Oplæg til Foreløbig Helhedsplan Dato: Sagsnummer:

Transkript

1 ÅRSTIDER E ARKITEKTER Ei aring Indi gi. <realivilet. Oplæg til Foreløbig Helhedsplan Dato: Sagsnummer: Konklusioner fra referat af dato efter besigtigelse af LBF Beboerne i B042 er for hovedpartens vedkommende pensionister - ca. 75 %. - og derfor bør man også sigte mod tilgængelighed i boligmassen. LBF har muligheder for at give husleje og renoveringsstøtte, samt evt. kapitaltilførsel for at holde huslejen nede. Der bliver samtidig nævnt at fonden prækvalificerer renoveringsstøttesagen, og at man samtidig tager forbehold for kommunens stillingstagen i.f.t. driftsstøtte. Der foreligger 10 byggetekniske rapporter som dokumentation for bygningsmassen som er opført i tiden Af materialet fremgår radon som en gennemgående udfordring. Det nævnes at der skal fremsendes undersøgelsesprogram og handleplan efter endelig referat. Oplæg til undersøgelsesprogram i dialog med LBF: Undersøgelse af sætningsskader som fortsat giver løbende problemer Fugtophobning i tagrum. Byggeafsnit 7 blev omtalt - men tagrum/konstruktioner undersøges nærmere i.f.t. svigt. Manglende ventilation er gennemgående for mange af byggeafsnittene. Miljøfremmende stoffer. Der skal foretages screening for alle bygningsdele der vil blive berørt under udførelsen. Screening foretages på baggrund af dispositionsforslag (skitse), og de beskrevne arbejder i drift- og anlægsbudgettet. Sætningsskader som byggetekniske rapporter beskriver. Det skal defineres / afklares om bygningen har sat sig en gang, og skader kan udbedres, eller om skader opstår igen. Er der svigt - men ingen skader, eller fører svigt til skader. Gryneparken: der skal undersøges for udskiftning/udbedring af de polycarbonatplader der er monteret på væksthuset. Tilbuddet kan arbejdes ind i den samlede sag. LBF gjorde under mødet opmærksom på hvad ustøttede arbejder bla. omfattede: Isolering af tagrum Udbedring af kældervægge Genopretning af trapper Undertag - underbeklædning Bo42 + Gryneparken: Der skal overvejes om forsøgsprojektet Gryneparken skal renoveres mod normale standard løsninger. Den årlige tilførsel på kr. på kr ,00 udløber Dette forhold skal afklares nærmere i processen. Politisk behandling: Sagen skal behandles politisk, og kommunen ønsker at vide hvilken økonomi den skal forholde sig til. For at sagen kan fortsætte fra nuværende stadie i LBF, har man behov for en tilkendegivelse fra kommunen. Kommunen ønsker til orientering hvad husleje niveauet vil blive, samt hvilken differencering der lægges op til. 1

2 Ei a'ing!nd> gi. 'eativilel. Konklusioner fra byggetekniske rapporter til udarbejdelse af undersøgelses rogram af bygningsdele m.v.: BYGGEAFSNIT 1: POSTGADE 6A-6C Terrændæk / etaqeadskillelse Der ses tydelig op trængende fugt og revner hvor dækket står oprindelig. Dette bør snarest afdækkes og udbedres. Ta konstruktion Fugtophobning i undertagsplader registreret. Tætninger ved gennemføringer bør eftergås. Taqrum Ventilation bør snarest udbedres. Bo42 har registreret fygesne over kviste. Der er ikke foretaget registreringer af afløbsinstallationer i terræn, men især levetiden på ældre betonrør må Afløbsinstallationer i by ninger Afløbsinstallationen er generelt funktionsdygtige, men især levetiden på ældre støbejernsrør må Vandinstallationen er generelt funktionsdygtig, men især levetiden på ældre galvaniserede stålrør må Varmeinstallationer Varmeinstallationen er generelt funktionsdygtige, men det bør især overvejes at energirenoverer oliekedler, automatik, pumper og varmtvandsbeholder, herunder muligheden for at konvertere til fjernvarme. Ved gennemgangen er forhold bag afdækninger ikke undersøgt, men ud fra materiellet på afbrydere og stikkontakter vurderes det at dele af installationen kan være med stofledninger. Det anbefales derfor at der laves supplerende undersøgelser på installationen. BYGGEAFSNIT 2: DYRLÆGE JURGENSENSGADE 2-10 OG Tagkonstruktion Der er registreret skader i undertagsplader, og manglende tætning ved gennemføring. Det er det bemærket at konstruktionen kun ventileres ved riste i gavlene. Der er ikke foretaget registreringer af afløbsinstallationer i terræn, men især levetiden på ældre betonrør må Afløbsinstallationer i bygninger Afløbsinstallationen er generelt funktionsdygtige, men især levetiden på ældre støbejernsrør må Vandinstallationen er generelt funktionsdygtig, men især levetiden på ældre galvaniserede stålrør må 2

