orienteret mod sektoren. fortrinskriterierne skal supplere hinanden, være få og enkle, og dokumentationskravene skal være ens for alle ansøgere på tværs af boligorganisationerne. De udsatte bydeles profiler kendetegnes ved, at: de udsatte afdelinger har en høj andel beboere udenfor arbejdsmarkedet, en høj andel børn og unge og et relativt lavt uddannelsesniveau. i udsatte afdelinger er der tillige ofte en sammenhæng mellem boligkvalitet, beliggenhed og husleje. Der er ingen entydig sammenhæng mellem afstand til Aarhus C og udlejningsvanskeligheder, men de udsatte afdelinger i kommunens periferi har nogle særlige problematikker, der også bør være opmærksomhed omkring. Principper for anvendelsen af de 3 udlejningsredskaber Fleksibel udlejning: Side 3 af 8
Fleksibel udlejning er et redskab, der giver mulighed for at boligerne i en given afdeling kan udlejes med fortrin til ansøgere på ventelisten, som opfylder bestemte kriterier. En aftale om fleksibel udlejning indgås mellem boligorganisationen og Aarhus Kommune. Fleksibel udlejning anvendes således: Fleksibel udlejning anvendes fokuseret i færre afdelinger med en større andel boliger omfattet af aftalen. Det indstilles, at redskabet alene anvendes til at forbedre beboersammensætningen i 'områder med særlige udfordringer', 'områder med udfordringer' og 'observationsområder'. De 'øvrige områder' kan som udgangspunkt ikke anvende fleksibel udlejning. De afdelinger der konkret kan anvende fleksibel udlejning, samt i hvilket omfang, vil bliver præciseret i forbindelse med Strategien for udsatte bydele. Udlejningsaftalerne skal være simple med få, velvalgte kriterier. Fortrinskriterierne ensrettes på tværs af aftalerne, således at de samme kriterier defineres og dokumenteres ens. De valgte kriterier skal netop imødegå de udfordringer, som karakteriserer de omfattede afdelinger, nemlig lavt uddannelsesniveau, høj andel børn og unge, og en høj andel beboere udenfor arbejdsmarkedet. Kriterierne er derfor i prioriteret rækkefølge: 1. Beskæftigelse eller studie 3, og 2. Par uden hjemmeboende børn eller +55 uden hjemmeboende børn Afdelingsinterne ansøgere beholder deres fortrin uændret. Teknik og Miljø har bemyndigelse til, under inddragelse af Borgmesterens afdeling og Socialforvaltningen 4, at indgå aftaler om fleksibel udlejning under de her beskrevne vilkår. Arbejdsgruppen og dermed Det Boligsociale Fællessekretariat vil tillige blive inddraget. For en afdeling eller et område, som omfattes af helhedsorienteret styringsdialog eller en boligsocial helhedsplan, vil fleksibel udlejning indgå som punkt dér. En aftale indgås som udgangspunkt for de 4 år, som lovgivningen muliggør, men drøftes fra gang til gang. Der iværksættes på denne baggrund en målrettet markedsføring af aftalerne, bl.a. på aarhusbolig.dk. Kombineret udlejning: Kombineret udlejning er et redskab, der kan anvendes i det Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter definerer som særligt udsatte afdelinger. Afdelingerne defineres af almen- 3 Kriterier og dokumentationskrav er nærmere beskrevet i bilag 2. 4 Aftalerne skal støtte op om Integrationspolitikkens bosætningsindsats målsætning om at fremme alsidig beboersammensætning i og på tværs af kommunens lokalsamfund og boligområder. Side 4 af 8
