SÅDAN FÅR DU EN SIKKER BOLIGHANDEL

Transkript

1 SÅDAN FÅR DU EN SIKKER BOLIGHANDEL JURIDISKE TIPS OG GODE RÅD NÅR DU KØBER BOLIG

2 SIDE 2 Du bestemmer selv, hvor sikker din bolighandel skal være. I princippet kan du godt sørge for det meste selv, hvis du gerne vil det. Men der er meget at holde styr på i en bolighandel og særligt hvis du er førstegangskøber, er det let at overse potentielle faldgruber. Samtidig er en bolighandel måske den største investering i dit liv og derfor anbefaler vi, at du allierer dig med en uvildig rådgiver, der kan sikre, at der ikke går noget galt undervejs. I denne E-bog får du overblik over alt det, du skal have styr på i de forskellige faser i en bolighandel lige fra boligjagten går i gang, til du er klar til at afgive bud, og du skriver under på købsaftalen og frem til du overtager boligen. Vi kan hjælpe dig hele vejen eller blot noget af vejen. Det vælger du. Men jo tidligere du allierer dig med en boligadvokat, jo mere sikker bliver din bolighandel. Rigtig god læselyst og held og lykke med dine boligdrømme.

3 SIDE 3 $ HVAD ER MINE BEHOV? BANK TIL SALG ÅBENT HUS HVAD KAN JEG KØBE FOR? HVAD KAN JEG FÅ? INFO OM BOLIGEN SIDE 4 UNDERSKRIVE KØBSAFTALE SIDE ! FORHANDLE VILKÅR? OVERTAGELSESDATO, PRIS M.M. AFGIVE BUD KØBS- AFTALE SIDE 10 SIDE 6 TINGLYSNING FORTRYDELSES RET OK KR. AFTALE LÅN SIDE 12 KR. SÆLGER OPGØRELSE VELKOMMEN TIL DIT NYE HJEM REFUSIONSOPGØRELSE

4 SIDE 4 NÅR DU SØGER BOLIG - FÅ STYR PÅ ØKONOMI OG BEHOV Det allerførste du skal have styr på, når du overvejer at købe bolig, er din økonomi. Du skal vide, hvor meget du kan købe for. Det afhænger bl.a. af din indtægt, og om du har en opsparing, du kan bruge. Som reglerne er i dag, skal du minimum selv finansiere 5 procent af købsprisen, og de resterende 95 procent kan du få finansieret i banken og realkreditinstituttet. Samtidig skal du være opmærksom på, at de fleste banker stiller krav til, at du skal have et bestemt rådighedsbeløb hver måned. Afklar ønsker og behov Du skal også have afklaret dine ønsker og behov. Vil du fx gerne købe et hus eller en lejlighed sammen med en kæreste, og planlægger I at få børn i den nærmeste fremtid, så er det en god idé at tænke det ind allerede fra starten. Skal der fx være et eller to børneværelser? Vil I gerne have en have? Og vil I gerne bo tæt på institutioner og skole? Din aktuelle situation og planer for fremtiden er med andre ord vigtige i forhold til antallet af kvadratmetre, boligens indretning og beliggenheden. behov for at tage ud og se på nogle forskellige områder og holde øje med, om der er åbent hus-arrangementer på boliger, som er interessante for dig. Undersøg eventuelt også hvad andre lignende boliger tidligere er blevet solgt for. Det kan hjælpe dig med at få et realistisk billede af, hvad du får for dine penge. På bolighandel.dk finder du en boligprisberegner, hvor du kan se, hvad andre boliger i området er handlet til. Tag en byggesagkyndig med til fremvisning Finder du en bolig, som matcher dine behov, kan det det være en god idé at tage en håndværker eller byggesagkyndig med til en fremvisning. Han eller hun kan hjælpe med at afklare, om der er noget ved tagkonstruktionen, murværket eller andet, du skal være opmærksom på. Kontakt en boligadvokat På dette tidspunkt kan det også være en god idé at kontakte en boligadvokat. Boligadvokaten kan fx hjælpe dig med at vurdere, om prisen på boligen er rimelig i forhold til den typiske m 2 -pris i området, i forhold til boligens liggetid og i forhold til de eventuelle skader, som fremgår af tilstandsrapporten. Boligadvokaten kan også tage med til fremvisningen. Undersøg markedet For nogle er det en lang proces at få økonomi og ønsker til boligen til at gå op i en højere enhed for andre går det hurtigere. Måske har du TJEKLISTE NÅR DU SØGER BOLIG DINE OPGAVER: ADVOKATENS OPGAVER: Tale med banken hvor meget kan du/i købe for? Afklare ønsker og behov Undersøge markedet og området Kommunikere med mægler om fx fremvisning Evt. gennemgang af bolig med byggesagkyndig Gennemgang af tilgængelige dokumenter Kritisk stillingtagen til m 2 -priser Vurdering af pris i forhold til liggetid Kan tage med til fremvisning af bolig Vurdering af pris i forhold til skader i tilstandsog el-installationsrapport

5 SIDE 5 Finder du en bolig, som matcher dine behov, kan det det være en god idé at tage en håndværker eller byggesagkyndig med til en fremvisning.

