glagt a l s m Fnotlrigt -f2re.4.2008 Tæt-lav boligbebyggelse ved e Off.2008 6.2 Skagensvej-Snehvidevej, Hjørring 40 Kandestederne ns an d TA N Kjul strand Åbyen um E39 Guldager Grønnerup Vrå Høgsted Å Hørby Sæbygård Volstrup 553 Try 13 Syvsten Kirkholt Jerslev 585 Brønden Hellum Flauenskjold SK Stagsted Skov Hallund 14 ÅS Øster Brønderslev 585 E STORE VILDMOSE 559 Jetsmark Kirke Dorf 585 Klokkerholm Hollensted Tylstrup E45 Mergelsbæk Milbakken Åbybro Nørre Halne Græsrimmen Biersted 9 Sulsted Nordkær Hostrup Sulsted Kirke Grindsted Hammer Bakker Hjallerup 17 Lyngdrup 16 Mølholt Præstbro Fæbroen Dronninglund Storskov HJØRRING 559 KOMMUNEKrabdrup Tolstrup Ørum Trøgdrup Torup Ajstrup Ravnstrup Teknik- & Miljøområdet, Plankontoret Gammelkirke Gl. Vrå Slot Sk P Gl. Agersted Kraghede 8 Skovengene Hvilshøj 190 559 585 Stidsho Idskov Voergård E39 Pandrup Dybvad rå 6 Pajhede Skov JY e Fristrup Thorshøj Østervrå e Vo Øster Hjermitslev 7 Ryå Hørbylund 585 Mylund BRØNDERSLEV 559 Ryå Birkelse Understed 553 Sterup Å bo ngs Ba Søholt 585 Kalum Manna Sønder Saltum Vedsted Kær Stenhøj Løth Morild C Gærum Trøderup Koldbro Terpet Ås Mark Kil 585 Lendum Tranget Gl Rønnebjerg 35 Rydal Graum Sæsing Ny Rønnebjerg Poulstrup 55 Moseby Kås Hede Tårs yå Serritslev Saltum Kås rb Ell Ravnshø Åsted Glimsholt Børglumkloster Skov Borup Hovstrup Kvissel Tise Vester Hjermitslev Østrup ge Tollestrup Ingstrup Fårup Sommerland Ug Linderum Ugilt Ilbro Harken Gunderup Stenum Kettrup Lørslev Hostrup Holdeplads Lund Hede 55 Grønhøj Hørmested Skærum 4 Em Vrensted Fjelsted 553 5 Børglum Mejling Å yå Dvergetved Tolne Skov ed Løkken Løkken Strand Sønderskov 35 eb 40 Åst Børglum Kloster rs Å No kk Vejby Å 55 B Vogn Sindal HJØRRING Smidstrup Ra d Furreby Hune 3 Gølstrup Sønder Rubjerg Rakkeby Vittrup Astrup Klastrup Hæstrup Tovbro Å Nørre Lyngby Landbrugsog Landskabsmuseet Tolne Skibsby Sønder Harritslev Bakholm Hundelev y Liver Å 55 Jerup Blæsbjerg E39 Vennebjerg Gjurup Gammel Nørre Harritslev Vennebjerg RÅBJERG MOSE JERUP HEDE Sønder Bindslev Vidstrup Sønderlev Rubjerg Knude Bindslev Mosbjerg 190 Ålbæk GÅRDBO SØ Ålbæk Klitplantage Napstjert Det Gamle Elværk Bjergby Krustrup Lønstrup Mygdal Odden Snevre 2 Å Allingdam/ Asdal Tuen Foldbæk Skeen Retholt rb Varb ro SKALLERUP KLIT 597 ge Tornby Tornby Klitplantage Tannisby Ug E39 Nørre Tornby Højrup Tversted Plantage Tversted Uggerby Å 597 ste er Horne 55 597 Bunken Tv lå Kju Tornby Strand Uggerby Klitplantage Klitplantage Skiveren Ørnereservatet Tversted Strand Uggerby strand Nordsømuseet B NI S Råbjerg Mile Bunken T UG Skærum tia HIRTSHALS Nørlev Strand Hu slo ris Til O Til K Agersted Ørsø Dronninglund Lundager Stagsted 559 Kærsgårde Dronninglund Slot Landbolyst Try Bolle Østerled Nørre Sør 541 Aså
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer og tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke bindende. Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bilag: Matrikelkortet viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskortet viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitsen viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen.
