1 Retailejendom Eriksfält, Malmö Stadiongatan 24, Malmö, tilhørende KS Eriksfält, Malmö Bruttoareal: 9.568 m 2 Butikscenter med 1 lejer med 4 års uopsigelig lejekontrakt Pris SEK 197.375.000 Yield 6,62%
2 Indhold: 1 Præsentation 2 2 Hvorfor investere i fast ejendom? 2 3 Beliggenhed 3 4 Beskrivelse af ejendom 4 5 Driftsbudget 5 6 Lejere 6 7 Købsvilkår 6 8 Øvrige forhold 6 9 Dokumenter til udlevering på anmodning 7 1 Præsentation Wismann Property Consult A/S er af K/S Erikfält, Malmö blevet bedt om at sælge ejendommen beliggende Stadiongatan 24, Malmö, Sverige. Wismann Property Consult A/S er grundlagt i 2005. Vi er en lille, men yderst professionel virksomhed med ansatte med lang erfaring og videregående uddannelser. Vores kunder er aktører i markedet for investeringsejendomme eller grupper af 10 privatpersoner, der går sammen om at købe egnede investeringsejendomme. Vores kunder ligger typisk i det højeste indkomstniveau og har en solid egenkapital. I løbet af de seneste 10 år har vi købt ca. 50 ejendomme til en samlet kontant købesum af DKK 1,6 mia. Vi varetager i dag den kommercielle overvågning på ejendomme til en værdi af ca. 90 mio. EURO. 2 Hvorfor investere i fast ejendom? Investering i fast ejendom er karakteriseret ved at være en langsigtet og værdifast investering. Specielt i perioder med turbulens på de globale aktiemarkeder kommer styrken ved godt sammensatte ejendomsinvesteringer klart til udtryk. Ejendomsinvesteringer må anses for at være mere stabile end investeringen i aktier og ejendomsobligationer. Investeringsejendomme med stærke og stabile lejere er kendetegnet ved at generere et langsigtet, stabilt og sikkert cash-flow, samtidigt er der mulighed for at realisere et overskud ved salg af ejendommen. Disse faktorer gør en investering i ejendommen i Stadiongatan 24, Malmø, Sverige til en langsigtet og attraktiv investering. 2.1 Hvorfor i Sverige? I de senere år har svensk økonomi udviklet sig særdeles positivt. Industriens produktivitet har været stigende. BNP-tilvæksten, der er drevet af eksporten såvel som et øget indenlandsk forbrug, var i 2007 3,6 %. Også i de kommende år ventes væksten at blive høj. Den over en årrække positive konjunkturudvikling har været en medvirkende faktor til, at det omsider er lykkes at få nedbragt arbejdsløsheden. Indkomstskatten for lav- og mellemindkomstgrupperne er blevet nedsat og understøttelsesniveauerne er blevet reduceret, for at det i højere grad skal kunne betale sig at arbejde. Herudover har regeringen reduceret arbejdsgiverafgifterne i visse sektorer og for visse grupper i samfundet (især unge & indvandrere) med henblik på at skabe stærkere incitamenter for arbejdsgiverne til at nyansætte. Overskuddet på den svenske betalingsbalance skyldes hovedsageligt en betydelig svensk eksport.
