HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 12. september 2012

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 12. september 2012 Sag 212/2010 (1. afdeling) Jan Laugesen (selv) mod Fonden Solgaarden (advokat Pernille Høxbro) I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 29. juni 2009 og af Østre Landsrets 23. afdeling den 17. marts 2010. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Søgaard, Niels Grubbe, Jon Stokholm, Michael Rekling og Hanne Schmidt. Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens 387. Påstande Appellanten, Jan Laugesen, har gentaget sin påstand. Indstævnte, Fonden Solgaarden, har påstået stadfæstelse. Anbringender Jan Laugesen har bl.a. anført, at bestemmelsen i lejelovens 37, stk. 1, om, at fordelingen af udgifterne mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse, kun kan anvendes ved udlejers første fastsættelse af fordelingsprincipper i en ejendom. Ændringer i allerede eksisterende fordelingsprincipper skal derimod ske efter 37, stk. 2, hvorefter beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve fordeling på grundlag af varmefordelingsmålere, eller efter

- 2-37, stk. 3, hvorefter udlejer kan kræve fordeling på grundlag af varmefordelingsmålere. Det var således ikke muligt med hjemmel i 37, stk. 1, at ændre varmefordelingsprincipperne som sket. Bestemmelserne i 37, stk. 2 og 3, der ifølge 46, stk. 4, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler, må endvidere forstås således, at de også gælder i tilfælde, hvor der ikke er en udtrykkelig aftale om fordelingsprincipperne for varmeudgifter i lejeaftalen, men hvor fordelingsprincipperne er fastslået ved en mangeårig praksis, som var gældende både før og efter en lejers indflytning i ejendommen. Der var således ikke hjemmel til, at udlejer ensidigt med bindende virkning for lejerne kunne ændre de i praksis fastsatte fordelingsprincipper. Da ændringen i allerede eksisterende fordelingsprincipper kun kan ske i medfør af 37, stk. 2 eller 3, følger det af 37, stk. 5, at beslutningen skal gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse, og en sådan varsling er ikke foretaget. Også selv om beslutningen kunne træffes efter 37, stk. 1, må der gælde en regel om varsling svarende til reglen i 37, stk. 5. Affattelsen af 37 medfører endvidere, at det ikke er muligt at ændre en fordeling af varmen efter varmemålere til en fordeling også efter lejlighedernes areal. Det fremgår således af 37, stk. 2 og 3, at ændringer kun kan ske fra anvendelse af areal som fordelingsnøgle til brug af varmemålere som grundlag for fordelingen og ikke omvendt. Anvendelse af 37, stk. 1, til at gennemføre en sådan ændring ville være en omgåelse af reglerne i 37, stk. 2 og 3. Beboerrepræsentationen har i øvrigt overtrådt sine beføjelser ved at opfordre til den ændring af fordelingsprincipperne, der blev gennemført. Beboerrepræsentationens beføjelser vedrørende fordelingen af varmeudgifter er udtømmende angivet i lejelovens 37, stk. 2, og omfatter som anført kun en mulighed for at ændre en bestående fordeling efter rumfang eller areal til fremover at finde sted efter varmemålere, men ikke den omvendte ændring. Også af denne grund kan ændringen ikke være bindende for lejerne, og i hvert fald ikke for lejere, der protesterede mod ændringen. Hvis beboerrepræsentationen skulle have beføjelser af denne art, måtte det i øvrigt forudsætte accept fra et kvalificeret flertal af samtlige lejere eller samtykke fra alle de berørte beboere.

