R BAKKE PROSPEKT 12.04.2012 Risskov Brynet 02.07.2014
INDHOLD FORORD 3 GRUNDENS PLACERING I BYEN PLANENS OPBYGNING 6 KONCEPT 8 DELOMRÅDER 12 UDBUDSBETINGELSER 17 Kolofon Udarbejdet af: Bascon Åboulevarden 21 8000 Aarhus C Tlf.: 87 31 44 00 bascon@bascon.dk www.bascon.dk For: Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C Kilder Planer/illustrationer stammer fra: - Lokalplanen (nr. 928, juni 2014) - Helhedsplan/byomdannelse af Domis A/S og GBL (Gruppen for by & landskabsplanlægning) - Brygger Bakke af Arkitema - Bascon A/S 2 Forsideillustration - kilde: Brygger Bakke af Arkitema
FORORD Den tidligere industrigrund ved Bryggervej i det nordlige Aarhus er nu lokalplanlagt. Lokalplanområdet er beliggende i byzone og har en størrelse på ca. 129.000 m 2. Området skal anvendes til blandet boligog erhvervsbyggeri. Grønne og urbane strøg danner konceptet for området, der med situationsplanens rå karakter beretter om stedets historie. Området skal udvikles som en ny og bæredygtig bydel i Aarhus og har i helhedsplanprocessen opnået en bæredygtig certificering (DGNB) inden for miljø, sociale forhold, økonomi, proces og kvalitet. Link: http://www.dk-gbc.dk/ Området er delvist ejet af Aarhus Kommune og delvist af en privat udvikler. Aarhus Kommune udbyder nu det kommunalt ejede område til salg. PROSPEKT RISSKOV BRYNET 3
Vejlby Kirke Skejby Centret Risskov Gymnasium Idrætscenter Vejlby Skole Haveforening Veri Centret Vorrevangskolen 20 m 00 m Aarhus Psykiatriske Hospital Aarhus Akademi Haveforening Riis Skov Skovvangskolen Mølleparken 4
GRUNDENS PLACERING I BYEN Vejlby-Risskov Hallen Vejlby Skole Risvangen Haveforening Veri Centret Grenåvej Vejlby Ringvej Møller Meyers Vej Aarhus Psykiatriske Hospital Risskov Haveforening Randersvej Gustav Holms Vej Risvang Allé Riis Skov Området er placeret i det nordlige Aarhus og afgrænses mod nord af Vejlby Ringvej, mod øst af villakvarteret langs Grenåvej og mod syd af Gustav Holms Vej. Mod øst mellem området og Grenåvej ligger et ældre villakvarter med bebyggelse i 1-2 etager. På hjørnet af Grenåvej og Møller Meyers Vej lå tidligere et mindre bryggeri, som har givet navn til Bryggervej og således også til området. Der er vejadgang fra Grenåvej og Møller Meyers Vej. Langs kvarterets østlige side løber den gamle kirkesti, som tidligere havde direkte forbindelse op til Vejlby Kirke. Mod syd ligger et større sammenhængende boligområde med rækkehuse og dobbelthuse omkring den brede allégade, Risvang Allé. Området afgrænses mod syd af Gustav Holms Vej. Mod nord ligger et blandet område med bl.a. Børglum Kollegiets 6 karakteriske punkthuse, Veri Centret med diverse dagligvarebutikker og et større kontorbyggeri ud mod Vejlby Ringvej. Mod nordvest ligger et større kolonihaveområde mellem Vorrevangskvarteret og Vejlby. PROSPEKT RISSKOV BRYNET
