STRANDPROMENADE-KVARTERETS GRUNDEJERLAUG v/jørgen Thanning (fmd.) Kildevænget 9 2100 København Ø Tlf.: 39292035 Den 29. februar 2008 Københavns Kommune Center for Bydesign Njalsgade 13 2300 København S Salg af villaerne Strandpromenaden 33 39, Kbh. Ø til nedrivning Bestyrelsen for Strandpromenade-Kvarterets Grundejerlaug, SKGL, erfarer at de fire villaer Strandpromenaden 33 39 er sat til salg til nedrivning og med en annonceret byggeret på grundene på 110%, og med mulighed for en endnu højere byggeret. De pågældende villaer er i lighed med kvarterets øvrige villaer pålagt kvarterets fællesdeklaration, og villaservitutter, og det vil sige, at der på parcellerne alene må opføres frit beliggende, lav bebyggelse, iflg. deklaration og servitut. Grundejerne i kvarteret, hvis parceller er pålagt lignende servitutter, har påtaleret, og skal høres og være indforstået, for at der kan disponeres jvfr. den annoncerede udnyttelse af parcellerne. Påtaleretten gælder selvsagt også selvom villaerne under WHOs lejemål er købt af staten. Den gælder også selvom grundene mere eller mindre utilsigtet er blevet omklassificeret fra B 1 (bolig) til C 1 (blandet bolig og erhverv). SKGL vedlægger til orientering advokatfirmaet PLESNERs skrivelse af 7. september 2007 til Københavns Kommune vedr. grundejernes påtaleret (ganske vist i en anden sag, men lige gyldig f.s.v.a. spørgsmålet i nærværende sammenhæng). Kvarterets øvrige grundejerlaug med påtaleberettigede medlemmer, Svanevængets og Solvængets grundejerlaug, er iflg. aftale også repræsenteret ved denne skrivelse. Den samlede beboerrepræsentation i ejendommen Kildevang, den ejendom der ligger nærmest Strandpromenaden, støtter fuldt og helt nærværende skrivelse og understreger, at den er stærk modstander af nedrivningen af de fire villaer, især den bevaringsværdige villa nr. 33, og af et større nybyggeri langs kysten. Desuden står de beboerne i kvarterets boligejendomme vi derudover har været i kontakt med, ganske uforstående overfor tanken om projektet. De fire villaer på Strandpromenaden hører ind under SKGLs grundområde (jvfr. kommunens grundejerforeningsoversigt), men kontingentbetalingerne ophørte da WHO fraflyttede villaerne. 1
SKGL formoder at sælger af villaerne har fået forhåndstilsagn, for at kunne annoncere som tilfældet er. Vi går på den anden side også ud fra at der, hvis ejendommene allerede er solgt, er taget forbehold for at de nødvendige tilladelser opnås, herunder også at kvarterets grundejeres høringsog påtaleret respekteres. SKGL skal meddele, at man som udgangspunkt ikke er indforstået med at fællesdeklaration og servitutter ignoreres på de fire parceller. Denne udmelding træder ikke i stedet for en normal og korrekt gennemført høringsprocedure, hvor naboer og grundejerlaugs rettigheder selvsagt skal respekteres. Grundejerne vil ikke stille sig tilfreds med, på et senere tidspunkt at få præsenteret en lokalplan el. lign. for grundene, når løbet er kørt. - Der er næppe tvivl om at omklassificeringen fra B 1, bolig, til C 1, blandet bolig og erhverv, i 1985/86 af villaerne på Strandpromenaden og nordsiden af Strandøre er sket utilsigtet og tilfældigt. Det ses af de forskellige instansers efterfølgende håndtering, udmeldinger og argumenter. De berørte beboere, der fik en voldsom ejendomsskattestigning (allerede da kommuneplanforslaget blev fremsat) fik efter en langtrukken proces, nedsat ejendomsskatterne til det hidtil gældende villaniveau, men i mellemtiden var byplanen blevet vedtaget, så klassificeringen blev stående. Men under denne proces stod én ting dog fast, nemlig at villaservitutterne ikke var til diskussion. Fejlene har som nævnt sin oprindelse i kommuneplan-forslaget i 1985. I den forbindelse sagde man, at villaerne p.g.a. naboskabet til WHOs kontorbygning nok var blandet bolig og erhverv, uagtet at de to ting ikke havde noget med hinanden at gøre. I forbindelse med seneste byplan (2006) var beboerne på nordsiden af Strandøre, endnu engang udsat for at få en klækkelig ejendoms-skattestigning, og de måtte endnu engang tage tørnen med myndighederne. Denne gang lykkedes det at få den fejlagtige klassificering C 1 ændret til B 1, og denne gang så betids at ændringen kom med i kommuneplanen. Det samme er åbenbart