- 3 - Det er heller ikke i overensstemmelse med lejeloven, at udlejer udsendte et nyt varmeregnskab efter udsendelsen af det første varmeregnskab, der netop var udfærdiget korrekt efter de hidtil gældende fordelingsprincipper. Bestemmelsen i lejelovens 43, stk. 2, om adgangen til at ændre regnskabet gælder kun fejl i fordelingen og ikke en fuldstændig omfordeling, således som det skete ved udsendelsen af et nyt regnskab i slutningen af august 2005. Herudover må den gennemførte ændring anses for at være i strid med byggeloven, idet der ikke i byggeloven og den i medfør af byggeloven udstedte bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 med senere ændringer er hjemmel til at indføre en begrænsning i den forbrugsafhængige del af betalingen for varme i en beboelseslejlighed. Bestemmelsen i den nævnte bekendtgørelse 8, stk. 5, er endvidere i strid med formålet med det tidligere gældende Rådsdirektiv 93/76/EØF af 13. september 1993 om begrænsning af kuldioxidemissionerne gennem en forbedring af energieffektiviteten, nu artikel 13 i Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2006/32/EF af 5. april 2006 om energieffektivitet i slutanvendelserne og om energitjenester mv. På baggrund af alle disse forhold er den uvarslede ændring af fordelingsprincipperne og udsendelsen af det nye varmeregnskab baseret på de nye principper ikke gyldige dispositioner. Fonden Solgaarden har bl.a. anført, at beslutningen om at ændre fordelingsprincipperne for varmeudgifterne var en teknisk nødvendighed som følge af overgangen i 2003 fra de tidligere anvendte fordampningsmålere til elektroniske målere. Ved anvendelse af fordampningsmålere registreres et forbrug på ca. 18 %, der skyldes koldfordampning f.eks. i sommermånederne. Dette forbrug, som indgår i varmeregnskabet, er således ikke udtryk for et reelt forbrug. Hvis der efter udskiftningen af målere kun blev fordelt efter de ny elektroniske radiatormålere, ville der ikke blive taget hensyn til det almindelige cirkulationstab i ejendommen. Fordelingsprincipperne måtte derfor ændres, således at der ved en delvis fordeling efter lejlighedernes bruttoareal tages hensyn til det cirkulationstab i ejendommen, der ikke fordeles ligeligt på grundlag af registreringen via de elektroniske målere. Den fastsatte fordeling er endvidere i overensstemmelse med 8 i bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 om individuel måling af el, gas, vand og varme med senere ændringer. Ifølge

- 4-8, stk. 5, skal mindst 40 % af den forbrugsafhængige del af betalingen afregnes efter forbrug, når der er tale om bygninger, der består af flere boliger eller erhvervsandele, og dette krav er overholdt. Kompetencen til at træffe beslutningen om omfordeling tilkom udlejer, jf. lejelovens 37, stk. 1, og det var ifølge Christian Siversleths forklaring udlejer, der efter opfordring herom fra beboerrepræsentationen traf afgørelsen om det fremtidige fordelingsprincip. Beslutningen om ændring kunne gennemføres uden varsel. Lejelovens 37, stk. 5, om 6 ugers varsel gælder ikke i et tilfælde som det foreliggende, hvor der allerede var opsat først fordampningsmålere og derefter elektroniske varmemålere, men kun når der efter 37, stk. 2 eller 3, træffes bestemmelse om at forlade en fordeling af varmeudgifterne efter bruttoetageareal eller rumfang og overgå til fordeling efter forbrug ved opsætning af varmemålere. Der er således tale om en ændring, som en lejer må tåle uden varsling. Forklaringer Til brug for Højesteret er der afgivet supplerende forklaringer af Christian Siversleth og Keld Forchhammer. Christian Siversleth har supplerende forklaret bl.a., at det vist var i 2003, man i Solgaarden besluttede at udskifte varmemålerne. Der blev først i 2004 besluttet noget om fordelingsprincipperne. Det betyder ikke noget økonomisk for udlejer, hvordan fordelingen er. Initiativet vedrørende fordelingsnøglen kom, efter man havde sendt arket med Ejendomsoplysninger i forbindelse med varmeregnskabet til beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen vendte tilbage til udlejer og spurgte, om man kunne ændre fordelingsnøglen. Det første regnskab, der blev udsendt for 2004-2005, var forkert. Det var udlejer, som sammen med beboerrepræsentationen besluttede at ændre til den nye fordeling. Udlejer syntes også, at den gamle fordeling var uretfærdig, men det var igen beboerrepræsentationen, der tog initiativet til at få ændret varmeregnskabet og få dette udsendt. Beboerrepræsentationen har ikke på egen hånd ændret fordelingsnøglen. Han har ikke i brevet af 24. oktober 2005 til De Københavnske Huslejenævn skrevet, at det er beboerrepræsentatio-