PLANENS OPBYGNING Lokalplanen indeholder byggemuligheder på i alt 129.000 m 2 etageareal til først og fremmest boliger, men også med mulighed for erhverv, daginstitution og detailhandel. Udnyttelsesgraden i området under et er dermed på 100 %. Stedet bærer i dag præg af den tidligere brug som værksteds-og garageanlæg for bustrafikken i Aarhus. Her er robuste belægninger, pionerplanter og storskala garageanlæg. Denne rå karakter smitter af på situationsplanen (modst. side) i form af robust, vildsom beplantning, bevaring af de store karakterfulde buer fra områdets store hal samt et generelt fokus på kontrasterne mellem det vilde og det tæmmede - det bløde og det hårde. Det gennemgående koncept for planen er en terrassering af grunden i skiftevis grønne og urbane strøg. De urbane strøg forventes at rumme al færdsel, indgange, parkering, cykelparkering, op- og nedkørsel til p-kældre og affaldshåndtering. De er belagt med hårde materialer og udnytter terrænspring og ramper til urbane mødesteder, aktiviteter og opholdsmuligheder. De grønne dalstrøg er præget af en frodig og vildsom beplantning, en blødere formning af terrænet og tilbyder skærmede oaser for områdets beboere. En del af området er opfyldt terræn, hvilket giver store niveauspring. Området er i det hele taget placeret højt, og der er flere steder mulighed for udsigt over Aarhusbugten. Området set fra syd. Kilde: Helhedsplan/byomdannelse af Domis A/S og GBL 6
N Situationsplan. PROSPEKT RISSKOV BRYNET 7
KONCEPT GRØNNE OG URBANE STRØG I de urbane strøg strækker det offentlige byrums belægning sig fra facade til facade. Foran boligen er der dog en semiprivat beplantet zone. De urbane strøg fungerer som ankomstrum for boligbebyggelsen og rummer al færdsel, indgange, parkering, cykelparkering, op- og nedkørsel til p-kældre og affaldshåndtering. Al parkering i gaden er parallelparkering langs kørearealer. Det grønne strøg Det grønne strøg Fra de urbane strøg giver porte adgang til de grønne arealer og sikrer nemme og gode forbindelser mellem det urbane og det rekreative grønne strøg. I de grønne dalstrøg optages terrænspringet mellem bebyggelserne. I den vestlige side optager en bakkekam terrænet. Mod øst afskærmer og opdeler en række bakketoppe rummet yderligere. Samtidig sørger terrænets former for afvanding, hvor et vandløb løber i dalen. Langs vandløbet bevæger et stisystem sig ind og ud mellem bakketoppene. Urbane strøg Urbane strøg Urbane strøg 8
URBANE STRØG Eksempler på urbane og grønne strøg. GRØNNE STRØG PROSPEKT RISSKOV BRYNET 9
Detailhandel BYGNINGSTYPER I områdets nordlige del etableres en skærmende bebyggelse ud mod Ringvejen. Lokalplanen rummer mulighed for etablering af detailhandel med et bruttoetageareal på op til 3.00 m² over for Veri Centret. Skærmende bebyggelse Langs de urbane strøg ligger de bølgende boligbebyggelser, der varierer i både bygningshøjde og størrelse. I områdets kant mod øst ligger punkthusbebyggelsen, der grænser op mod den eksisterende villa- og rækkehusbebyggelse. Det bliver muligt at placere en daginstitution i tilknytning til det grønne område mod syd og tæt på adgangsvejens udmunding i Vejlby Ringvej. Bølgende boligbebyggelse Punkthuse BYGNINGSHØJDER I områdets kanter mod den eksisterende lave villaog rækkehusbebyggelse mod øst og syd etableres den laveste bebyggelse på 2 3 etager. Her er også udlagt rekreative områder som en grøn buffer mod de omkringliggende boligområder. Mod nord danner en høj bebyggelse afslutningen mod Vejlby Ringvej. Her danner boligbebyggelsen en integreret skærm mod trafikstøjen fra ringvejen. -8 etager 7-8 7 7-8 7-8 7 7-8 7 7 7 8 4 8 8 8 2 2 4 2 7-8 4 2 8 6-8 6 6 6 6 6 6 6 8 6 6 4 3 4 3 2 3 2 3 2 3 2 3 2 3 2 3 2 2 4 2 3 2 3 2 2-8 etager 3 2 2-3 etager 10
