Kortudsnit fra Google Earth Roskilde Kommune Roskilde som vinderby - Vision og tidsrækkefølge August 2011
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Roskilde som vinderby 3 2. Profilanalyse af detailhandelen 16 3. Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 28 4. Generelle udviklingstendenser 39 Bilag 1: Branchefortegnelse
Roskilde som vinderby 3
Roskilde som vinderby Baggrund Roskilde Kommune har bedt Institut for Center-Planlægning (ICP A/S) om at gennemføre en vurdering af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Roskilde. Roskilde Kommune har i sin planstrategi udpeget detailhandelen som et potentielt vækstområde. Det er kommunens hensigt. at Roskilde på detailhandelsområdet skal være ét af de førende udbudspunkter i Hovedstadsregionen. Denne rapport er en overordnet vurdering af de fremtidige udviklingsmuligheder for detailhandelen i Roskilde, og skal således ses som en foranalyse, der skal udstikke retningen for den vinderstrategi, der skal sikre og udbygge Roskildes position som handelsby i et betydeligt markedsområde. Man kan således opfatte resultatet som en langsigtet vision for udviklingen af Roskilde som en vinderby. Der foreslås en tidsrækkefølge for udbygningen med butikker i de forskellige dele af Roskilde kommune, men der er ikke på det nuværende grundlag basis for at sætte konkrete årstal på, hvornår der vil være markedsmæssig dækning for at iværksætte udbygningen. Analysen er baseret på tidligere udarbejdet materiale om detailhandelen i Roskilde og en profilanalyse gennemført medio 2011 af den eksisterende detailhandel i Roskilde bymidte herunder RO s Torv samt butikkerne i Københavnsvejskvarteret. Desuden er ICP s generelle viden om detailhandelen i markedsområdet fra tidligere gennemførte analyser samt de generelle udviklingstendenser inden for detailhandelen såvel nationalt som internationalt sat i forhold til mulighederne i Roskilde inddraget i vurderingerne. Som en del af analysen vurderes, hvorledes projektet Røde Port kan indgå i den detailhandelsmæssige udvikling af Roskilde som handelsdestination, herunder indholdet og omfanget af detailhandel i projektet. Det vurderes endvidere umiddelbart, hvilken effekt en udbygning med butikker i Røde Port vil have for den eksisterende detailhandel i Roskilde. Herudover inddrages fortætningsområderne i de forskellige dele af bymidten med henblik på at belyse, hvorledes disse udbygningsområder kan understøtte vinderstrategien, ligesom udbygningsmulighederne syd for Trekroner Station vil indgå. Endelig beskrives den nuværende og den fremtidige konkurrencesituationen for detailhandelen i Roskilde. 4
Roskilde som vinderby Shoppingcentret RO s Torv åbnede i 2003 og blev udvidet væsentligt i 2009. Detailhandelen i Roskilde I Roskildes historiske bymidte vest for Røde Port ligger der i dag knap 200 butikker. Der er for langt hovedpartens vedkommende tale om udvalgsvarebutikker, der har en relativt høj attraktion i forhold til forbrugerne, hvis man sammenligner med andre større udbudspunkter i regionen. Det vurderes således, at næsten 40 % af butikkerne i bymidten vest for Røde Port har en attraktion over middel. Butikkerne er generelt også en smule større end man generelt ser i de oprindelige bymidter i Danmark. I RO s Torv er butikkernes gennemsnitlige attraktion en del højere end i bymidten. Dette hænger sammen med, at omsætningskravet i en butikscenterbeliggenhed er ofte væsentligt højere end i en gadebeliggenhed. Dette frasorterer generelt de butikker, der ikke appellerer til et større, mainstream publikum, og som derfor i den almindelige forbrugers øjne ikke har helt samme attraktion. Kombinationen af et overdækket center og en gammel, traditionel bymidte er principielt en rigtig