3 Det svenske marked for retailejendomme har oplevet en høj efterspørgsel fra nationale investorer. Dette har medført et øget antal transaktioner af retailejendomme. Som følge af den internationale finanskrise har markedet den seneste tid været præget af lav likviditet. Solidt cash flow på investeringsejendomme med solide lejere, er dog altid en eftertragtet vare. Danske investorer har de i de seneste år været meget aktive på det svenske retail marked både for så vidt angår køb af enkelt ejendomme, med også i forbindelse med køb af større porteføljer. De lave afkast i Danmark har i højere og højere grad fået investorer til at se på andre nordiske lande med højere nettostartafkast. 3 Beliggenhed 3.1 Sverige Sverige har godt 9 mio. indbyggere og er arealmæssigt ca. 10 gange større end Danmark. Befolkningen bor primært fra Stockholm til Gøteborg og så langs kysterne syd for Stockholm og fra Gøteborg til Malmø. De største byer er Stockholm, Gøteborg og Malmø. Sverige er medlem af EU og har Svenske Kroner SEK som egen møntfod. Sverige har stor samhandel med andre europæiske lande. Sverige er tillige kendt verdens mindste land med egen produktion af højteknologiske kampfly JAS 39 der med succes er købt af en række lande. Igennem de senere år er der investeret voldsomt i uddannelse og som følge heraf præsteret nogle af de højeste økonomiske vækstrater i Europa. Sverige er mønster eksemplet på at lande med en stor offentlig sektor sagtens kan konkurrere på det internationale marked. Sverige - Skandinavien Malmø/Stadiongatan 3.2 Malmø og Øresundsregionen Malmø ligger i Skåne, som i dag har en befolkning på 1,13 mill. Frem til 2011 forventes befolkningen at vokset til 1,24 mill., en stigning på 10 %. Malmø er Sveriges tredje største by med 265.000 indbyggere. Malmø er således på størrelse med Århus. Efter etablering af den nye Øresundsbro har Malmø har gennemgået en bemærkelsesværdig forvandling, hvilket især kan henføres til en udvidelse og ekspansion indenfor områderne handel og industri, kultur samt turisme og uddannelse.
4 Den oprindelige industri er blevet erstattet af investeringer i ny teknologi og videregående uddannelser. Malmøs Universitet blev grundlagt i 1988 har i dag mere end 15.000 studerende. Malmø og Skåne er blevet storleverandør af højt uddannet arbejdskraft, der pendler til København. Indenfor de sidste 10 år har 25.000 danskere emigreret til Skåne hvor en lang række leveomkostninger er billigere end i København. Malmø har ligeledes kunnet tiltrække kapitalstærke investorer der bl.a. har stået for den spektakulære mega structure the Turning Torso og senest den nye super arena under opførsel. De stærkeste sektorer i Malmø er indenfor logistik, retail samt bygge og anlæg. Derudover har byen en del velkendte og anerkendte virksomheder indenfor bioteknologi, medicinal, lt og digitale medier. Malmø nyder godt af en veludviklet infrastruktur, hvilket gør byen utrolig nem at komme til og fra, uanset om der anvendes bil, båd, tog eller fly. Malmø har en international havn og både lufthavnene i Kastrup og Sturup ligger blot en halv times kørsel fra Malmø centrum. Motorvejsforbindelse løber hele vejen til centrum og Malmø har særdeles god togforbindelse med resten af Sverige. 