Indholdsfortegnelse Side I Beskrivelse 4 Oversigtskort 4 Kort beskrivelse 5 II Planbestemmelser 6 1 Formål 6 2 Område- og zonestatus 6 3 Arealanvendelse 6 4 Udstykning 6 5 Bebyggelsens placering og omfang 7 6 Bebyggelsens udseende 7 7 Ubebyggede arealer 8 8 Veje, stier og parkering 9 9 Teknisk anlæg 10 10 Miljø 11 11 Grundejerforening 11 12 Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse 11 13 Lokalplan og byplanvedtægt 12 14 Servitutter 12 Retsvirkninger 13 Bilag Bilag 1 - Matrikelkort 1:2000 Bilag 2 - Lokalplanens kort 1:500 16 Bilag 3 - Vejledende illustrationsplan 1:500 17 Bilag 4 - Farveskala 18 III Redegørelse 19 Lokalplanens baggrund og formål 19 Lokalplanområdet 19 Lokalplanområdets omgivelser 19 Lokalplanens indhold 20 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 21 Tilladelser eller dispensationer 24 Servitutter 24 Vedtagelsespåtegning 26 Lokalplanen er udarbejdet af Arkitektfirmaet Archi ApS, Aalborg i samarbejde med Hjørring Kommune, Teknik- & Miljøområdet, Plankontoret.
Beskrivelse Nord Skagensvej Primulavej Bjergparken Lokalplanområde Snehvidevej Rødhættevej 300 m 4
Beskrivelse Kort beskrivelse Lokalplanområdet består af et areal beliggende ved Skagensvej mellem Hjørring Bymidte og Højene, øst for Hjørring Bjerge. Området ligger imellem Skagensvej mod vest og Snehvidevej mod øst. Frem til efteråret 2006 har området været anvendt til en biludstillingsbygning og et udendørs udstillingsareal til biler med vejadgang fra Skagensvej. I dag henligger grunden ubenyttet. Lokalplanområdet og det tilstødende areal mod nord er omfattet af lokalplan 114.8a, som udlægger området til bydelscenterformål som detailhandel med dagligvarer, udvalgsvarer og særlig pladskrævende varegrupper samt til liberale erhverv. Nærværende lokalplan udarbejdes, da der i lokalplanområdet ønskes etableret tæt-lav boliger med vejadgang fra Snehvidevej. 5
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre, 1.1 at området skal anvendes til boligformål, 1.2 at ny bebyggelse gives et ensartet udseende med hensyn til materialer, bygningshøjder, bygningsvolumen og tagformer, 1.3 at eksisterende læbælte mod øst langs Snehvidevej bevares, 1.4 at området indrettes med grønne friarealer, og 1.5 at området vejbetjenes fra Snehvidevej. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Området omfatter del af matr.nr. -ib Hjørring Markjorder samt de parceller, der efter 20.06.2007 udstykkes inden for lokalplanens område. Lokalplanområdet er ca. 4.500 m². 2.2 Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål som tæt-lav boligbebyggelse. 4. Udstykning I forbindelse med byggeansøgningen skal fremsendes et forslag til en udstykningsplan, som dokumenterer, at mindstegrundstørrelsen på 400 m² (inkl. andel i fællesarealer og fælles vej) overholdes. 4.1 Ved udstykning inden for lokalplanområdet må der ikke udstykkes mindre grundstørrelser end 400 m². Andelen af fællesareal og fælles vej kan medregnes. 4.2 På fællesarealet mod vest langs Skagensvej som vist på bilag 2 må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel. 6
Planbestemmelser Der er med 5 meddelt dispensation fra bygningsreglementets bestemmelse om skrå højdegrænseplan i byggefelt 1. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Ny boligbebyggelse skal placeres inden for byggefelt 1, som er vist på bilag 2. 5.2 Carporte og udhuse skal opføres inden for byggefelt 2, som er vist på bilag 2. 5.3 Miljøstationer (overdækket og/eller afskærmet areal for renovation) og lign. skal placeres på det areal, der på bilag 2 er angivet til fællesfunktioner. 5.4 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. 5.5 Boligbebyggelse må opføres i max. 2 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. 5.6 Ny boligbebyggelse må kun opføres som sammenbyggede rækkehuse. I forbindelse med byggeansøgningen skal fremsendes et forslag til fastsættelse af niveauplaner for bebyggelsen. 