Andelsboligforeningen Gilholm. Årsrapport. Hostruphus. for regnskabsåret 2014

Transkript

1 Revisorerne Hostruphus Godkendt Revisionsaktieselskab Hostaipsgade 41,8600 Silkeborg Telefon Cvr. nr Andelsboligforeningen Gilholm Håndværkervej Silkeborg CVR-nr.: Årsrapport for regnskabsåret regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling d e n 2 2. m a r t s dirigent Statsautoriserede Revisorer Registrerede Revisorer FSR

2 Indholdsfortegnelse Påtegninger Bestyrelsens regnskabspåtegning. Revisionspåtegning Ledelsesberetning Foreningsoplysninger Bestyrelsens årsberetning. Årsregnskab 1. januar december 2014 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse Balance Noter Regnskabsmæssig værdi andelsbeviser B i l a g - n ø g l e o p l y s n i n g e r Side 1

3 Bestyrelsens regnskabspåtegning Bestyrelsen har i dag behandlet og vedtaget årsregnskabet for 2014 og årsberetningen. Årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, samt andelsboliglovens regler og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Vi indstiller årsregnskabet til generalforsamlingens godkendelse. Silkeborg, den 23. februar 2015 BESTYRELSE N i e l s P e t e r F. S ø r e n s e n J ø r g e n K v i s t P e r W e i s b j e r g Formand Kasserer Steen Klingenberg Helle Simonsen Sekretær Side 2

4 Den uafhængige revisors erklæringer Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Gilholm Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Gilholm for regnskabsåret 1. januar december 2014 omfattende ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter og den regnskabsmæssige værdi af andelsbeviserne. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar for den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtiykke en konklusion om foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har givet anledning til følgende forbehold. Forbehold Grundlag for konklusion medforbehold Ledelsen har ikke medtaget nøgleoplysningsskemaet i noterne, men i stedet medtaget dem som bilag, hvilket er en afvigelse fra andelsboligloven. Side 3

5 Den uafhængige revisors erklæringer Konklusion med forbehold Det er vor opfattelse, at årsregnskabet bortset fra indvirkningen af det forbehold, der er beskrevet i grundlaget for konklusion med forbehold, giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, foreningens vedtægter samt lov om andelsboligforeninger. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion, gør vi opmærksom på, at der er væsentlig usikkerhed omkring værdiansættelsen af foreningens ejendomme på grund af den pris- og salgsmæssige udvikling på markedet. Ledelsen vurderer, at værdien af foreningens ejendomme i årsregnskabet giver et retvisende billede heraf, jfr. note 4. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Silkeborg, den 23. februar 2015 R E V I S O R E R N E H O S T R U P H U S Godkendt Revisionsaktieselskab (Mmin cand. mere. /regisérerefrevisor, FSR Side 4

6 Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Gilholm Håndværkervej Silkeborg CVR-nr.: Stiftet: 1. Januar 1989 Regnskabsår: 1. januar -31. december Opført 1. januar andelsboliger samlet antal m2 Silkeborg Markjorder, 508 O Bestyrelse Niels Peter F. Sørensen Jørgen Kvist Per Weisbjerg Steen Klingenberg Helle Simonsen Revision Revisorerne Hostruphus Godkendt Revisionsaktieselskab Hostrupsgade Silkeborg Pengeinstitut Jyske Bank Borgergade Silkeborg Sides

7 Bestyrelsens årsberetning Generelt Andelsboligforeningen ejer og administrerer ejendommen matr.nr. Silkeborg Markjorder, 508 O, beliggende Håndværkervej , 8600 Silkeborg Økonomisk udvikling Udviklingen i økonomien i løbet af året har været som forventet og som foregående år. Bestyrelsen fastholder en langtidsbudgetteret (10 år) mild progression i boligafgiften og sikrer ved relevante hensættelser til vedligeholdelse- og energirenoveringer en stabil økonomisk og driftsmæssig udvilkling. Værdiansættelse af ejendom Det er ledelsens vurdering, at foreningens ejendomme er vurderet forsvarligt. Ejendommene er vurderet til dagsværdi, der henvises til note 4. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt forrykker vurderingen af årsregnskabet. Den forventede udvikling Den hidtidige udvikling ser ud til at fortsætte. Der henvises til budgettet for Resultatdisponering Årets resultat udgør kr , der foreslås anvendt, jfr. resultatdisponering på side 9. Side 6

8 Regnskabspraksis Generelt Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger (andelsboligforeningslovens 6, stk, 5) Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. RESULTATOPGØRELSEN ^ Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. Indtægter Boligafgifl og indbetaling til fællesudgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindestående. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af gæld til pengeinstitutter. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til andre reserver, fx til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Side?