6 SIDE 6 NÅR DU SKAL AFGIVE BUD ER PRIS OG VILKÅR TIL FORHANDLING? Har du helt styr på, hvad du kan købe for, og har du fundet en bolig, som matcher både din økonomi og dine behov, er det tid til at afgive et bud på boligen. Men inden du afgiver dit bud, er det en god idé at tage stilling til, om udbudsprisen er den rigtige, eller om der er grundlag for at forhandle om prisen. For at du kan vurdere, hvad den rigtige pris er på boligen, skal du indhente alle de oplysninger, der er tilgængelige om boligen. Du bør fx læse tilstandsrapport, el-installationsrapport og energimærkningen grundigt igennem. Rapporterne giver dig en fornemmelse af boligens stand og omfanget af skader. Hvad står der i tilstandsrapporten? Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig, når boligen sættes til salg, og den er en forudsætning for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring. En tilstandsrapport må maksimalt være 6 måneder gammel. Tilstandsrapporten er ikke er nogen garanti for, at der ikke er andre skader end dem, der er omtalt i rapporten. Der kan være skader, som den byggesagkyndige har overset eller ikke har haft mulighed for at opdage, fordi de for eksempel er skjult i lukkede konstruktioner. I rapporten får skaderne forskellige anmærkninger alt efter, hvor alvorlige de er: KO = Kosmetiske skader K1 = Mindre alvorlig skade K2 = Alvorlig skade K3 = Kritisk skade Anmærkningerne fortæller ikke noget om, hvad det koster at udbedre skaden. Som køber skal du derfor ikke kun have fokus på K2- og K3-skader. K1-skader kan nemlig godt være dyrere at udbedre end K2- eller K3-skader. Det vigtigste er, at du forholder dig til, hvad skaden drejer sig om, og hvad det indbefatter at få den udbedret. Hvad står der i el-installationsrapporten? El-installationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatør efter en stikprøve af boligens synlige elinstallationer. Formålet er at dokumentere, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige. El-installationsrapporten er gyldig i 1 år, efter den er udarbejdet.

7 SIDE 7 El-installationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport. Hvad står der i energimærkningen? Energimærkning er et dokument, der fortæller om en boligs energiforbrug, og den giver et godt indblik i, hvor energiøkonomisk huset er, og hvad det vil koste i varme-, el- og vandforbrug at bo i huset. Energimærket ranglister huses energiforbrug fra A til G, hvor A er mest energivenligt. Er energimærkningen udarbejdet efter 1. februar 2011, gælder den som udgangspunkt i 10 år. Hvad med servitutter og lokalplan? Hvis du på forhånd ønsker at undersøge, om der er særlige bestemmelser eller begrænsninger på boligen - såkaldte tinglyste servitutter, og om der står noget i lokalplanen, som har betydning for din råderet over boligen, kan du finde oplysningerne på tinglysning.dk. Ellers får du først udleveret disse oplysninger efter, at der er skrevet under på en købsaftale. Sammenlign salgspriser Når du skal forhandle prisen på boligen, er det en god idé at se på, hvad andre lignende boliger er blevet solgt for i området. Vær også opmærksom på, hvor længe den bolig, du vil byde på, har været til salg, og om den er blevet sat ned i pris i salgsperioden. Den type oplysninger kan du finde på fx bolighandel.dk, boligsiden.dk, boliga.dk og de er også tilgængelige på nogle ejendomsmæglersider. Forhandl om andet end pris Der kan også være andet end prisen at forhandle om. Mange gange har du mulighed for at forhandle om fx overtagelsesdatoen, om der skal følge havemøbler med i handlen, eller om sælger fx skal sørge for at skifte vinduer, inden du overtager boligen. Vil du selv forhandle, eller har du brug for hjælp? Du kan vælge selv at forhandle pris og vilkår med sælger. Men du kan også få en boligadvokat til at hjælpe dig. En boligadvokat har erfaring med at læse og forstå indholdet i tilstands- og el-installationsrapporterne og kan hurtigt sætte sig ind i, hvad en rimelig m 2 -pris er i området. Samtidig kender boligadvokaten processen, når man skal afgive et bud på en bolig. Skal du eksempelvis byde på en bolig i en budrunde, kan det være en fordel at have en rådgiver med på sidelinjen, så du ikke kommer galt afsted. TJEKLISTE NÅR DU AFGIVER BUD DINE OPGAVER: Indhente alle relevante oplysninger på boligen Afgive bud og forhandle vilkår ADVOKATENS OPGAVER: Kan hjælpe med at afgive bud og forhandle vilkår Kan hjælpe med kritisk gennemgang af tilstandsrapport, servitutter, lokalplan mm. og få klarlagt om der er noget i dokumenterne, der bør påvirke prisen på boligen

