Århus Kommune Lokalplan nr. 675 Erhvervsområde ved Edwin Rahrs Vej og Sintrupvej i Brabrand KONGSBAK INFORMATIK Februar 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Erhvervsområde ved Edwin Rahrs Vej og Sintrupvej i Brabrand Indeholder tillæg nr. 19 til Kommuneplan 2001 675 Anelystvej Skjoldhøjvej Sintrupvej Rætebølvej Edwin Rahrs Vej Porskær Helenelyst Statistikområde/distrikt nr.: 6.31 Registreringskortblad nr.: 44 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Februar 2005
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Nellemann Konsulenterne A/S Åboulevarden 80 Postboks 615 8100 Århus C Tlf. 8732 3334
1 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 675 Erhvervsområde ved Edwin Rahrs Vej INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 8 4. Udstykning... 8 5. Trafikale forhold... 9 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering... 10 8. Bebyggelsens udseende... 11 9. Ubebyggede arealer og beplantning... 11 10. Støjforhold... 11 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 12. Tillladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 12 13. Servitutter... 12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, teknisk forsyning m.v.... 13 VIRKSOMHEDSLISTE... 20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger... 22 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 19 til Kommuneplan 2001... 23 LOKALPLANKORT... Bilag 1 Vedtagelsespåtegninger... 27
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område afgrænset mod nord af en statsskov, mod syd af Edwin Rahrs Vej, mod øst af det eksisterende erhvervsområde ved Edwin Rahrs Vej (Brabrand Erhvervspark) og mod vest af Anelystvej. Brabrand Erhvervspark huser ca. 110 virksomheder. Erhvervsparken indgår i et kvarterløftprojekt, der bl.a. har til formål at løfte erhvervsområdets standart og image og skabe mere attraktive rammer for erhvervslivet i området som helhed. Lokalplanområdet forbindes med Brabrand Erhvervspark via en forlængelse af Sintrupvej og vil i sammenhæng med Brabrand Erhvervspark komme til at udgøre et stort, samlet erhvervsområde i Brabrand. Mod nord, vest og delvis mod syd omgives lokalplanområdet af skovrejsningsområder, der vil blive en del af True Skov. Skovrejsningsområderne er under tilplantning. Mod syd findes endvidere Mariendal og erhvervsanvendelser ved Langdalsvej. Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 10 ha., der ligger delvist i landzone og delvist i byzone. Med lokalplan 675 overføres hele området til byzone. Ved planens udarbejdelse er størstedelen af området kommunalt ejet og en mindre del er statsskov, der er registreret som fredsskov. Det er en forudsætning for planens gennemførelse, at denne del af skoven overføres til kommunens ejendom, og at skovbyggelinjen ophæves inden for lokalplanområdet. Ejer- og zoneforhold er vist på matrikelkortet side 8. I Kommuneplan 2001 er hovedparten af lokalplanområdet udlagt til erhvervsområde. I forbindelse med fastlæggelsen af Sintrupsvejs forlængelse inddrages et område, der i dag ikke er omfattet af kommuneplanens rammer. Lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg, der bl.a. ændrer denne afgrænsning. Beskrivelse af området Lokalplanområdet er i dag ubebygget, og anvendes til jordbrugsformål. Området er stærkt kuperet, og fremstår som en sammenhængende bakkeside med et fald på godt 16 m fra øst mod vest. På grund af det kraftige terrænfald har området en meget synlig beliggenhed, hvilket tydeligst opleves fra vest.