boliglovens 51, b, og en liste over disse offentliggøres en gang årligt af ministeriet. Reglerne kan træde i kraft hvis kommunalbestyrelsen træffer beslutning derom. Kombineret udlejning betyder, at ansøgere der i længere tid har modtaget kontanthjælp, starthjælp og integrationsydelse 5 ikke må tildeles en bolig i den pågældende afdeling. En nyere tilføjelse til loven giver endvidere mulighed for også at afvise ansøgere, der i længere tid har modtaget førtidspension, dagpenge eller sygedagpenge. Ansøgere, der stod på afdelingens venteliste på datoen for byrådets vedtagelse af kombineret udlejning, er berettiget til et tilbud fra kommunen om en passende erstatningsbolig. Kombineret udlejning anvendes således: Kombineret udlejning anvendes fortsat i de afdelinger, der har mulighed herfor, og hvor der ligeledes er en begrundet formodning om effekt. I afdelinger med gode ventelister kan fleksibel udlejning dog anvendes i stedet. Det vurderes fra gang til gang om kombineret udlejning alene skal omfatte den 'oprindelige' ydelse kontanthjælp, eller hvorvidt ydelserne førtidspension, dagpenge eller sygedagpenge også skal omfattes. Der er i loven mulighed for at boligforening og kommune kan aftale at lade boliger, som ikke i første omgang kan udlejes til en ansøger, der ikke modtager en af de omfattede ydelser, stå tomme i op til 12 måneder. En sådan aftale forudsætter, at der gøres en ekstraordinær indsats for at udleje boligerne, og parterne kan tillige aftale, hvordan lejetabet skal fordeles. Det aftales fra gang til gang hvorvidt en sådan aftale om tomgang og dækning af lejetab skal indgå. Kombineret udlejning er ressourcetung for kommunen, idet det kommunen v/boligtildelingen skal godkende alle ansøgernes forsørgelsesgrundlag, samt formidle erstatningsboliger til de dertil berettigede. Ressourcespørgsmålet vil tilsvarende skulle drøftes fra gang til gang. Kombineret udlejning drøftes som udgangspunkt i regi af Helhedsorienteret Styringsdialog. Teknik og Miljø udarbejder herefter fællesindstilling til Byrådet. Udlejning efter annoncering: Udlejning efter annoncering er et redskab, der kan anvendes i udsatte afdelinger 6. Redskabet giver mulighed for at udleje op til 50 % af de ledige boliger i afdelingen udenom 5 Starthjælp og introduktionsydelse er dog afskaffet som ydelser og erstattet af kontanthjælp. 6 Udlejning efter annoncering kan efter almenboliglovens 60 a alene anvendes i afdelinger der hér beskrives som "problemramt". Det vil være områder, der enten kan indføre kombineret udlejning eller "en afdeling, hvor der er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herun- Side 5 af 8
den almindelige ventelisten. I stedet annonceres boligerne, og der udlejes efter henvendelse til ansøgere, der opfylder de aftalte kriterier. Annoncering aftales boligorganisation og kommune i mellem. Annoncering anvendes således: Udlejning efter annoncering kan anvendes i 'områder med særlige udfordringer' og 'områder med udfordringer', hvis det ønskes. Da redskabet skønnes mest effektivt hvis den omfatter alle ledigblevne boliger i en afdeling, overvejes det at kontakte ministeriet med henblik på en lovændring. Drøftes i regi af den helhedsorienterede styringsdialog eller i forbindelse med udarbejdelsen af en boligsocial helhedsplan. Kriterierne er identiske med kriterierne under fleksibel udlejning, og er derfor: 1. beskæftigelse eller studie 2. par uden børn eller +55 uden hjemmeboende børn Øvrige aftale- og beslutningsmæssige forhold: For at de tre ovenfor beskrevne redskaber skal virke bedst muligt, er det endvidere vigtigt, at andre former for udlejning eller anvisning ikke modarbejder disse. Derfor indeholder strategien retningslinjer for følgende forhold: Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger indeholder en bestemmelse ( 4), der giver boligorganisation og kommune mulighed for at aftale, at store boliger, fx 4-værelses og derover, udlejes med fortrinsret til børnefamilier (ellers søger ansøgere med og uden børn på lige fod). Denne aftalemulighed skal koordineres med fleksibel udlejning, udlejning efter annoncering og kombineret udlejning så disse tiltag ikke modarbejdes. Kommunal boligsocial anvisning til 'områder med