Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 15. november 2017 Sydhavnskvarteret: Udviklingsplan og udbud af køberetter 1. Resume Udviklingsplanen for Sydhavnskvarteret er en viderebearbejdning og gentænkning af Helhedsplan for De Bynære Havnearealer vedtaget 2003. Udviklingsplanen med tilhørende Værdi- og kvalitetskatalog anbefales godkendt som grundlag for udviklingen af Sydhavnskvarteret. Samtidig ønskes bemyndigelse til udbud af køberetter i den nordlige del af Sydhavnskvarteret samt bemyndigelse til at gennemføre et Open Call, hvor brugere/virksomheder mv. kan byde ind med en interesse i en placering i Sydhavnskvarteret - også selvom man ikke ønsker eller har mulighed for at erhverve en køberet. Ligeledes anbefales kommissoriet for bydelsforening godkendt. Endvidere anbefales, at forlængelse af lejemål med Skare Meat frem til 2024 godkendes. Udviklingsplan for Sydhavnskvarteret side 1 af 11
2. Beslutningspunkter At 1) Udviklingsplanen og Værdi- og kvalitetskataloget samt tilhørende miljørapport for Sydhavnskvarteret godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) Teknik og Miljø bemyndiges til at udbyde køberetter på nedennævnte vilkår. At 3) Kommissorium for bydelsforening for Sydhavnskvarteret godkendes. At 4) Lejemålet for Skare Meat forlænges til udgangen af 2024. At 5) Der gives udgiftsanlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb på 3,65 mio. kr. årligt i perioden 2018-2021 til Bolig og Projektudvikling til udviklingsomkostninger samt 2,5 mio. kr. årligt i 2018 og 2019 til bydelsforeningen. Herudover gives anlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb på 4,3 mio. kr. til betaling til Skare Meat for anlægsarbejder, de udfører for Aarhus Kommune i relation til udviklingsplanen. Udgiftsrådighedsbeløbene finansieres inden for den samlede økonomi for Sydhavnskvarteret. At 6) Byrådet tiltræder øvrige bevillingsmæssige konsekvenser, der fremgår af afsnit 7 om ressourcer. 3. Baggrund Byrådet igangsatte 2015 arbejdet med udarbejdelsen af Udviklingsplanen. Følgende fire dogmer dannede grundlag for processen: Vi vil gøre op med helhedsplanen for området, men fastholde den rekreative forbindelse Klik her for at angive tekst. side 2 af 11
Vi vil sørge for, at de socialt udsatte kan blive i området Vi vil bygge bro mellem en aktiv erhvervshavn og midtbyen Vi vil skabe byliv før byrum - byrum før bygninger Målet med Udviklingsplanen er at skabe en tæt bydel med mulighed for at etablere op til 6.500 arbejdspladser og minimum 120.000 etagemeter byggeri (inkl. de dele af det eksisterende byggeri, der forudsættes bevaret og eksklusiv bygningen Spanien 19). Der kan grundet de nærtliggende virksomheder ikke etableres boliger i området. 4. Effekt Realisering af Udviklingsplanen vil sikre, at Aarhus fortsat kan byde på attraktive bymiljøer med arbejdspladser, kultur og rum for de socialt udsatte samt imødekomme efterspørgslen efter bevægelsesmuligheder i byrummet. 5. Ydelse Udviklingsplanen Frem til 2017 er gået et flerårigt forløb med møder, workshops og drøftelser med politiske udvalg, brugere og interessenter i området. Endvidere har der været nedsat et advisory board. Disse processer resulterede i forslag til otte delstrategier, der skal kendetegne udviklingen af Sydhavnskvarteret: Et dynamisk erhvervsøkosystem Kunst og kulturproduktion i byrummet Rum for de socialt udsatte En bydel i bevægelse Til, fra og rundt i bydelen Bevaring, fornyelse og omdannelse Klik her for at angive tekst. side 3 af 11