5.7 På grund af terrænets fald mod nord, skal bebyggelsen højdemæssigt placeres med gulvkote i forskellige niveauplan, der sikrer, at bebyggelsen placeres naturligt i forhold til eksisterende terræn. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Bebyggelsen skal fremstå ens med hensyn til materialer og farver, taghældning og tagbeklædning. 6.2 Facader skal enten udføres som blank mur i tegl, der kan pudses eller vandskures, eller opbygges af blokke, som pudses. Mindre bygningsdele (mindre end 1/3 af facadelængden) kan udføres i andre materialer, som f.eks. træ, metal og pladematerialer. Carporte og udhuse kan udføres i andre materialer, som f.eks. træ, stål, pladematerialer og zink. Såfremt der opføres carporte og udhuse, skal alle carporte og udhuse i bebyggelsen være ens. 6.3 Døre og vinduer skal udføres i træ eller aluminium. 7
Planbestemmelser 6.4 Hele bebyggelsen i lokalplanområdet skal fremstå i samme farve, således at alle boliger har samme farve på facader, samme farve på vindues- og dørpartier, samme farve på træværk osv. - således at alle bygninger kommer til at fremstå ens. Såfremt bygningsoverflader males eller overfladebehandles skal der vælges farver inden for den farveskala, som fremgår af bilag 4. 6.5 Tage på beboelsesbygninger skal enten syne flade eller udføres med hældning op til 30 i form af ensidig hældning eller sadeltag. Mindre bygningsdele (max. 1/5 af bygningen) kan udføres med anden taghældning end hovedhuset. Tage på carporte og udhuse skal enten syne flade eller udføres med ensidig hældning på max. 30. 6.6 Tagbeklædningen skal udføres med tagsten af tegl, betontegl, af tagpap med eller uden trekantlister, skifer eller zink. Tagbeklædningen må ikke være reflekterende. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Eksisterende læbælte mod Snehvidevej skal bevares, dog kan der etableres en åbning ved ny vejadgang og ved sti, jf. bilag 2. 7.2 Øst for bebyggelsen i arealet mellem adgangsvejen og Snehvidevej anlægges som vist på bilag 2 arealer til fællesfunktioner, herunder grønne friarealer til f.eks. legeplads, bålplads, frugthave og lign. Min. 1/4 af arealet tilsås med græs til ophold, og resten tilplantes med træer og buske. 7.3 Nord og syd for bebyggelsen tilsås med græs og/eller beplantes med buske. 7.4 Vest for bebyggelsen anlægges et græsareal - både som haver i direkte tilknytning til den enkelte bolig og længst mod vest som et fælles grønt areal uden skærmende afgrænsning mellem privat og fælles areal som vist på bilag 2. 7.5 Hegn imellem de enkelte haver vest for boligerne skal være løvfældende hække. Der må dog opstilles faste 8
Planbestemmelser hegn de inderste 4 m ind mod vestsiden af boligen. Disse kan enten opføres af træ og stål, mures/støbes og vandskures/pudses ligesom huset eller bestå af rammer med rionet for beplantning. 7.6 Øst for boligerne må opstilles faste hegn helt fra boligen ud til adgangsvejen og langs adgangsvejen. Disse kan opføres af træ og stål eller mures/støbes og vandskures/ pudses ligesom huset. 7.7 Hække og hegn skal være ens inden for hele området. 7.8 Terrænreguleringer pga. eksisterende niveauforskelle på grunden skal udføres således, at mindre tilpasninger (+/- 0,5 m) udføres blødt afrundet op mod bygninger eller anlæg. Større tilpasninger skal ske med skråninger og/eller støttemure. 7.9 Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 100% af boligetagearealet. Opholdsarealer kan placeres på terræn, som altaner eller som tagterrasser på en del af boligen i 1. sals højde. 7.10 Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Renovationsvæsenets regulativer. 7.11 Henstilling af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Snehvidevej som vist i princippet på bilag 2. Dog således at vejen kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige vejadgang. 8.2 Der udlægges areal til ny adgangsvej/boligvej som vist på bilag 2. Boligvejen, der får status af privat vej/privat fællesvej, udlægges med en kørebanebredde på min. 8,0 m. Vejen skal anlægges med en kørebanebredde på min. 7,0 m. Boligvejen skal anlægges som opholds- og legeområde efter færdselslovens bestemmelser - km/t. 9