8 SIDE 8 NÅR DU SKRIVER UNDER PÅ KØBSAFTALEN HUSK ADVOKATFORBEHOLDET! Lige så snart du er blevet enig med sælger om pris og vilkår, skriver I under på en købsaftale. Købsaftalen er den juridiske kontrakt i en bolighandel. Den er udarbejdet af sælgers ejendomsmægler og indeholder fx oplysninger om kontantpris, udbetaling, finansiering, overtagelsesdato og tidsfrister. Kend din fortrydelsesret Normalt vil du som køber skrive under først, og indtil sælger også har skrevet under, er købsaftalen et tilbud fra dig om at købe boligen. I den periode kan du godt trække dit tilbud tilbage, hvis du fortryder. Køber du bolig sammen med din kæreste, vil du også få rådgivning om fordelene ved at oprette samejeaftale og testamente. Køber du bolig med din ægtefælle kan det også være aktuelt at oprette en ægtepagt. Og køber du en ejerlejlighed som et forældrekøb, vil advokaten rådgive dig om, hvad der skal stå i lejekontrakten til dit barn. Her er de typiske dokumenter i en bolighandel: Købsaftale Finansieringsforslag Tilstandsrapporter BBR-meddelelse Servitutter og lokalplaner Ejerskifteforsikring Når sælger også har skrevet under på købsaftalen, er I begge bundet af jeres underskrifter. Lovgivningen giver dog dig som køber en frist på 6 hverdage til at fortryde din underskrift. Fristen løber fra dét tidspunkt, hvor både du og sælger har underskrevet købsaftalen. Vil du bruge fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen. Indsæt et advokatforbehold og undgå at betale godtgørelse Sørger du for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, kan du fortryde dit køb, uden at du skal betale godtgørelse. Fristen aftales typisk til 6 hverdage men kan også godt være længere. El-installationsrapport Refusionsopgørelse Dokumenter fra ejerforening eller grundejerforening Husforsikring Energirapport og energimærkning Fortrydelsesret og advokatforbehold Et advokatforbehold giver dig mulighed for at overveje købet på ny, når du har hørt advokatens syn på sagen. Advokatforbeholdet betyder, at handlen falder bort, hvis advokaten har indvendinger mod købsaftalen, og du vælger at trække dit tilbud tilbage. Gennemgå købsaftalen med en advokat Langt de fleste vælger at få en boligadvokat til at gennemgå købsaftalen og handlens øvrige dokumenter. Advokaten vil bl.a. se på de konkrete formuleringer i købsaftalen, forholde sig kritisk til købsprisen, indholdet i tilstandsrapporten og eventuelle servitutter og lokalplan. Med andre ord vil advokaten sikre, at du får fuldstændig klarhed over, hvad du køber, og at alle formaliteter er i orden.

9 SIDE 9 Sørger du for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, kan du fortryde dit køb, uden at du skal betale godtgørelse. Fristen aftales typisk til 6 hverdage men kan også godt være længere.

