Generalforsamling, torsdag den 4. maj 2017, kl på Hotel Vojens

Transkript

1 18-86 Generalforsamling, torsdag den 4. maj 2017, kl på Hotel Vojens Dagsorden: 1. Valg af dirigent 2. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning 3. Endelig godkendelse af årsregnskab samt forelæggelse af budget 4. Behandling af eventuelt indkomne forslag 5. Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter for disse På valg er Henrik Brønd (modtager genvalg), Bent Nielsen (modtager ikke genvalg) og Kjeld Petersen (modtager genvalg) 6. Valg af revisor 7. Eventuelt 1. Valg af dirigent Formand Henrik Brønd bød velkommen til den årlige generalforsamling i VAB og glædede sig over det store fremmøde. En særlig velkomst til de statsautoriseret revisor Per Jansen fra PWC og advokat Claus Witt fra Ret og Råd. Der var mødt 105 medlemmer, som repræsenterede 82 husstande. Bestyrelsen foreslog advokat Claus Witt, som dirigent og Claus Witt blev valgt. Dirigenten takkede for valget og konstaterede at generalforsamlingen var rettidig indkaldt i.h.t vedtægternes 8, annonceret den 28. marts 2017 i dagspressen og dermed lovligt varslet. Der var ingen indsigelser. 2. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning Bestyrelsens beretning blev aflagt af formand Henrik Brønd: Foråret er over os. Og med foråret er tiden kommet for, at de mange foreninger i Danmark, afholder den årlige generalforsamling. Her på årsdagen for Danmarks befrielse, gælder det også for Vojens Andels-Boligforening, sådan som vore vedtægter foreskriver. Den årlige generalforsamling i 2016 blev afholdt onsdag den 11. maj kl her på Hotel Vojens. Det er næsten blev tradition, at vi har et rigtigt fint fremmøde ved afvikling af generalforsamlingen, og således var det også sidste år. I en tid med vigende interesse for beboerdemokratiet, oplever vi i Vojens Andels-Boligforening det stik modsatte. I alt deltog 100 medlemmer, som repræsenterede 73 husstande, eller godt og vel 10 procent. Generalforsamlingen i øvrigt, forløb uden de store diskussioner eller kritiske røster. På valg var

2 18-87 bestyrelsesmedlem, Bo Bierbaum, og bestyrelsesmedlem, Jacob Nilsson. Begge nød de generalforsamlingens tillid og blev genvalgt. Efterfølgende konstituerede bestyrelsen sig således at Bent Nielsen, fortsatte som næstformand. Var der en lille kurre på tråden, så var det da der opstod kampvalg om suppleantposten. Det kom ærligt talt lidt bag på os, og har fået som konsekvens, at vi i år udleverer et antal stemmesedler ved indgangen. Således skulle vi være sikre på at afstemningen følger reglerne i vedtægterne, og således at vi bevarer kontrollen, også i den situation. Bestyrelsens arbejde har også i det seneste år været præget af ro og stabilitet. Blandt andet fordi personalesammensætningen er faldet helt på plads. Dog har generalforsamlingsåret 2016/2017 også haft sine udfordringer. Jubilæum. Den 27. januar 2017 rundede foreningen et skarpt hjørne, da det var præcist 75 år siden at der blev afholdt stiftende generalforsamling, netop her på Hotel Vojens. Vi nævnte det allerede på generalforsamlingen i 2016, og bad jer sætte kryds i kalenderen den 27/1. I efteråret nedsatte vi et jubilæumsudvalg, som arbejdede med sagen, og udvalget besluttede at udskyde festligholdelsen til fredag den 9. juni 2017 kl Her får vi sat et telt op på Kløvervej, umiddelbart overfor administrationen. Der er truffet aftale med forskellige leverandører og underholdere. Således at vi forhåbentlig får en dejlig, sjov og hyggelig eftermiddag, med lidt god mad og drikke, og nogle underholdende indslag. Af hensyn til indkøb skal man også her tilmelde sig. Og jeg vil da gerne benytte lejligheden til at opfordre jer om at bakke op om initiativet, og tag bare naboen med. Jeg er sikker på at det nok skal blive hyggeligt. Tilmeldingsfristen udløber faktisk i morgen, så I kan stadig nå det. Afdeling 26 Birkeparken. Birkeparken har igen i år været administrationens og til dels bestyrelsens udfordring, om end mange af problemerne nærmer sig en løsning. Problemerne med elevatorerne og vejføringen er heldigvis løst, og samtidigt er problemerne med jordstakkene heldigvis væk. Bedst som vi troede at nu var vi ved at være i mål, så fik vi problemer med fugt i trappetårnene i etape 1. Fugten har nok i virkeligheden været der hele tiden. Men fokus har været på elevatorerne, og den fik fugtproblemerne til at blegne. Vi fik en tekniker til at undersøge problemet, som har flere komplekse grunde. En af dem er, at betonelementerne udstøbningsmørtel er let porøs. Desuden er altanernes belægning generelt er udført med for svagt fald. Særligt helt inde ved dørene er faldet direkte ind mod dørene, som derved leder vandet ind i bygningen. Hvor det jo helt klart burde ledes væk fra bygningen. En tredje årsag er nok også at tårnene burde have været opvarmede. Men, men, men vi knokler videre, og håber at vi en dag kan sige at nu fungerer alt som det skal. Hav lidt tålmodighed, som I også har haft det i nu snart mange år. Og trøst jer med at det kunne være værre, eller i al fald at det har været værre. Som vi har sagt det før, så kunne man kunne fristes til at tro, at Birkeparken har haft alle børnesygdommene. Den førnævnte renovering af elevatorerne har VAB indtil videre selv finansieret med godt 1 mio. kroner, mens vi afventer en afgørelse fra voldgiftsretten. En afklaring og tilbagebetaling burde dog være nært forestående. Det er ikke skidt det hele. For Birkeparken er virkelig en rigtig dejlig boligafdeling, hvor beboerne er glade for at bo, og hvor beboerne desuden passer godt på området. Og helt uden tomgang, hvilket er rigtigt positivt. Seneste initiativ i Birkeparken er et lille beboerhus i form af en pavillon, hvor beboerne kan mødes til sociale arrangementer. Et ønske der har været der længe, og som med lidt held blev virkeligt i det tidlige forår, og med et meget begrænset tilskud fra VAB. Endnu er det vist ikke taget i brug, men det skal nok komme.

