Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 25. august 2017 Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé, Christiansbjerg, samt Tillæg nr. 111 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen gælder for et område ved Gøteborg Allé i den nordlige del af Aarhus. Området afgrænses mod nord af Gøteborg Allé, mod øst af Gøteborg Allé 5 og ungdomsboligbebyggelser på Gøteborg Allé 1A, 1B, 1C og 3, mod syd af Hasle Ringvej og modvest af det nye Skytternes Hus i tilknytning til Aarhus Skøjtehal på Gøteborg Allé 9. Lokalplanområdet, der er ca. 10.750 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privatejet og beliggende i byzone. Lokalplanområdet har indtil for nyligt været anvendt som undervisningslokaler, men er oprindeligt opført som en større lager- og kontorejendom. Bebyggelsen er opført i 60 erne og er en toetages bygning med fladt tag. Lokalplanen er udarbejdet efter anmodning fra den private bygherre, der ønsker at nedrive den eksisterende bebyggelse og opføre en sammenhængende etageboligbebyggelse med skiftende etageantal fra 3 til 6 etager og et samlet antal boliger på ca. 230. Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 1 af 9
Området er omfattet af Lokalplan nr. 231, hvor området udlægges til offentlige formål. Lokalplanen, som er vedtaget den 22. august 1984 ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidigt udarbejdet Tillæg nr. 111, der muliggør opførelse af bebyggelse til boligformål i form af etageboligbebyggelse i op til 6 etager med en maksimum bebyggelsesprocent for området under et på 166. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen forud for lokalplanlægningen. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé, Christiansbjerg, godkendes til offentlig fremlæggelse, at 2) forslag til Tillæg nr. 111 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse og at 3) de indkomne bemærkninger til den forudgående offentlige høring om ændring af kommuneplanen besvares, som beskrevet i afsnit 5.3. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra privat bygherre, for at muliggøre, at ejendommen Gøteborg Allé 7 kan anvendes til opførelse af etageboliger i 3 til 6 etager, hvor hovedparten af boligerne bliver på under 50 m 2. 4. Relationer til mål Med lokalplan nr. 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé, Christiansbjerg, gives der mulighed for at opføre spændende og attraktive boliger med god betjening af offentlig trafik. Omdannelse af området er i overensstemmelse med kommuneplanens samlede strategi for nyudvikling som en løbende fornyelse og fortætning af den eksisterende by. Lokalplanen bidrager endvidere til de boligpolitiske mål- Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 2 af 9
sætninger om plads til flere aarhusianere og om mangfoldighed i boligtyper og boligstørrelser. 5. Sagsfremstilling 5.1. Området Lokalplanen gælder for et område ved Gøteborg Allé i den nordlige del af Aarhus. Området afgrænses mod nord af Gøteborg Allé, mod øst af Gøteborg Allé 5 og ungdomsboligbebyggelser på Gøteborg Allé 1A, 1B, 1C og 3, mod syd af Hasle Ringvej og mod vest af det nye Skytternes Hus i tilknytning til Aarhus Skøjtehal på Gøteborg Allé 9. Lokalplanområdet, der er ca. 10.750 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privatejet og beliggende i byzone. Lokalplanområdet har indtil for nyligt været anvendt som undervisningslokaler, men er oprindeligt opført som en større lager- og kontorejendom. Bebyggelsen er opført i 60 erne og er en enetages bygning med fladt tag. 5.2. Lokalplanens indhold Anvendelsen fastsættes til boligformål i form af etageboligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter. Lokalplanens bestemmelser muliggør, at der i området kan opføres en etageboligbebyggelse på i alt ca. 17.800 m 2 med op til 6 etager, svarende til en bebyggelsesprocent på 166 for lokalplanområdet. Bebyggelsen indeholder ca. 230 boliger, hovedsaligt små boliger, men også et mindre antal boliger større end 50 m 2. Ud fra en konkret vurdering af området er der ikke stillet krav om almene boliger, da der i nærområdet i forvejen er et stort antal almene ungdoms- og familieboliger. Bebyggelsen udformes som en lukket gårdbebyggelse med et varieret etageantal fra 3 til 6 etager. De fleste boliger er gennemgående, så de får facade både mod bebyggelsens yderside og det afskærmede gårdrum, således at de har en vinduesfacade, hvor det er muligt at åbne vinduer, uden at trafikstøjen fra Ringvejen vil være generende. Der Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 3 af 9