Levende byrum Aktiviteter Forslaget til Udviklingsplan (bilag 1) beskriver med henvisning hertil den overordnede vision samt de otte delstrategier. Derudover sætter Udviklingsplanen de overordnede fysiske rammer for udviklingen og udpeger de åbningstræk, der skal sætte denne i gang. Udpegningen af otte delstrategier er udtryk for et helhedsperspektiv på byudvikling, hvor fysisk planlægning tænkes sammen med en række strategiske indsatser. I bilag 4 beskrives følgende opmærksomhedspunkter i forbindelse med Udviklingsplanen: Forholdet til eksisterende virksomheder Parkering -bl.a. nedlægges den eksisterende medarbejderparkering for kommunale arbejdspladser i området Bydelsforeningen Høje huse Midlertidige lejemål Værdi- og kvalitetskatalog Parallelt med Udviklingsplanen fremlægges et Værdi- og kvalitetskatalog (bilag 2), som beskriver de kvaliteter indenfor bl.a. byliv, arkitektur, kunst, bevægelse og integration af de socialt udsatte, der skal kendetegne Sydhavnskvarteret. Bydelsforening Klik her for at angive tekst. side 4 af 11
Med udviklingsplanen nedsættes en bydelsforening med det formål at bidrage til realiseringen af de politiske visioner (bilag 3). Udbud I forbindelse med udbud af byggefelter anbefales at videreføre erfaringerne fra Bassin 7 suppleret af erfaringer fra Vancouver. Formålet er at sikre en tidlig involvering af investorer, bygherrer, borgere, kommende brugere mv. Det foreslås, at realisering af Udviklingsplanen igangsættes for de nordlige delområder 1, 2 og 3 først. Der udbydes ca. 80.000 etagemeter køberetter til byggefelter inden for disse delområder opdelt i 4 zoner (bilag 6). Der bydes ind på at samarbejde med Aarhus Kommune, andre købere, bydelsforeningen samt borgere og brugere af området om at udarbejde en bydelsplan for de nordlige delområder. Endvidere skal køber udarbejde en plan for den enkelte udbudszone. Disse planer skal klarlægge det fysiske og strategiske grundlag for udvikling af området i overensstemmelse med Udviklingsplanen og Værdi- og kvalitetskataloget, herunder fastlæggelse af byggefelter, byrum, tilgængelighed mv. Ved bedømmelsen af tilbuddene vil Aarhus Kommune indledningsvist lægge vægt på, at tilbudsgiverne har eller råder over fornødne kompetencer og erfaringer. Dette omfatter kompetencer inden for byplanlægning, arkitektur, sociologi, bylivsaktiviteter samt integration af kunst, bevægelsesformer og socialt udsatte i det offentlige rum. Derudover vægtes tilbudsgivers besvarelse af en række spørgsmål i forhold til opfyldelsen af delstrategierne for Sydhavnskvarteret. Klik her for at angive tekst. side 5 af 11
Da den konkrete placering af byggerettigheder og de nærmere vilkår for fremtidig anvendelse ikke endeligt kan defineres ved udbuddet, men vil ske i takt med udarbejdelse af bydelsplan mv., fastsættes købesummen endeligt i forbindelse med køberettens udnyttelse. Køberetten er betinget af, at Aarhus Kommune kan godkende den plan, som tilbudsgiver har lavet for den enkelte zone, at tilbudsgiver har samarbejdet med andre købere, bydelsforeningen, borgere og brugere og Aarhus Kommune om at lave en bydelsplan, samt at Aarhus Kommune kan godkende det projekt, som tilbudsgiver skal opføre på den erhvervede ejendom. Det foreslås, at udvælgelsen af hvilke tilbudsgivere, der får tildelt opgaven med at indgå i udarbejdelsen af bydelsplanen for de enkelte zoner, godkendes i magistraten. Bydelsplanen fremsendes til godkendelse i byrådet som grundlag for den efterfølgende udarbejdelse og vedtagelse af lokalplaner og kommuneplantillæg. De konkrete projekter i form af fx bebyggelser forelægges byrådet i forbindelse med de enkelte lokalplaner. Open Call Parallelt med ovenstående udbud vil Aarhus Kommune gennemføre et Open Call, hvor kommende brugere/virksomheder mv. kan byde ind med en interesse i en kommende placering i Sydhavnskvarteret. I den efterfølgende proces med udarbejdelse af en bydelsplan og planer for de enkelte zoner vil disse indgå som en vigtig del i udformningen af planerne og placering af byggefelter/ funktioner. Involvering af og dialog med borgerne vil ske løbende som en del af de forskellige delprocesser. Klik her for at angive tekst. side 6 af 11