3 18-88 Afdelingsmøder: Der blev afholdt afdelingsmøder med alle afdelinger i løbet af september måned. Lovgiverne har bestemt at budgettet for det næste år skal godkendes på et afdelingsmøde, senest 3 måneder før regnskabsåret begynder. Det er svært at trække folk til disse møder. Som måske godt kan virke lidt støvede, al den stund at det jo handler om tal, regnskaber og budgetter. Møderne er dog nødvendige for beboerdemokratiet, og særligt under punktet Eventuelt får vi ind imellem en livlig debat. Og særligt her får administrationen nogle gode input til, hvor beboerne ønsker at der skal sættes ind, i forhold til afdelingen, renoveringer og den slags. Og det vil såmænd glæde bestyrelsen, såfremt beboerne i VAB gik i modsat retning af alle andre boligforeninger, som også oplever vigende interesse for disse afdelingsmøder. For vi er ikke alene om det. TV Pakker og frit valg. På generalforsamlingen i maj forrige år, var der en kort drøftelse af emnet. Siden har lovgiverne så bestemt, at beboerne i landets boligforeninger, skal have det frie valg med virkning fra d. 1. juli Bestyrelsen og administrationen havde en drøftelse med YouSee i foråret sidste år, og de var forventeligt interesserede i at forlænge aftalen med Vojens Andels-Boligforening. YouSee var indstillede på at overholde retten til det frie valg, således at beboere som ikke ønsker at være kunde ved YouSee, eksempelvis hvis man ønsker en anden udbyder, kan slippe for at betale antennebidraget på godt 100 kroner pr. måned. Bestyrelsen besluttede at forlænge aftalen med YouSee. Fordi vi stadig synes det er et godt produkt til en rimelig pris. Man får faktisk ret meget tv for det beskedne beløb beboerne betaler i antennebidrag. Og fordelene fortsætter og giver en reduceret pris også på de større tv-pakker. Og når YouSee overholder retten til det Frie valg så mente vi i bestyrelsen og i administrationen ikke, at der var noget at betænke sig på. Flytninger i Vojens Andels-Boligforening: Antallet af flytninger i 2016/2017 beløber sig til 106 i alt. Antallet af flytninger svarer til tidligere år. Flytningerne er løseligt opgjort således at: 23 er flyttet indenfor VAB 28 er flyttet i eget hus 8 er flyttet til andet boligselskab eller anden lejebolig 20 er flyttet fra byen 27 er døde, heraf 12 fra plejehjem Flytninger medfører ofte store udgifter for afdelingerne, og giver desuden en masse arbejde i administrationen. Så jo færre, jo bedre. Medlemmer: Vojens Andels-Boligforening har 1521 medlemmer, som står på den passive venteliste, og 252 som står som aktivt søgende. Der er tilgået 209 nye medlemmer i 2016/2017. Antallet af nye medlemmer er på højde med de foregående år. Med ca. 100 årlige flytninger, og 252 på den aktive venteliste, er ventetiden på at få en bolig stigende i forhold til de foregående år. Som det er lige nu, så tager det cirka 1 år fra indmeldelse, til man tilby-

