Investeringsejendom - boliglejemål Sag 26394 TIL SALG Odense SV - Æbleparken, Odense N og Lotusvej, Odense SV Veldrevet ejerlejlighedsportefølje på 30 lejemål 7 ejerlejligheder på Lotusvej og 23 lejligheder i Æbleparken Lejlighederne er løbende istandsat Kontantpris kr. 24.000.000 1. års nettoafkast % 4,60 Etageareal m 2 1.820
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejerlejlighedsportefølje bestående af i alt 30 lejemål udbydes til salg. Lejlighederne fordeler sig på 7 stk. med adresse på Lotusvej i Odense SV, og 23 stk. med adresse på Æbleparken i Søhus i Odense N. Lejlighederne på Lotusvej er på henholdsvis 52, 59, 71, 72 og 92 m². I Æbleparken er der 22 stk. på 59 m² og en enkelt på 71 m². Porteføljen er veldrevet, og de enkelte lejligheder er løbende istandsat og renoveret de seneste 10 år med nye køkkenelementer og badeværelsesinventar. Ejerlejlighederne fordeler sig i 16 ejerforeninger, hvoraf de 3 ejerforeninger vedrører Lotusvej, og de resterende 13 ejerforeninger vedrører Æbleparken. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Æbleparken, Odense N og Lotusvej, Odense SV, 5250 Odense SV Matr.nr. 11 dl Sanderum By, Sanderum m.fl. Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 Kommune Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1971 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst areal 51 m 2 Tinglyst fordelingstal 2/32 Etageareal 51 m 2 BBR areal 49 m 2 49 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst areal 73 m 2 Tinglyst fordelingstal 4/32 Etageareal 73 m 2 BBR areal 71 m 2 71 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst areal 75 m 2 Tinglyst fordelingstal 4/32 Etageareal 75 m 2 BBR areal 71 m 2 2
71 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 4 Tinglyst areal 92 m 2 Etageareal 92 m 2 BBR areal 91 m 2 91 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 5 Tinglyst areal 73 m 2 Tinglyst fordelingstal 3/32 Etageareal 73 m 2 BBR areal 70 m 2 70 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 6 Tinglyst areal 51 m 2 Tinglyst fordelingstal 0/32 Etageareal 51 m 2 BBR areal 49 m 2 49 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 7 Tinglyst areal 61 m 2 Tinglyst fordelingstal 3/32 Etageareal 61 m 2 BBR areal 49 m 2 49 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 8 Ejerlejlighed nr. 9 3
Ejerlejlighed nr. 10 Tinglyst areal 51 m 2 Tinglyst fordelingstal 0/32 Etageareal 51 m 2 BBR areal 60 m 2 Antal etager 0 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 11 Ejerlejlighed nr. 12 Ejerlejlighed nr. 13 Tinglyst areal 52 m 2 Etageareal 52 m 2 BBR areal 61 m 2 61 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 14 Ejerlejlighed nr. 15 Tinglyst fordelingstal 0/32 4
Ejerlejlighed nr. 16 Tinglyst areal 51 m 2 Etageareal 51 m 2 BBR areal 60 m 2 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 17 Ejerlejlighed nr. 18 Tinglyst areal 52 m 2 Etageareal 52 m 2 BBR areal 61 m 2 61 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 19 Ejerlejlighed nr. 20 Tinglyst areal 51 m 2 Tinglyst fordelingstal 0/32 Etageareal 51 m 2 BBR areal 60 m 2 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 21 5
Ejerlejlighed nr. 22 Ejerlejlighed nr. 23 Tinglyst areal 51 m 2 Tinglyst fordelingstal 0/32 Etageareal 51 m 2 BBR areal 60 m 2 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 24 Tinglyst areal 52 m 2 Tinglyst fordelingstal 0/32 Etageareal 52 m 2 BBR areal 61 m 2 61 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 25 Ejerlejlighed nr. 26 Tinglyst areal 52 m 2 Etageareal 52 m 2 BBR areal 61 m 2 61 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 27 Tinglyst areal 51 m 2 Etageareal 51 m 2 BBR areal 60 m 2 6
60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 28 Ejerlejlighed nr. 29 Ejerlejlighed nr. 30 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal 1.639 m 2 BBR areal 1.820 m 2 Anvendelser: Boligareal 1.820 m 2 Etageareal i alt 1.820 m 2 Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 12.450.000 heraf grundværdi kr. 1.989.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovenstående vurdering er den samlede vurdering for alle 30 ejerlejligheder. Forsikringsforhold Energimærkning Ejerlejlighederne er forsikret via ejerforeningerne. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejerlejlighederne i Æbleparken har opnået energiklassifikation C Ejerlejlighederne på Lotusvej har opnået energiklassifikation D 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Ejendommen er beliggende i Byzone. 7
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Lotusvej 1-5: 18.06.1970 Dok. om byggelinier m.v. 10.03.1971 Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv 02.09.1980 Vedtægter for ejerforening Lotusvej 8-12: 04.02.1970 Dok. om adgangsbegrænsning mv, hegn, hegnsmur mv. 10.03.1971 Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv 14.12.1971 Dok. om pulterrummene 18.06.1980 Vedtægter for ejerforening Lotusvej 14-18: 04.02.1970 Dok. om adgangsbegrænsning mv, hegn, hegnsmur mv. 21.10.1970 Dok. om hegn, hegnsmur mv., adgangsforhold 10.03.1971 Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv 02.09.1980 Vedtægter for ejerforening 29.09.1980 Dok. om transformerstation/anlæg mv. 28.05.2003 Tillæg til vedtægter Æbleparken 1-15: 24.10.1970 Dok. om bebygelse, benyttelse mv. 29.12.1971 Dok. om transformerstation/anlæg mv. 28.04.1981 Dok. om master mv. 15.01.1981 Hæftelse Æbleparken 2-16: 07.10.1974 Dok. om fjermvarme/anlæg mv Æbleparken 17-31 Æbleparken 18-32: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. Æbleparken 33-47: 05.09.1973 Dok. om transformerstation/anlæg 8