er nogle få hjørnelejligheder, der ikke får vinduer til gården. Her skal trafikstøjpåvirkningen løses ved en vindueskonstruktion. Gårdrummet, som skærmer mod støj fra Hasle Ringvej, indrettes som fælles opholdsareal og giver adgang til boligernes opgange, hvilket er med at skabe liv og danne ramme om mødet mellem bygningens beboere. Bebyggelsens tage indrettes som opholdsarealer i form af forbundne taghaver. Integrerede trappetårne og teknikrum danner, sammen med forskellige højder på værn, blomsterkummer og terrasser, en naturlig zoneopdeling, som lægger op til forskellig brug af taghaverne. En del af tagfladen er belastet af vejtrafikstøj, som ligger over grænseværdien i kommuneplanens støjbestemmelser. De dele af tagfladen, hvor støjniveauet er under grænseværdien, indrettes til opholdsarealer, hvor det er af betydning, at støjniveauet ikke er for højt. Nogle af de områder, hvor støjniveauet er marginalt overskredet, indrettes til udendørs opholdsfunktioner, hvor det er af mindre betydning, om støjniveauet er lidt for højt, som for eksempel boldspil, nyttehaver og lignende. Derudover indrettes et areal på terræn mellem en planlagt café og Gøteborg Allé, hvor støjniveauet er lidt for højt, som en begrønnet terrasse. Samlet set skal opholdsarealerne udgøre mindst 37,5% af nettoetagearealet til boligformål, mens de beskrevne friarealer til boldspil, nyttehaver og lignende skal udgøre mindst 5% af nettoetagearealet. Planen tager udgangspunkt i at etablere en bebyggelse, der indpasser sig i området. Bebyggelsen er opbygget som en traditionel boligkarré, men med forskydninger i bebyggelsens facader, for at bryde facadeforløbet og give bedre udkig fra bebyggelsens lejligheder. Alle lejligheder er indrettet og disponeret, så der er udkig fra lejlighedernes værelser og opholdsrum. Bebyggelsen er højest mod Hasle Ringvej og nedtrapper mod Gøteborg Allé, hvorved der skabes gode opholdsmuligheder på tagets forskellige niveauer, samtidig med at bygningerne tilpasses den eksisterende nabobebyggelse. Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 4 af 9
Bebyggelsens facade varierer i udformning, sådan at der i stueplan, hvor man kan gå tæt på facaden, anvendes et robust materiale med mulighed for detaljering (f.eks. tætsiddende lameller eller betonforskalling med indstøbte spor), mens der i etagerne fra 1. sal og op anvendes en sammenhængende facadebeklædning i zink, aluminium eller lignende metalliske legeringer. Taghaverne er begrønnet og det øvrige tag fremstår med sedum så bebyggelsens 5. facade fremstår grøn. Altanåbninger og indeliggende åbninger beklædes med et materiale i en varm farve, f.eks. trælameller. 5.3. Kommuneplantillæg nr. 111 til Kommuneplan 2013 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 111 til Kommuneplan 2013. Det foreslås, at bestemmelserne ændres vedrørende anvendelse fra offentlige formål til boligformål med en ændring af bebyggelsesprocent fra 60 til 166 under et. Desuden ændres den maksimale bygningshøjde fra 12 m til 21 meter med et maksimal etageantal på 6. Området udskilles fra rammeområde 14.06.01 OF i form af et nyt rammeområde 14.06.16 BO. Ændringen af anvendelsen til boligformål vurderes som hensigtsmæssig, idet mindre studieegnede boliger er velplacerede i vidensaksen, der omfatter undervisningsinstitutioner på strækning fra City, via Universitetet til Skejby. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring fra den 1. december 2016 til den 22. december 2016 om ændring af kommuneplanen forud for lokalplanlægningen. Høringsfolderen fra den offentlig forhøring er vedlagt som bilag 2. Der er indkommet 6 høringssvar, der i det følgende gengives og kommenteres. Høringssvarende er vedlagt i deres fulde form i bilag 3. Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 5 af 9