- 5 - nen, der har valgt de nye fordelingsprincipper, idet beslutningen herom er godkendt og underskrevet af ham. Seks ud af ti af de ejendomme, som PrivatBo administrerer, har fået elektroniske målere. I Solgaardens første regnskabsår (2003-2004) med de elektroniske målere, fordelte man fortsat efter 80/20-fordelingen. Beboerrepræsentationen i Solgaarden spurgte udlejer, hvad man gjorde andre steder. Det blev forklaret, at man de fleste steder havde en fordeling på 40 % på måler, 25 % på værelseshaneandele og 35 % på faste fordelingstal. Solgaardens beboerrepræsentation spurgte, om dette også kunne lade sig gøre i deres ejendom. Det var han positiv over for, så længe der var 40 % på målerne, da dette følger af lovgivningen. Herefter underskrev man aftalen i Ejendomsoplysninger i forbindelse med varmeregnskaber. Man drøftede ikke med beboerrepræsentationen eller dennes forening Bosam, om der skulle ske varsling af beboerne i forhold til den nye fordelingsnøgle. Han rådførte sig med Brunata, som sagde, at der ikke var noget problem med at lave en anden fordeling. Solgaarden har fortsat den samme fordelingsnøgle, som blev besluttet i 2004. Keld Forchhammer har supplerende forklaret bl.a., at han er administrerende direktør i Brunata, hvor han har arbejdet i 24 år. Brunata udarbejder regnskaber for 400.000 lejligheder fordelt på 18.000 ejendomme. Han har et indgående kendskab til varmemålere på markedet. Clorius er en fordampningsmåler. Måleren placeres på radiatoren, og forbruget registreres ved, at der sker en fordampning, når radiatoren anvendes. Man aflæser forbruget på skalapladen ud fra væskehøjden. Man vælger skala ud fra radiatorens størrelse. Fordampningsmålere har dog den svaghed, at væsken også fordamper, når der ikke bruges varme, og man har derfor lavet overfyldning på 5,5 mm fra producentens side. Det svarer til ca. 4 måneders koldfordampning, hvilket igen svarer til sommerperioden, hvor varmen er slukket. Indenrigsministeriets Varmefordelingsmålerudvalg kom i 1947 med en rapport, hvoraf fremgik, at der også var koldfordampning i perioden med varmeforbrug. Man besluttede at sætte dette til 6 mm, hvilket svarer til ca. 18 % af det gennemsnitlige varmeforbrug. Denne del er altså forbrugsuafhængig og indgår i varmeregnskabet. Udvalget anbefalede i forbindelse med opgørelsen af bl.a. koldfordampning, at man generelt foretog en fordeling af det samlede forbrug, dvs. at man fik en del vedrørende forbrug af vand og en del vedrørende

- 6 - varme. Varmeforbruget deler man igen op i to, som består i dels varme i radiatorerne, dels det generelle varmeforbrug i ejendommen svarende til varmetabet ved cirkulationen af varmen. Clorius-måleren registrerer den målte koldfordampning. Ifølge Indenrigsministeriets Varmefordelingsmålerudvalg skulle der derfor ikke foretages en særskilt beregning i forhold til cirkulationstabet i ejendommen med denne type måler. Dette forklarer, hvorfor ejendomme med Clorius-målere hidtil har haft fordelingsnøglen 80/20. Når man havde Clorius-målere, betalte man også for det eksisterende forbrug i sommerperioden. Hvis man ikke har Cloriusmålere, vil man typisk have en pulje for det generelle cirkulationstab. Denne pulje skal så fordeles mellem lejlighederne. Det fordelingstal, man i dag bruger, er i så fald kvadratmeterne af lejlighederne. Cirkulationstab og rørtab dækker over det samme. Hvis man har en sådan pulje, sætter man den typisk til 20-30 % af det samlede forbrug. Hvis Brunata skulle have fastsat fordelingsnøglen for Solgaarden, ville man have fastsat fordelingen med 30 % til varmt vand, 49 % efter målere og 21 % til cirkulationstab. Solgaardens nuværende fordelingsnøgle på 25 % til varmt vand, 35 % efter fast fordeling og 40 % efter målere er dog ikke usædvanlig. Nogle ansatte i Brunata drøftede fordelingsnøglen med PrivatBo. Det ville have været helt usædvanligt, hvis der ikke var sket en ændring i fordelingsnøglen, når man gik over til elektroniske målere. Han talte selv med PrivatBo, da Brunata overtog ejendommen, men han husker ikke, om han drøftede fordelingsnøglen i den anledning. Det var en teknisk nødvendighed at ændre fordelingsnøglen, da de nye målere ikke registrerede koldfordampningen. De 30 % til varmt vand, som indgår i Brunatas sædvanlige fordelingsnøgle, kommer af gennemsnitlige målinger på forbruget. I forhold til de øvrige fordelingstal er det stadig 1947-beretningens fordeling, der lægges til grund. Radiatorerne i Solgaarden er forbundet i et enstrenget anlæg, hvilket betyder, at varmt vand kan løbe tilbage i radiatorerne, og der måles derfor et forbrug. Hvor stort dette er, kan han ikke svare på, men forbruget afhænger af driftsstatus og installation. Det er under alle omstændigheder en varme, der er leveret til lejligheden, om end den muligvis er uønsket. I forhold til fordampningsmålere kan også andre varmekilder have betydning for fordampningen. Det er Brunatas opfattelse, at varmetabet skal fordeles blandt alle brugere, da alle brugere har adgang til varmen, uanset om man vælger at bruge den. Det er endvidere Brunatas erfaring, at forbruget også afhænger af placeringen af lejemålet samt naboers forbrug.