TERRASSERING AF GRUNDEN Det gennemgående topografiske træk for planen er en terrassering af grunden i skiftevis grønne og urbane strøg. Terrænet falder henover grunden ved hver terrassering fra kote 8 til kote 48. Bebyggelsen fordeler sig nedover området mod øst og nord med fastlagte grundkoter. I det nordligste hjørne bliver niveauspringet udnyttet til at adskille varekørsel til detailhandlen fra den øvrige trafik. kote 8 kote 48 TRAFIK Bebyggelsen bliver bundet sammen af en central adgangsvej med forbindelse til det nuværende kryds Bryggervej/Vejlby Ringvej. Adgangsvejen får et selvstændigt forløb, og de oprindelige veje (Bryggervej og Møller Meyers Vej) bliver nedlagt. INTERN SMØGE Fra adgangsvejen udgår sidegader. En parallelgade forbinder sidegaderne mod nord. Parkering etableres iht. lokalplanforudsætninger. Min. 80% under terræn/i bebyggelsen. Maks. 20 % af behovet for bilparkering etableres på terræn. Side- og parallelgaderne udgør store arealer, der ud over adgang til boligerne skal rumme bil- og cykelparkering, op- og nedkørsel til p-kældre samt en række fællesfaciliteter som affaldshåndtering, lege- og opholdssteder. Kirkestien løber i områdets sydvestlige kant og forbinder området med boligområderne samt skole og indkøbscenter mod nord samt Aarhus C og Riis Skov mod syd. PROSPEKT RISSKOV BRYNET 11
DELOMRÅDER Aarhus Kommune ejer den sydlige del af området, vist til venstre på illustrationen herunder. Området opdeles i en række delområder (VI, VII, VIII og X), der hver især udbydes til salg. Enkelte delområder opdeles i flere byggefelter. Delområde X opdeles således i byggefelterne 1, 2 og 3, der udbydes særskilt. Delområde VIII opdeles ligeledes i byggefelterne 1 og 2, der udbydes særskilt. Delområde VI er reserveret til daginstitution og almennyttig boliger. De enkelte delområder beskrives på de efterfølgende sider. Delområde VI Delområde VII Delområde VIII Delområde X 12
DELOMRÅDE X Byggefelt 1 Byggefelt 2 Byggefelt 3 Delområde X opdeles i 3 byggefelter 1, 2 og 3, der udbydes hver for sig. Byggefelterne tænkes bebygget med et antal punkthuse. Det er bygninger med en bygningshøjde på maks. 10, meter og således med plads til 2-3 etager, der kan indrettes med 2-4 lejligheder på hver etage. Maks. antal etagemeter for byggefelt 1 er 3.70 m 2 og 2.00 m 2 for hhv. byggefelt 2 og 3. Adgangsforhold til punkthusene sker via den centrale adgangsvej samt via tilkoblingen fra Vejlby Ringvej og Grenåvej. Byggefelt 1+2+3: Byggefelt 1: Etagemeter = 3.70 m 2 Byggefelt 2: Etagemeter = 2.00 m 2 Byggefelt 3: Etagemeter = 2.00 m 2 V.III X Principsnit øst/vest Tværsnit i det urbane strøg. PROSPEKT RISSKOV BRYNET 13
DELOMRÅDE VIII, BYGGEFELT 1 Byggefelt 1: Etagemeter = 7.00 m 2 Byggefelt 1 etableres med et varieret etageantal på 3- etager og med et maks. etageareal på 7.00 m 2. Adgang sker via delområde VIII, byggefelt 2 fra den centrale adgangsvej. VIII.1 VIII.1 X.1 Tværsnit i det urbane strøg. Der etableres separat adgang til parkeringskælder for byggefelt 1. Snit CC Snit CC Byrum en Alléen Længdesnit tav Holms Vej 14 Volden Gustav Holms Vej Alléen Parkering i kælder