3 Baggrunden for lokalplanen Lokalplanen udarbejdes som led i et generelt udlæg af nye erhvervsområder i Århus Kommune og skal give mulighed for, at området kan anvendes til erhvervsformål i sammenhæng med det eksisterende erhvervsområde ved Edwin Rahrs Vej / Sintrupvej. En ansøgning fra virksomheden umiddelbart øst for lokalplanområdet om at muliggøre en udvidelse ind i lokalplanområdet har udløst udarbejdelsen af denne lokalplan. Århus Kommune har behov for at etablere en genbrugsstation i lokalområdet, og det er besluttet at placere denne indenfor lokalplanens område. Kommuneplanens rammer omfatter ikke muligheden for etablering af en genbrugsstation. Derfor ændres bestemmelserne for rammeområde 24.01.07 ER i det ledsagende kommuneplantillæg, så etablering af genbrugsstationen muliggøres. Afgrænsningen af lokalplanområdet er til dels et resultat af den nye motorvejsforbindelse fra Herning, der har forbindelse til Århus Midtby dels via Silkeborgvej og dels via en forlængelse af Edwin Rahrs Vej. Afgrænsningen er fastlagt med udgangspunkt i de ændrede vejføringer af Edwin Rahrs Vej og Anelystvej og forlængelsen af Sintrupvej. Lokalplanens hovedtræk og mål I lokalplanen er der lagt vægt på at sikre, at den kommende udbygning af erhvervsområdet bliver sammenhængende og karakterfuld. Der fastlægges retningslinier og bestemmelser, der kan sikre, at områdets bebyggelse og grønne arealer får en kvalitet, der spiller sammen med den synlige beliggenhed. Det kommende erhvervsområde vil af flere grunde blive meget synligt. Dels bliver området det første bebyggede område bilister møder, når de ankommer til Århus fra de nye vejforbindelser fra vest, dels rejser området sig markant landskabeligt, hvilket øger synligheden af arealerne. Området vil endvidere, på grund af at det bliver omkranset af skov, kunne opleves som en overskuelig helhed på trods af arealets størrelse. Området planlægges bebygget som facadebebyggelse langs Edwin Rahrs Vej og Anelystvej med virksomheder inden for virksomhedsklasse 1 eller 2, der er nævnt i listen side 21 og omfatter kontorbebyggelse, liberale erhverv og lignende. Den øvrige del af erhvervsområdet planlægges til virksomheder inden for virksomhedsklasse 1, 2 og 3, der er nævnt i listen side 21 og omfatter kontorbebyggelse, lager- og engroshandelsvirksomhed, mindre fremstillingsvirksomhed og lignende erhverv. Derudover gives der mulighed for at etablere en genbrugsstation, der er en klasse 5 virksomhed. Genbrugsstationen placeres højt i forhold til Anelystvej for derved at kunne indpasses i det kuperede terræn, og for at mindske synligheden mest muligt ved ankomsten til Århus ad den nye vejforbindelse.
4 Bebyggelse På grund af lokalplanområdet placering som indgang til Århus fra den nye motorvej, har hensigten med lokalplanens disponering af området været at give den kommende bebyggelse en markant placering i området. Lokalplanen skal sikre, at denne bebyggelse udføres efter fastlagte bestemmelser således, at den kan ses fra motorvejen og Anelystvej og samtidig understreger Edwin Rahrs Vejs forløb. Der er i planen indlagt facadebyggelinjer med en afstand på 40 m fra vejmidte fra henholdsvis Edwin Rahrs Vej og Anelystvej. Længdesnit set fra Edwin Rahrs Vej Lokalplanen giver mulighed for at etablere grunde med en minimumsstørrelse på 2.000 m 2. Beplantning Langs vejene Sintrupvej, Anelystvej og Edwin Rahrs Vej etableres trægrupper i et beplantningsbælte efter en samlet beplantningsplan, der også omfatter hele Edwin Rahrs Vej. Langs Anelystvej og Edwin Rahrs Vej vil trægrupperne bestå af 3x3 lindetræer med 6 m mellem hvert træ. Trægrupperne placeres med en indbyrdes afstand på højst 40 m. Lokalplanen indeholder bestemmelser om etablerering af afskærmende beplantning omkring- og inden for genbrugsstationen. Dette omfatter ligeledes beplantede skråninger, såfremt det besluttes at nedgrave eller terrassere genbrugsstationen i terrænet. Plantebæltet omkring genbrugsstationen skal bestå af en blanding af skovfyr, liguster og røn. Veje og stier Indenfor lokalplanområdet er der udlagt areal til forlængelsen af Sintrupvej og tilslutningsanlæg til den forlagte Anelystvej. De udstykkede grunde inden for lokalplanområdet skal vejbetjenes fra forlængelsen af Sintrupvej via en ny adgangsvej. Vejen følger terrænet og ender i en vendeplads udformet som et hammerhoved.
5 Illustrationsplanen viser et eksempel på en udbygning af området med relativt store virksomheder og genbrugstation. Fra Sintrupvejs forlængelse er der desuden fastlagt en særskilt vejadgang til til lokalplanens område III, der omfatter genbrugsstationen. I forbindelse med udstykningen af lokalplanområdet skal der sikres en stiforbindelse fra vendepladsen til busstoppestedet ved Edwin Rahrs Vej. I beplantningsbæltet langs Sintrupvej kan der tillades placering af mindre parkeringsarealer.