Forlængelse af lejemål for Skare Meat Det foreslås, at Skare Meats nuværende lejeaftale med Aarhus Kommune forlænges frem til udgangen af 2024 (bilag 5). Konsekvenser af planlovsændring Ændringerne i planloven omhandler miljøkonflikter mellem eksempelvis lugtpåvirkning fra havnens industri og planlagte højhuse med miljøfølsom anvendelse. Planlovsændringen (især 15b) har betydning for, hvornår mulighederne i Tillæg til Højhuspolitikken kan udnyttes. Dette gælder også i Sydhavnskvarteret, hvor der dog alene kan planlægges for erhverv. Planlovsændringen stiller nemlig krav om, at der gennemføres en planlægning for produktionserhverv og udlæg af konsekvenszoner omkring produktionserhvervene. Først når denne planlægning er gennemført i form af et kommuneplantillæg, kan der planlægges for bygninger til kontorer og lignende i konsekvenszonen, forudsat at bygningen er tæt i området med lugt- eller luftforurening, og at luftindtaget placeres under dette område. Teknik og Miljø har igangsat en nærmere vurdering af de konkrete konsekvenser af planlovsændringen. 6. Organisering Udbud og salg samt Open Call gennemføres af Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling. 7. Ressourcer Udviklingen af Sydhavnskvarteret er et af kommunens store byudviklingsprojekter, hvor det generelt er en forudsætning, at den samlede økonomi over udviklingsperioden udviser balance. For at sandsynliggøre, at de planlægningsmæssige forudsætninger lader sig realisere Klik her for at angive tekst. side 7 af 11
økonomisk, er der udarbejdet en økonomimodel for Sydhavnskvarteret. Den økonomiske balance skal ses efter indregning af indtægter, evt. refusion til køber for geotekniske forhold, anlægsudgifter, genanskaffelsesværdi for jorden, løbende udviklingsomkostninger, finansielle omkostninger mv. Det bemærkes, at udgifter til drift ikke indregnes i den økonomiske balance. Økonomimodellen er udarbejdet på baggrund af eksternt vurderede indtægtsforudsætninger (Sadolin & Albæk) samt eksternt vurderet overslag over anlægsudgifterne til byggemodning (COWI). Samlet forventes det muligt at opnå økonomisk balance i udviklingsprojektet i Sydhavnskvarteret. Dog vil den endelige økonomi blandt andet afhænge af konsekvenserne af den ændrede planlov. Der er i perioden 2014 til 2017 afholdt udviklingsomkostninger for ca. 8,7 mio. kr., som skal finansieres inden for Sydhavnskvarterets økonomi. Heraf er ca. 6,2 mio. kr. afholdt via KB Forstærket byudvikling (10+10- ordningen). Det opbyggede indtægtskrav for denne ordning (reserven) nedskrives i 2018 med de afholdte udgifter. Udgifter svarende til ca. 2,2 mio. kr. er samtidig afholdt via De Bynære Havnearealer. Disse tilbageføres til De Bynære Havnearealer i 2018 via nedskrivning af indtægtsreserven. Endvidere er afholdt løbende driftsudgifter på sektor 2.16 (Bolig og Projektudvikling) svarende til 0,35 mio. kr., som tilbageføres fra Sydhavnskvarterets økonomi i 2017. Udover ovenstående vil der fra 2018 være årlige udgifter til udviklingsomkostninger på 3,65 mio. kr. Desuden vil Klik her for at angive tekst. side 8 af 11
