Kommuneplantillæg nr. 3 Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording
Hvad er et kommuneplantillæg? Byrådet skal udarbejde en kommuneplan, der bl.a. sammenfatter arealanvendelsen og bebyggelsesforholdene i kommunen. Ikast Brande Nørre Snede Hvis byrådet ønsker at gennemføre en planlægning, der ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, skal byrådet udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Tillægget skal ændre kommuneplanen, så der bliver overensstemmelse. Tillægget indeholder en redegørelse, der beskriver baggrunden for tillægget. Derudover indeholder tillægget et afsnit om rammer for lokalplanlægningen. Områdets placering i kommunen. Hvis det berørte område i kommunen ikke er rammelagt i den gældende kommuneplan, opretter tillægget nye rammer. Hvis det berørte område allerede er rammebelagt i kommuneplanen, beskrives de eksisterende rammebestemmelser og de ændrede rammebestemmelser for området. Rammernes afgrænsning vil altid fremgå af kortbilag. Hvis der er tale om et forslag til tillæg, kan du se, hvornår byrådet har vedtaget forslaget. Og du kan se, hvornår tillægget er i offentlig høring. Hvis der er tale om det endelige tillæg, kan du også læse, hvornår byrådet har vedtaget tillægget endeligt. Planloven bestemmer, at borgene skal kunne tage stilling til et forslag inden endelig vedtagelse. Derfor sendes et kommuneplantillæg i offentlig høring i mindst 8 uger. Der er i perioden mulighed for at komme med ændringsforslag eller indsigelser. Titel Kommuneplantillæg nr. 3 Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording Endelig vedtaget den 07. april 2014 Udarbejdet af Ikast-Brande Kommune, Planafdelingen Henvendelse E-post: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken 1 7330 Brande Tlf.: 99 60 40 00 2
Indholdsfortegnelse Redegørelse................................................. 5 Lokalplanlægning..................................................... 6 Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2013-2025............ 6 Rammer for lokalplanlægningen.......... 9 Miljøvurdering........................................................11 Retsvirkninger........................................................11 Praktiske oplysninger om planprocessen Se bagsiden 3
4
Kommuneplantillæg nr. 3 Kommuneplantillæg nr. 3 Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording Redegørelse Formålet med tillæg nr. 3 til Ikast-Brande Kommuneplan 20132025 er at ændre plangrundlaget så der bliver mulighed for detailhandel i form af salg af særlig pladskrævende varegrupper i et eksisterende erhvervsområde ved Fabriksvej i den sydlige del af Bording. Tillægget er udarbejdet på baggrund af et ønske fra en virksomhed der ønsker at etablere bilsalg i området. Tillægget dækker et areal på ca. 18.400 m² og omfatter matr. nr. 1yz, 1tq, 1ahn, 1q, 1zk, 1øk og en del af 1qn, alle Bodholt By, Bording. Ros k Områdets placering i Bording. ilde vej Fabrik s vej Bordingv ej Målestok 1:5.000 ved print i A4 Tillæggets arealafgrænsning 5
Da det ikke er i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser i kommuneplanen at have detailsalg i området, skal det eksisterende plangrundlag ændres så der er mulighed for salg af særlig pladskrævende varegrupper. Lokalplanlægning Området er ikke omfattet af lokalplanlægning, og den ønskede arealanvendelse medfører ikke krav om lokalplanlægning. Forhold til Ikast-Brande kommuneplan 2013-2025 I er arealet udlagt i rammeområde nr. 2.E2.4 til udlagt i erhverv i miljøklasse 2-4. I den eksisterende ramme er der mulighed at etablere mindre butikker i tilknytning til produktionslokalerne, til salg af de produkter virksomheden selv producerer. Det er en forudsætning, at virksomhedens grundlag overvejende er produktion, forarbejdning eller lignende. Der er derfor ikke mulighed for detailhandel til salg af særlig pladskrævende varegrupper, herunder biler. De ønskede ændringer er dermed ikke i overensstemmelse med de eksisterende rammebestemmelser for området. Derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 3 til kommuneplanen, som ændrer plangrundlaget og giver mulighed for bilsalg. Salg af biler er omfattet af Planlovens detailhandelsbestemmelser for særlig pladskrævende varegrupper. Der er tale om butikker, der alene forhandler meget store varer, og som kun vanskeligt eller slet ikke kan være i de afgrænsede bymidter. Det drejer sig om butikker, der sælger: biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer. Butikkerne henvender sig primært til biltrafik og ligger derfor oftest decentralt sammen med andre erhvervsfunktioner. Etablering af bilsalg ved Fabriksvej er