god kombination, idet både butiksprofilerne og udeog indemiljøer supplerer hinanden. I Roskilde vurderes det dog, at afstanden mellem de to udbudspunkter, på trods af at de begge planlægningsmæssigt ligger i bymidten, er for stor til at synergieffekten forløses optimalt. I Københavnsvejskvarteret ligger der 36 butikker. Der er primært tale om større udvalgsvarebutikker og pladskrævende butikker, der appellerer til et kørende publikum. Der er tale om butikstyper som El-giganten, Jysk, Jem & Fix og Silvan samt bilforhandlere. Denne type butikker ses i de fleste byer af Roskildes størrelse og funktion i aflastningscentre eller andre former for eksterne centerdannelser. 5
Roskilde som vinderby Foto: Schaumann Group En række attraktive storbutikker er lokaliseret langs Københavnsvej tæt på bymidten. I Analyse af detailhandelen i Roskilde Kommune fra 2009, er det opgjort, at den samlede detailhandelsomsætning i 2007 var på ca. 2,3 mia. kr. incl. moms i Roskilde bymidte incl. RO s Torv. Til sammenligning havde Field s i 2007 en omsætning på 2,7 mia. kr., Waves (på daværende tidspunkt Hundige Storcenter) ca. 1,8 mia. kr., City 2 ca. 1,5 mia. kr., Lyngby bymidte ca. 4,4 mia. kr. og Københavns City en omsætning på ca. 13,8 mia. kr. Ringsted Bymidte havde en omsætning på ca. 1 mia. og Køge bymidte en anslået omsætning på ca. 1,25 mia. kr. Sammenfattende er Roskilde ét af de betydeligste udbudspunkter på Sjælland. Der er, trods de fysiske afstande, tale om en samlet koncentration, der har både højtprofilerede udvalgsvarebutikker og mere mainstreamorienterede udvalgsvarebutikker, gode dagligvarebutikker, en traditionel bymidte, et stort overdækket shoppingcenter samt en række storbutikker, hvor de fleste relevante kædebutikker er repræsenteret med minimum én butik og i enkelte tilfælde to eller flere. Konkurrencesituationen I dag er Roskilde ubetinget den betydeligste spiller i den vestlige og sydlige del af Hovedstadsregionen og det midtsjællandske område. Byer og shoppingcentre som Holbæk, Ringsted, Køge, Waves og City 2 er alle butiksmæssigt og omsætningsmæssigt mindre, ligesom de er mindre rigt facetterede i deres samlede udbud af butikker og kundeorienterede servicefunktioner i øvrigt. Fremadrettet er der dog en række udfordringer, som man i en vurdering af udviklingsmulighederne for Roskilde må forhold sig til. Dels er der for nylig sket styrkelser i den regionale konkurrencesituation, dels er der potentielt nye konkurrenter på vej og dels bør man forholde sig til det faktum, at en stadigt større del af omsætningen i detailhandelen går via internettet. Køge Der er planer om en meget væsentlig udbygning på ca. 20.000 m 2 i Køge bymidte, der i dag til en vis grad er præget af mange mindre og utidssvaren- 6
Roskilde som vinderby de butikker. Det vurderes, at Køge i dag ikke har det opland, som byens placering og størrelse betinger. En udvidelse vil styrke Køge og vil give byen mulighed for at opnå større markedsandele dels i nærmarkedet men også i et lidt større markedsområde. Waves Hundige Storcenter er i perioden frem til 2009 blevet udvidet og relanceret under navet Waves. Udvidelsen har betydet, at shoppingcentret i dag har et samlet bruttoareal til udlejning på ca. 75.000 m 2 og på den måde størrelsesmæssigt matcher Field s. Indkøringen af Waves har dog været vanskeliggjort af finanskrise og generel afmatning i forbruget, men da centret ejes og administreres af én af Danmarks betydeligste butikscenterejere og administratorer (DA- DES/Datea), må det forventes, at der vil blive arbejdet målrettet mod at centret får den plads i markedet, som størrelsen og funktionerne betinger. Hundige Storcenter blev til Waves i 2009, hvor shoppingcentret blev udvidet med 12.000 m 2 og ca. 50 nye