DELOMRÅDE VIII, BYGGEFELT 2 Byggefelt 2: Etagemeter = 12.400 m 2 Byggefelt 2 etableres med et varieret etageantal på -8 etager og med et maks. etageareal på 12.400 m 2. Adgang sker direkte fra den centrale adgangsvej. VIII.2 VIII.2 X.3 Ṫværsnit i det urbane strøg. Der er separat adgang til parkeringskælder for byggefelt 2. CC Byrum Byrum j Alléen Parkering i i kælder Længdesnit Hovedgaden: Bryggervej Parkering i kælder PROSPEKT RISSKOV BRYNET 1
DELOMRÅDE VII Byggefelt 1: Etagemeter = 12.300 m 2 Byggefelt 1 etableres med et varieret etageantal på 2-8 etager og med et maks. etageareal på 12.300 m 2. Bygningshøjden er maks. 29 meter. Adgang sker direkte fra den centrale adgangsvej. VI VII,1 VII,1 Tværsnit i det urbane strøg. 16
UDBUDSBETINGELSER 1. Generelle vilkår Ejendommen udbydes til salg i henhold til 68 i lovbekendtgørelse nr. 971 af 27. juli 2013 om kommunernes styrelse, og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af udbudsmaterialet. Aarhus Kommune forbeholder sig ret til at forkaste alle indkomne tilbud og at annullere udbuddet. Salget er fra Aarhus Kommunes side betinget af Aarhus Byråds godkendelse. Tilbudsgiver skal selv kontrollere, at det samlede udbudsmateriale er modtaget. Det samlede udbudsmateriale uploades på www.aarhus.dk/ risskovbrynet. Tilbudsgiver har mulighed for at stille spørgsmål til udbudsmaterialet. Spørgsmål skal rettes skriftligt til Center for Byudvikling og Mobilitet, Camilla Gade Birkeholm pr. e-mail: cagb@aarhus.dk. Henvendelser skal mærkes Udbud Risskov Brynet. Spørgsmål og svar vil blive offentliggjort i anonymiseret form på www.aarhus.dk/risskovbrynet. 2. Udbudsmaterialet Tilbud afgives på baggrund af udbudsmaterialet, herunder udkast til betinget købsaftale, som indeholder de nærmere vilkår for køb af ejendommen. Udbudsmaterialet består af følgende dokumenter: 1. Nærværende salgsprospekt med udbudsbetingelser af Bascon A/S 2. Tilbudsblanket 3. Udkast til betinget købsaftale med bilag: Udstykningsrids af 27. juni 2014 Tekniske specifikationer af 27. juni 2014 Tingbogsudskrifter af 19. juni 2014 3. Udbudsbetingelser 3.1. Aflevering af tilbud Tilbudsfristen er den 17. september 2014, kl. 12.00. Tilbuddet skal sendes med anbefalet brev eller afleveres personligt mod kvittering til Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C. Kuverten indeholdende det samlede skriftlige tilbud skal være mærket Tilbud på Risskov Brynet, delområde [ ], byggefelt [ ]. Tilbuddet skal afleveres i 8 trykte eksemplarer samt digitalt på USB med navn på. Dog skal tilbudsblanketten alene afleveres i 1 trykt eksemplar. Såfremt tilbudsgiver ønsker at aflevere model eller plancher, bedes disse alene afleveret i 1 eksemplar. Udkast til servitutattest af 27. juni 2014 Udkast til vedtægter for Grundejerforeningen Risskov Brynet Udkast til vedtægter for Parcelforening Deklaration om byggepligt mv. Deklaration om vejret vedrørende delområde VIII PROSPEKT RISSKOV BRYNET 17