3 Ei aring 'ndi gi. Kieativitel. Varmeinstallationer Varmeinstaliationen er generelt funktionsdygtige, men det bør især overvejes at energirenoverer oliekedler, automatik, pumper og varmtvandsbeholder, herunder muligheden for at konvertere til fjernvarme. Ved gennemgangen er forhold bag afdækninger ikke undersøgt, men ud fra materiellet på afbrydere og stikkontakter vurderes det at dele af installationen kan være med stofledninger. Det anbefales derfor at der laves supplerende undersøgelser på installationen. BYGGEAFSNIT 3: DYRLÆGE JURGENSENSGADE Ta konstruktion Masonit undertag bør snarest gennemgås for udbedring ved gennemføringer. Indvendi e væqoverflader Mange synlige sætningsskader som medfører revner i overfladen på væggene. Årsag til fortsatte sætningsskader bør undersøges snarest. Der er ikke foretaget registreringer af afløbsinstallationer i terræn, men især levetiden på ældre betonrør må Afløbsinstallationer i bygninger Afløbsinstallationen er generelt funktionsdygtige, men især levetiden på ældre støbejernsrør må Vandinstallationen er generelt funktionsdygtig, men især levetiden på ældre galvaniserede stålrør må Varmeinstallationer: Varmeinstaliationen er generelt funktionsdygtige, men det bør især overvejes at energirenoverer oliekedler, automatik, pumper og varmtvandsbeholder, herunder muligheden for at konvertere til fjernvarme. Skjulte varmeinstallationer i bygningerne anbefales udskiftet ved eventuelle renoveringer. Tilgængelighed i terræn Adgang til boligerne sker ved betontrappetrin, og ved terrassedøre er der et trin på cm. Ingen adgangsforhold i bebyggelsen overholder nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. BYGGEAFSNIT 4: LINDEVEJ 7-17 Facader og gavle er generelt i normal stand, dog med enkelte revner. Ved murvinge mod syd ved gavl nr. 13 er der en større sætningsrevne. Årsagen til revner i facader og gavle skal undersøges snarest, så der kan foretages en udbedring. 3

4 Ei a-ing 'nd«gi. K'ealivitef. Skillevæ ge Synlige sætningsskader i badeværelser. Udbedring for sætningsskaber bør undersøges nærmere. Tagkonstruktion Ingen adgang til inspektion af tagkonstruktion. Bo42 har oplyst: Mangelfuld vindafstivning som giver bevægelser og lyd fra denne. Tagrum Ingen adgang til tagrum. Bo42 har oplyst: Uisolerede rør i tagrum, og mangelfuld tætning ved rørgennemføring. Indvendige vægoverflader Rimelig tilstand af de generelle vægoverflader. Dårlig tilstand på badeværelse. Årsagen til sætningsskader bør afdækkes for udbedring snarest Toilet / bad Sætningsskader på fliser. Badeværelserne bør undersøges nærmere for sætningsskader snarest. BYGGEAFSNIT 5: GULEHALDSTRÆDE 1-9 Skillevægge Sætningsskader i badeværelser bør undersøges snarest. Tagkonstruktion Monarfol undertaget virker tyndslidt og nedbrudt. Indvendige vægoverflader Sætningsskader og statik bør snarest undersøges nærmere. Køkkener Ingen ventilation ved vinduer eller i vægge. Tilgængelighed i terræn Ingen adgangsforhold i bebyggelsen overholder nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. 4