butikker. City 2 City 2 ligger størrelsesmæssigt en smule under Waves. I dag kæmper City 2 mod stor tomgang, bl.a. forårsaget af, at den største dagligvareoperatør i centret, Kvickly i 2010 valgte at lukke deres butik. Desuden har centret bl.a. mistet en stor El-giganten og et Magasin-stormagasin. Dette har betydet, at centrets omsætning har været markant under pres. På længere sigt er det vanskeligt at forestille sig, at der ikke sker noget markant på butikssiden i centret. Danica, der ejer centret og Høje-Taastrup Kommune har udskrevet en konkurrence omkring udvikling og sammenbinding af hele Høje-Taastrupområdet. 7
Roskilde som vinderby Potentielt ligger der en mulighed for at udvide detailhandelsarealet i tilknytning til centret med ca. 25.000 m 2. E-handel Handel over internettet har igennem de senere år været voldsomt stigende. Internettet har opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder som bankvirksomhed, køb af rejser m.v., men også inden for visse detailhandelsvarer har man oplevet en betydelig vækst. ICP s analyser viser, at omkring halvdelen af kunderne sommetider køber varer på internettet og ca. 35 % af dem, der e-handler, har købt varer inden for den sidste uge. Danskernes e-handel omfatter typisk tøj, elektronik, bøger, musik og film. Næsten 50 % af de adspurgte køber tøj på nettet, mens ca. 26 % køber henholdsvis musik og/eller film. Ca. 7 % nævnte, at de købte dagligvarer på nettet i vores analyse fra 2010. Der findes ikke entydig statistik, der belyser hvilken betydning e-handel har for den traditionelle detailhandel, ligesom der ikke er nogen klar skillelinje mellem e-handel, traditionel postordre og varer, der bestilles over nettet, men afhentes i en butik. Det vurderes, at den samlede e-handelsomsætning for fysiske varer i Danmark er over 15 mia.. kr. Samlet set vurderes det, at e-handel og postordre med detailhandelsrelaterede varer udgør 5-10 % af den samlede detailhandelsomsætning i Danmark. Roskilde som vinderby Ambitionen om at Roskilde skal være en vinderby, skal måske omformuleres til, at Roskilde skal arbejde for at bevare og udbygge sin position som en vinderby. Allerede på nuværende tidspunkt er Roskilde karakteriseret ved en attraktiv, geografisk placering tæt ved hovedstaden. De ydre rammer med en historisk bymidte med et attraktivt bymiljø, kulturelle turistattraktioner og et universitet udgør et enestående grundlag. Koblingen mellem byens fysiske, attraktive rammer og handelslivet skal udnyttes til at skabe et oplevelsesunivers, som endnu stærkere end i dag markerer Roskilde som vinderby. Roskilde skal være kendt for, at byen kan tilbyde alt, at det er enkelt at komme ind til byen og at det er let at parkere tæt ved den centrale bymidte. Roskilde skal sikre, at de ydre rammer i form af byinventar, gadebelægninger og ikke mindst kunst i bymidten er med til at sætte en høj standard for livet i byen. Investeringer i de ydre rammer vil oftest resultere i, at også butikkerne øger investeringerne i deres egne butikker og i uddannelse af personalet, hvilket højner serviceniveauet, som bliver en meget afgørende konkurrenceparameter i de kommende år. Dominans er kodeordet, hvis Roskilde også i fremtiden skal være en vinderby. Byen skal være så attraktiv for nye butikskoncepter, at nye internationale eller danske butikskæder automatisk vil prioritere Roskilde til en af deres første butiksetableringer i Danmark. 8