3.3 Nærområdet Ejendommen Stadiongata 24, Malmø er beliggende syd for Malmø centrum. Området er tæt befolket og har en del større etageejendomme. Infrastrukturen omkring ejendommen er god. Såvel motorveje som tæt trafikerede lokale veje ligger tæt på ejendommen. Til ejendommen er der tilknyttet ca. 600 parkeringspladser, hvilket gør adgangen for bilister nem. På den anden side af Stadiongatan, findes Malmø stadion med en kapacitet på ca. 27.000 tilskuere. Derudover findes et kongrescenter direkte over for ejendommen. Få hundrede meter øst for ejendommen ligger Malmøs største butikscenter Mobilia med 70 butikker, heraf flere store butikskæder, bl.a. Elgiganten, Expert, Hennes & Mauritz, Lindex, KappAhl, Vero Moda, lntersport, Burger King og McDonalds. Derudover findes der også et lca supermarked og en benzinstation. Alle butikkerne har åben alle ugens 7 dage. 4 Beskrivelse af ejendom Ejendommen er opført i 1985 og har gennemgået en gennemgribende renovering i 1995. Bygningsarealet på ejendommen udgør 9.658 m 2, mens grundarealet af udgør 33.406 m 2. Ejendommen er opført i beton, hvilket også gælder sokkel og pæle. Facaden er beklædt af stålplader på ydersiden med isolering til stålpladerne indvendigt. I ejendommen er gulvene flisebelagt i butiksarealet mens gulvarealet i lageret er udført i beton. På den resterende del af grunden er størstedelen belagt med asfalt, herunder indkørslen ved vareindleveringen og P-pladserne. Til ejendommen hører, som tidligere nævnt, ca. 600 parkeringspladser placeret direkte ved ejendommen. Adgangen til parkeringspladserne er fra Stadiongatan, der løber forbi ejendommen. Butikken skilter med at have åbent alle dage fra kl. 8-22 og det er et meget stærkt signal om at der er tale om en ejendom med en meget stor søgning. Adresse: Anvendelse: Butikscenter Opført: 1985 Stadionsgatan 24, Malmø, Sverige Ombygget: 1995 Areal: Grundareal 33.406 m 2 Bygningsareal i alt 9.658 m 2
5 5 Driftsbudget 5.1 Lejeindtægter Driftsbudget 01.12.2008-30.11.2009 Beløb i SEK første ejerår Lejeindtægter 14.630.584 - Administrationsomkostninger -77.023 - Driftsomkostninger -1.087.439 Resultat før finansiering 13.466.122 Købesum 197.375.000 + skødestempel 5.921.250 + advokatberigtigelse 50% 150.000 Afkastprocent yield 6,62% Lejespecifikation: Uopsigelighed Lejer Anvendelse Areal m2 Leje SEK Leje SEK/m2 Lejeregulering Lejestart Lejer Udlejer *Coop-2003 Retail 9.568 11.452.896 1.197,00 KPI(Svensk) 01-01-2003 31-12-2012 31-12-2012 *Coop-2008 Retail 9.568 12.369.712 1.292,82 KPI(Svensk) 01-01-2003 31-12-2012 31-12-2012 *Coop-2009-(P) Retail 9.568 12.740.803 1.331,61 KPI(Svensk) 01-01-2003 31-12-2012 31-12-2012 *** Coop Retail 9.568 1.967.948 205,68 0 31-12-2012 Årsleje 1. år 14.677.827 * Basis og grundlejen reguleres hvert år pr. 01. januar med det svenske Konsumentprisindex (1980=100) fra oktobertallet ** Lejeren kan med 12 mdr. varsel forlænge lejeforholdet i 3år udover 31-12-2012 *** Tillægsleje betale med et fast årligt beløb frem til 31-12-2012 (P) Prognose for lejeregulering pr. 01-01-2009 er sat til 3% stigning i Konsumentprisindex KPI 5.2 Finansiering Ejendommen er p.t. finansieret med et 1. prioritets lån på SEK 94.549.291 pr. 15. oktober 2008 i Hypo Real Estate, et 2. prioritets lån på SEK 23.000.000 pr. 30. september 2008 hos Landsbanki Luxenbourg og et 3. prioritetslån (gældsbrev) på SEK 2.275.000 pr. 30. september 2008. Det vil være muligt for køber at overtage indestående priorieteter og panthæftelser fra sælger uden særskilt ekstra betaling. Det forudsætter dog en kreditmæssig godkendelse hos financier.