- 7 - Supplerende sagsfremstilling Der er ikke fremlagt en lejekontrakt vedrørende Jan Laugesens lejemål i ejendommen, og det er ikke oplyst, at der i denne aftale skulle være fastsat bestemmelser om udgiftsfordelingen ved betaling af varme. De nye fordelingsprincipper for varmeudgifter 25 % efter værelses-hane-andele, 35 % efter kvadratmeter og 40 % efter målerenheder fremgår af et skema Ejendomsoplysninger i forbindelse med varmeregnskaber, der er underskrevet af en repræsentant for beboerrepræsentationen den 6. september 2004 og af Christian Siversleth på vegne af ejendommens administrator PrivatBo den 10. september 2004. I brevet af 16. november 2004 fra PrivatBo til beboerne i Fonden Solgaarden hedder det bl.a.: Endvidere har man i samråd med beboerrepræsentationen valgt at få ændret fordelingen af varmeforbruget således, at en større andel vil blive fordelt efter lejlighedernes kvadratmeter og en mindre andel efter varmemålernes forbrug. Fordelingen svarer til den som er gældende for de fleste ejendomme med nye varmemålere og er ligeledes anbefalet af Brunata. Den ændrede fordeling for 2004/2005 sikre, at man ikke kan undlade at tænde for varmen på bekostning af f.eks. naboen/underboen i stedet må opvarme sin lejlighed mere for at kunne have en normal stuetemperatur, mens lejemålet der undlader at opvarme stadigvæk får gratis varme fra de omkringliggende lejemål. Herudover er der også forbundet udgifter med at sikre, at den enkelte lejer har mulighed for at opvarme sit lejemål, da der sker et varmetab i ejendommens forsyningsledninger, som alle retfærdigvis bør være med til at dække. Af referatet fra beboermødet den 1. marts 2005, der er udfærdiget af beboerrepræsentationen, fremgår bl.a.: Varmeudgiften har i mange år været fordelt med 20 % efter værelseshaneandele, og 80 % efter måleraflæsning. Disse fordelingstal gør varmeudgiften dyr for beboere, der bor over og under lejemål, der ikke bliver varmet op. Vi er blevet gjort bekendt med, at stort set alle andre udlejningsejendomme kører med følgende fordeling: 25 % efter værelseshaneandele 35 % efter kvadratmeter brutto 40 % efter opvarmningsmålere