Roskilde som vinderby Udbuddet af butikker skal være varieret og komplet. Hermed menes ikke blot, at man skal kunne købe alle typer af varer i Roskilde, men at også udbuddet af butikker skal være både varieret og komplet. Nedenfor oplistes en række butikker, som allerede på nuværende tidspunkt vil være aktuelle for Roskilde, men det gælder også om at være parat til at kunne tage imod de nye, endnu ukendte koncepter, som vil komme til Danmark om nogle år. Det gælder om at have en strategi, der kan skabe rammerne for det fremtidige handelsliv i Roskilde, der både sikrer, at forbrugerne i stigende grad føler sig tiltrukket af Roskilde som handelsdestination og at detailhandelen har trygge rammer for at foretage de nødvendige investeringer. Det er ikke muligt på det nuværende grundlag eksakt at opgøre, hvor meget butiksareal, der skal disponeres for at realisere vinderstrategien, men der er i det følgende foretaget nogle overvejelser omkring hvilken type af butikker, der bør tilføres i de enkelte fortætnings- eller udbygningsområder i Roskilde. Overordnet vil vi foreslå en strategi for butikslokaliseringer af udvalgsvarebutikker, der vil indebære, at mindre og mellemstore udvalgsvarebutikker (op til 2.000 m 2 ) lokaliseres i den centrale bymidte inkl. byfortætningsområderne Borchsgade, Læderstræde, Schmeltz Plads og Sortebrødre Plads samt RO s Torv. Store udvalgsvarebutikker (over 2.000 m 2 ) lokaliseres som rygrad i Røde Port, der suppleres med naturligt hørende mindre udvalgsvarebutikker samt i Københavnsvejskvarteret. Særligt pladskrævende detailhandel lokaliseres i Trekroner Syd samt som opfyldning i Københavnsvejskvarteret. 9
Roskilde som vinderby Tidsrækkefølge for de større udviklingsprojekter Skal Roskilde fra sin nuværende position arbejde hen imod at blive mere attraktiv på detailhandel og byliv til glæde for kommunens borgere og besøgende, er det overordnet ICP s anbefaling, at der bygges videre på det, man har i dag. Det er væsentligt, at udbuddet ikke spredes over flere udbudspunkter. Der er derfor bymidten og de tilstødende områder, der bør prioriteres. Den overordnede prioritering af de større udviklingsprojekter skal ses i lyset af ønsket om at gøre Roskilde til en vinderby. Erfaringer fra andre større byer viser, at en manglende prioritering kan medføre et diffust billede hos udviklere og ejendomsbesiddere og kan udløse usikkerhed omkring investeringernes værdi på længere sigt. Dette kan i sidste ende medføre, at investorer fravælger Roskilde til fordel for investeringer i andre byer. Ovennævnte hensyn skal dog afvejes med, at de forskellige kæder og butikstyper efterspørger forskellige beliggenhedstyper. Det er derfor væsentligt, at udviklingen foregår parallelt, således at detailhandelen styrkes både for så vidt angår den meget bymidteorienterede detailhandel og den detailhandel, der f.eks. af pladshensyn, har lidt andre beliggenhedsønsker f.eks. på Røde Port eller i Københavnsvejskvarteret. Endelig skal de butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer, have deres egen udviklingstakt og -muligheder. Den tidsmæssige prioritering skal sikre, at der ikke etableres et overudbud, der f.eks. vil kunne betyde, at etablering af mere butiksareal i vid udstrækning blot vil betyde en omflytning af bestående butikker og ikke en egentlig styrkelse og udvikling af Roskilde by. På baggrund heraf foreslås nedenstående tidsrækkefølge: Projektet på Sortebrødre Plads bør udvikles først. Dette projekt vil gavne den del af bymidten, der i dag har brug for en styrkelse og samtidig vil en udvikling på Sortebrødre Plads i et længere perspektiv åbne for en bedre sammenbinding af udbuddet i den historiske bymidte, Københavnsvejskvarteret og RO s Torv. Beliggenheden af Sortebrødre Plads kan åbne mulighed for undtagelsesvist at etablere en større butik (f.eks. et stormagasin) som en del af projektet. For at sikre, at de lidt større butikker og butikskoncepter, der er interesseret i Roskilde også kan finde attraktive etableringsmuligheder, bør der derefter fokuseres på etablering af detailhandel