10 SIDE 10 KLAR TIL OVERTAGELSE FÅ STYR PÅ FORSIKRINGER, LÅN OG TINGLYSNING Når advokaten har gennemgået købsaftalen og alle de øvrige dokumenter, går handlen ind i den sidste fase. Det er her, du som køber får styr på forsikringer og aftaler det endelige lån med banken. Samtidig bliver handlen berigtiget, og det betyder bl.a., at skødet tinglyses, så du får ejendomsretten til boligen, og at sælger får sine penge. Tegn ejerskifteforsikring Det er frivilligt, om du som køber vil tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at gøre det. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig, hvis det viser sig, at boligen har skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten. Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring, skal den være tegnet, inden du overtager boligen og gælde senest fra den dag, du får nøglerne. Køber du en ejerlejlighed, vil der oftest ikke blive udarbejdet tilstandsog el-installationsrapporter, og derfor kan du som regel heller ikke tegne en ejerskifteforsikring. hvor meget du kan købe bolig for og dermed også hvor meget du kan låne i henholdsvis bank og realkreditinstitut. Det næste du skal have afklaret med banken, er, hvordan den endelige finansiering skal skrues sammen og dermed også hvilke konkrete lån, du skal optage, og hvornår banken skal hjemtage lånene. Hvad der er bedst for dig, afhænger af din økonomiske situation og din risikovillighed. Banken kan rådgive dig om fordelene og ulemperne ved de forskellige låntyper. Det er altid en god idé at indhente flere forskellige lånetilbud. Hvis du bruger en ejendomsmægler som køberrådgiver, skal du være opmærksom på, at ejendomsmægleren ofte får provision for at sælge lån fra bestemte pengeinstitutter og realkreditinstitutter til boligkøber. Derfor er det vigtigt at få en uvildig vurdering af lånetilbuddet, så du ikke risikerer at sige ja til et lån, som ikke passer til din økonomiske situation. Hvis der kan tegnes ejerskifteforsikring, får du med købsaftalen et tilbud på en ejerskifteforsikring, som sælger betaler halvdelen af. Hvis du ønsker en anden og dyrere ejerskifteforsikring fx ved udvidet dækning over en længere årrække, skal du selv betale merudgiften. Prisen på ejerskifteforsikringen afhænger af, hvor stor boligen er. Der er en række lovmæssige krav til, hvad en ejerskifteforsikring skal dække, men forsikringsselskaberne har mulighed for at lave særlige undtagelser. Derfor kan der være meget stor forskel på dækningen fra de forskellige selskaber. Det betyder, at du som boligkøber skal være meget opmærksom på vilkårene i den ejerskifteforsikring, du vælger og ikke kun se på prisen. Køber du hus, vil du også på dette tidspunkt skulle tegne en husforsikring, som skal træde i kraft, når du overtager nøglerne. Aftal endelige lån med banken Allerede i den indledende fase havde du et møde med banken om,

11 SIDE 11 Få tinglyst skødet Inden boligen officielt er din, skal der udarbejdes et skøde på boligen. Skødet er handlens officielle dokument og fungerer som en kvittering på det, du har købt. Skødet skal tinglyses og dermed fortælle omverdenen, at boligen har skiftet ejer. Skødet sikrer dig ejendomsretten over boligen. berigtigelse. Advokaten sender udkast til skødet til godkendelse hos sælger. Det godkendte skøde signeres digitalt med NemID af køber og sælger på tinglysning.dk. Hvor meget du skal af med i tinglysningsafgift, afhænger af købsprisen på boligen. Du skal nemlig betale 0,6 % af ejerskiftesummen + et gebyr på kr. (2016). Som køber er det som udgangspunkt dit ansvar, at der udarbejdes skøde. De fleste får en boligadvokat til at gøre det som et led i handlens TJEKLISTE NÅR DU SKRIVER UNDER OG FREM TIL OVERTAGELSE DINE OPGAVER: Underskrive købsaftale husk advokatforbehold Tegne ejerskifteforsikring Tegne øvrige relevante forsikringer Aftale det endelige lån og hvornår det skal hjemtages med banken ADVOKATENS OPGAVER: Gennemgå købsaftale og salgsopstilling Rådgive om tinglyste servitutter, lokalplan mm. Gennemgå tilstandsrapport, el-installationsrapport og energimærke Rådgive om ejerskifteforsikring Rådgive om eventuelle forureningsforhold Rådgive om samejekontrakt, testamente, ægtepagt og eventuel lejekontrakt Godkende købsaftale Koordinere med banken om bankgaranti Rådgive om indfrielse af ejerpantebrev på boligen Koordinere med banken om deponering af købesum Sørge for betaling af berigtigelsesomkostninger Digital tinglysning af skøde