- 8 - Varmeregnskabet 2004/2005 bliver derfor ændret til denne fordeling, så vi bliver afregnet på samme måde som udlejningsejendomme der ligner vores. BBR mener, at det er en mere retfærdig måde at fordele ejendommens samlede varmeudgifter på. Herefter blev der svaret på spørgsmål fra salen. Varmeregnskabet: Den nye fordelingsnøgle der vil blive brugt fremover, er den mest almindelige og den er godkendt af huslejenævnet. Fejlmargen på varmeforbruget var meget større på de gamle målere. Det samlede forbrug af varme på ejendommen skal betales den nye fordeling er mere retfærdig og korrekt. Johnny Højstrup er fortsat i tvivl om, hvorvidt målerne er korrekt opsat i relation til typegodkendelsen og mener ikke, at den nye fordelingsnøgle er korrekt pga. bl.a. rørtab (tab på varmerør i lejlighederne). Beboerne der selv har indgivet klager, vil forlange en ingeniørvurdering af sagen. Som svar på Jan Laugesens brev af 30. marts 2005 meddelte Jørn Bast, beboerrepræsentant i Solgaarden, i et brev af 14. april 2005 bl.a., at han var uenig i, at referatet ikke var korrekt. Der var enkelte protester over det nye fordelingsprincip, men ikke fra det store flertal. Han oplyste endvidere, at beboerrepræsentationen havde vedtaget den nye fordelingsnøgle, fordi den gamle var usædvanlig og uretfærdig. Endvidere anførte han, at det skulle undre ham meget, hvis Christian Siversleth uden at han havde hørt det udtrykkeligt skulle have udtalt, at PrivatBo ville afvente hele det igangværende varmeregnskab, inden man tog stilling til, om der skulle ske ændring i fordelingsnøglen. Beboerne i Solgaarden modtog et forbrugsregnskab for varme for varmeåret 2004/2005 dateret den 16. august 2005, som var udfærdiget på grundlag af de tidligere anvendte fordelingsprincipper. Af regnskabet vedrørende Jan Laugesens lejlighed, Vejrøgade 14, 3. th., fremgår det, at Jan Laugesens andel af udgiften var 1.829,42 kr. Det fremgår tillige, at ejendommens gennemsnitsudgift var 111,91 kr./andele, mens Jan Laugesens udgift var 24,49 kr./andele, og at Jan Laugesens andel således lå 78,1 % under gennemsnittet. I et brev af 25. august 2005 meddelte PrivatBo beboerne i Fonden Solgaarden, at Brunata i det tidligere udsendte varmeregnskab ved en fejl havde anvendt de tidligere års fordelingsnøgle, og at man på denne baggrund fremsendte et nyt tilrettet varmeregnskab for 2004/2005, som var i overensstemmelse med den fordelingsnøgle, der blev fremlagt på beboermødet.

- 9 - Af dette regnskab dateret den 24. august 2005 fremgår det, at Jan Laugesens andel af udgiften var 4.955,01 kr. Ejendommens gennemsnitsudgift var 111,91 kr./andele, mens Jan Laugesens udgift var 66,33 kr./andele og lå 40,7 % under gennemsnittet. Retsgrundlag I lov nr. 355 af 27. december 1958 om leje 38 om tilfælde, hvor lejeren ifølge aftalen ved varmeperiodens udløb skal betale en andel af ejendommens varmeudgifter (forbrugskontrakter) var det i stk. 2 bestemt, at fordelingen mellem lejerne sker på grundlag af de i lejeaftalen derom indeholdte bestemmelser. I lovens 40 om tilfælde, hvor lejeren ifølge aftale skal svare fast bidrag til varmeudgifterne, eller hvor denne udgift er indbefattet i lejen (faste kontrakter) var det i stk. 1 bestemt, at udlejeren med et varsel forud for varmeåret kunne forlange, at lejeren skulle betale den merudgift, der efter aftalens indgåelse måtte være opstået som følge af stigning i brændselsudgifterne. Ifølge bestemmelsens stk. 3, skulle fordelingen af merudgiften mellem lejerne [ske] efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler og enten efter gulvareal eller rumfang eller efter varmefordelingsmåler. Bestemmelser med tilsvarende indhold havde været gældende siden bekendtgørelserne nr. 265 og 266 af 29. maj 1943 om lov om leje, hvor de fandtes i 38 a og 38 c. Ved lov nr. 23 af 14. februar 1967 om leje blev bestemmelsen i 38 om forbrugskontrakter flyttet til 44, hvor det blev anført i stk. 2: Er andet ikke bestemt i lejeaftalen, sker fordelingen af udgifterne mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler enten efter gulvareal, rumfang eller varmefordelingsmåler. Leveres der varmt vand, fordeles udgiften herved, såfremt andet ikke er bestemt i lejeaftalen, efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser i overensstemmelse med sædvanlige beregningsregler. Denne bestemmelse om fordeling fandt tilsvarende anvendelse på faste kontrakter, jf. 46, stk. 2, der modsvarede den tidligere bestemmelse i 40. I lovforslagets bemærkninger til 44 hedder det bl.a. (Folketingstidende 1965-66, till. A, sp. 2334):