i Røde Port-projektet. Udviklingen af Røde Port vil ligeledes betyde, at koblingen mellem den historiske bymidte og Københavnsvejskvarteret styrkes. Såfremt området gøres aktivt i især den østlige del af projektet, vil den historiske bymidte i endnu højere grad end tilfældet er i dag, kunne bindes sammen med RO s Torv og storbutiksområdet lang den indre del af Københavnsvej. I dag ligger området som et passiv for bymidten og tilfører hverken liv eller oplevelser. Detailhandel har i flere tilfælde været med til at starte en bymæssig udvikling. Et af de fremmeste eksempler på dette er Field s, der var med til at trække etableringen af Ørestad i gang. Af andre eksempler kan nævnes projektet ved Odense Banegård, som Steen & Strøm er i gang med at udvikle. 10
Roskilde som vinderby Røde Port kan anskues som en mulighed for Roskilde til at tiltrække storbutikskoncepter, der er for store til umiddelbart at indpasse i bymidten og måske vil have vanskeligt ved at betale en egentlig city-husleje og som samtidig planlægningsmæssigt bør lægges, så de styrker bymidten bedst muligt. Som supplement til den historiske bymidte og RO s Torv skal der således ikke etableres et traditionelt shoppingcenter, men en centerdannelse i en åben struktur, som naturligt vil kunne udnytte projektområdets beliggenhed og udformning. Skal man udvikle et område til butiksformål, er afstanden til andre butikker central. Enten skal man etablere butikker i tæt kontakt med andre butikker eller også skal en koncentration have et vist volumen for at kunne eksistere i sig selv. Selvom Røde Port ligger som bindeled mellem den historiske bymidte og RO s Torv, er afstanden til begge disse koncentrationer for stor til, at en mindre bebyggelse vil kunne eksistere. Det er derfor ICP s vurdering at Røde Port-projektet fuldt udviklet minimum skal have et areal på 15 20.000 m 2 for at kunne blive et kommercielt aktiv i udviklingen af Roskilde bymidte. Det skal bemærkes, at den foreslåede udbygning af Røde Port med en rygrad af store udvalgsvarebutikker suppleret med naturligt tilhørende mindre udvalgsvarebutikker, ikke er blevet vurderet i forhold til de økonomiske muligheder for at realisere projektet. Projektet på Schmeltz Plads bør derefter prioriteres. På denne måde styrkes ankeret i den vestlige del af gågadenettet. Omvendt er kvaliteten af udbuddet her i dag på et niveau, så det også uden etablering af væsentlig flere detailhandelsarealer på f.eks. Schmeltz Plads vil udgøre en ligeværdig modpol til en styrket Algade. De mest effektive ankre i en bymidte er store dagligvarebutikker som varehuse eller supermarkeder. Projektet på Schmeltz Plads bør således overveje at inddrage de to eksisterende supermarkeder, som måske kan optimeres. I stedet for etablering af en udvalgsvarebutik på 5.000 m 2 foreslås at etablere en koncentration af mindre butikker, der i højere grad fletter sig ind i byens gader og fortætter området. Dette betyder samtidig, at projektet bliver mere interessant for investorer og andre interessenter, idet det overordnet giver mulighed for en højere husleje. Herefter bør man prioritere udviklingen af fortætningsområderne Borchsgade og Læderstræde. Når Røde Port-projektet har sikret en bedre sammenbinding bør der fokuseres på udviklingsmulighederne i den ydre del af Københavnsvej. Området ved Trekroner Syd udvikles uafhængigt af de øvrige områder til udelukkende at indeholde butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Der er udlagt arealer til udvalgsvaredetailhandel i Musicon. En spredning af arealerne til udvalgsvaredetailhandel vil ikke være i tråd med ICP s anbefalinger om en styrkelse af de eksisterende udbudspunkter. ICP vil alene anbefale, at der eventuelt udlægges arealer til lokalforsyning af befolkningen i lokalområdet ved Musicon. 11