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at området kan anvendes til erhvervsformål, en del af området kan anvendes til genbrugsstation, bebyggelsen udformes og placeres som facadebebyggelse mod Edwin Rahrs Vej og Anelystvej, der fastsættes bestemmelser for, hvilke erhvervstyper der må etableres i området, der fastsættes bestemmelser for et beplantningsbælte langs vejene, og der fastlægges et beplantningsbælte, der afskærmer genbrugsstationen mod omgivelserne. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på matrikelkortet og omfatter del af matrikel nr. 9a, Brabrand By, Brabrand og del af matriklerne 4l og 17a, begge True By, Brabrand, samt alle parceller, der efter den 1. juni 2003 udstykkes indenfor området. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III som vist på lokalplankortet bilag 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matrikel nr. 9a, Brabrand By, Brabrand. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler indtil den tages i brug til det, planen bestemmer.
7
8 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Området kan anvendes til erhvervsformål og genbrugsstation. Område I I område I må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv til kontorformål, liberale erhverv og lignende. Der må etableres virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1 og 2, som er medtaget på listen side 21. I området kan desuden placeres op til 2 detailhandelsbutikker med pladskrævende varegrupper, jf. virksomhedslisten side 21. Den enkelte butiks bruttoetageareal må ikke overstige 5.000 m 2. Se fodnote 1. Område II I område II må opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv til kontorformål, lettere fremstillingserhverv og lignende. Der må kun etableres virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1, 2 og 3, som er medtaget på listen side 22. Område III Stk. 4. Område III må anvendes til genbrugsstation, som er virksomhedsklasse 5, eller til bebyggelse til erhvervsformål som kontorvirksomhed, lettere fremstillingserhverv og lignende. Der må etableres virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1, 2, 3 og 5, som er medtaget på listen side 22. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Fællesbestemmelser Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig inden for område I, II og III. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Stk. 1. Ingen grund må udstykkes med en størrelse mindre end 2.000 m 2. Stk. 2. Udstykning af området må kun finde sted på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt udstykningsplan. 1. Bruttoetagearealet til butiksformål beregnes efter bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsens etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen, medregnes.
9 5. Trafikale forhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Vejadgang til lokalplanområdet skal etableres fra forlængelsen af Sintrupvej, vej A-B, som vist på lokalplankortet. Område I og II skal vejbetjenes fra vej C-D som vist på lokalplankortet. Hvis det viser sig nødvendigt kan der etableres endnu en vejadgang til område II fra erhversgrunden øst for lokalplanområdet med en principiel placering som vist på lokalplankortet. Område III skal vejbetjenes fra punkt E, som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B (varierende bredde)... i en bredde af 15-23 m Vej C-D... i en bredde af 10 m Vendepladsen V I forbindelse med udstykning af området skal der sikres en stiforbindelse mellem punkt a og b i princippet som vist på lokalplankortet. Der må ikke fra lokalplanområdet etableres vejadgang til Edwin Rahrs Vej eller Anelystvej. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. På de arealer, der på lokalplankortet er markeret som oversigtsarealer, må der på intet tidspunkt være noget (bortset fra sne), der overstiger 0,80 m over de tilstødende vejes kørebanemidter. Der skal indsendes et forslag til vejprojekt for de interne veje til godkendelse hos vejkontoret. Der skal på den enkelte ejendom udlægges et areal til parkering i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringspladser i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers Varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. Se fodnote 2. 2. I henhold til varmeforsyningsloven kan der dispenseres fra tilslutningspligten til en kollektiv varmeforsyning, såfremt mindst 50% af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. En evt. dispensationsansøgning skal indsendes til Århus Kommunale værker.