9 Regnskabspraksis BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grunde og bygninger) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdi på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivningerne tilbageføres i det omfang dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske anskaffelsessum, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan indholdes i opskrivningshenlæggelsen, udgiftsføres over resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender optages til pålydende værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud samt separate konti for opskrivningshenlæggelse, overførte resultater og andre reserver. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter Jfradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Prioritetsgælden indregnes til kursværdi. Lån med fuld ydelsesstøtte efter lov om byfornyelse indregnes ikke i balancen, men noteoplyses under noten for prioritetsgæld i overensstemmelse med andelsboligforeningsloven. Øvrige gældsforpligtelser Øvrig gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Ø V R I G E N O T E R Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdien fremgår af årsrapportens sidste side. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes forskrifter. Side 8

10 Resultatopgørelse Note INDTÆGTER Husleje og fællesudgifter Carporte Vaskeri m.v. Udlejning fælleshus Gebyr m.v. Renteindtægter, pengeinstitut E«)TÆGTER I ALT Budget kr. kr. kr. (Ej revideret) UDGIFTER Ejendomsskat Bygningsforsikring Renovation, kloak og vandafgift Flaskekontainer Vedligeholdelse udendørsarealer Vedligeholdelse i øvrigt 2 Administrationsomkostninger 3 D i v e r s e UDGIFTER I ALT RESULTAT FØR RENTER Renter Prioritetsrenter Renter i alt Å R E T S R E S U LTAT Resultatdisponering; Overført til afdrag på prioritetsgæld Overført fra reserverne Overført til tabs- og vindingskonto Disponeret ialt O Side 9

11 Balance Note kr. kr. AKTIVER 4 Grunde og bygninger ANLÆGSAKTIVER Tilgodehavender Tilgodehavender 6 Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER Side 10

12 Balance Note kr. kr. PASSIVER Andelskapital Reserve for opskrivninger Tabs- og vindingskonto Henlæggelse til vedligeholdelse EGENKAPITAL Gæld til realkreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser Skyldige omkostninger Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 11 Bestyrelsesanvarsforsikring 12 Pantsatte andelsbeviser Side 11

13 Noter Note kr. kr. 1 Væsentlige usikkerheder Der er væsentlig usikkerhed omkring værdiansættelse af foreningens ejendom på grund af den prisog salgsmæssige udvikling på markedet. Ledelsen vurderer, at værdien af foreningens ejendom i årsrapporten giver et retvisende billede heraf. 2 Administrationsomkostninger Erhvervsforsikring Møder Kontingent ABF Porto og kontor m.v Revision og regnskabsmæssig assistance D i v e r s e Varme og el 26, Drift af biograf Fælleshusudvalg Grunde og bygninger Anskaffelsessum Opskrivning til dagsværdi, primo Årets opskrivning Seneste offentlige ejendomsvurdering Ejendommen måles til dagsværdi pr. 31. december 2014 Til denne vurdering er anvendt en pris pr. m2 på kr Satsen er vurderet af ekstern ekspert primo Tilgodehavender Tilgodehavende vaskeri Tilgodehavende carporte Tilgodehavende leje fælleshus Mellemregning varmeafgift Tilgodehavende Silkeborg Forsyning Mellemregning ved fraflytning Side 12

14 Noter Note kr. kr. 6 Likvide beholdninger Foliokonto, Jyske Bank Aftalekonti, Jyske Bank Driftskredit, Jyske Bank Egenkapital Andelskapital Indbetalt andelskapital Reserve for opskrivninger Opskrivning af ejendom, primo Årets opskrivning Tabs- og vindingskonto Andre reserver, primo Årets afdrag på prioritetsgæld Årets indeks, kontant- og værdiregulering Refinansiering af afdrag Overført årets resultat Henlæggelse til vedligeholdelse Henlæggelse, primo Anvendt henlæggelse indeværende år Henlæggelse i indeværende år Side 13