- 10 - Bestemmelsen i stk. 2 har udbygget reglen om, hvorledes udgifterne skal fordeles på de enkelte lejemål med en bestemmelse, der angiver, at det er udlejeren, der fastsætter fordelingsprincippet, når der ikke foreligger nogen aftale herom. Fordelingen skal dog ske efter sædvanlige beregningsregler enten efter gulvareal, rumfang eller varmefordelingsmålere. Denne bestemmelse er overført fra 1.65 40, stk. 3, og har hidtil kun været gældende for merudgifter, der opdeles i medfør af de i denne bestemmelse omhandlede kontraktstyper. Ved lov nr. 237 af 8. juni 1979 blev bestemmelsen i 44, stk. 2, flyttet til 37, stk. 1, der blev affattet således: Fordelingen af udgifterne mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og for så vidt angår levering af varmt vand efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser. I lovforslagets bemærkninger til 37 hedder det bl.a. (Folketingstidende 1978-79, till. A, sp. 2448): Det foreslåede stk. 1 giver som udgangspunkt i overensstemmelse med gældende lov udlejeren ret til at bestemme, om fordeling af lejerens bidrag skal ske efter varmefordelingsmålere eller efter areal eller lign. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår navnlig spørgsmålene, om Jan Laugesen som lejer af en beboelseslejlighed i en udlejningsejendom skulle tåle en ændring af principperne for fordeling af ejendommens varmeudgifter i varmeregnskabet for 2004-2005, om ændringen skulle have været varslet 6 uger forud for varmeårets begyndelse, og om udlejeren, Fonden Solgaarden, efter udsendelse af et varmeregnskab baseret på de hidtil anvendte fordelingsprincipper kunne udsende et nyt regnskab baseret på de nye principper. Ejendommens varmeudgifter blev i årene 1991-2004 fordelt mellem lejerne, således at 20 % blev henført til varmt vand og fordelt efter værelses-hane-andele, mens 80 % blev henført til opvarmning og fordelt efter varmemålere. Efter de nye principper skulle 25 % henføres til varmt vand og fordeles efter værelses-hane-andele, mens 75 % skulle henføres til opvarmning og fordeles dels efter faste andele på grundlag af bruttoareal (35 %), dels efter forbrug på grundlag af varmemålere (40 %).

- 11 - Ejendommens administrator, PrivatBo, meddelte ved brev af 16. november 2004 beboerne, at man havde valgt at få ændret fordelingen, så en større andel ville blive fordelt efter areal, og på et beboermøde den 1. marts 2005 blev der ifølge beboerrepræsentationens referat fra mødet orienteret om de nye principper for fordeling af varmeudgifter, som skulle gælde varmeregnskabet 2004-2005. Herefter og efter forklaringen afgivet af Christian Siversleth lægger Højesteret til grund, at beslutning om at ændre fordelingsprincipperne med virkning for varmeåret 2004-2005 blev truffet i september 2004 af udlejer efter opfordring fra og i samråd med ejendommens beboerrepræsentation. Ifølge lejelovens 37, stk. 1, sker fordelingen af varmeudgifter mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og for så vidt angår varmt vand efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser. Bestemmelsen er fravigelig, jf. 46 modsætningsvis, og må efter sin ordlyd og forhistorie forstås således, at udlejerens kompetence til at bestemme, hvilke sædvanlige principper der skal anvendes ved fordelingen, kun gælder, når andet ikke er bestemt i lejeaftalen. Kompetence til at træffe bestemmelse om et forhold må i almindelighed også indebære kompetence til senere med virkning for fremtiden at træffe en ny bestemmelse derom, og bestemmelsen kan efter sin ordlyd ikke forstås som begrænset til kun at gælde, når der for første gang skal fastsættes fordelingsprincipper for en ejendom. Også reale grunde taler for, at der som led i en løbende tilpasning kan træffes ny bestemmelse under hensyntagen til indvundne erfaringer. Højesteret finder herefter, at en udlejer i medfør af 37, stk. 1, kan træffe beslutning om at anvende nye fordelingsprincipper i stedet for de principper, der hidtil selv gennem mange år har været anvendt ved opgørelse af varmeregnskabet. Der foreligger ikke oplysninger om, at Jan Laugesens lejeaftale skulle indeholde bestemmelser om udgiftsfordelingen, og Højesteret lægger til grund, at den ikke indeholdt sådanne bestemmelser. Herefter finder Højesteret, at Fonden i medfør af 37, stk. 1, var berettiget til at beslutte, at varmeudgifterne fremtidigt skulle fordeles efter andre sædvanlige principper end dem, der havde været anvendt i perioden fra 1991 til 2004. Højesteret lægger efter bevisførelsen til grund, at de nye fordelingsprincipper er i overensstemmelse med sædvanlige beregningsregler. De opfylder endvidere kravet om, at mindst 40 % af den forbrugsafhængige del af betalingen skal afregnes efter forbrug, jf. 8, stk. 5, i be-

