Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Bestyrelsens regnskabspåtegning. 2 Revisionspåtegning... 3-4 Ledelsesberetning Foreningsoplysninger... 5 Bestyrelsens årsberetning... 6 Årsregnskab 1. januar 2014-31. december 2014 Anvendt regnskabspraksis... 7-8 Resultatopgørelse... 9 Balance... 10-11 Noter... 12-14 Regnskabsmæssig værdi andelsbeviser.. 15 Bilag - nøgleoplysninger... 16 Side 1
Bestyrelsens regnskabspåtegning Bestyrelsen har i dag behandlet og vedtaget årsregnskabet for 2014 og årsberetningen. Årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, samt andelsboliglovens regler og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Vi indstiller årsregnskabet til generalforsamlingens godkendelse. Silkeborg, den 28. januar 2015 BESTYRELSE Søren Kirkegaard Formand %~/~ Henrik Pedersen Ritha Jakobsen Sekretær,17 /,._../ / /(. ti" ; -:(1t;t-t.--(,'U s-z:. / Side 2
Den uafhængige revisors erklæringer Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Seniorbo Resenbro for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 omfattende ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter og den regnskabsmæssige værdi af andelsbeviserne. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar for den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Forbehold Grundlagfor konklusion medforbehold Ledelsen har ikke medtaget nøgleoplysningsskemaet i noterne, men hvilket er en afvigelse fra andelsboligloven. stedet medtaget dem som bilag, Side 3
Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet bortset fra indvirkningen af det forbehold, der er beskrevet i grundlaget for konklusion med forbehold, giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, foreningens vedtægter samt lov om andelsboligforeninger. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Silkeborg, den 28. januar 2015 REVISORERNE HOSTRUPHUS Godkendt Revisionsaktieselskab Side 4
Side 5 Foreningen Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Seniorbo Resenbro Skærbækvej 23A-M 8600 Silkeborg Stiftet: 13. august 1991 Regnskabsår: 1. januar - 31. december Opført: 1992 10 andelsboliger 886 samlet antal m2 lam, lz og lal, Skellerup Nygårde, Linå Bestyrelse Revision Søren Kirkegaard Henrik Pedersen Ritha Jakobsen Revisorerne Hostruphus Godkendt Revisionsaktieselskab Hostrupsgade 41 8600 Silkeborg Pengeinstitut Nykredit Østergade 11 8600 Silkeborg
Bestyrelsens årsberetning Generelt Andelsboligforeningen ejer og administrerer ejendommen matr.nr. lam, 1z og lal, Skellerup Nygårde, Linå, beliggende Skærbækvej 23A-M, 8600 Silkeborg Økonomisk udvikling Udviklingen i økonomien i løbet af året har været som forventet og som foregående år. Værdiansættelse af ejendom Det er ledelsens vurdering, at foreningens ejendomme er vurderet forsvarligt. Ejendommene er vurderet til anskaffelsessum. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt forrykker vurderingen af årsregnskabet. Den forventede udvikling Den hidtidige udvikling ser ud til at fortsætte. Der henvises til budgettet for 2015. Resultatdisponering Årets resultat udgør kr. 283.942, der foreslås anvendt, jfr. resultatdisponering på side 9. Fjernvarme ca. i 2027 Det forventes, at der skal indlægges fjernvarme ca. i 2027. Omkostningen hertil forventes, at blive på kr. 500.000, hvorfor bestyrelsen foreslår at henlægge kr. 15.750 hertil fra 2015. Dette vil medfører en huslejestigning på kr. 175 i 2015 og efterfølgende vil det medfører en huslejestigning på kr. 175 fra 2017. Side 6
Regnskabspraksis Generelt Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger (andelsboligforeningslovens 6, stk. 5) Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og indbetaling til fællesudgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes regnskabsperioden. resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører Finansielle indtægter består af renter af bankindestående. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af gæld til pengeinstitutter. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til andre reserver, fx til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Side 7