15 Noter 8 G æ l d t i l r e a l k r e d i t i n s t i t u t t e r Nykredit, tilpasningslån (udløb 2019) Nykredit, indekslån (udløb 31/ ) O Kursværdi Indekseret obligationsrestgæld Nominel værdi Udløb (refinansiering) Pålydende rente ex. bidrag / / ,2% 4,2% Skyldige omkostninger Mellemregning varmeafgift Skyldige omkostninger O Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, kr , er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør kr Bestyrelsesanvarsforsikring Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand er der tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring inkl. underslæbsdækning. Forsikringssummen udgør tkr for formuetab pr. forsikringsår, dog højst tkr. 300 pr. forsikringsbegi venhed. Dækningssummen for underslæbsforsikringen udgør tkr. 300 pr. forsikringsbegivenhed pr. forsikringsår. Foreningen bærer en selvrisiko på 10% af ethvert formuetab, dog mindst tkr. 1 og max. tkr Pantsatte andelsbeviser Der er pantsatte andelsbeviser i foreningen. Side 14

16 Regnskabsmæssig værdi andelsbeviser 1 Andelsværdi, i.h.t. 5 stk. 2c (offentlig ejendomsværdi) R E G U L E R I N G A F A N D E L S B E V I S E R N E S V Æ R D I Værdiændringen kan opgøres således: Egenkapital ifølge balance Ændringer til egenkapitalen Tilbageførsel regnskabsmæssig ejendomsværdi Ejendomsværdi, jfr. Andelsbolgforeningslovens regler, offentlig ejendomsværdi Tilbageførsel af regnskabsmæssig værdi prioritetsgæld P r i o r i t e t s g æ l d, j f r. A n d e l s b o l i g f o r e n i n g s r e g l e r F r a d r a g f o r h e n l æ g g e l s e t i l v e d l i g e h o l d e l s e Egenkapital efter værdiændring Andelsbevisernes værdi kan opgøres således pr. andelsbolig (baseret på lov om andelsboligforeninger 5): Oprindeligt indskud pr. Antal andelsbolig andelsboliger Oprindeligt Formueværdi Egenkapital indskud 31/ /12 14 i a l t p r. a n d e l i a l t A n d e l s b e v i s 8 0 m A n d e l s b e v i s 9 5 m A n d e l s b e v i s m Andelsbevisernes værdi pr. andelskrone udgør: ,260 Det kan oplyses, at der jf. andelsboligforeningslovens regler kan anvendes en anden prioritetsgæld end kursværdien, der er valgt i ovenstående beregning. Den indekserede obligationsrestgæld kan anvendes i stedet for kursværdien, hvilket vil medføre en stigning i a n d e l s k r o n e n s v æ r d i. Andelskronens værdi ønskes ikke ændret, da ledelsen vurderer, at de ikke kan fa prisen udfra den nuværende beregning. Side 15

17 Bilag 13 Nøgleoplysninger 1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Bl Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. B6 lait A n t a l B B R A r e a l m B B R A r e a l m BBR Areal m^ Boligernes areal Boligernes areal Det oprindelige S æ t k r y d s ( B B R ) (anden kilde) indskud Andet C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdien? C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften? C3 Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Dl Foreningens stiftelsesår D2 Ejendommens opførelsesår El Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Sæt kiyds F1 Anvendt vurderingsprincip ti 1 beregning af andelsværdien Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 16

18 Bilag F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte F3 reserver Kr Gns. kr. pr. m'' F4 Reserver i procent af ejendomsværdi Gi Har generalforsamlingen modtaget offentlige tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? 2. Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Hl Boligafgift H2 Erhvervslejeindtægter H3 Boliglej eindtægter Gns. kr. pr. andels-m^ pr. år 392 O O 2012 kr. pr. m^ 2013 kr. pr. m'' kr. pr. m J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m^ (sidste 3 år) Kl Andelsværdi K2 Gæld - omsætningsaktiver K 3 Te k n i s k a n d e l s v æ r d i Gns. kr. pr. andels m Byggeteknik og vedligeholdelse kr. pr. m kr. pr. m^ kr. pr. m' Ml Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m ) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr, pr. m ) M3 Vedligehold, i alt (kr. pr. m^) (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 17

19 Bilag 4. Finansielle forhold Q Andel af foreningens gæld der afdrages på: R Årets afdrag pr. andels-m^ (sidste 3 år) (Opstillet uden revision eller review, se revisors erklæring.) Side 18