18 3.2. Oplysninger om tilbudsgiver og projektorganisation Tilbuddet skal indeholde oplysninger om tilbudsgivers navn, CPR-nr./CVR-nr., adresse, telefonnummer, e-mailadresse samt kontaktpersoner. Tilsvarende oplysninger skal gives om eventuelle rådgivere, entreprenører og leverandører samt oplysning om disses ydelser og betydning for projektet. Afgives tilbud af flere virksomheder i forening, skal tilbuddet indeholde tilsvarende oplysninger for hver af disse samt oplysninger om den enkelte virksomheds rolle i samarbejdet. Tilbuddet skal desuden indeholde oplysning om, hvorvidt virksomhederne hæfter solidarisk for hinandens forpligtelser, samt hvem der har fuldmagt til at varetage kontakten til Aarhus Kommune. Endelig skal det angives i tilbuddet hvilken juridisk person/selskab/enhed, der endeligt hæfter for opfyldelse af købsaftalen overfor Aarhus Kommune. Det skal fremgå af tilbuddet, om den endelige aftale forventes indgået med et konsortium med enkelte eller en enkelt deltager heri eller med et selskab med begrænset hæftelse. En virksomhed kan kun deltage i ét konsortium. Hvis tilbudsgiver er et selskab med begrænset hæftelse, skal selskabsdeltagerne samt egenkapitalens størrelse som minimum angives. 3.3. Tilbudsgivers økonomiske og tekniske forudsætninger Tilbudsgiver skal dokumentere at råde over erfaringer med kvalitetsbyggeri i sammenlignelige projekter (referenceprojekter), herunder nødvendige tekniske og arkitektoniske kompetencer til at gennemføre tilbudsgivers projekt. Tilbudsgiver skal dokumentere at besidde en tilstrækkelig finansiel styrke til at kunne betale købesummen, herunder stille sikkerhed i overensstemmelse med den betingede købsaftale. Tilbuddet skal således vedlægges dokumentation i form af seneste offentliggjorte regnskab eller økonomiske nøgletal for tilbudsgiver. 3.4. Redegørelse for tilbudsgivers projekt Redegørelsen skal som minimum indeholde følgende: Redegørelse for byggeriets disponering, herunder rumlige volumener og funktionsopdeling. Skitser, der viser byggeriets placering på grunden, herunder samspil med omgivelserne, frie arealer og parkeringsarealer, herunder i forhold til håndtering af regnvand. Renderinger og facadeopstalter, som redegør for bebyggelsens rumlige kvaliteter, arkitektoniske udtryk og samspil med omgivelserne. Beskrivelse af hvordan der arbejdes med bæredygtighed og miljøvenlige løsninger i tilbudsgivers projekt. Der henvises særligt til lokalplanens bestemmelser i 6-9. 3.. Tidsplan for tilbudsgivers projekt Tilbuddet skal vedlægges en tidsplan for tilbudsgivers projekt og forventet ibrugtagning af købers byggeri. 3.6. Pris Tilbudsprisen skal være angivet i danske kr. og inkl. moms. Ejendommen udbydes til følgende mindstepriser: Delområde VII og VIII:.20 kr. pr. etagemeter inkl. moms. Delområde X: 6.20 kr. pr. etagemeter inkl. moms. Der skal afgives en fast pris for erhvervelsen af ejendommen. Tilbud under mindsteprisen vil blive betragtet som ukonditionsmæssige. Den endelige købesum for ejendommen fastsættes, når det samlede etageareal i købers projekt endeligt kan fastlægges, jf. den betingede købsaftales bestemmelser herom. Den tilbudte pris skal afgives på udbudsmaterialets tilbudsblanket.