Planbestemmelser 8.3 Vejarealet skal befæstes med enten sort asfalt eller ensartet flisebelægning. 8.4 Der udlægges areal til en 4,0 m bred sti på den nordligste del af grunden mellem Snehvidevej og Skagensvej som vist i princippet på bilag 2. Dog således at stien kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af det endelige stiforløb. Stien anlægges i en bredde af 2,5 m. Tilslutningen til andre stier og veje vil finde sted som vist på bilaget. 8.5 Der udlægges areal til 1½ p-plads pr. bolig. Der skal anlægges 1 p-plads direkte ved hver bolig og ½ p-plads pr. bolig i fællesarealet som anvist på bilag 2. P-pladserne i det grønne fællesareal øst for adgangsvejen skal anlægges med betongræsarmeringssten. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger og kabler til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.2 Skabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transformatorstationer mv.) til områdets forsyning skal integreres i bebyggelsen. 9.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme fra Hjørring Varmeforsyning. 9.4 Ny bebyggelse skal tilsluttes kloaksystemet efter Hjørring Vandselskabs anvisning. 9.5 Ny bebyggelse skal tilsluttes vandforsyning efter Hjørring Vandselskabs anvisning. 9.6 Ny bebyggelse skal tilsluttes fællesantenne ved Hjørring Antenneselskab. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlig veje og stier. 10
Planbestemmelser 10. Miljø 10.1 Der skal etableres anlæg til støjdæmpning, således at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealerne, ikke overstiger byggelovens krav og Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj. 10.2 Støjafskærmningen skal placeres som vist på bilag 2. Ved stiens udmunding ved Skagensvej etableres en forskydning/støjsluse i afskærmningen. 10.3 Afskærmningen skal udformes enten som en grøn væg med beplantning eller af støjglas med silketryk. Afskærmningen skal fremstå let og have en bredde på max. 0,5 meter. 11. Grundejerforening 11.1 Såfremt ejendommen udstykkes, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige boligejere inden for lokalplanens område, senest når halvdelen af parcellerne er taget i brug til bebyggelse, eller når byrådet kræver det. 11.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer - herunder legepladser, græsudlagte- og tilplantede arealer, vedligeholdelse og genplantning af læbæltet mod Snehvidevej, vej- og parkeringsarealer, vedligeholdelse af støjafskærmning, samt drift og vedligeholdelse af belysning på færdselsarealer. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 11.3 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af byrådet. 12. Betingelser for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet fjernvarme ved Hjørring Varmeforsyning. 11
Planbestemmelser 12.2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kloaksystemet efter Hjørring Vandselskabs anvisning. 12.3. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet vandforsyning efter Hjørring Vandselskabs anvisning. 12.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet fælles antenneanlæg. 12.5 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkeringspladser i overensstemmelse med lokalplanens 8.5. 12.6 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret. støjafskærmning i overensstemmelse med lokalplanens 10. 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves den del af lokalplan 114.8a, Bydelscenter ved Skagensvej 100 (Fakta), Hjørring, tinglyst 23.06.2006, som er omfattet af denne lokalplan. 14. Servitutter 14.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 10.000-02 ophæves følgende servitutter inden for lokalplanens område: Matr.nr. ib, Hjørring markjorder Tinglyst: 11.05.1966 Titel: Dok. om oversigt mv. Påtaleberettiget: Hjørring Amts Vejvæsen og vejbestyrelsen. Matr.nr. ib, Hjørring markjorder Tinglyst: 24.06.1975 Titel: Dok. om hegn, hegnsmur, vej mv. Påtaleberettiget: Hjørring Byråd Hjørring Kommune vil efterfølgende aflyse servitutterne med en påtegning i tingbogen. 12