10 7. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. For den enkelte ejendom gælder det, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 60, og bygningernes rumfang må ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal. Rumfanget beregnes af hele den del af bygningerne, der er over færdigt terræn, herunder kviste, skorstene mv. På grunde med facade til Edwin Rahrs Vej skal bebyggelsen placeres med en facade i facadebyggelinjen, der er vist på lokalplankortet. Der må ikke opføres bebyggelse mellem facadebyggelinje og vej. På grunde med facade mod Anelystvej skal bebyggelsen placeres med en del af facaden i facadebyggelinjen, der er vist på lokalplankortet. Der må ikke opføres bebyggelse mellem facadebyggelinje og vej. Bygninger må ikke placeres nærmere end 10 m fra naboskel. Støjhensyn overholdes, ved at bebyggelsen ikke må placeres nærmere end 40 m fra vejmidten af Edwin Rahrs Vej og Anelystvej, og nærmere end 15 m fra vejmidten af Sintrupvejs forlængelse. Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager. Hvor terrænet tillader det, kan der udføres en ekstra parterreetage, hvor det omgivende terræn er lavest. Intet punkt af en bygning må overstige 10 m over eksisterende terræn målt fra det højeste terrænniveau. Gavle og facader i byggelinjerne mod Edwin Rahrs Vej og Anelystvej skal tilpasses det eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Nødvendige terrænreguleringer i forbindelse med befæstede arealer inden for de enkelte ejendomme skal udføres ved udgravning i terræn og ikke ved påfyldning, se princip på længdesnit side 4. Det skal tilstræbes at ændre mindst muligt ved det eksisterende terræn. Nødvendige terrænreguleringer i forbindelse med befæstede arealer inden for område III i forbindelse med etablering af genbrugsstation skal udføres ved udgravning i terræn, herunder terrassering, og ikke ved påfyldning. Terrænreguleringer i forbindelse med etablering af en genbrugsstation og udgravning i terræn til containere må kun finde sted efter en samlet plan, der skal godkendes af bygningsmyndigheden.
11 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Bebyggelsens facader mod Edwin Rahrs Vej og Anelystvej skal udformes med facadekarakter. Skiltning med navn og bomærke må kun finde sted i et omfang og med en placering afstemt efter bygningernes karakter og omgivelserne. I særlige tilfælde kan Magistratens 2. Afdeling give tilladelse til yderligere skiltning. 9. Ubebyggede arealer og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ubebyggede dele af grunden skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Der skal etableres et beplantningsbælte som vist på lokalplankortet. Arealet må ikke bebygges og skal bestå af græsareal med trægrupper. Beplantningen skal ske efter en samlet plan for beplantningsbæltet. Inden for beplantningsbæltet langs Sintrupvejs forlængelse kan der tillades enkelte parkeringspladser såfremt de etableres med græsarmering og har tilkørsel fra de enkelte grunde. Indenfor område III skal der etableres et tæt beplantningsbælte med en blandingsbeplantning. Se fodnote 3. Beplantningsbæltet er udlagt med en bredde på 9 m og skal placeres som vist på lokalplankortet. Oplagring uden for bygningerne eller uden for dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted. 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Det skal sikres, at støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke påføres et udendørs støjniveau fra vejstøj, der overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at udendørs opholdsarealer ikke påføres et støjniveau, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældene i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 3. Beplantningen skal bestå af en blanding af hjemhørende danske arter som skovfyr, liguster og røn.
12 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den i 6 stk. 1 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers Varmeforsyning har fundet sted. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den i 9.2 nævnte beplantning har fundet sted. Anlæg i område III må ikke tages i brug, før det i 9.4 nævnte beplantningsbælte er etableret. 12. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelse må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: - Skov- og Naturstyrelsen om ophævelse af skovbyggelinjen og om ophævelse af fredskovspligten. - Miljøkontoret i Århus Kommune om en udledningstilladelse. - Jordbrugskommissionen om ophævelse af landbrugspligt. 13. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.
