Jes Møller 29.11.17 Styringsdokument for projektudvikling af PH-Park fra udviklingsplan via grundsalg til færdigt byggeri Indledning Dette interne styringsdokument har til formål at sætte rammer for realiseringen af byudviklingsprojektet i PH-Park. Styringsdokumentet har været drøftet i Advisory Board, og de væsentligste anbefalinger er blevet fremlagt for kommunalbestyrelsen på temamødet 27.11.17. Det skal bemærkes, at alle anbefalinger i dokumentet står for rådgivers regning, og at der enkelte steder mangler konkrete talangivelser. I den videre proces er tanken, at de budskaber i styringsdokumentet, som retter sig imod de kommende bygherrer, indarbejdes i udbudsbetingelserne og de betingede købsaftaler samt i bilag til disse to hoveddokumenter i salgsprocessen. Styringsdokumentet er således tænkt som et internt dokument for Hørsholm Kommune og kan forhåbentlig også være til nytte i den interne styring af projektet i kommunen. Der anvendes to forkortelser i notatet: HK for Hørsholm Kommune og BH for bygherrerne. Grundsalg For at opnå en høj bykvalitet og en optimal koordinering mellem landskab og byggeri på Hospitalsgrunden anbefales det at udbyde byggeretterne i PH-Park som 4 storparceller (klynger), hvoraf de to første (1 og 2) foreslås udbudt i 2018, mens de to andre (3 og 4) udbydes på et senere tidspunkt. På denne måde er der mulighed for at fuldføre det samlede byggeri i PH-parken inden for en tidshorisont på 3-4 år (2019-22), hvis de markedsmæssige betingelser herfor fortsat er til stede. Processen kan også forlænges med nogle år, uden at det får afgørende indflydelse på bykvaliteten i mellemperioden, da landskabet omkring storparcellerne planlægges etableret, inden de første nye beboere flytter ind.
Grundlaget for udbuddet er udviklingsplanen, som beskriver HKs intentioner med byudviklingen i PH-Park, men også efterlader et væsentligt spillerum for bygherrernes kreativitet, når det gælder udformning af byggeriet og udearealerne, både teknisk, funktionelt og arkitektonisk. I udbuddet efterspørger HK tilbud fra interesserede selskaber, som kan se perspektivet og mulighederne i at bygge i PH-Park og dermed bidrage til at realisere intentionerne i udviklingsplanen. Tilbuddene skal overordnet bestå af 3 elementer: - En tilbudspris, baseret på et forventet etageareal - En vision for byggeriet - Referencer fra tidligere (og så vidt muligt sammenlignelige) byggerier Tilbudsprisen skal gives på baggrund af de vilkår for fordeling af byggeomkostningerne, der fremgår af dette dokument. Visionen for byggeriet skal indeholde en beskrivelse af de grundlæggende kvaliteter, som byggeriet skal indeholde, både for de kommende beboere og for Hørsholm i bredere forstand. Her tænkes særligt på: - Boligernes målgrupper - Boligtyper, -størrelser og ejerformer - Evt fællesfaciliteter for beboerne i klyngen - Evt publikumsorienterede funktioner (cafe, butik, værksted, forsamlingslokale el lign) - Foreløbige arkitektoniske ideer - Et første tilbagespil på HKs kvalitetsmål (se særskilt afsnit herom) Evt butikker skal være udvalgsvarebutikker af beskeden størrelse (fx max 200 kvm pr butik). De arkitektoniske ideer ønskes illustreret med skitser, der bl a viser fodaftryk, bygningsformer, facadeudtryk og materialevalg. Evt afvigelser fra de principper, som er beskrevet eller illustreret i udviklingsplanen, skal begrundes. Forslag til arkitektrådgiver(e) ønskes. Det foreslås at give mulighed for at deltagerne i udbuddet kan byde på et af byggefelterne (1 eller 2) eller begge byggefelter (1 og 2). Hvis der bydes på 2 klynger, ønskes variationen mellem klyngerne beskrevet. HK vil på baggrund af tilbuddene udvælge det eller de økonomiske mest fordelagtige tilbud, idet - Prisen foreslås vægtet med 30% - Visionen (kvaliteten) foreslås vægtet med 50% - Referencerne foreslås vægtet med 20% HK indgår herefter betingede købsaftaler, som fastlægger de økonomiske vilkår og den videre proces for projektudviklingen i de første 2 storparceller. En af de vigtigste betingelser vil være, at HK efterfølgende kan godkende et skitseprojekt for bebyggelsen i hver enkelt storparcel.