i overensstemmelse med Kommuneplanens retningslinjer der definerer at der uden for bymidter og lokalcentre kan der planlægges for områder til butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Butikker, der udelukkende sælger varer, der er særligt pladskrævende, kan placeres i erhvervsområder såfremt det er angivet i rammebestemmelserne for de enkelte områder. Tillægget udskiller en del af det eksisterende rammeområde nr. 2.E2.4 til et nyt rammeområde til erhverv. Det nye rammeområde får nr. 2.E2.2. I det nye rammeområdes bestemmelser tilføjes i notatfeltet, at der er mulighed for salg af særlig pladskrævende varegrupper. Det samlede butiksareal til særlig pladskrævende varer i rammeområdet må højst være 5.000 m², og den tilladte størrelse for den enkelte butik må højst være 3.000 m². 6
Eksisterende rammer 2.R3.2 2.R3.1 2.B1.2 Sønderborgvej 2.R1.5 2.B1.3 2.R1.4 2.B5.3 Roskildevej Fabriksvej 2.E2.4 Bordingvej Erhvervsområde Blandet byområde Åben lav boligområde Rekreativt grønt område Rekreativt område Målestok 1:7.500 ved print i A4 0 100 200 300 400 Meters Eksisterende rammebestemmelser Med vedtagelse af dette tillæg bliver følgende rammebestemmelser for området ændret: Notat: Skæmmende oplag skal afskærmes. Grundstørrelsen skal være mindst 3.000 m². I rammeområdet kan virksomheder etablere mindre butikker i tilknytning til produktionslokalerne - til salg af de produkter virksomheden selv producerer. Det er n forudsætning, at virksomhedens grundlag overvejende er produktion, forarbejdning eller lignende. De øvrige rammebestemmelser fastholdes uændret. Bestemmelserne for det nye rammeområde 2.E2.2 fremgår af side 8. Afgrænsningen af rammeområdet fremgår af kortet på side 9. 7
Grundvand Rammeområdet er beliggende indenfor område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og nitratfølsomme indvindingsoplande (NFI). Jorden består hovedsageligt af sand, så den giver ikke nogen god beskyttelse for de øvre grundvandsmagasiner. Selv om de statslige vandplaner er ophævet, varetages statens interesser i planlægning i forhold til rent drikkevand/grundvand i overensstemmelse med planlægningsprincipperne i den statslige udmelding til vandplanernes retningslinje 40 og 41 - med baggrund i den statslige interesse om rent drikkevand/grundvand. Retningslinje 40 siger: Ved placering og indretning af anlæg indenfor allerede kommune- og lokalplanlagte erhvervsarealer samt ved udlæg af nye arealer til aktiviteter og virksomheder, der kan indebære en risiko for forurening af grundvandet, herunder deponering af forurenet jord, skal der tages hensyn til beskyttelse af såvel udnyttede som ikke udnyttede grundvandsressourcer i områder med særlige drikkevandinteresser samt indenfor indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Særligt grundvandstruende aktiviteter må som udgangspunkt ikke placeres inden for områder med særlige drikkevandsinteresser eller indvindingsoplande til almene vandforsyninger med krav om drikkevandskvalitet, der ligger uden for disse. Som særligt grundvandstruende aktiviteter anses fx etablering af deponeringsanlæg og andre virksomheder, hvor der forekommer oplag af eller anvendelse af mobile forureningskomponenter, herunder organiske opløsningsmidler, pesticider og olieprodukter. Retningslinje 41 siger: Områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse skal så vidt muligt friholdes for udlæg af arealer til byudvikling. Der kan dog udlægges arealer til byudvikling, hvis det kan godtgøres, at der ikke er alternative placeringer, og at byudviklingen ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet. Ved byudvikling i områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse skal det af kommune- og lokalplaners retningslinjer fremgå, hvordan grundvandsinteresserne beskyttes. Dette kommuneplantillæg ændrer de eksisterende anvendelsesmuligheder i erhvervsområdet fra erhverv i miljøklasse 2-4 med mulighed for salg af de produkter virksomheden selv producerer - til erhverv i miljøklasse 2-4 med mulighed for salg af særlig pladskrævende varegrupper, i dette tilfælde bilforhandler. Ændringerne af anvendelsesbestemmelserne anses for uvæsentlig i forhold til grundvandsbeskyttelse, da anvendelsen ikke er mere grundvandstruende end tidligere. Aktiviteterne i rammeområder vil derimod udgøre en mindre risiko for jord- og grundvandsforurening, fordi aktiviteterne ved detailhandel anses for mindre belastende for omgivelserne end ved produktionsvirksomhed, og det udgør derfor ikke en yderligere risiko for forurening af grundvandet. For at sikre grundvandsbeskyttelse stilles der i lokalplanlægningen krav til håndtering af overfladevand og spildevand. 8