13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning Kommuneplan 2001 Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den gældende kommuneplan, som er vedtaget af Århus Byråd. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 24.01.07.ER forbeholdt erhvervsformål i miljøklasserne 1-3. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet de gældende rammer ikke muliggør etableringen af en genbrugsstation, og fordi afgrænsningen af området er justeret i forbindelse med fastlæggelsen af de nye vejanlæg, der omkranser lokalplanområdet. Desuden fastsættes omfanget af detailhandelsbutikker med pladskrævende varegrupper. Lokalplanen kan derfor kun vedtages, hvis byrådet samtidig vedtager et tillæg til kommuneplanen, hvori der åbnes mulighed for indplacering af en genbrugsstation samtidig med at afgrænsningen af området justeres. Den nødvendige ændring af kommuneplanen gennemføres ved Tillæg nr. 19 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på siderne 24 og 25. Udsnit af kommuneplanens rammekort
14 Regionplan 2001 Lokalplanområdet omkranses på de tre sider helt eller delvist af skovrejsningsområder, som udgør en del af True Skov. Skovrejsningen er påbegyndet både nord og syd for området, og vest for området vil tilplantningen ske, når de omfattende anlægsarbejder i forbindelse med vejene i området afsluttes. I forbindelse med udformningen af vejanlæggene har særligt Sintrupvejs linieføring været drøftet mellem Statsskovdistriktet, og der er opnået enighed om vej- og stistrukturen i området, og som konsekvens heraf også om skovarealernes afgrænsning. Dette har medføt et magelæg mellem Århus Kommune og Statsskovdistriktet for et mindre areal beliggende i den nordøstlige del af lokalplanområdet. Naturbeskyttelse Med lokalplan 675 udlægges et erhvervsområde, Matr.nr. 9a, Brabrand by, Brabrand til byzone inden for en 300 m byggelinie til statsskov. Århus kommune har søgt Skov- og Naturstyrelsen om at tilkendegive, hvorvidt de er i sinde at reducere skovbyggelinien. En endelig behandling efter skovloven sker normalt når der foreligger en godkendt lokalplan. Fredskov og skovrejsning Der er tinglyst fredsskov i Lokalplan 675 s nordøstlige hjørne. Den eksisterende fredsskov, som er beplantet og som lokalplanområdet lapper over, er en del af matr.nr. 4l, True by, Brabrand. På den baggrund har Århus kommune anmodet Silkeborg Statsskovdistrikt om at tilkendegive om de har i sinde at ophæve fredsskovspligten. I den forbindelse forudsætter distriktet, at lokalplanens område IV overgår til kommunen ved magelæg. Spørgsmålet om ophævelse af fredsskovspligt på arealet skal afgøres af Skov- og Naturstyrelsen efter indstilling i distriktet. Endelig behandling efter skovloven vil ske, når der foreligger en godkendt lokalplan. Arkæologiske forhold Der er registreret en overpløjet gravhøj, Lundhøj, i lokalplanområdets nordøstlige del tæt ved Sintrupvejs forlængelse. Højen er omfattet af Museumslovens 27 og kan kræves udgravet, hvis den berøres af kommende anlægsarbejder.
Hvis der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (boog gravpladser, kulturlag og lignende), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Moesgård Museum, jf. Museumslovens 27. 15 Vej- og stiforhold Herningmotorvejen er anlagt under lokalplanens udarbejdelse og er tilsluttet Den Jyske Motorvej nord for Silkeborgvej. Der er etableret vejforbindelser fra motorvejen til Silkeborgvej og Edwin Rahrs Vej, og en del af Edwin Rahrs Vej er blevet ombygget. I sammenhæng hermed er der etableret en forlægning og udbygning af den sydlige del af Anelystvej, der er tilsluttet en ny rundkørsel på Edwin Rahrsvej - hvorfra der også er adgang til Helenelystområdet. I forbindelse med udbygning af lokalplanområdet forlænges Sintrupvej frem til Anelystvej, hvor den tilsluttes denne i et nyt signalreguleret kryds. Lokalplanområdet vejbetjenes fra forlængelsen af Sintrupvej via en ny adgangsvej. Der skal indenfor lokalplanområdet anlægges parkering i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkering i Århus Kommune. Smukke veje i Århus Århus Kommune ønsker at gøre sine indfaldsveje smukkere til glæde for byens erhvervsliv, borgere og byens gæster. I den anledning er der udarbejdet en vejledning, der giver nogle retningslinier for erhvervsbebyggelser og grunde langs indfaldsvejene, så vejene opleves med større harmonisk helhed og med højere kvalitet ved den arkitektoniske og landskabelige udformning. Vejledningen omhandler retningslinier for bebyggelsens placering og udformning, skiltning, grønne områder, beplantning m.v. Kommende bebyggelse af lokalplanområdet og behandling af arealerne mellem bebyggelsen og Edwin Rahrs Vej, Anelystvej og Sintrupvej skal tage udgangspunkt i den nævnte vejledning. Bygningsregulerende linier Langs Edwin Rahrsvej og Anelystvej er lokalplanområdet pålagt en facadebyggelinie i en afstand af 40 m fra vejmidte som vist på lokalplankortet. Langs Sintrupvej er pålagt en byggelinie på 30 m fra det nordlige vejskel, der grænser op til fredskov. Der må ikke opføres bebyggelse mellem facadebyggelinie og vej. Langs Edwin Rahrs Vej og Anelystvej er byggelinien endvidere fastlagt som tvungen facadebyggelinie.