Skitseprojekt Første skridt efter underskrift af de betingede købsaftaler er udarbejdelse af skitseprojekter for byggeriet, baseret på tegninger og beskrivelser i udviklingsplanen samt en række kvalitetsmål (se særskilt afsnit herom). Skitseprojektet udarbejdes af BHs arkitektrådgiver, men i tæt dialog med HK og en tilknyttet ekstern arkitekt. Skitseprojektet skal afleveres senest 4-6 måneder efter indgåelse af den betingede købsaftale og skal opfylde flg krav til formater og detaljeringsgrad: - Situationsplan af bebyggelsens fodaftryk og disponering af friarealerne i hele storparcellen (1:500) - Etageplaner for hver enkelt bygning (1:200) - Udvalgte snit og facadeopstalter (1:200) - Sol- og skyggediagrammer på forskellige årstider og tidspunkter - Visualiseringer med særligt fokus på bebyggelsens indpasning i landskabet - En fysisk model af byggeriet, der kan indpasses i HKs basismodel (og evt en digital 3dmodel) HK leverer som udgangspunkt for skitseprojekterne en koteplan for det omgivende landskab samt information om stier, beplantning mv på arealet. Der afholdes henigennem processen koordinerende møder, hvor byggeprojekt og landskab på et detaljeret niveau tilpasses hinanden, så samspillet i hele projektet bliver optimeret. HK vil senest 1 måned efter aflevering godkende skitseprojektet eller give en ny tidsfrist for justering af projektet på konkrete punkter. Når skitseprojektet er godkendt, overdrages byggefeltet til køber, og købsaftalen gøres endelig. På dette tidspunkt betaler BH for grunden. Den videre projektering, indlevering af byggeandragende mv varetages herefter af BH, idet HK i byggesagsbehandlingen tilser, at intentionerne i skitseprojektet fastholdes. Kvalitetsmål Skitseprojektet skal udover ovennævnte tegninger og modeller indeholde en redegørelse for opfyldelse af de kvalitetsmål, som er centrale for HK. Der foreslås flg 7 kvalitetsmål: Det arkitektoniske greb Det forudsættes, at BH tager udgangspunkt i den samlede bebyggelsesplan for PH-Park og udnytter storparcellens byggemuligheder bedst muligt i forhold til landskab og naborelationer. Alle klynger skal rumme rækkehuse, etagehuse og tårnhuse.
BH SKAL i redegørelsen beskrive hvordan dette mål opnås ved et arkitektonisk greb, som både omfatter disponering af bygningerne inden for storparcellen, variationen i bygningshøjder og hver enkelt bygnings form. Ligeledes skal der redegøres for samspillet mellem bygninger og landskab, både i det lille landskab inden for storparcellen og i det store landskab i hele PH-Park. Materialer og farver Det forudsættes at valget af materialer og farver tager udgangspunkt i udviklingsplanens ideer til det samlede udtryk for hele PH-Park, samtidig med at der lægges op til en vis variation mellem klyngerne. BH SKAL i redegørelsen beskrive og begrunde sit konkrete valg af facadematerialer og -farver. Trafik og parkering Det forudsættes, at BH som en del af skitseprojektet udarbejder en samlet trafikløsning for bilister, cyklister og fodgængere, der sikrer gode adgangs- og parkeringsforhold for alle med en særlig prioritet til fodgængere og cyklister. BH SKAL i redegørelsen beskrive trafikløsningen for fodgængere, cyklister og bilister, herunder parkeringsforholdene for både biler og cykler. Miljø- og energimæssig bæredygtighed Det forudsættes, at byggeriet som minimum er lavenergibyggeri, der opfylder bygningsreglement 2020, og det ses gerne, at BHs ambitioner er højere, særligt hvad angår miljøforhold. BH SKAL i redegørelsen beskrive målene for bæredygtighed og begrunde de byggetekniske valg, der er truffet for at nå målene. Social bæredygtighed Det forudsættes, at BH i sin udformning og indretning af bebyggelsen inden for storparcellen gør det realistisk at tiltrække forskellige grupper af beboere, og at beboerne får mulighed for både at leve individuelt uden nabogener og at dyrke fællesskabet med øvrige beboere i PH-Park. BH SKAL i redegørelsen beskrive sine overvejelser hvad angår målgrupper, fællesskab og individualitet, og hvordan disse tanker er udmøntet i skitseprojektet. Smart City HK er interesseret i, at PH-Park bliver et laboratorium for Smart City-løsninger. BH SKAL i redegørelsen komme med forslag til hvordan den digitale infrastruktur, som HK leverer, kan anvendes til teknologiske løsninger, som kommer beboerne til gode.