4 18-89 des en lejlighed i vor etagebebyggelse. Ventetiden for et treværelses (eller større) rækkehus/fritliggende parcelhus er cirka 3 år. Og denne ventetid er klart stigende i forhold til de foregående år. Men endnu er ventetiden ikke så kritisk, at vi finder det nødvendigt at øge antallet af boliger. Kommunal anvisningsret, pendleraftale og beboerklagenævn: Den kommunale anvisningsret har været anvendt 4 gange i 2016/2017. Der har ikke været sager i beboerklagenævnet. Personale: VAB s personale udgør 9 ansatte. Heraf 4 i administrationen, en snedker som styrer håndværkerafdelingen og 4 ejendomsfunktionærer, den ene i flexjob. I marts måned 2017 opsagde vores tidligere vicevært i afdeling og 24 sit job, da han søgte nye udfordringer uden for Vojens Andels-Boligforening. Vi besluttede i en prøveperiode, at udlicitere de grønne områder. Og det er vigtigt at pointere, at der er tale om en forsøgsordning, som var mulig, nu viceværten opsagde sin stilling. Det er ikke nødvendigvis den billigste løsning, at have en vicevært ansat. Dels er lønudgifterne høje, udgifter til forsikringer, pension og lignende. Men også udgifterne til indkøb af traktorer sparer vi. Og netop i det her tilfælde, så var hans traktor udtjent, og trængte til udskiftning. Sådan en koster faktisk ca ,- kroner, som vi i al tilfælde kan udskyde, indtil en endelig beslutningen er truffet. Der er truffet aftale med Hedeselskabet om græsslåning, og med PT-Hjemmeservice, som klarer bedene. Til efteråret evaluerer vi forløbet og tilfredsheden i de afdelinger som er berørt. Ved efterårets afdelingsmøder, var der i flere tilfælde været lidt utilfredshed med de høje udgifter til Renholdelse, som dækker udgifterne til blandt andet græsslåning, og andre opgaver der varetages af viceværten. Utilfredse var de særligt i afdeling 12 og i afdeling 23, som begge har store udgifter til renholdelse/vicevært. Administrationen har de seneste 3 4 år gennemgået et fuldstændigt generationsskifte. Vi føler i bestyrelsen, at personalesammensætningen i VAB er helt rigtig nu. Vi har glade og engagerede ansatte, der brænder for deres job, og som yder en fin service. Det er faktisk lige netop denne service, som bestyrelsen synes er så vigtig. Bestyrelsen vil gerne benytte lejligheden til at takke de ansatte, hver og en, for det forgangne års arbejde. Renoveringer i 2016: I efteråret 2015 påbegyndte vi en tagrenovering af afdeling 13 og 14. Der havde i nogle år lejlighedsvist været problemer med indtrængende vand, og undersøgelse havde vist et tagpappet var nedbrudt. Renoveringen blev godkendt af et afdelingsmøde i slutningen af april 2015, og den omfatter også udskiftning af nogle stakitter, som om muligt var endnu mere nedbrudte end taget. Hovedbestyrelsen har ekstraordinært besluttet at give et bidrag fra vor trækningsret i Landsbyggefonden på 2 millioner kroner. Renoveringen startede i august 2015, og blev afsluttet i august Særligt de nye stakitter har givet et kæmpe løft til afdelingen, som fremstår helt forandret. Desuden har vi haft ca. 16 individuelle renoveringsopgaver i afdelingerne. Råderet: Vi har som beboere ret til at råde over lejligheden. Den kan I alt sammen læse mere om på boligforeningens hjemmeside, men vi har også en brochure i administrationen, som kan gøre jer meget klogere på det lidt besværlige ord. I tidens løb har nuværende og tidligere beboere til dels rådet, men