ikke sket f.s.v.a. villaerne Strandpromenaden 33 39. Hvorvidt det er bevidst eller utilsigtet fra ejers side, kan man kun gætte på. For SKGL ser det ud som om forskellige instanser i administrationen har været i tvivl om, hvorledes man skulle håndtere situationen, med omklassificering og grundskatter og villaservitutter. Men ét synes at stå klart, nemlig at alle har henholdt sig til at ejendommene var pålagt villaservitutter. Der er i adskillige sammenhænge henvist til, -og også handlet efter,- at man respekterede villaservitutterne, når først problemerne blev forelagt. - WHO kontorbygningen Scherfigsvej 8 (oprindeligt flere matrikler) blev i sin tid eksproprieret med henblik på at bygge kontorfaciliteter til WHO. Det skete ud fra et ønske fra den daværende regering om at leve op til indgåede internationale aftaler og for at bistå den internationale organisation med at etablere sig i Danmark. Etableringen på Scherfigsvej er sket med henvisning til almenvellet og med grundlag i en folketingsbeslutning og lov vedtaget i maj 1965, hvorefter ejendommene blev eksproprieret, og i hvilken forbindelse fællesdeklarationen og servitutterne blev ophævet på de omhandlede matrikler. Driften af WHO s kontorer foregår indenfor rammerne der gælder for diplomatiske missioner. Da WHO efterfølgende fik pladsproblemer lejede og senere købte Sundhedsministeriet de fire ejendomme Strandpromenaden 33 39, 2
Kommunen, d.v.s. Magistratens 4. afd., Bygge- og Boligdirektoratet, har i forbindelse med WHOs lejemål af Strandpromenade-villaerne på eksemplarisk vis bestræbt sig på at respektere fællesdeklaration og servitutter. Ses f.eks. på ejendommen nr. 35 (der set i denne sammenhæng ikke er væsensforskellig fra de andre) blev denne i 1989 lejet af Sundhedsministeriet, d.v.s. efter kommuneplanen 1985/86. Der blev i den forbindelse søgt om dispensation til at anvende ejendommen til kontorer for WHO. Det ville Magistratens 4. afd. ikke godkende, men blev underkendt med henvisning til at brugeren WHO, havde samme status som ambassader og andre diplomatiske missioner og på dette grundlag var berettiget til at benytte villaerne. Man kunne af nævnte årsager ikke komme uden om at acceptere lejemålet så længe WHO var bruger af ejendommen. Men Magistratens 4. afd. kunne med henvisning til kvarterets og ejendommens servitutter få tinglyst, at ejendommen, når WHO ikke længere var bruger, skulle føres tilbage til villabeboelse på linie med kvarterets øvrige ejendomme, hvilket efter sædvane blev indført i tingbogen, som her citeret: Tilladelsen meddeles herefter på betingelse af, stk. 1 at ejendommen udelukkende benyttes til kontorer for W.H.O. stk. 2 at ejendommen genindrettes til beboelse, når W.H.O. fraflytter denne, stk. 3 at ejendommens benyttelse omlægges, evt. nedlægges, såfremt der måtte fremkomme, efter magistratens skøn, berettigede klager fra de omboende, stk. 4 at der ikke udføres bygningsændringer, hvorved bebyggelsens karakter ændres,.. Stk. 14 Angående stk. 1-4 vil der i medfør af kommuneplanloven 47, stk. 8, blive tinglyst en meddelelse. Dette sagsforløb er et af mange, der viser at man, til trods for at villaerne der støder op til WHO kontorbygningen, i 1985/86 ved en fejl eller tilfældighed blev omklassificeret fra B 1 til C 1, alligevel respekterede villaservitutterne på eksemplarisk vis. - I forbindelse med gennemførelse af lokalplan for dele af Svanemøllekvarteret i 2006, omfattende tre rækkehusbebyggelser og fire beboelsesejendomme, blev der under de indledende drøftelser såvel som under høringsrunden, fremsat ønske om at planen også måtte komme til at gælde hele kvarteret mellem Strandvejen, Strandvænget, Strandpromenaden og kommunegrænsen til Gentofte kommune. Men det mente Plan og Arkitektur ikke var nødvendigt og begrundede det i flg. besvarelse: For kvarterets villabebyggelse, som ikke danner arkitektonisk homogene sammenhænge, er det vurderet, at de gældende servitutbestemmelser vil være tilstrækkelige til at sikre den enkeltee bygnings kvaliteter, idet ændringer af bebyggelsen forudsætter kommunal godkendelse. Det er endvidere fundet uhensigtsmæssigt, at inddrage den resterende del af kvarteret, dvs. området nord for Strandøre, i en bevarende lokalplan. Dette skyldes, at en eventuel kommende udvidelse af aktiviteterne for WHO, der anvender flere ejendomme i kvarterets nordlige del mod 3