der være udgifter til bydelsforeningen samt Skare Meat. Det foreslås givet anlægsbevilling til disse udgifter til Bolig og Projektudvikling. Herudover foreslås der optaget udgiftsrådighedsbeløb på anlægsreserven til byggemodning. I 2018/19 dækker 136,8 mio. kr. af udgiftsrådighedsbeløbet opførelse af parkeringsanlæg. Der forudsættes opført et parkeringshus med ca. 850 pladser i den østlige del af området nord for Jægergårdsgade. Grundkøberne betaler efterfølgende Aarhus Kommune for køb af pladser i parkeringshuset. Der er i økonomien indeholdt udgifter til eventuel etablering af kommunale betalingsparkeringspladser i parkeringshuset. Der foreslås endvidere optaget indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven fra salg af arealer. Der afsættes på den baggrund rådighedsbeløb på anlægsreserven som i nedenstående tabel. Det bemærkes, at den tidsmæssige placering af beløbene blandt andet vil afhænge af konsekvenserne af den ændrede planlov, jf. beskrivelse ovenfor. Klik her for at angive tekst. side 9 af 11
Der er i perioden 2017 til 2021 et samlet bevillingsmæssigt underskud på 61,5 mio. kr. Jf. beslutning fra forventet regnskab 2015 korrigeres der herfor i måltallet for den finansielle egenkapital ved den kommende budgetlægning. Der vil løbende via byggemodningsindstillinger samt indstillinger om salg af byggeretter i Sydhavnskvarteret ske udmøntning af de på anlægsreserven optagne udgiftsog indtægtsrådighedsbeløb. Ligeledes vil der frem til udviklingsprojektet afslutning blive optaget yderligere udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb til bl.a. byggemodning, udviklingsomkostninger samt fra salg. I forbindelse med kommunens forventede regnskab ultimo årene, vil byrådet få forelagt en opdatering af den samlede økonomi for Sydhavnskvarteret. Herunder en justering af optagne udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven. Udover ovenstående skal Center for Administration og Ejendomme kompenseres for de nettohuslejeindtægter, hvor de har et indtægtskrav, som de mister i forbindelse med den første del af omdannelsen af Sydhavnskvarteret. Dette er opgjort til ca. 1 mio. kr. årligt fra 2018 og frem. Tillagt tabte lejeindtægter fra tidligere år skal projektøkonomien i budgetperioden finansiere tabte lejeindtægter for i alt ca. 4,1 mio. kr. Jf. ovenfor finansierer Sydhavnsøkonomien 4,3 mio. kr. til tiltag, der gør, at lejemålet for Aarhus Slagtehus kan forlænges fra ultimo 2019 til ultimo 2024 samtidig med, at Sydhavnskvarteret kan omdannes. Dermed vil kommunen kunne oppebære en lejeindtægt i yderligere 5 år. På baggrund heraf foreslås det, at kompensationen fra projektøkonomien finansieres via de 4,3 mio. kr. til Aarhus Slagtehus. Kompensation til Center for Administration og Ejendomme for de tabte Klik her for at angive tekst. side 10 af 11
lejeindtægter, der skal finansieres via kassen, medtages i forbindelse med regnskabet for 2017. Kristian Würtz / Lone Dannerby Paulsen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Bilag 9: Bilag 10: Udviklingsplan for Sydhavnskvarteret Værdi- og kvalitetskatalog for Sydhavnskvarteret Kommissorium for Bydelsforening for Sydhavnskvarteret Særlige opmærksomhedspunkter i forbindelse med Udviklingsplanen for Sydhavnskvarteret Notat vedr. forlængelse af lejeaftale for slagteriet. Kortbilag over udbudszoner Miljørapport Sydhavnskvarteret Anlægsbevillinger AB-17-212-005, AB-17-212- 007 og AB-17-212-008 Tillægsbevilling T-17-212-012 Tidligere beslutninger Tidligere beslutninger Tidligere beslutninger fremgår af bilag 10. Sagsnummer: Bolig og Projektudvikling Tlf.: 89 40 23 60 E-post: post@mtm.aarhus.dk Antal tegn: 13.995 Sagsbehandler: Michael Tolstrup Tlf.: 40 85 99 50 E-post: mito@aarhus.dk Klik her for at angive tekst. side 11 af 11