Planbestemmelser. Retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres, og indtil den af byrådet endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 8 uger, er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når indsigelsesperioden er udløbet, og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanen.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen..2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil.. Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres..4 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper..5 Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives. 13
Planbestemmelser.6 Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 14
Signaturforklaring: Bilag 1 Matrikelkort Mål 1 :2.000 lv lv lv lv lv lv lv lv lv lx lx lx lx lx lx lx lx lx lz lz lz lz lz lz lz lz lz 1 ib ib ib ib ib ib ib ib ib lr lr lr lr lr lr lr lr lr kg kg kg kg kg kg kg kg kg lq lq lq lq lq lq lq lq lq kf kf kf kf kf kf kf kf kf ke ke ke ke ke ke ke ke ke lt lt lt lt lt lt lt lt lt lu lu lu lu lu lu lu lu lu kd kd kd kd kd kd kd kd kd kc kc kc kc kc kc kc kc kc 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 7000eæ 4bx 4bx 4bx 4bx 4bx 4bx 4bx 4bx 4bx 4ao 4ao 4ao 4ao 4ao 4ao 4ao 4ao 4ao 4l 4l 4l 4l 4l 4l 4l 4l 4l 4an 4an 4an 4an 4an 4an 4an 4an 4an 4ca 4ca 4ca 4ca 4ca 4ca 4ca 4ca 4ca 4ap 4ap 4ap 4ap 4ap 4ap 4ap 4ap 4ap 4m 4m 4m 4m 4m 4m 4m 4m 4m 4ch 4ch 4ch 4ch 4ch 4ch 4ch 4ch 4ch hh hh hh hh hh hh hh hh hh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh 7000eh lm lm lm lm lm lm lm lm lm lo lo lo lo lo lo lo lo lo kx kx kx kx kx kx kx kx kx le le le le le le le le le ll ll ll ll ll ll ll ll ll lp lp lp lp lp lp lp lp lp lf lf lf lf lf lf lf lf lf lk lk lk lk lk lk lk lk lk ld ld ld ld ld ld ld ld ld lg lg lg lg lg lg lg lg lg li li li li li li li li li y y y y y y y y y lc lc lc lc lc lc lc lc lc lh lh lh lh lh lh lh lh lh lb lb lb lb lb lb lb lb lb ku ku ku ku ku ku ku ku ku kv kv kv kv kv kv kv kv kv pc pc pc pc pc pc pc pc pc 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge 7000ge ay ay ay ay ay ay ay ay ay pd pd pd pd pd pd pd pd pd pb pb pb pb pb pb pb pb pb 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei 7000ei kø kø kø kø kø kø kø kø kø kn kn kn kn kn kn kn kn kn km km km km km km km km km ki ki ki ki ki ki ki ki ki kh kh kh kh kh kh kh kh kh ko ko ko ko ko ko ko ko ko kl kl kl kl kl kl kl kl kl kk kk kk kk kk kk kk kk kk kp kp kp kp kp kp kp kp kp kt kt kt kt kt kt kt kt kt kq kq kq kq kq kq kq kq kq ks ks ks ks ks ks ks ks ks kr kr kr kr kr kr kr kr kr ln ln ln ln ln ln ln ln ln ls ls ls ls ls ls ls ls ls mx mx mx mx mx mx mx mx mx oy oy oy oy oy oy oy oy oy ax ax ax ax ax ax ax ax ax 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf 7000gf kæ kæ kæ kæ kæ kæ kæ kæ kæ kz kz kz kz kz kz kz kz kz pg pg pg pg pg pg pg pg pg p op op op 5ih 5ih 5ih 5ih 5ih 5ih 5ih 5ih 5ih ou ou ou ou ou ou ou ou ou ph ph ph ph ph ph ph ph ph or or or or or or or or or oq oq oq oq oq oq oq oq oq pi pi pi pi pi pi pi pi pi ba ba ba ba ba ba ba ba ba pf pf pf pf pf pf pf pf pf os os os os os os os os os pe pe pe pe pe pe pe pe pe iy iy iy iy iy iy iy iy iy 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 7000ea 14cd 14cd 14cd 14cd 14cd 14cd 14cd 14cd 14cd 7 df df df df df df