5 Ei cring!ndi qi. Kreativitet. BYGGEAFSNIT 6: NORRE BAKKE 3A-3D Fundamenter / sokkel Restlevetiden er under 5 år. Skaderne skal udbedres snarest muligt, så fugtindtrængning standses. Skillevæ ge Revner i vægge på bad-/toiletrum. Bevægelser og statik bør undersøges snarest i bad-/toiletrum Indvendige vægoverflader Fliser revner i sætningsskader. Toilet / bad Vægfliser har sætningsskader. Køkkener Ventilation / udluftning bør snarest iværksættes. Ventilation Ingen udluftningskanaler/ventiler supplerende undersøgelser på installationen for at kontrollere tilslutninger, forbindelser og samlinger. Tilgængelighed i terræn Adgang til boligerne sker ved cm høje betontrappetrin og ved terrassedøre er der et trin på 5-10 cm ud til terrassen. Flisearealerne ligger ujævne. Ingen adgangsforhold i bebyggelsen overholder nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. BYGGEAFSNIT 7: AHORNVEJ 1-17 Der er registreret afskalninger, der skyldes opstigende fugt ved terræn/sokkel. Revner i facader skal undersøges snarest, så der kan foretages en udbedring. Tagkonstruktion Synlige skader/fugtophobninger på undertaget. Manglende ventilation ved tagfod. Tagrum Ventilation bør snarest udbedres. Afløbsinstallationer i bygninger Afløbsinstallationer er funktionsdygtige, men anbefales udskiftet i forbindelse med renoveringsarbejder. Vandinstallationen er funktionsdygtig, men levetiden på disse må forventes at blive opbrugt inden for de kommende ca. 10 år, og anbefales udskiftet i forbindelse med renoveringsarbejder. 5

6 Ei ofing!ndi gi. Kroalivltel. Tilgængeli hed i terræn Ingen adgangsforhold i bebyggelsen overholder nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. BYGGEAFSNIT 8: BYFOGEDBAKKEN 2A-2B Fundamenter / sokkel Sokkel mod fortov er meget slidt. Denne har mange alvorlige revner, afskalninger, manglende maling mv. Granit sokkel er nedslidt. Soklen har mange fuge- og malingskader, der kræver skærpet vedligehold. Restlevetider 0-5 år Kældervdervæ ge Løstsiddende maling og mange afskalninger på ydervægge pga. kulde og fugtpåvirkninger. Udvendig kan det overvejes om kældervæg skal drænes eller undersøges nærmere. Terrændæk / etaqeadskillelse Der ses tydeligt optrængende fugt og skader på gulvet. Generelt er facader i bebyggelsen i dårlig stand. Restlevetiden for gavlen mod vest og facader med bindingsværk er opbrugt. Ta konstruktion Undertag af masonit bærer præg af fugt og vandskader. Restlevetid 0-6 år Tagflader Tagsten ligger ujævnt. Flere steder er der hul ned gennem taget. Rygningerne på forbygningen er meget dårlig, der er direkte hul og vand kommer ind. Tagflader har levetid på 0-10 år, Vandinstallationen er funktionsdygtig, men levetiden på disse må forventes at blive opbrugt inden for de kommende ca. 10 år, og anbefales udskiftet i forbindelse med renoveringsarbejder. Installationer udført af galvaniseret stål i kælder m.v. kræver ekstra opmærksomhed. Til ængelighed i terræn Ingen adgangsforhold i bebyggelsen overholder nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. 6