3.7. Vedståelsesfrist Tilbudsgiver er forpligtet til at vedstå sit tilbud til og med 1. marts 201. Orientering om resultatet af udbudsforretningen indebærer ikke, at tilbudsgiver er frigjort fra sit tilbud. Aarhus Kommune anser endvidere ikke en aftale for indgået, og udbudsforretningen for afsluttet, før betinget købsaftale er underskrevet af begge parter. 3.8. Tilbudsvederlag Aarhus Kommune yder ikke vederlag for deltagelse i udbudsforretningen eller udarbejdelse af tilbud. Tilbudsgivers omkostninger hertil er i det hele Aarhus Kommune uvedkommende og kan ikke kræves refunderet af Aarhus Kommune. Modtagne tilbud returneres ikke. Dog kan modeller og plancher afhentes efter afslutning af udbudsforretningen efter nærmere aftale. 4. Evaluering af tilbud Aarhus Kommune vil indledningsvis lægge vægt på og sikre, at tilbudsgiver har eller råder over de fornødne tekniske kompetencer og økonomiske ressourcer til at gennemføre det projekt, som tilbudsgiver agter at udføre på det udbudte areal. Evalueringen af de indkomne tilbud vil blive foretaget på baggrund af de oplysninger, som tilbuddet indeholder samt eventuelle øvrige oplysninger fra tilbudsgiver i forbindelse med gennemførelse af udbudsforretningen. 4.1. Tildelingskriterier Evaluering af de indkomne tilbud foretages på baggrund af følgende tildelingskriterier: Den tilbudte pris pr. m2 etageareal Tilbudsgivers påtænkte projekt, herunder projektets arkitektoniske kvaliteter, hvor der særligt vil blive lagt vægt på, hvordan tilbudsgiver arbejder med skift i facadeudtryk, som anført i lokalplanen, samt tilbudsgivers inddragelse af bæredygtige elementer i projektet. Ovennævnte kriterier er ikke angivet i prioriteret rækkefølge. 4.2. Håndtering af forbehold Eventuelle forbehold over for udbudsmaterialet, herunder udkast til betinget købsaftale med bilag, skal angives særskilt under overskriften Forbehold. Eventuelle forbehold skal være specifikke og skal så vidt muligt referere til konkrete bestemmelser i udbudsmaterialet. Med henblik på at kunne behandle alle tilbud lige samt at kunne foretage en sammenligning af de indkomne tilbud vil Aarhus Kommune være berettiget til at kapitalisere eventuelle forbehold. Det skal således understreges, at eventuelle forbehold over for udbudsmaterialet, som ikke kan kapitaliseres, og som efter Aarhus Kommunes vurdering er så væsentlige, at de ikke kan indgå i den samlede vurdering og sammenligning af de indkomne tilbud, vil kunne medføre, at tilbuddet afvises som ukonditionsmæssigt og følgelig ikke tages i betragtning. Aarhus Kommune forbeholder sig generelt ret til at forkaste tilbud, som indeholder forbehold. Manglende opfyldelse af kravene til tilbudsgivers tilbud anført i nærværende udbudsbetingelser anses som udgangspunkt for et forbehold. PROSPEKT RISSKOV BRYNET 19
. Forhandlinger Aarhus Kommune forbeholder sig ret til at optage forhandlinger med tilbudsgiverne inden for de gældende rammer herfor. I så fald vil tilbudsgiverne blive oplyst om den nærmere procedure for forhandlingerne, inden forhandlingerne påbegyndes. 6. Fortrolighed Tilbudsgiveren, herunder tilbudsgiverens personale, rådgivere og underentreprenører, er forpligtede til at iagttage ubetinget tavshed og fortrolighed i forhold til tredjemand med hensyn til alle oplysninger, som måtte komme til tilbudsgiverens kundskab i forbindelse med udbudsforretningen, og som angår forhold, der ikke er offentligt tilgængelige. 7. Orientering Samtlige tilbudsgivere vil hurtigst muligt blive orienteret om evalueringen af de modtagne tilbud og udfaldet af udbudsforretningen. Meddelelse til den vindende tilbudsgiver om, at tilbudsgiverens tilbud er identificeret som det vindende tilbud, er ikke et løfte om at indgå kontrakt med tilbudsgiveren. Endelig og bindende aftale anses således ikke for indgået, før den betingede købsaftale er underskrevet af begge parter. Aarhus Kommune gør opmærksom på, at lov om offentlighed i forvaltningen finder anvendelse ved Aarhus Kommunes salg af arealer. Hvis tilbudsgiveren har specificeret bestemte informationer som fortrolige, vil Aarhus Kommune, i det omfang det ikke strider mod lov om offentlighed i forvaltningen, drage omsorg for, at sådanne informationer ikke gøres tilgængelige for de øvrige tilbudsgivere. Det udleverede udbudsmateriale og de heri indeholdte informationer er Aarhus Kommunes ejendom og skal behandles fortroligt, jf. ovenfor. Materialet må ikke bruges i andre sammenhænge end denne udbudsforretning uden forudgående skriftligt samtykke fra Aarhus Kommune. Pressekontakten varetages i et loyalt samarbejde mellem tilbudsgiveren og Aarhus Kommune. 20