df df df 14dd 14dd 14dd 14dd 14dd 14dd 14dd 14dd 14dd 14dc 14dc 14dc 14dc 14dc 14dc 14dc 14dc 14dc 14de 14de 14de 14de 14de 14de 14de 14de 14de 14da 14da 14da 14da 14da 14da 14da 14da 14da 14di 14di 14di 14di 14di 14di 14di 14di 14di ec ec ec 4ec 4ec 4ec 4ec 4ec 4ec 4n 4n 4n 4n 4n 4n 4n 4n 4n 4ak 4ak 4ak 4ak 4ak 4ak 4ak 4ak 4ak 4am 4am 4am 4am 4am 4am 4am 4am 4am 4al 4al 4al 4al 4al 4al 4al 4al 4al 4ce 4ce 4ce 4ce 4ce 4ce 4ce 4ce 4ce 4o 4o 4o 4o 4o 4o 4o 4o 4o 4bs 4bs 4bs 4bs 4bs 4bs 4bs 4bs 4bs 4ag 4ag 4ag 4ag 4ag 4ag 4ag 4ag 4ag 4ah 4ah 4ah 4ah 4ah 4ah 4ah 4ah 4ah 4p 4p 4p 4p 4p 4p 4p 4p 4p ky ky ky ky ky ky ky ky ky k k k k k k k k k mz mz mz mz mz mz mz mz mz my my my my my my my my my mæ mæ mæ mæ mæ mæ mæ mæ mæ mø mø mø mø mø mø mø mø mø a a a a a a a a a b b b b b b b b b mm mm mm mm mm mm mm mm mm ml ml ml ml ml ml ml ml ml ig ig ig ig ig ig ig ig ig mn mn mn mn mn mn mn mn mn mo mo mo mo mo mo mo mo mo ad ad ad ad ad ad ad ad ad cp cp cp cp cp cp cp cp cp ac ac ac ac ac ac ac ac ac iø i iø iø i i x ex ex ex 4ea 4ea 4ea 4ea 4ea 4ea 4ea 4ea 4ea 14dk 14dk 14dk 14dk 14dk 14dk 14dk 14dk 14dk 14cø 14cø 14cø 14cø 14cø 14cø 14cø 14cø 14cø 14cf 14cf 14cf 14cf 14cf 14cf 14cf 14cf 14cf 14ce 14ce 14ce 14ce 14ce 14ce 14ce 14ce 14ce eb eb eb 4eb 4eb 4eb 4eb 4eb 4eb m 00 Lokalplanområde Nord ajour pr. 20.06.2007 Skagensvej Rødhættevej Bjergparken Snehvidevej Lokalplanområde Bilag 80,17 m 75,97 m
Bilag Nord Nord Signaturforklaring: Bilag 2 Lokalplanens kort Mål 1 : 500 16
Bilag Nord Nord Signaturforklaring: Den vejledende illustrationsplan viser intentionerne i det ønskede projekt Bilag 3 Vejledende illustrationsplan Mål 1 : 500 Perspektiv af bebyggelsen 17
Under hver farve er angivet farvens nummer i NCS-farve-indekset (NCS = Natural Colour System). NCS-nummeret er entydigt. Den lokale farvehandler har NCS-systemet. Af tryktekniske årsager er farverne vejledende. Bilag 4 Farveskala 18
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Denne lokalplan er udarbejdet med det formål at sikre mulighed for opførelse af tæt-lav boliger. Frem til efteråret 2006 har området været anvendt til en biludstillingsbygning og et udendørs udstillingsareal til biler med vejadgang fra Skagensvej. I dag henligger grunden ubenyttet. Lokalplanområdet og det tilstødende areal mod nord er omfattet af lokalplan 114.8a, som udlægger området til bydelscenterformål som detailhandel med dagligvarer, udvalgsvarer og særlig pladskrævende varegrupper samt til liberale erhverv. Anvendelsen ændres i nærværende lokalplan til boligformål. Lokalplanen skal sikre, at bebyggelsen får et ensartet udseende, samt at det eksisterende læbælte mod Snehvidevej bibeholdes. Der udlægges byggefelter til henholdsvis boliger samt garager og udhuse. Lokalplanen skal også muliggøre, at vejadgangen til området sker fra Snehvidevej. Ved at give vejadgang fra Snehvidevej knyttes det nye boligområde bedre sammen med det eksisterende boligområde ved Snehvidevej. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i byzone og har et areal på ca. 4.500 m². Lokalplanområdet er beliggende imellem Skagensvej og Snehvidevej, og der er en overkørsel fra Skagensvej. Mod øst langs Snehvidevej er et eksisterende læbælte på ca. 5 m. Niveaumæssigt ligger lokalplanområdet lavere end Skagensvej og højere end Snehvidevej. Mod Skagensvej er der i dag en mindre græsklædt skråning og mod Snehvidevej en skrænt beplantet med træer (det omtalte læbælte). Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet ligger ved Skagensvej mellem Hjørring Bymidte og Højene, øst for Hjørring Bjerge. Lokalplanområdet er omgivet af boliger i områderne på begge sider af Skagensvej. Området er præget af lavt boligbyggeri fra 1970erne og 1980erne. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Skagensvej og mod øst af Snehvidevej. Mod nord har der været en bilforretning, men grunden henligger idag ubenyttet lige som lokalplanområ- 19