12 SIDE 12 NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN ER ALT SOM AFTALT? Når skødet er tinglyst, og sælgers lån på boligen er aflyst, overgår ejendomsretten til dig som køber. Herefter bliver købesummen frigivet til sælger. Det sker tidligst på overtagelsesdagen. Gennemgå boligen I forbindelse med at du får udleveret nøglerne til din nye bolig, skal du sammen med ejendomsmægleren gennemgå hele ejendommen og sikre dig, at alt er som aftalt. Er det fx aftalt, at der følger hårde hvidevarer med i handlen, skal du sørge for at tjekke, om de fungerer, som de skal. Gør de ikke det, skal sælger hurtigst muligt have besked, så vedkommende kan få styr på det. Det kan også være, at I som en del af forhandlingen har aftalt, at sælger skulle skifte en hoveddør eller et vindue og hvis det er tilfældet skal du på overtagelsesdagen sikre dig, at det faktisk er sket, som I har aftalt. Samtidig skal alle målere aflæses, og du skal sikre, at forsyningsselskaberne har fået besked om ejerskiftet. Du skal huske at melde flytning til folkeregistret og Post Danmark. Begge dele kan du gøre på borger. dk. Og endeligt skal du sørge for at ændre din forskudsopgørelse hos SKAT med hensyn til rentefradrag og ejendomsværdiskat. Advokaten kan hjælpe Hvis du har krav til sælger efter overtagelsen, kan du vælge selv at stå for det. Men er der meget, som ikke er, som I har aftalt, kan det være en fordel at få hjælp fra en advokat. Advokaten kan også hjælpe med at anmelde eventuelle krav til ejerskifteforsikringen. På dette tidspunkt udarbejdes der også en refusionsopgørelse, som er det endelige regnskab mellem dig og sælger. Refusionsopgørelsen indeholder en oversigt over de poster, som sælger har betalt forud, og som køber skal dække efter overtagelsesdatoen. Det kan fx være: Ejendomsskatter Vand-, varme- og elforbrug Ejerskifteforsikring Udgifter til grundejerforening Renovations og skorstensfejning En refusionsopgørelse skal udarbejdes senest 30 dage efter ejendommens overtagelse. TJEKLISTE NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN DINE OPGAVER: ADVOKATENS OPGAVER: Modtage nøgle og flytte ind Gennemgang af eventuelle mangler Aflæse el, vand og varme Melde flytning Ændre forskudsopgørelse hos SKAT mht. rentefradrag og ejendomsværdiskat Udarbejde refusionsopgørelse Frigive købesum til sælger Hvis der er mangler, kan advokaten hjælpe med at lave reklamation over for sælger eller ejerskifteforsikringen.

13 SIDE 13 SAMLET TJEKLISTE DINE OPGAVER: ADVOKATENS OPGAVER: NÅR DU SØGER BOLIG Tale med banken hvor meget kan du/i købe for? Afklare ønsker og behov Undersøge markedet og området Kommunikere med mægler om fx fremvisning Evt. gennemgang af bolig med byggesagkyndig Gennemgang af tilgængelige dokumenter Kritisk stillingtagen til m 2 -priser Vurdering af pris i forhold til liggetid Kan tage med til fremvisning af bolig Vurdering af pris i forhold til skader i tilstands- og el-installationsrapport NÅR DU SKAL AFGIVE BUD Indhente alle relevante oplysninger på boligen Afgive bud og forhandle vilkår Kan hjælpe med at afgive bud og forhandle vilkår Kan hjælpe med kritisk gennemgang af tilstandsrapport, servitutter, lokalplan mm. og få klarlagt om der er noget i dokumenterne, der bør påvirke prisen på boligen NÅR DU SKRIVER UNDER OG FREM TIL OVERTAGELSE Underskrive købsaftale husk advokatforbehold Tegne ejerskifteforsikring Tegne relevante forsikringer Aftale det endelige lån og hvornår det skal hjemtages med banken Gennemgå købsaftale og salgsopstilling Rådgive om tinglyste servitutter, lokalplan mm. Gennemgå tilstandsrapport, el-installationsrapport og energimærke Rådgive om ejerskifteforsikring Rådgive om eventuelle forureningsforhold Rådgive om samejekontrakt, testamente, ægtepagt og eventuel lejekontrakt Godkende købsaftale Koordinere med banken om bankgaranti Rådgive om indfrielse af ejerpantebrev på boligen Koordinere med banken om deponering af købesum Sørge for betaling af berigtigelsesomkostninger Digital tinglysning af skøde NÅR DU OVERTAGER BOLIGEN Modtage nøgle og flytte ind Gennemgang af eventuelle mangler Aflæse el, vand og varme Melde flytning Ændre forskudsopgørelse hos SKAT mht. rentefradrag og ejendomsværdiskat Udarbejde refusionsopgørelse Frigive købesum til sælger Hvis der er mangler, kan advokaten hjælpe med at lave reklamation over for sælger eller ejerskifteforsikringen

14 SIDE 14 Find flere gode råd om en sikker bolighandel på: ADVODAN.DK/BOLIG Her kan du læse om forskellige boligtyper, se videoguides og finde din lokale ADVODAN-advokat.