5 18-90 desværre ikke altid overholdt retningslinjerne. Rundt omkring står der mange havestuer, overdækkede terrasser, carporte, skure og hønsehuse. Som ikke altid er opført efter reglerne, og hvor der heller ikke er indhentet tilladelse i administrationen. Det kan jo alt sammen være meget fornuftige bygninger, som glæder den enkelte beboer i det daglige. Men kommunen har, de seneste år, opdaget mange ulovligt opførte tilbygninger, hvor der burde være indhentet en godkendelse. I nogle tilfælde endda en byggetilladelse. Bygningerne kan simpelthen ses på Google Maps eller lignende medier, så det er såmænd ikke raketvidenskab. Der har været et stigende antal tilfælde, hvor Haderslev Kommune simpelthen kræver at disse bygninger lovliggøres. Altså at de efterfølgende godkendes af kommunen, hvorved de kommer til at fremgå af BBR Registret. VAB billiger selvfølgelig, at reglerne overholdes, også selvom det i yderste konsekvens betyder at en tilbygning, som ellers gav en beboer stor glæde, må rives ned. Vi vil derfor råde til, at I som beboere sætter jer ind i reglerne for tilbygninger, inden I går i gang. Det ville være både dumt og dyrt, ikke at gøre det. Hjemmeside: I august 2009 tog vi foreningens hjemmeside i brug. Her kan I læse nyheder fra boligforeningen og afdelingerne, og holde jer ajour med ledige lejligheder. Det er besluttet, at vi ikke udsender referater af generalforsamlingen og afdelingsmøderne. Disse kan til gengæld læses og udskrives under Nyheder på hjemmesiden. Budgetterne, som normalt udsendes i starten af september, vil vi dog fortsat omdele. Lovgivningen kræver at budgetterne udsendes til hver enkelt beboer. Så det gør vi selvfølgelig. Hjemmesiden har nogle år på bagen nu, og det har længe været et ønske at få en ny. Blandt andet fordi udviklingen af ny software, besværliggør administrationen af hjemmesiden. Desuden har erfaringen i arbejdet med hjemmeside vist, at den gamle har visse mangler, som vi gerne så ændret. Vi har dagligt godt 100 besøgende på hjemmesiden, og dermed er den også vores ansigt udadtil. Men en ny hjemmeside er pokkers dyr, så vi forsøger at klare os med den gamle lidt endnu. Og vi håber at der en dag kommer en rig onkel forbi med en pose penge. Det sker faktisk. Fremtiden. Bestyrelsen vil til stadighed arbejde for, at VAB styres så det tilpasser sig landets love og regler. Vi deltager også i konferencer, kredsmøder og forretningsfører-/formandsmøder under Boligselskabernes Landsforening. For derigennem at holde os orienterede om boligbevægelsen og udveksle erfaring med andre bestyrelsesmedlemmer. Den almene boligsektor er pålagt besparelser på 1,5 mia. kroner frem mod Vi må se, hvad fremtiden bringer der. Endnu ved vi ikke helt, hvordan det skal udmøntes. Men når det handler om billig husleje, så ligger vi lunt i svinget i Vojens Andels-Boligforening. Angiveligt på grund af de lave grundpriser. Bestyrelsen ønsker uagtet de pålagte besparelser, at fortsætte med egen administration, da vi mener at vi derved sikrer beboerne en lokal og nærværende administration. Og vi følger dermed ikke den tendens, der ellers er i sektoren. Hvor mange mindre selskaber fusionerer med de store boligselskaber. Vi mener at vi varetager jeres interesser bedst på den måde. Vi mener desuden at tidligere bestyrelser i VAB har satset rigtigt, da de valgte at satse på række-, gårdhave- og parcelhuse. Og i mindre grad på etagebyggeri. Det tror vi gør, at vi har forholdsvis nemt ved at udleje vore boliger, som helt tydeligt er mere interessante end boligblokkene. Og med et stort antal række- og parcelhuse, er det