6 6 Lejere Hovedlejer i ejendommen er Coop Sverige www.coop.se, som har indgået en 10-årig, uopsigelig lejekontrakt på et 9.568 m 2 varehus under navnet Coop Forum. Kontrakten løber til 31. december 2012. Coop Sverige Fastigheder AB er et datterselskab til Coop Norden AB. Såfremt lejekontrakten med Coop ikke opsiges 12 måneder inden udløb, forlænges denne automatisk med 3 år. Coop har i forbindelse med indflytning i ejendommen indgået to tillægsaftaler, hvor det årligt til og med 2012- betales en merleje. Derudover er der indtægter fra et mindre kontorlejemål i ejendommen samt fra nogle reklameskilte, en pølsevogn og lejlighedsvis udlejning af parkeringspladsen. Coop Norden AB driver dagligvarevirksomhed gennem de 100 % ejede datterselskaber, Coop Danmark A/S, Coop Norge A/S og Coop Sverige AB. Den kooperative dagligvarevirksomhed har eksisteret siden 2002 og ejes af Kooperativa Förbundet, Sverige med 42 %, FDB Danmark med 38 % og Coop NKL, Norge med 20 %. Disse forbrugerkooperationer i Sverige, Norge og Danmark har i mere end hundrede år været en stærk drivkraft indenfor dagligvarehandlen. Coop Forum er Sveriges største supermarkedskæde, som har samlet alt under et tag lige fra mad og dagligvarer til det meste indenfor hjem og fritid. I den sydlige del af ejendommen har Coop indrettet en gør det selv afdeling, med alt inden for trævarer og værktøj. Der er separat indgang til byggemarkedet. Driften på ejendommen kan bedst sammenlignes med en stor Føtex og en stor Silvan under samme tag. 7 Købsvilkår Ejendommen overtages af køber pr. 01. december 2008. Stempel på skøde/overdragelse er beregnet med en stempelsats på 1,5% efter svensk lov. Ved en handel af ejendommen ud af det nuværende ejerselskab, kan skødestempel eventuelt blive den høje sats 3%. Ved handel af de brugte andele i K/S Erikfält, Malmø, Sverige, til danske investorer, vil der ikke være noget skødestempel. Den budgetterede købesum ved en kontanthandel udgør for ejendommen: SEK 197.375.000 Skødestempel 3%: SEK 5.921.250 Advokat: SEK 150.000 Summa: SEK 203.446.250 Købesummens fordeling: Købesummens fordeling - stipuleret: tal i SEK Bygningsdelen afskrivningsberettiget 161.494.068 Installationer 17.943.785 Grunden 17.937.147 Summa 197.375.000 Afskrivningsberegningen er vejledende ligesom købesummens fordeling vil kunne aftales med en anden fordeling. 8 Øvrige forhold Den endelige grundværdi foreslås fastsat ud fra en vurdering fra en svensk valuar. Wismann Property Consult A/S indestår ikke for beregningen af ejendommens afskrivningsgrundlag.
7 Wismann Property Consult A/S indestår ikke for sælgers eller køber skattemæssige forhold vedrørende handel på denne ejendom. Wismann Property Consult A/S tilbyder på potentiel købers anmodning, at deltage i en besigtigelse på ejendommen i Malmø, Sverige. Køber har mulighed for i stedet for at købe ejendommen at købe samtlige 100 andele i K/S Eriksfält, Malmø, Sverige. Såfremt at køber er interesseret i at overtage indestående prioriteter og panthæftelser, er sælger indstillet på at overlade disse til køber imod 50% af den stempelbesparelse som køber måtte opnår. Ved køb af andelene i kommanditselskabet kan andelen i komplementarselskabet tilsvarende overtages til kurs indre værdi ca. DKK 116.000. 9 Dokumenter til udlevering på anmodning 1. Salgsprospekt fra Wismann Property Consult A/S 2. Lejekontrakt 3. Tillæg til lejekontrakt 4. Prospekt fra Ejendomsinvest K/S Eriksfält, Malmø, Sverige 2004 5. Årsrapport 2007 K/S Eriksfält, Malmø, Sverige 2007 6. Årsrapport 2007 Aps Komplementarselskabet Eriksfält, Malmø, Sverige 7. Skattevejledning og revisorerklæring, K/S Eriksfält, Malmø, Sverige. 8. Styringsbudget 2008 9. Kort over Sverige/Skandinavien 10. Kort over Malmø Dokumenterne udleveres ved at sende os en anmodning til e-mailadresse: lw@wismann-as.dk Denne anmodning skal indeholde navn på anmodes virksomhed, navn, adresse, tlf. nr. og e-mail adresse. København d. 01. oktober 2008 Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar MDE