særlige udfordringer' og 'områder med udfordringer' bør overvejes nøje, eller om muligt ophøre helt. Med Socialforvaltningen som tovholder vil kommune og boligforeninger arbejde videre med håndteringen af fjerdedelsboligerne, og kommunal anvisning til udsatte områder vil tillige indgå i Strategien for udsatte bydele. Udlejningsbekendtgørelsens 8 giver mulighed for at en boligorganisation kan give fortrinsret til ansøgere, der pga. samlivsophør må fraflytte en bolig i en given afdeling. Fortrinnet gælder alle boligorganisationens afdelinger. der høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel lejere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer. Side 6 af 8
Boligforeningernes mulighed for at tilbyde dette fortrin berøres ikke af denne strategi, idet det her aftales, at de tre udlejningsindsatser ikke tilsidesætter en boligforenings eventuelle beslutning om dette fortrin. Markedsføring og dokumentation: For at få mest gavn af, og bedst mulig effektmåling, suppleres de nævnte tiltag af følgende: Aftalerne om fleksibel udlejning annonceres, som nævnt, målrettet, bl.a. på aarhusbolig.dk. De få, enkle kriterier og det ensartede dokumentationskrav gør formidlingen overfor nye ansøgere lettere og forhåbentligt bedre. Boligorganisationerne indfører samtidig med et udlejningsredskab (fleksibel udlejning, kombineret udlejning eller annoncering) løbende registreringer over, hvem og hvor mange der flytter ind på baggrund af aftalerne. Registreringerne videreformidles til Det Boligsociale Fællessekretariat. På denne baggrund kan der udarbejdes dokumentation for udlejningsredskabernes indvirkning på beboersammensætningen. Effektuering og ressourcer Den helhedsorienterede styringsdialog foregår i regi af borgmesterens afdeling, og har deltagelse af boligforeningerne, beboerrepræsentanter, eventuelle boligsociale medarbejdere, forskellige kommunale interessenter, samt Det Boligsociale Fællessekretariat. Begge styringsdialogens parter - boligorganisation og kommune - kan således tage initiativ til at bringe et eller flere af de tre udlejningsredskaber på dagsordenen. I forhold til boligsociale helhedsplaner/prækvalifikation varetages kommunens sagsbehandling af arbejdsgruppen for udsatte bydele, hvor boligforeningerne er repræsenteret ved Det Boligsociale Fællessekretariat. Arbejdsgruppen indstiller beslutning om anbefaling af helhedsplan/prækvalifikation til styregruppen for udsatte bydele. Træffer et af de to fora beslutning om at indføre et af redskaberne, påhviler den konkrete sagsbehandling Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø under inddragelse af arbejdsgruppen for udsatte bydele. Med hensyn til fleksibel udlejning, kan en boligforening rette henvendelse til Teknik og Miljø, hvis der ikke umiddelbart er planlagt helhedsorienteret styringsdialogmøde eller boligsocial helhedsplan. Teknik og Miljø kan så under inddragelse af Socialforvaltningen, Borgmesterens afdeling og arbejdsgruppen for udsatte bydele træffe beslutning, hvis den/de pågældende afdelinger kan kategoriseres som 'områder med særlige udfordringer', 'områder med udfordringer' eller 'observationsområder' eller hvis der på anden måde er et akut behov. Side 7 af 8
Opfølgning Der vil blive gjort overordnet status for strategiens effekter om to år, men vil tillige blive fulgt løbende, ligesom de nødvendige justeringer primært i forhold til kategorisering, dokumentation og eventuelle utilsigtede effekter foretaget. De tre udlejningsredskaber vil blive nærmere præciseret og beskrevet som del af strategien for udsatte bydele, hvor de vil indgå som konkret værktøj. Vedlagt: Bilag 1: Definition og dokumentation af kriterier i fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering. Side 8 af 8