6 18-91 forholdsvis nemt at rykke videre, og komme ned til jorden. Det skal vi være glade for. I Vojens Andels-Boligforening har vi ikke tomme boliger, der ikke kan, eller som er meget svære at udleje. I de gode gamle dage, udlejede almene boliger næsten sig selv. Sådan er det ikke mere. Der skal arbejdes for sagen. Og det er vigtigt at boligerne holdes i en ordentlig vedligeholdelsesmæssig stand. Og det er vore lejligheder. Det er rigtig dyrt, men det er vigtigt at vi har et godt omdømme. Men det er også nødvendigt at Vojens Andels-Boligforening er synlig. Det klarer vi gennem reklamer i dagspressen, avisartikler, pressemeddelelser og reklamer i blandt andet SE Arena, Kosmorama 1 & 2 i Haderslev og City-Info 6 forskellige steder i kommunen. Det koster penge, ja, men derigennem undgår vi at vore lejligheder står tomme. Og, tro mig, det er langt dyrere. Siden bestyrelsen valgte at foretage justeringer administrationen, har administrationsbidraget været et tema, som bestyrelsen vægtede højt. Tidligere lå administrationsbidraget, altså den udgift hvert lejemål betaler, for at blive administreret, på knapt 5.000,- kroner om året. Det er lykkedes med Helle ved roret, at få bidraget ned på kr ,-. Hvilket vi selv synes er et flot resultat på så kort tid, og et administrationsbidrag som ligger på højde med andre boligselskaber. Faktisk er det byens billigste. Administrationen arbejder hver eneste dag, for at holde udgifterne på acceptabelt niveau, og det med bestyrelsens fulde opbakning. Til slut vil jeg takke bestyrelsen for indsatsen i den forgangne periode. Udfordringerne i bestyrelsesarbejdet er igen taget meget seriøst, og trods de mange møder har I været flittige i fremmødet og debatten. Med den prioritering at arbejdet kommer før fornøjelserne. Jeg tror at I er glade for, og stolte af, at repræsentere Vojens Andels-Boligforening. Desværre meddelte næstformand, Bent Nielsen, i februar 2017 at han agtede at gå på pension fra jobbet ved Codan Forsikring, og at han samtidigt med dette ville flytte ud i sommerhuset i Arrild ferieby. Og næsten samtidigt opsagde han rækkehuset på Kædevænget. Det er vi, og særligt jeg som formand, utroligt kede af. Bent har siddet i bestyrelsen i VAB siden 1997, altså ca. 20 år. Han har en utrolig stor erfaring med bestyrelsesarbejde. Og han har en grænsende til analytisk evne til at gennemskue problematikker. Bent var helt sikkert bestyrelsens talmand. Han kan ikke bare erstattes. Men vi må glæde os over de 20 år han gav til Vojens Andels-Boligforening. Og jeg vil bede forsamlingen bifalde hans arbejde, når jeg om lidt overrækker ham en buket blomster. Den har han sørme fortjent. Og så vil jeg slutte som altid med at sige, at bestyrelsen fortsat vil arbejde for, at I som beboere kan trives, så vi stadig kan leve op til, at det er godt, at bo godt og trygt. Og hermed sættes beretningen til diskussion. Beretningen blev godkendt. 3. Endelig godkendelse af årsregnskab samt forelæggelse af budget Årsregnskabet for 2016 blev forelagt af forretningsfører Helle Nilsson Schmidt og der var mulighed for at stille spørgsmål undervejs. Der blev bl.a. nævnt, at foreningen i 2016 har haft et overskud på DKK , hvilket hovedsaligt skyldes, at personaleomkostninger og mødeudgifter er hhv. DKK og DK lavere end budgetteret.

7 18-92 Overskuddet er overført til arbejdskapitalen som herefter udgør DKK , hvilket udgør DKK pr. lejemål og ligger således over minimumsbeløbet efter lovgivningen på DKK Årsregnskabet for 2016 blev godkendt. Budget 2017 og 2018 Herefter blev budgettet for såvel 2017, som 2018 forelagt af forretningsfører Helle Nilsson Schmidt, som orienterede om, at der er i forhold til budgettet for kun er mindre justeringer. Administrationsbidraget er uændret i 2017 kr pr. lejemålsenhed og en mindre justering i budgettet for 2018 til kr pr. lejemålsenhed. Såvel budgettet for 2017, som for 2018 blev taget til efterretning. 4. Behandling af evt. indkomne forslag. Der var ingen indkomne forslag. 5. Valg af bestyrelsesmedlemmer Formand Henrik Brønd blev genvalgt. Som afløser for Bent Nielsen, som ikke modtog genvalg, foreslog bestyrelsen Børge Westergaard. Kjeld Petersen var på valg og fra forsamlingen blev Jette Wolff foreslået, hvorefter der blev iværksat en skriftlig afstemning Stemmerne blev optalt af Revisor Per Jansen og advokat Claus Witt. Kjeld Petersen fik 134 stemmer, Børge Westergaard fik 121 stemmer og Jette Wolff 46 stemmer. Kjeld Petersen og Børge Westergaard var således valgt til bestyrelsen. Ingeliese Holt blev valgt til 1. suppleant og Jette Wolff 2. suppleant. 6. Valg af revisor PWC blev genvalgt. Statsautoriseret revisor Per Jansen takkede for valget.

8 Eventuelt Der var lidt kritik til dirigenten fra forsamlingen og der blev stillet et enkelt spørgsmål omkring vand i afdeling 3. Dirigenten takkede for fremmødet. Generalforsamlingen blev hævet kl Referent Helle Nilsson Schmidt Dirigent Advokat Claus Witt