7 Ei ofir>a Indi gi. i ealivilel. BYGGEAFSNIT 9: OTTO HOLST BAKKE 3-17 Der skal snarest iværksættes udbedringer. Bygning S fremstår med en slidt østgavl og lettere opfugtet vestgavl. Bygning V har bindingsværk, der er under nedbrydning samt meget slidte gavltrekanter. Bygning N fremstår med en skadet nordgavl og mod nord er der flere afskalninger. Ta konstruktion Der er synlige vandskjolder på undertag efter utætheder / vandgennemtrængning. Taqrum Fugtskjolder på undertagsplader. Ta flader Vingeteglsten er ældre og er lidt uens. Ved bygning V ligger tagfladen mod nordvest ujævnt, og der er flere "sprækker ned til undertaget. Dette forhold skal udbedres snarest. Tagudhæng m.v. Ved spær ender og bindingsværk i gavlender er træet under nedbrydning. Vindskedeplader ved tagkvist på bygning N er under nedbrydning. Vindskedeplader ved bygning N har en restlevetid på under 5 år. Tilgængelighed i terræn Kun ved én bolig i bygning V er der niveaufri adgang. Øvrige adgangsforhold i bebyggelsen overholder ikke nugældende krav til niveaufri adgang ind i boligerne, hverken ved indgangsdøre eller terrassedøre. BYGGEAFSNIT 10: GRYNEPARKEN Facade mod væksthus er uisoleret - bør nærmere vurderes. Der er ikke foretaget registreringer af afløbsinstallationer i terræn, men især levetiden på ældre betonrør må Afløbsinstallationer i bygninger Afløbsinstallationen er generelt funktionsdygtige, men især levetiden på ældre støbejernsrør må Vandinstallationen er generelt funktionsdygtig, men især levetiden på ældre galvaniserede stålrør må 7

8 Ei a-'ing ndi gi. <realivltol. Va meinstallationer Varmeinstallationen er generelt funktionsdygtige, men det bør især overvejes at energirenoverer oliekedel, automatik, pumper og varmtvandsbeholder, herunder muligheden for at konvertere til fjernvarme. Skjulte varmeinstallationer i bygningerne anbefales udskiftet ved eventuelle renoveringer. Ventilation Ventilationsanlægget er generelt funktionsdygtige, men det bør især overvejes at energirenoverer ventilations-aggregatet og automatikken, for bedre styring, bedre varmegenvinding, og mindre strømforbrug til ventilatorer. Kanalsystem og kontrolventiler anbefales undersøgt nærmere indvendigt og evt. renset for støv. supplerende undersøgelser på installationen for at kontrollere tilslutninger, forbindelser og samlinger. Konklusioner overordnet for de enkelte byggeafsnit til undersøgelsesprogram: Radon er gennemgående for alle afdelinger ( er iværksat) o Miljøundersøgelser for de byggeafsnit hvor tilgængelighedsboliger medfører nedbrydning af eksist. bygningsdele. Generel bør det overvejes om ventilation (naturlig) skal tilføres i boligerne. Opsummering / diverse arbejder efter besigtigelse med LBF: 1. Miljøfremmede stoffer. I undersøgelsesprogrammet skal der tages højde for en screening af alle bygningsdele der bliver berørte under udførelsen. (Årstiderne Arkitekter indhenter pris) 2. Tilgængelighedsboliger. Ved næste indsendelse skal disse fremgå i materialet. Der arbejdes ud fra princippet om at omfanget kan være %.. I oplægget for tilgængelig vil blive skitseret indretning og beskrevet udvendige ramper foran den enkelte bolig. 3. Ustøttet renovering. Ved sammenlægningsboligerne er fordelingen 67 % og 33 % for modernisering. Modernisering er ustøttet. 4. Ungdomsboliger/familieboliger. Der udarbejdes skitser med forslag til sammenlægning af eksist. ungdomsboliger ud fra princippet om % kan udføres som sammenlagte (Årstiderne Arkitekter udarbejder) 5. Miljøarbejder på friarealer. Hvor tilgængelighedsboliger skal forefindes, kan der støttes op om omlægning af terræn for ramper mm. 8

9 Ei cring rxli gi. Xrealivilel. 6. Prækvalifikation af afdelingen. Leif gør opmærksom på at LBF prækvalificerer afdelingen til renovering. I det videre arbejde skal de enkelte byggeafsnit vurderes i.f.t. økonomi og omfang. Det nævnes i den forbindelse at sagen pga. dens størrelse muligvis allerede kan realiseres i Statusbrev. Det forventes at Bo42 vil modtage et sådant i marts/april m.h.t. kapitaltilførsel. Samtidig at tidshorisonten for en endelig afklaring skal forventes at tage 1-1 år med de opga er der ligger forude. Med venlig hilsen Nils Ulrik Nielsen Projektleder Bygningskonstruktør BTH Mobil: Mail: nun@aarstiderne.dk ÅRSTIDERNE ARKITEKTER Erfaring. Indsigt Kreativitet. Bilag: ovenstående konklusioner og aktiviteter overført til skema for omfang af undersøgelsesprogram.