Roskilde som vinderby Byfortætningsområderne Bønnelyckes Plads, Ringstedgade samt Skoleslagteriet anbefales ligeledes ikke at blive udlagt til handel med udvalgsvarer. Kommercielle funktioner Som det fremgår af ovenstående og af kapitel 2, har Roskilde i dag et stort og attraktivt butiksudbud. Mange af de mere main stream udvalgsvarebutikker findes både i bymidten og i RO s Torv. Én af de mest markante udviklinger indenfor detailhandelen for tiden er, foruden udbredelsen af e-handel, koncentrationstendenserne. De store udbudspunkter bliver større, især på bekostning af de lidt mindre, der generelt mister terræn på udvalgsvareområdet. Alene dette forhold betyder, at der skabes et øget behov for velbeliggende detailhandelsarealer i de større detailhandelskoncentrationer, mens man ser tomme lokaler i de mindre koncentrationer eller i de knap så attraktive detailhandelsbeliggenheder også i byer af Roskildes størrelse. Der kommer hele tiden nye butikskoncepter til, og det kan være vanskeligt at forudse tendenser afledt af den teknologiske udvikling og skift i forbrugeradfærd. Her en Puma popup-butik indrettet i containere. Denne udvikling ser og vil man også fremadrettet se i Roskilde og i Roskildes markedsområde. Derfor vil der fra bl.a. gode kædebutikker være en tendens til at søge mod de større udbudspunkter, som f.eks. Roskilde. Finanskrisen kombineret med stigende fødevare- og benzinpriser har sat det private forbrug under pres. Ser man på de seneste 25 år, er det private forbrug af udvalgsvarer i gennemsnit dog steget med omkring 2 % på årsbasis, renset for prisstigninger. Det er en kombination af det stadigt stigende forbrug og ovennævnte koncentrationstendenser, der bl.a. har gjort det muligt at etablere stadigt flere butikker og shoppingcentre, herunder RO s Torv. 12
Roskilde som vinderby ICP vurderer bl.a. på baggrund af ovennævnte, at denne overordnede udvikling vil fortsætte, og ser derfor ingen fare i relativt store arealudlæg til fremtidige butikker, men som nævnt prioriteret i en tidsrækkefølge. Det er ICP s vurdering, at følgende butikstyper vil kunne etableres i Roskilde og være med til at styrke Roskilde som handelsdestination: Røde Port Butikstype/kæde Arealkrav (m 2 ) Bymidten Købenbenhavnsvej Trekroner Syd Stormagasin (f.eks. Magasin, Åhléns) 8.000-10.000 X X Store beklædningsbutikker (f.eks. Next, Zara) Ung beklædning (f.eks. Weekday, Monki, NewYorker) Bolig/beklædning livsstilsbutikker (f.eks. Sephora, Varta, Englestøv) Bolig/beklædning livsstilsbutikker (f.eks. Sinnerup, Peek & Cloppenburg) Specialbutikker for forbrugerelektronik (tele, it, kommunikation iø.) Ny butiksform. Kombinationsbutik fysisk/internet Forbrugerelektronik ( f.eks. Elgiganten, MediaMarkt) 1.500-2.000 X 200-500 X 100-400 X 2.000-3.000 X 100-500 X X 100-1.000 X X 3.000-7.000 X X Sport (f.eks. Decathlon) 5.000-10.000 X X Legetøj (f.eks. TOYS R US) 2.000 X X Møbler (f.eks. Idé Møbler) 4.000-8.000 X X X Byggemarked (f.eks. Bauhaus, Hornbach) 12.000-15.000 X Stormagasinet som butikstype har i disse år store udfordringer i vor del af verden, mens de står stærkt i detailhandelsbilledet i USA og især i Asien. Det er ICP s vurdering, at man på sigt vil kunne tiltrække en stormagasinkæde til Roskilde. Enten en engelsk kæde eller f.eks. en svensk, finsk eller tysk stormagasinkæde. Markedet for forbrugerelektronik er i stadig vækst. Der kommer hele tiden nye produkter, og disses reelle levetid mindskes. Markedet i Danmark domineres i dag reelt af én udbyder. Den engelske kæde Dixons ejer dels El-giganten via et norsk selskab og ejer desuden en væsentlig del af Fona-kæden. Fremadrettet må det forventes, at dette forhold ændres og at der kommer en ny operatør på det danske marked. F.eks. har den tyske kæde MediaMarkt etableret sig i Sverige. Mange butikskæder arbejder for tiden intensivt med at integrere e-handel og salgs- og oplevelsesfremmende it-løsninger i deres fysiske butikker. Denne tendens vurderes at ville accelerere, og det ventes at betyde, at nog- 13