Høringssvar 01: Borger fra området kan ikke acceptere, at der igen dispenseres for de allerede godkendte lokalplaner, og mener, at den ekstra højde vil give store indkigsgener mod deres have og ejendom. Ad Høringssvar 01: Der er med denne lokalplan ikke tale om, at der dispenseres for en gældende lokalplan, men tale om en ændring i de gældende kommuneplanrammer, som muliggør bebyggelsen i lokalplanen. Med tillægget ændres anvendelsen fra institutionsformål, for at følge med byens udvikling og finde plads til små attraktive boliger. Teknik og Miljø vurderer, at bebyggelsen vil medføre begrænsede indkigsgener. Dels fordi den aktuelle boligbebyggelse ligger helt på den anden side af Hasle Ringvej, og dels fordi bebyggelsen er indrettet på en sådan måde, at den afskærmer for støj fra Hasle Ringvej og orienterer altaner og opholdsarealer ind mod bebyggelsens indre gårdrum. Høringssvar 02: Borger fra området ønsker, at parkering i forhold til infrastruktur er dimensioneret rigtigt. Ad Høringssvar 02: Lokalplanens bestemmelser om anlæg af parkeringspladser er en lempelse i forhold til Aarhus Kommunes Vejledning for anlæg af parkeringspladser. Lempelsen er begrundet i områdets karakter og beliggenhed tæt på letbane og supercykelsti. Med de planlagte boligstørrelser vil der blive etableret 72 parkeringspladser på terræn. Der findes i forvejen en del offentlige parkeringspladser på arealet på Gøteborg Allé. Høringssvar 03: Kollegiekontoret i Aarhus gør opmærksom på, at det omhandlede boligprojekt ikke omhandler ungdomsboliger, men små boliger. Da bygherren er privat, er det ikke muligt for kommunen at forbeholde boligerne for unge. Ad Høringssvar 03: Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 6 af 9
Det er helt korrekt, at der er tale om en privat bygherre således det ikke er muligt for kommunen at forbeholde boligerne for unge. Boligerne benævnes derfor ikke længere som ungdomsboliger. Høringssvar 04: Borger fra området foreslår, at der langs byggeriets østside plantes højtvoksende planter/træer af hensyn til graden af privatliv hos de øvrige ungdomsboligbebyggelser. Ad Høringssvar 04: I lokalplanens bestemmelser sikres det, at der udlægges arealer til beplantning langs lokalplanområdets afgrænsning. Beplantningen i skel mod naboejendommen skal være i form af et varieret levende hegn bestående af træer og buske. Ud over beplantning adskilles de to bebyggelser også af adgangsveje og parkeringspladser på begge sider. Høringssvar 05: Kultur og Borgerservice har ingen bemærkninger til nærværende høring. Ad Høringssvar 05: Ingen bemærkninger. Høringssvar 06: Borger fra området er uenige i, at byggeriet skal være så højt, og frygter, at det vil give direkte kig ned i de nærliggende beboers boliger og haver. Desuden frygter borgeren, at der i sommerhalvåret vil være støjgener både dag og aften. Ad Høringssvar 06: Teknik og Miljø vurderer, at bebyggelsen vil medføre begrænsede indkigsgener. Dels fordi den aktuelle boligbebyggelse ligger på den anden side af Hasle Ringvej, og dels fordi bebyggelsen er indrettet på en sådan måde, at den afskærmer for støj fra Hasle Ringvej og orienterer altaner og opholdsarealer ind mod bebyggelsens indre gårdrum. Af samme grund vurderes det, at den nye bebyggelse vil generere begrænsede støjgener i sommerhalvåret. Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 7 af 9
Bemærkningerne har på denne baggrund ikke haft konsekvenser for indholdet i forslaget til lokalplanen. 5.3. Forholdet til forslag til Kommuneplan 2017 Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2017, da anvendelsesbestemmelserne ændres fra offentlige formål til etageboliger, etageantal hæves til 6 etager, og bebyggelsesprocent øges fra 60 til 166. Den endelige udformning af kommuneplantillægget i relation til kommuneplan 2017 vil fremgå af indstillingen, når lokalplanforslaget fremsendes til endelig vedtagelse 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke kommunale udgifter. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlige indvirkning på miljøet, jævnfør lovens 3. stk. 1., nr. 3. Kristian Würtz / Niels Højberg Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé, Christiansbjerg, samt Tillæg nr. 111 til Kommuneplan 2013. Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 8 af 9
Bilag 2: Bilag 3: Høringsmateriale, forhøring. Høringssvar, forhøring. Tidligere beslutninger Ingen tidligere beslutninger. Sagsnummer: 16/010638-2 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 13.111 Sagsbehandler: Simon Detjen Schmidt Tlf.: 29 20 96 67 E-post: sids@aarhus.dk Lokalplan 1063, Etageboliger på Gøteborg Allé - Forslag side 9 af 9