Æbleparken 34-48: 07.10.1974 Dok. om fernvarme/anlæg mv Æbleparken 50-64: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv Æbleparken 82-96: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv Æbleparken 98-112: 13.03.1936 Dok. m byggelinier 09.05.1938 Dok. om byggelinier 06.01.1967 Dok. om kloakforholdene 14.11.1970 Dok. om adgangsbegrænsning mv, hegn, hegnsmur mv. 09.02.1972 Dok. om oversigt mv 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv 28.03.1977 Dok. om gangsti mv., vej mv., hegn, hegnsmur mv. Æbleparken 114-128: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. 13.11.1992 Tillæg til vedtægter for ejerforening Æbleparken 146-160: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. 9
Æbleparken 162-176: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. Æbleparken 178-192: 07.10.1974 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Matriklerne er ikke kortlagt som forurenede eller muligt forurenede (V1 eller V2) ifølge Region Syddanmark. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 24.000.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.579.452 Refunderede driftsudgifter bolig kr. 2.400 I alt kr. 1.581.852 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 44.692 Administration Administration kr. 75.000 Øvrige driftsudgifter Fællesudgifter kr. 369.396 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 489.088 10
5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 72.830 Advokatsalær - skøde kr. 60.000 Moms kr. 15.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 147.830 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 24.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 147.830 -Refusion depositum kr. 378.900 Anslået kapitalbehov kr. 23.768.930 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 1.579.452 Refunderede driftsudgifter kr. 2.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 489.088 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.092.764 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.092.764 x 100 23.768.930 = 4,6% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 24.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 24.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 72.830 Advokatsalær skøde kr. 60.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 15.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 24.147.830 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 3.834.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 20.166.000 Kontantomregnet købesum kr. 24.000.000 11
5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 489.088 kr. 489.088 Udgifter i alt kr. 489.088 kr. 489.088 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.579.452 kr. 1.579.452 Refunderede driftsudgifter kr. 2.400 kr. 2.400 1. år før afskrivning / skat kr. 1.092.764 kr. 1.092.764 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.092.764 Likviditet 1. år før skat kr. 1.092.764 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 240.408 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 852.356 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Mads L. Henriksen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2163 7262, e-mail: mdh@nybolig.dk 12
FOTOS OG KORT Æbleparken Æbleparken 13
FOTOS OG KORT Æbleparken Æbleparken 14
FOTOS OG KORT Æbleparken Lotusvej 15
FOTOS OG KORT Lotusvej Lotusvej 16
FOTOS OG KORT Æbleparken 17
FOTOS OG KORT Lotusvej 18
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Æbleparken, Odense N og Lotusvej, Odense SV, 5250 Odense SV ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Mathias og Alberte Lotusvej 1, 2.mf. Bolig Bolig 51 52.800 1.035 12.900 1.200 2 Louise og Chris Lotusvej 3, 1.tv. Bolig Bolig 72 57.000 792 13.800 1.200 3 Camilla og Dennis Lotusvej 12, 2.tv. Bolig Bolig 71 57.000 803 13.500 4 Else Marie Lotusvej 12, st.tv. Bolig Bolig 72 63.600 883 15.900 5 Anita og Johnny Lotusvej 16, 2.th. Bolig Bolig 92 69.600 757 17.400 6 Helle Lotusvej 8, st.mf. Bolig Bolig 59 53.400 905 12.300 7 Alexander Lotusvej 5, 1.mf. Bolig Bolig 52 54.000 1.038 13.500 8 NN Æbleparken 14, st. Bolig Bolig 59 51.600 875 12.000 9 Christoffer Æbleparken 19, 3. Bolig Bolig 59 50.400 854 12.300 10 Sune Æbleparken 118, 1. Bolig Bolig 71 51.600 727 12.600 11 Erna Æbleparken 88, st. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.300 12 NN Æbleparken 110, 2. Bolig Bolig 59 51.600 875 10.800 13 Kris Æbleparken 114, 1. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.300 14 Hanne Æbleparken 34, 2. Bolig Bolig 59 51.000 864 11.550 15 Morten Æbleparken 178, 2. Bolig Bolig 59 50.400 854 11.500 16 Bas Æbleparken 58, 2. Bolig Bolig 59 51.252 869 12.600 17 Kristian Æbleparken 120, 1. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.000 18 Karina og Thomas Æbleparken 146, 1. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.300 19 Jesper Æbleparken 148, 2. Bolig Bolig 59 51.600 875 12.000 20 Michael Æbleparken 160, 3. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.300 21 Line Æbleparken 13, 2. Bolig Bolig 59 50.400 854 12.000 22 Jacob Æbleparken 22, 3. Bolig Bolig 59 50.400 854 11.700 23 Leif Æbleparken 25, 3. Bolig Bolig 59 50.400 854 13.550 24 Mads Æbleparken 64,.2 Bolig Bolig 59 51.000 864 12.600 25 Nikolaj Æbleparken 128, 2. Bolig Bolig 59 50.400 854 12.300 26 NN Æbleparken 82, 3. Bolig Bolig 59 50.400 854 12.000 27 Tine Æbleparken 90, 2. Bolig Bolig 59 50.400 854 11.700 19