Bidrag til Hørsholms udvikling Der opfordres til, at BH i sin udformning af bebyggelsen overvejer hvordan bebyggelsen og landskabet kan tiltrække andre af Hørsholms borgere og dermed gøre PH-Park til et nyt centralt sted i byen. BH SKAL i redegørelsen beskrive hvilke positive bidrag byggeriet tilfører Hørsholm som bysamfund. Hørsholm Kommunes leverancer HK sælger som nævnt ovenfor storparceller og gennemfører dermed selv al byggemodning af de øvrige arealer i PH-Park. Storparcellerne omfatter dels fodaftrykkene fra de enkelte bygninger i hvert byggefelt og dels et indre fællesareal mellem bygningerne. Det betyder, at HK har ansvaret for - At udføre den grundlæggende terrænbearbejdning af hele grunden med dertil hørende beplantning, stianlæg, udgravning af søen mv inden indflytning i første storparcel - At sikre, at HK og forsyningsselskaberne inden byggestart fører alle relevante ledninger (herunder digital infrastruktur) frem til storparcellen - At sikre, at der er inden byggestart er adgangsvej til byggefelterne - At færdiggøre stikvejene frem til storparcellen (og dennes P-kælder) inden indflytning - At anlægge P-pladser til handicap- og gæsteparkering ved hver af storparcellerne Bygherrens leverancer BH har ansvaret for - At opføre alle bygninger og anlæg af alle friarealer inden for storparcellen i overensstemmelse med det godkendte skitseprojekt og byggetilladelsen - At etablere alle nødvendige forsyningsledninger inden for storparcellens skelgrænse - At etablere en parkeringskælder inden for storparcellen med tilslutning til stikvejen som angivet i udviklingsplanen - At anlægge en velbeliggende cykelparkering med mindst 2 pladser pr bolig i storparcellen hvoraf en del af pladserne ønskes placeret i P-kælderen Der er derudover mulighed for at disponere en kantzone på 2 m uden om alle bygninger, hvis fodaftryk går til kanten af storparcellen. Kantzonen kan anvendes til forhaver og terrasser. Parkeringskælderen skal opfylde HKs parkeringsnorm på 1,5 pladser pr bolig, for boliger under 70 kvm dog kun 1,0 plads. For bygninger med andre funktioner end boliger tages stilling til parkeringsnormen i hvert enkelt tilfælde.
Fordeling af omkostninger Som udgangspunkt følger fordelingen af omkostninger mellem HK og BH afgrænsningen af storparcellerne. BH har ansvaret for alle bygge- og anlægsaktiviteter inden for storparcellernes grænser, mens HK og forsyningsselskaberne har ansvaret for alle anlæg uden for storparcellerne. Dette indebærer, at BH skal afholde evt ekstraomkostninger til ekstra fundering eller miljømæssige foranstaltninger, som er nødvendige forudsætninger for byggeriets gennemførelse. BH skal betale normale tilslutningsbidrag til vand, kloak og fjernvarme. Affaldshåndteringen finder sted i molokker (tanke i jorden med nedkast), som af HK placeres ved hver klynge. Planforhold HK udarbejder en byggeretsgivende lokalplan for hele PH-parken. Lokalplanen godkendes senest i oktober 2018. For den skitseprojektering, der skal foretages inden lokalplanens vedtagelse kan tages udgangspunkt i flg rammer: - en byggeret i storparcel 1 på xxxx kvm og i storparcel 2 på yyyy kvm. - en max bygningshøjde på xx meter - en mulighed for mindre publikumsorienterede funktioner (værksted, galleri, café, butik el lign) i alle klynger (kun udvalgsvarebutikker med max 200 kvm pr butik). Byggeriets gennemførelse Købsaftalerne indgås med det krav, at byggeriet igangsættes senest 12 måneder efter at byggetilladelse er opnået. Det forudsættes, at alle byggeaktiviteter kan holdes inden for den enkelte storparcel plus en omkringliggende zone på max 5 m bredde. Efter afslutning af byggeriet skal BH retablere denne zone efter HKs anvisninger.