Redegørelse det. Lokalplanområdet grænser mod syd op til en privat bolig med adgang fra Snehvidevej. Ved krydset mellem Skagensvej og Vellingshøjvej - ca. 800 m nord for området - ligger Højene Skole, og der er udlagt et lokalcenter, hvor der er en dagligvarebutik og en bagerbutik. Der foregår for tiden en planlægning for en udvidelse af dette bydelscenter. Der er desuden langs Skagensvej nord for lokalplanområdet flere ejendomme, der anvendes til liberale erhverv, og der er en mindre butik samt en børnehave/vuggestue. Skagensvej er en trafikvej og indfaldsvej til Hjørring bymidte fra Højene. Skagensvej er ved lokalplanområdet udbygget med cykelstier i begge sider. Der er planer om at etablere en ny facadeløs vejforbindelse fra Skagensvej ved Primulavej til krydset Ringvejen/Vellingshøjvej. Den nye vejforbindelse forventes at kunne aflaste Skagensvej på strækningen nord for lokalplanområdet til Vellingshøjvej. Lokalplanens indhold Der ønskes opført tæt-lav boligbebyggelse i lokalplanområdet. For tæt-lav boligbebyggelse gælder jf. Hjørring Kommunes Helhedsplan 2005, at bebyggelsen skal bestå af min. 5 boligenheder, hvor hver boligenhed har et grundareal på min. 400 m² inkl. andel i fælles parkerings- og friareal for bebyggelsen. Lokalplanen skal sikre, at bebyggelsen får et ensartet udseende med hensyn til materialer, bygningshøjder, bygningsvolumen og tagformer, således at der fremkommer en flot samlet bebyggelse i lokalplanområdet. Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Snehvidevej. Det giver et bedre vejsystem, at en boligvej forbindes til en stamvej, som derefter udmunder i en trafikvej, frem for at boligvejen udmunder direkte i trafikvejen. Det eksisterende læbælte mod øst langs Snehvidevej skal bibeholdes - dog tillades det at etablere hul i beplantningen, hvor den nye adgangsvej og den planlagte sti gennemskærer læbæltet. Der skal etableres et fællesareal mod øst, som ligger op ad det eksisterende læbælte. Læbæltet kan enkelte steder udvides med ny beplantning, således at der fremkommer små lommer 20
Redegørelse inde i beplantningen. Disse kan benyttes til forskellige opholdsformål - legeplads, bålplads o.l. samt placering af miljøstationer. Mod vest anlægges et græsareal - både som haver i direkte tilknytning til den enkelte bolig og længst mod vest som et fælles grønt areal uden skærmende afgrænsning mellem privat og fælles areal. Langs Skagensvej etableres en støjafskærmning. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning m.v. Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005. Hjørring Kommunes Helhedsplan 2005 Lokalplanen ligger inden for Helhedsplanens kommuneplansramme nr. 11402 - Centerområde mellem Skagensvej og Snehvidevej, Hjørring. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen, idet lokalplanen udlægger området til centerområde med detailhandel, som naturligt hører til området. Der er udarbejdet et kommuneplantillæg, som giver mulighed for den ønskede boligbebyggelse, hvorom der er truffet nærmere bestemmelser i nærværende lokalplan. Kommuneplantillægget omfatter det samme område som lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 5 - Boligområde ved Skagensvej-Snehvidevej, Hjørring offentliggøres samtidig med lokalplanen. Lokalplan 114.8a Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 114.8a. Lokalplanen udlægger arealet til bydelscenter til detailhandel samt liberale erhverv. Det ønskede projekt er således ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan. Lokalplan 114.8a aflyses delvist ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan for det område, hvor de to lokalplaner er sammenfaldende. Orientering om museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelsen af jordarbejdet skal Mu- 21