Regnska bspraksis BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grunde og bygninger) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Dette regnskabsprincip er også anvendt ved måling af foreningens ejendomme på statustidspunktet. Der foretages ikke afskrivninger på andelsboligforeningens ejendom. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud samt separate konti for opskrivningshenlæggelse, overførte resultater og andre reserver. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Lån med fuld ydelsesstøtte efter lov om byfornyelse indregnes ikke i balancen, men noteoplyses under noten for prioritetsgæld i overensstemmelse med andelsboligforeningsloven. Øvrige gældsforpligtelser Øvrig gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdien fremgår af årsrapportens sidste side. Andelsværdien opgøres henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes forskrifter. Side 8
Resultatopgørelse Budget 2014 2013 2015 Note kr. kr. kr. (Ej revideret) INDTÆGTER Indbetalt af medlemmerne 673.104 667.092 675.000 Gebyr ved salg af andel O 5.000 O Diverse indtægter 100 250 O Indbetalt af medlemmerne, fjernvarme O O 15.750 INDTÆGTER I ALT 673.204 672.342 690.750 UDGIFTER Ejendomsskat -54.204-56.449-54.000 Tilbagebetalt ejendomsskat 43.629 O O Rafn og Søn vedr. ejendomsskat -18.035 O O Bygningsforsikring -16.l35-16.788-16.200 Renovation -10.650-11.790-11.000 Havearbejde -11.861-21.642-12.000 Snerydning -8.583-10.032-9.000 Reparation og vedligehold -2.440-26.016-11.000 Henlagt til fremtidig fjernvarmetilslutning O O -15.750 Henlagt til fremtidig vedligeholdelse -32.500-32.500-32.500 2 Drift affælleshus m.v. -25.447-22.387-22.600 2 Administrationsomkostninger -32.771-20.789-21.525 Diverse -O O -620 UDGIFTER I ALT -168.996-218.393-206.195 RESULTAT FØR RENTER 504.208 453.949 484.555 Renter Driftskredit -19.620-22.189-20.000 Prioritetsrenter -200.646-199.806-204.000 Renter i alt -220.266-221.995-224.000 ÅRETSRESULTAT 283.942 231.954 260.555 Resultatdisponering: Overført til afdrag på prioritetsgæld Overført til tabs- og vindingskonto Disponeret ialt 224.413 223.336 225.489 59.528 8.618 35.066 283.942 231.954 260.555 Side 9
Balance 2014 2013 Note kr. kr. AKTIVER 3 Grunde og bygninger 8.284.567 8.284.567 ANLÆGSAKTIVER 8.284.567 8.284.567 4 Periodiseringer 1.410 1.395 Tilgodehavender 1.410 1.395 Likvide beholdninger O 3.180 OMSÆTNINGSAKTIVER 1.410 4.575 AKTIVER 8.285.977 8.289.142 Side 10
Balance 2014 2013 Note kr. kr. PASSIVER Andelskapital 1.700.690 1.700.690 Tabs- og vindingskonto 1.277.604 1.027.773 Henlæggelse til vedligeholdelse 109.500 77.000 5 EGENKAPITAL 3.087.794 2.805.463 6 Gæld til realkreditinstitutter 4.504.645 4.696.023 Langfristede gældsforpligtelser 4.504.645 4.696.023 Kassekredit 450.050 541.883 7 Skyldige omkostninger 6.499 14.860 8 Anden gæld 11.500 6.500 9 Kortfristet del af langfristet gæld 225.489 224.413 Kortfristede gældsforpligtelser 693.538 787.656 GÆLDSFORPLIGTELSER 5.198.183 5.483.679 PASSIVER 8.285.977 8.289.142 10 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Il Øvrige forhold 12 Pantsatte andelsbeviser Side 11
Noter 2014 2013 Note kr. kr. Drift af fælleshus m.v. El 4.760 4.383 Varme 7.785 9.904 Vand 995 1.036 Nyanskaffelser hus, arealer samt drift 18.164 13.856 Leje afværelser - sal -4.050-3.900 Vaskeindtægt -2.208-2.892 25.447 22.387 2 Administrationsomkostninger Kørepenge 1.093 O Omkostninger hjemmeside m.v. 1.327 673 Kontorartikler, porto m.v. 3.635 1.672 Mødeudgifter og gaver 1.431 l.l61 Forsikringer 1.921 O Kontingent ABF 1.865 1.845 Revision og regnskabsmæssig assistance 11.500 O Revision og regnskabsmæssig assistance tidligere år 10.000 15.438 32.771 20.789 3 Grunde og bygninger Anskaffelsessum 8.284.567 8.284.567 8.284.567 8.284.567 Seneste offentlige ejendomsvurdering 10.100.000 10.100.000 4 Periodiseringer ABF Kontingent 1.410 1.395 1.410 1.395 Side 12