- 12 - kendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996 med senere ændringer. Der er ikke grundlag for at fastslå, at denne bestemmelse og beslutningen om anvendelse af de nye fordelingsprincipper er i strid med byggeloven, ikke har hjemmel i byggeloven eller er i strid med formålet med det tidligere gældende Rådsdirektiv 93/76/EØF af 13. september 1993. Udlejeren har efter lejelovens 37, stk. 3, kompetence til at kræve, at fordelingen af varmeudgifter fremover skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere. En beslutning i medfør af denne bestemmelse er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler, jf. 46, stk. 4. Bestemmelsen må efter sin ordlyd og sammenhængen med reglen i 46, stk. 4, om ufravigelighed og aftalegennembrud forstås således, at den giver udlejer en kompetence, der supplerer og rækker videre end kompetencen efter 37, stk. 1, netop ved at beslutninger i medfør af stk. 3 kan ske på trods af en modstående aftale om forholdet, mens beslutninger i medfør af stk. 1 kun kan træffes, hvis der ikke er nogen aftale. Det fremgår af lejelovens 37, stk. 5, at beslutninger efter bestemmelsens stk. 2 og 3 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse. Efter ordlyden gælder den ikke udlejers bestemmelser efter stk. 1. Reglerne i stk. 1-3 og 5 er indføjet i loven ved samme lovændring. Begrundelsen for, at der efter stk. 5 kun skal ske forudgående varsling af krav om ny fordeling efter stk. 2 og 3, men ikke varsling af bestemmelser om ny fordeling efter stk. 1, må antages at være, at der er særligt behov for forudgående varsling af en beslutning, der kan tilsidesætte en aftale. På denne baggrund finder Højesteret, at varsling efter 37, stk. 5, i overensstemmelse med ordlyden kun kan kræves ved beslutninger efter stk. 2 og 3, og ikke tillige ved bestemmelser efter stk. 1. Det må som nævnt ovenfor lægges til grund, at beslutningen om at ændre fordelingsprincipper blev truffet i september 2004. Ejendommens administrator, PrivatBo, meddelte ved brev af 16. november 2004 beboerne, at man havde valgt at få ændret fordelingen, så en større andel ville blive fordelt efter areal, og det må efter forklaringerne og beboerrepræsentationens referat fra beboermødet den 1. marts 2005 lægges til grund, at der på mødet blev orienteret om, at varmeregnskabet 2004-2005 ville blive opgjort i overensstemmelse med de nye fordelingsprincipper. Selv om beslutningen således først blev truffet og meddelt i løbet af den varmeregnskabsperiode, den første gang skulle anvendes for, finder Højesteret, at anvendelsen af de

- 13 - nye fordelingsprincipper på varmeregnskabet for 2004-2005 var berettiget i medfør af lejelovens 37, stk. 1. I august 2005 udsendte Fonden til beboerne i Solgaarden et varmeregnskab dateret den 16. august 2005, baseret på de tidligere anvendte fordelingsprincipper. Højesteret lægger til grund, at dette beroede på en fejl, og Fonden var derfor i medfør af lejelovens 43, stk. 2, forpligtet til at rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere og berettiget til at gøre det ved at udsende et nyt, korrekt varmeregnskab, således som det skete med brevet af 25. august 2005 til beboerne. Herefter og da det, som Jan Laugesen i øvrigt har anført, ikke kan føre til andet resultat, tiltræder Højesteret, at Fonden er frifundet, og stadfæster derfor dommen. Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Jan Laugesen betale 25.000 kr. til Fonden Solgaarden. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms forkyndelse og forrentes efter rentelovens 8 a.