28 Louise Æbleparken 164, 2. Bolig Bolig 59 51.000 864 12.300 29 Rebecca Æbleparken 47, 2. Bolig Bolig 59 51.600 875 12.600 30 Jeanette Æbleparken 11, 2. Bolig Bolig 59 51.600 875 12.300 I ALT 1.838 1.579.452 378.900 0 2.400 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.838 1.579.452 378.900 0 2.400 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.579.452 378.900 heraf faktisk 1.579.452 378.900 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Mathias og Alberte Nej Faktisk 600 kr. pr år hver den 01.05. 01.05.2017 01.05.2018 Nej 2 Louise og Chris Nej Faktisk 600 kr. pr år hver den 01.10. 01.10.2017 01.10.2018 Nej 3 Camilla og Dennis Nej Faktisk 600 kr. pr år hver den 01.07. 01.07.2017 01.07.2018 Nej 4 Else Marie Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.06.2018 Nej 5 Anita og Johnny Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 01.01.2018 Nej 6 Helle Nej Faktisk 600 kr. pr år hver den 01.08. 01.08.2017 01.08.2018 Nej 7 Alexander Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.05.2018 Nej 8 NN Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.12.2018 Nej 9 Christoffer Nej Faktisk 600 kr. pr år hver den 01.06. 01.06.2017 01.06.2018 Nej 10 Sune Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.04.2017 01.04.2018 Nej 11 Erna Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.07. 01.07.2017 01.07.2018 Nej 12 NN Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.10.2018 Nej 13 Kris Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.10. 01.10.2017 01.10.2018 Nej 14 Hanne Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.07. 01.07.2017 01.07.2018 Nej 15 Morten Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.11. 01.11.2017 01.11.2018 Nej 16 Bas Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.09.2017 01.09.2018 Nej 17 Kristian Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.10. 01.10.2017 01.10.2018 Nej 18 Karina og Thomas Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.09. 01.09.2017 01.09.2018 Nej Lejen påklaget 20
19 Jesper Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.12. 01.12.2017 01.12.2018 Nej 20 Michael Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.09. 01.09.2017 01.09.2018 Nej 21 Line Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.08. 01.08.2017 01.08.2018 Nej 22 Jacob Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.08. 01.08.2017 01.08.2018 Nej 23 Leif Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.06. 01.06.2017 01.06.2018 Nej 24 Mads Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.05.2017 01.05.2018 Nej 25 Nikolaj Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.07. 01.07.2017 01.07.2018 Nej 26 NN Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.09.2018 Nej 27 Tine Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.09. 01.08.2017 01.08.2018 Nej 28 Louise Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.01. 01.01.2017 01.01.2018 Nej 29 Rebecca Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.11.2017 01.11.2018 Nej 30 Jeanette Nej Faktisk 600 kr. pr. år hver den 01.10. 01.10.2017 01.10.2018 Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Mathias og Alberte 0 01.05.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Louise og Chris 0 01.10.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Camilla og Dennis 0 01.07.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Else Marie 0 01.06.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Anita og Johnny 0 01.11.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Helle 0 15.07.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Alexander 0 01.05.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 8 NN 0 01.12.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Christoffer 0 15.05.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Sune 0 01.04.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Erna 0 01.07.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 12 NN 0 01.10.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Kris 0 15.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Hanne 0 01.07.2009 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Morten 0 01.11.2009 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Bas 0 01.09.2016 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 21
17 Kristian 0 15.09.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Karina og Thomas 0 01.08.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 19 Jesper 0 15.11.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Michael 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Line 0 01.09.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 22 Jacob 0 01.08.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Leif 0 01.06.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Mads 0 01.05.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 25 Nikolaj 0 01.07.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 26 NN 0 01.09.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 27 Tine 0 01.08.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 28 Louise 0 01.01.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 29 Rebecca 0 01.11.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 30 Jeanette 0 01.10.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 22