Roskilde som vinderby le af de eksisterende butikker i den forbindelse får ændrede arealkrav. Dette kan indebære, at der generelt bliver et øget pres på gode velbeliggende detailhandelsarealer. Den øgede individualisering i samfundet vil skabe grobund for produkter, der i højere grad er tilpasset den enkelte. E-handel er et godt redskab i den forbindelse, men det vurderes, at udviklingen også vil skabe grobund for flere butikstyper inden for individualiserede livsstilsprodukter. Butikker, der i deres koncept har indbygget et øget fokus på individualitet, men som samtidig også appellerer bredt, og på den måde har brug for en attraktiv fysisk eksponering. Kan en racerbil bygget af t-shirts være oplevelsesøkonomi? Det videre arbejde En udbygning med flere butikker i Roskilde vil umiddelbart betyde, at byens position som handelsdestination styrkes. Dette vil dels ske ved at forbrugere bosat uden for Roskilde Kommune i stigende grad vil foretage deres indkøb i Roskilde, dels fordi borgerne i Roskilde Kommune i stigende omfang vil lægge forbrugskroner i kommunens butikker, frem for at tage til City 2, Københavns City etc. Etableringen vil dog også betyde, at de eksisterede butikker i bymidten, i Ro s Torv og langs Københavnsvej påføres konkurrence, der vil sætte deres omsætning under pres. I de mindre udbudspunkter bl.a. i Jyllinge og Viby vil udvalgsvaredetailhandelen også kunne mærke etableringen. Endelig vil det være butikker uden for kommunen i primært Lejre, Høje- Taastrup (især Hedehusene), Egedal, Frederikssund, Holbæk og Ringsted kommuner, der vil kunne mærke oprustningen i Roskilde og hvor butikkernes omsætning vil komme under pres. Udarbejdelse af en konsekvensanalyse, som kan klarlægge, hvor omsætningen til de ny butikker skal komme fra, vil kræve, at der opstilles forudsætninger for det konkrete indhold i de ny byggerier med detailhandel, li- 14
Roskilde som vinderby gesom det vil kræve, at der udarbejdes en egentlig analyse af detailhandelen, hvor de aktuelle butiksarealer og omsætningstal i detailhandelen i Roskilde gøres op. De seneste års økonomiske udvikling har ændret på driftsvilkårene for mange butikker, men vi kan fra andre analyser konstatere, at udviklingen langtfra har været entydig. Detailhandelsanalysen skal udover en opdatering af omsætningstal og arealopgørelser for butikkerne i Roskilde belyse den nuværende og fremtidige konkurrencesituation og de markedsmæssige muligheder for at etablere yderligere butiksareal. Man kan herved danne et bedre overblik over, hvor meget yderligere butiksareal, der kan tilføres i Roskilde - uden at kommunens nuværende detailhandel rammes af alvorlige konsekvenser. Endelig vil man få en vurdering af, i hvilken takt det vil være realistisk at udbygge detailhandelen i Roskilde. 15
Profilanalyse af detailhandelen Profilanalyse af detailhandelen 16
Profilanalyse af detailhandelen ICP har medio 2011 foretaget en rekognoscering af de tre største detailhandelskoncentrationer i Roskilde: Roskilde bymidte, shoppingcentret Ro s Torv samt Københavnsvejskvarteret. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne samt størrelsesprofil i forhold til branchen generelt. Nedenstående figur 2.1 og 2.2 viser de tre detailhandelskoncentrationer i Roskilde. Opdelingen af de tre koncentrationer er anderledes end afgrænsningen i kommuneplanen, da der er taget udgangspunkt i de funktionelle detailhandelskoncentrationer. Figur 2.1 Roskilde bymidte, Ro s Torv og Københavnsvej Figur 2.2 Roskilde bymidte 17