kommunegrænsen til Gentofte Kommune, må forventes at få indflydelse på områdets fremtidige udvikling. Endvidere har ny- og ombygning på ejendommene langs kommunegrænsen ændret den bebyggelsesmæssige karakter på en sådan måde, at en bevarende regulering vil have begrænset betydning. D.v.s. de bestående servitutter anses for tilstrækkeligt til, at den resterende del af kvarteret er sikret, idet ændring af bebyggelsen forudsætter kommunal godkendelse. Dertil kan føjes, at de øvrige grundejere skal høres og har påtaleret, hvilket selvfølgelig også må antages at være et vægtigt argument for Plan og Arkitekturs vurdering, selvom det ikke er nævnt i svaret. I formuleringen er der holdt en mulighed åben for evt. udvidelse for WHO, hvis WHO skulle få brug for mere plads. Det vil imidlertid kunne arrangeres under henvisning til WHOs diplomatiske status, som tilfældet var med den oprindelige WHO grunds ekspropriation. Men det er jo ikke udvidelse af WHO der er tale om på Strandpromenaden 33 39. Med salg med nedrivning for øje, og efterfølgende privat byggeri, går man jo direkte imod de vurderinger og beslutninger der anføres i lokalplanen, f.s.v.a. den resterende del af kvarteret, nemlig at villaerne er beskyttet af villaservitutter. - Men ikke nok med det, man ser i denne sammenhæng stort på, at villaen Strandpromenaden 33 er klassificeret som Bevaringsværdig 3 (høj). Denne bygning er, om nogen, med til at højne kvarterets og kyststrækningens karakter og bygningshistoriske værdi. Hvis ikke netop denne bevaringsværdige bygning er omfattet af Plan og Arkitekturs foran citerede svar at de gældende servitutbestemmelser vil være tilstrækkelige til at sikre den enkelte bygnings kvalitet.., så synes der jo ikke at være mening og sammenhæng i tingene. At de øvrige tre villaer har lavere bevaringsværdighed, skyldes bl.a. at disse i de forløbne knapt 20 år, ikke er vedligeholdt forsvarligt af de skiftende ejere. Men det er ingen gyldig grund til sælge og nedrive disse. I den øvrige del af kvarteret vedligeholdes og renoveres villaerne løbende. Der foreligger også den mulighed at der gives tilladelse til at nedrive en villa og opføre en ny på grunden. Man kunne sikkert også finde andre muligheder for de tre grunde, hvor fællesdeklaration og servitutbestemmelserne blev overholdt. - Det er rigtigt som anført, at den ændring der er foregået langs kommunegrænsen, har ændret den bebyggelsesmæssige karakter. Så vidt oplyst er dette byggeri blevet til som en ren hovsaløsning og skal forhåbentligt hverken byggeplanmæssigt eller arkitektonisk danne forbillede for området. Men uanset hvad man mener om dette byggeri, kan det ikke tages som argument for at nedrive de fire villaer og opføre massivt, højt eller tæt byggeri i stedet. Det gør kun situationen værre. Hvis der på de fire grunde bygges ejendomme, rykker man jo blot grænsen for den ændrede bygningsmæssig karakter, og så vil naboerne på Strandøre få ejendomme som nabo på nordøst siden, indtil man næste gang bruger som argument, at der jo ligger højhuse/kontorbygninger/el. andet, og så kan man vel også bygge ejendomme på begge sider af Strandøre o.s.v., o.s.v., og så har vi en nyt Rosenvænget på ydre Østerbro. - Så vidt set herfra, er eneste motiv til at sælge de fire villaer til nedrivning til et privat byggekonsortium, at det kan give en lidt højere pris end salg enkeltvis. Der er formodentlig tale om at Freja A/S kan få 15 25 mio. kr. mere på denne måde, men det er så bl.a. på bekostning af, at 4
den bevaringsværdige villa Strandpromenaden 33. Det betragtes af de der indtil videre har hørt om sagen som en skandale, at kommunen, Slots- og Ejendomsstyrelsen og Freja A/S ofrer denne bevaringsværdige og karakterfuld ejendom, blot for at kunne sælge de fire grunde samlet til ejendomsbyggeri, for en relativt set beskeden merpris. Vi ser frem til at modtage Deres kommentarer. Med venlig hilsen Strandpromenade-Kvarterets Grundejerlaug Jørgen Thanning (formand) Lars Gøtke (best.medlem) C.c.: Center for Byggeri, Otilliavej 1, 2500 Valby. C.c.: PLESNER Advokatfirma, att: adv., partner L. Djurhuus, Amerika Kaj 37, Kbh. Ø. 1 bilag 5