Noter 2014 2013 Note kr. kr. 5 Egenkapital Andelskapital Indbetalt andelskapital 1.700.690 1.700.690 1.700.690 1.700.690 Tabs- og vindingskonto Overførsel tidligere år 1.027.773 890.247 Årets indeksering af gæld -34.111-94.428 Årets afdrag på prioritetsgæld 224.413 223.336 Overført årets resultat 59.528 8.618 1.277.604 1.027.773 Henlæggelse til vedligeholdelse Henlæggelse, primo 77.000 44.500 Henlæggelse i indeværende år 32.500 32.500 109.500 77.000 3.087.794 2.805.463 6 Gæld til realkreditinstitutter Nykredit kontantlån 1, primo 4.800.182 4.926.193 Årets afdrag, kontantlån 1-219.187-218.135 Årets indeksering, kontantlån 1 33.277 92.125 Nykredit kontantlån 3, primo 120.254 123.152 Årets afdrag, kontantlån 3-5.226-5.201 Årets indeksering, kontantlån 3 833 2.303 Afdrag, der forfalder inden for 1 år 225.489 224.413 4.504.645 4.696.023 Kursværdi 7.836.144 7.833.043 Nominel værdi 4.730.134 4.920.437 Obligationsrestgæld 6.622.797 6.889.354 Udløb 30-33 år 31-34 år Pålydende rente 2,5% 2,5% 7 Skyldige omkostninger Forudbetalt husleje 6.499 6.665 Skyldige omkostninger herunder vedr. tage m.v. O 8.195 6.499 14.860 Side 13
Noter 2014 2013 Note kr. kr. 8 Anden gæld Afsat revision og regnskabsmæssig assistance 11.500 6.500 11.500 6.500 9 Kortfristet del af langfristet gæld Kortfristet del af gæld til realkreditinstitutter Kortfristet del af gæld til kreditinstitutter i øvrigt 225.489 224.413 O O 225.489 224.413 10 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, kr. 4.730.134, er der givet pant bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør kr. 8.284.567. grunde og Il Øvrige forhold På baggrund af oplysninger fra Statens administration pr. 28/2-2014, har de oplyst, at foreningen i tilfælde af opløsning skal tilbagebetale kr. 2.509.494,25 til det offentlige. 12 Pantsatte andelsbeviser Der er pantsatte andelsbeviser i foreningen. Side 14
Bilag Note 13 Nøgleoplysninger 1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Bl B2 B3 B4 B5 B6 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2012 Antal BBRAreal m 2 BBR Areal m 2 BBR Areal m 2 Andelsboliger 10 886 886 886 Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. I alt 10 886 886 886 Cl C2 C3 Boligernes areal Boligernes areal Det oprindelige Sæt kryds (BBR) (anden kilde) indskud Andet Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af X andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af X boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Dl Foreningens stiftelsesår D2 Ejendommens opførelsesår 1992 1993 El E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ja Nej X F1 Sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien X F2 F3 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver Kr. Gns. kr. pr. m 2 10.100.000 11.400 109.500 124 F4 IReserver i procent af ejendomsværdi (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 16
Bilag GI G2 G3 Har generalforsamlingen tilbagebetales ved foreningens opløsning? modtaget offentlige tilskud, som skal Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. X oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja X Nej X 2. Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Hl H2 H3 Gns. kr. pr. andels-m' pr. år Boligafgift 760 Erhvervslejeindtægter O Boliglejeindtægter O J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m2 (sidste 3 år) 2012 2013 2014 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 261 262 320 K1 K2 K3 Gns. kr. pr. andels m 2 Andelsværdi 3.274 Gæld - omsætningsaktiver 5.865 Teknisk andelsværdi 9.140 3. Byggeteknik og vedligeholdelse Ml M2 M3 2012 2013 2014 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m2) 25 29 3 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m2) O O O Vedligehold, i alt (kr. pr. m2) 25 29 3 4. Finansielle forhold Q IAndel afforeningens gæld der afdrages på: 100 R 2012 2013 2014 lårets afdrag pr. andels-m' (sidste 3 år) 251 252 253 (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 17