Profilanalyse af detailhandelen Antal butikker I nedenstående tabel 2.1 vises antallet af butikker i de tre koncentrationer. Der er i alt 194 butikker i Roskilde bymidte, heraf er ca. 81 % udvalgsvarebutikker. Langt hovedparten af butikkerne er koncentreret i Algade og Skomagergade. Der er i alt 71 beklædningsbutikker i Roskilde bymidte, hvilket svarer til ca, 37 % af det samlede antal butikker i bymidten. Der er 61 butikker i shoppingcentret Ro s Torv, heraf er 90 % udvalgsvarebutikker. På Københavnsvej inklusiv Ro s Have og butikkerne på Industrivej er der 36 butikker. Disse er primært store udvalgsvarebutikker. Knap halvdelen af butikkerne på Københavnsvej er boligudstyrsbutikker. Her ligger blandt andet Silvan, Harald Nyborg, Jem&Fix, Jysk, BoConcept og Biva. Tabel 2.1 Antal detailhandelsbutikker fordelt på brancher i 2011 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Roskilde bymidte 37 157 71 33 53 194 Ro s Torv 6 55 32 10 13 61 Københavnsvej mv 4 32 3 17 12 36 18
Profilanalyse af detailhandelen Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. Der er blandt andet taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment i vurderingen. Herudover spiller faktorer som butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader ind på vurderingen af den enkelte butiks attraktion. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Den samlede gennemsnitlige attraktion for Roskilde bymidte ligger lidt over middel for både dagligvarebutikkerne og udvalgsvarebutikkerne. På Ro s Torv er den gennemsnitlige attraktion en del højere end i bymidten. Her er en høj andel af butikker med en høj eller meget høj attraktion og tilgengæld meget få butikker med en lav attraktion. Den gennemsnitlige attraktion for butikkerne på Københavnsvej ligger omkring middel. Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion ultimo 2010 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Roskilde bymidte 3,3 3,2 3,1 3,3 3,2 3,2 Ro s Torv 3,8 3,7 3,7 3,5 3,9 3,7 Københavnsvej mv 3,0 3,1 2,0 3,3 3,1 3,1 Køge bymidte 3,2 3,2 3,4 3,2 3,2 3,3 Hillerød bymidte 3,2 3,2 3,1 3,4 3,1 3,2 Kgs. Lyngby 3,3 3,3 3,3 3,4 3,3 3,3 De gennemsnitlige attraktioner indeholder en vis spredning. Figur 2.3 til 2.5 viser spredningen i attraktionen i Roskilde bymidte, Ro s Torv og Københavnsvej mv. 39 % af butikkerne i Roskilde bymidte har en høj eller meget høj attraktion, mens 23 % har en lav eller meget lav attraktion. I alt har ca. 38 % af butikkerne i Roskilde bymidte en attraktion på middel. Nogenlunde samme billede gør sig gældende for butikkerne på Københavnsvej, hvor 44 % af butikkerne har en attraktion på middel, mens 34 % har en attraktion over middel og 22 % en attraktion under middel. 19
Profilanalyse af detailhandelen På Ro s Torv har 65 % af butikkerne en attraktion på høj eller meget høj, mens kun 3 % af butikkerne har en attraktion under middel. Figur 2.3 Attraktionens spredning i % i Roskilde bymidte Figur 2.4 Attraktionens spredning i % i Ro s Torv Figur 2.5 Attraktionens spredning i % i Københavnsvej mv 20
Profilanalyse af detailhandelen Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkelt uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til, at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre steder. Figur 2.6 til 2.8 viser andelen af kædebutikker i de tre udbudspunkter. Godt halvdelen af butikkerne i Roskilde bymidte er medlem af et kædesamarbejde, mens 84 % af butikkerne på Ro s Torv er medlem af et kædesamarbejde. 68 % af butikkerne på Københavnsvej er medlem af et kædesamarbejde. Figur 2.6 Andel af kædebutikker i % i Roskilde bymidte Figur 2.7 Andel af kædebutikker i % på Ro s Torv 21