16 Tekniske anlæg Gennem lokalplanområdet løber en øst-vestlig 150kV højspændingsledning i form af luftledninger. Højspændingsledningens tracé er tinglyst på arealerne i en 20 meter bred korridor. Miljøforhold Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i Kommuneplanens støjbestemmelser. Trafikstøj Lokalplanområdet vil være belastet af vejtrafikstøj fra Edwin Rahrs Vej, Anelystvej og Sintrupvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra midten af Edwin Rahrsvej beregnet til 68 db(a) på døgnbasis, 10 m fra vejmidten af Anelystvej til 65 db(a) på døgnbasis og 10 m fra midten af Sintrupvej til 61 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger 60 db(a) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, kan der derfor ikke placeres støjfølsom erhvervsbebyggelse indenfor en afstand af 35 m fra midten af Edwin Rahrsvej, 30 m fra midten af Anelystvej og 15 m fra midten af Sintrupvej. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger følgende grænseværdier. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i skemaet ovenfor. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel indenfor lokalplanområdet som i naboområderne udenfor lokalplanområdet. Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt udenfor virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum indenfor de angivne perioder af døgnet.
gil De nærmere definitioner mv. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. 17 Hverdage: k.l 07-18 Lørdage: k.l 07-14 Hverdage: k.l 18-22 Lørdage: k.l 14-22 Søn-og he dage: k.l 07-22 A el dage: k.l 22-07 A el dage: Spdisbealsntnigsværdeir om na ett n k.l 22-07 Indenof r olkapl alnområdet 60 60 60 - Erhvervsområdetøst of r olkapl alnområdet 60 60 60 - Virksomhedsklassificering Anvendelsesbestemmelserne er blandt andet fastlagt med baggrund i en virksomhedsklassificering, hvor de forskellige virksomhedstyper er klassificeret efter deres miljøbelastning af omgivelserne. Anvendelsesbestemmelserne er endvidere konkretiseret i en liste over de virksomhedstyper, der må være i lokalplanområdet. Der henvises til virksomhedslisten på side 22. Virksomhedsklassificeringen bygger på indsamlede erfaringer med virksomheders miljøforhold, hvor klassificeringen (miljøbelastningen) er udtrykt ved forskellige anbefalede beskyttelsesafstande til forureningsfølsomme funktioner og arealanvendelser. Klassificeringen bygger på nuværende og normale forhold med hensyn til udslip fra virksomheder, produktionsmetoder og forureningsbegrænsning. Der kan derfor, for den enkelte virksomhed, være konkrete og specielle forhold, der berettiger til en anden klassificering end den angivne - f.eks. i form af, at der anvendes forureningsbegrænsende teknologi ud over det almindelige. En virksomhed kan eventuelt satse bevidst på en anden klassificering ved en særlig miljøindsats. Jf. 3 kan Magistratens 2. Afdeling således, efter en konkret vurdering af en virksomheds produktions- og miljøtekniske forhold, godkende en klassificering af virksomheden, der afviger fra den generelle virksomhedsklassificering. Under hensyntagen til udviklingen i produktionsmetoder, miljøteknologi, m.m. vil der
18 med visse mellemrum blive foretaget generelle revisioner af virksomhedsklassificeringen. Forureningsforhold - jord Århus Kommunes Affaldskontor har pr. 10 oktober 2002 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening indenfor eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Overskudsjord/fyldjord og byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger udenfor område for særlige drikkevandsinteresser. Der er ikke i lokalplanen fastlagt særlige restriktioner for lokalplanområdet. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne med linie 15 og 90 på Sintrupvej. Hertil betjenes området med linierne 16, 51 og 116 på Edwin Rahrs Vej, hvor der er busstoppested umiddelbart syd for området ved Langdalsvej. Der er i lokalplanen fastlagt stiforbindelse til ovennævnte busstoppested. Teknisk forsyning mv. Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning: Afløbsforhold: NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Århus Kommunale Værker. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved Miljøkontoret, Grøndalsvej 1 8260 Viby J.