Rammer for lokalplanlægningen Ramme nr. 2.E2.2 Fremtidig anvendelse: Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording Generel anvendelse: Erhvervsområde Specifik anvendelse: Erhvervsområde Zonestatus: Max. bebyggelsesprocent: Max antal etager: Max. bygningshøjde: Min. miljøklasse: Max. miljøklasse: Notat om områdets anvendelse: Notat om bebyggelsens omfang og udformning: Notat om opholdsog friarealer: Notat om infrastruktur: Notat om lokalplaner : Notat: Nuværende: Byzone Fremtidig: Byzone Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må højst være 50 %. Bebyggelsen må ikke overstige en højde på 8,5 meter, målt fra det omkringliggende terræn. 2 4 I rammeområdet kan der opsættes antenne- og mobilmaster. Skorstene, antenne- og mobilmaster samt andre tekniske installationer (f.eks. ventilation) er undtaget fra bestemmelsen om maximal bygningshøjde. Der skal udlægges areal til udendørs opholds- og friareal på minimum 10 % af etagearealet til virksomhedens ansatte. Opholds- og friarealer må ikke placeres uden for den enkelte virksomheds ejendom eller uden for rammeområdet. Der skal på egen grund udlægges det antal parkeringspladser, som til enhver tid opfylder behovet for medarbejdere. Der skal dog altid følges den af nedenstående bestemmelser, således at der udlægges 1 p-plads pr. 75 m² etageareal til erhverv eller at der etableres 1 p-plads pr. medarbejder/bruger. Lokalplanlægning skal højde for håndteringen af overfladevand. Grundvandsbeskyttelsen skal sikres ved afledning af overfladevand og spildevand. Skæmmende oplag skal afskærmes. Grundstørrelsen skal være mindst 3.000 m². I rammeområdet kan virksomheder etablere mindre butikker i tilknytning til produktionslokalerne - til salg af de produkter virksomheden selv producerer. Det er en forudsætning, at virksomhedens grundlag overvejende er produktion, forarbejdning eller lignende. I rammeområdet må der opføres eller indrettes butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Det samlede butiksareal til særlig pladskrævende varer i rammeområdet må højst være 5.000 m². Den tilladte størrelse for den enkelte butik må højst være 3.000 m². 9
Roskildevej Kommuneplantillæg nr. 3 Kommuneplantillæg nr. 3 N Fabriksvej Fabriksvej 2.E2.2 Bordingvej Målestok 1:2.500 ved print i A4 0 25 50 75 100 Meters Signaturforklaring Ny afgrænsning af rammeområde Matrikelskel Optaget vej 10
Miljøvurdering Planforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer jf. lovbekendtgørelse nr. 936 af 24. september 2009. Planforslaget er derfor screenet med det resultat, at det ikke skulle miljøvurderes i henhold til lovens 3 stk. 2. Ændringerne i det eksisterende erhvervsområde vurderes ikke at få væsentlige indvirkninger på miljøet. Oplysninger om screeningen samt klagevejledning blev offentliggjort, sammen med offentliggørelsen af forslag til tillæg nr. 3. Retsvirkninger Tillæg nr. 3 til offentliggøres i henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) Planlovens 12, stk. 2 og 3, giver byrådet mulighed for at udstede forbud mod udstyknings- og byggeønsker samt ønsker om at ændre anvendelse. Kommuneplanen eller tillægget dertil skal dog først være endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dvs. annonceret i avisen. Bestemmelsen i 12, stk. 2 angår kun byzonearealer. Den giver byrådet mulighed for at modsætte sig udstykning og bebyggelse, som ganske vist ikke er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser, men hvis gennemførelse på det pågældende tidspunkt vil være i strid med rækkefølgeangivelserne i planen. Bestemmelsen i 12, stk. 3 angår både byzonearealer og sommerhusområder. Bestemmelsen gør det muligt for byrådet at forhindre ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, der er i strid med rammebestemmelserne. 11
Praktiske oplysninger - om planprocessen Måned xx Høringsperiode Kommuneplantillæg nr. 3 - Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording var i offentlig høring i perioden fra den 27. december 2013 og frem til den 28. februar 2014. www.ikast-brande.dk På hjemmesiden www.ikast-brande.dk kan du se og downloade tillægget. Derudover kan du se hvilke muligheder du har, hvis du ønsker at klage. Har du spørgsmål til tillægget, er du velkommen til at kontakte kommunen på: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk eller på tlf.: 99604000. VEDTAGET VEDTAGET Vedtagelse Kommuneplantillæg nr. 3 - Erhvervsområde, Fabriksvej, Bording er: Vedtaget som forslag den 16. december 2013 Vedtaget endeligt den 07. april 2014 Offentligt bekendtgjort den 14. april 2014. Ikast-Brande Kommune - Planafdelingen - Centerparken 1-7330 Brande