19 Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning langs Voldbæk til Åby Renseanlæg. Regnvand skal afledes via forsinkelsesbassin, der etableres i området og ny regnvandsledning til Voldbæk. Et forsinkelsesbassin vil sandsynligvis etableres inden for det grønne friareal mod Anelystvej.
20 VIRKSOMHEDSLISTE Teknisk forklaring til listen Listenr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtige virksomheder, d.v.s. virksomheder som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøloven. (Bekendtgørelse nr. 807 af 25. oktober 1999 med senere ændringer). Andet: REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i miljøbeskyttelseslovens 42. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser om virksomhedens indretning og drift. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992 med senere ændringer).
21 SKEMA MED VIRKSOMHEDSTYPER VIRKSOMHEDSART K VT-GRÆNSE LISTENR. ANDET KLASSE 1 Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder KLASSE 2 Bogbinderier Detailhandel i form af bil-, campingvogns-, lystbåde e og landbrugsmaskinforretninger 2 < 5.000 m Elektrotekniske virksomheder - A54 Fotografisk Fotografisk industri industri 2 < 1.000 m film 2 < 4.000 m billede Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier u/ opl.midler Trykte kredsløb, fremstilling af A13 - Vaskerier eller renserier, små KLASSE 3 Bygningssnedkerier Fotografisk Fotografisk industri industri, store 2 < 200 m 2 > 1.000 m film - D55 2 > 4.000 m billede - D55 Undervisnings- og konferencevirksomheder Guld- og sølvsmedier - A51 Lager- og engroshandlesvirksomhed Anden værksteds- og servicevirksomhed svarende til klasse 2 Lager- og engroshandelsvirksomheder Anden værksteds- og servicevirksomhed svarende til klasse 3 KLASSE 5 Containerpladser og omlastestationer > 4 containere K5 -
22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Frigørelsesafgift. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
23 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN TILLÆG NR. 19 TIL KOMMUNEPLAN 2001 Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens indhold og baggrund på side 2, og af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen på side 14, ændres kommuneplanen for det aktuelle område som følger: Rammeområdets afrænsning justeres så denne følger nordsiden af den kommende forlængelse af Sintrupvej, og ændringerne af Edwin Rahrs Vej og Anelystvej. Jævnfør afsnittet om kommuneplanen udvides rammebestemmelserne til også at omfatte en genbrugsstation med virksomhedsklasse 5. Udsnit af kommuneplanens rammekort
24 Kommuneplanens rammebestemmelser for delområde 24.01.07 ER erstattes af følgende rammebestemmelser: Delområde 24.01.07 ER Rammebestemmelser 1. Områdets anvendelse fastlægges til erhverv, virksomhedsklasse 1-3 samt virksomhedsklasse 5 i forbindelse med etablering af en genbrugsstation. 2. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager. Hvor terrænet tillader det, er det dog tilladt at etablere en ekstra parterreetage. 3. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60. 4. Bygningshøjden må ikke overstige 10 m målt fra bygningens skæring med det højest beliggende terræn. Supplerende bestemmelser: Området kan anvendes til op til 2 butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper. Den enkelte butik må opføres med et bruttoetageareal på indtil 5.000 m 2. Bebyggelse og anlæg skal ved placering og udformning tilpasses det omkringliggende landskab. På ejendomme mod Edwin Rahrs Vej og Anelystvej skal bygningerne opføres med facadevirkning. Bygningernes rumfang må ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal.
B SINTR UPVEJ ANELYSTVEJ E 03m 9 m 30m 15m C 10 m 9 m III 9 m II A RÆTEBØLVEJ a V D 40m I 40m EDWI N RAHR S VEJ b Signaturforklaring Lokalplangrænse Områdegrænse Tæt beplantningsbælte Beplantningsbælte Vejudlæg Facadebyggelinie Deklarationsareal, højspænding Princip for vejadgang Princip for stiforløb Oversigtslinie ved veje STADSARKITEKTENS KONTOR I ÅRHUS - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 675 Lokalplankort TEGN NR. MÅL: 1:2000 DATO: Marts 2005 Bilag 1 TEGN. AF: Niras Konsulenterne A/S