Tilstandsvurdering af gårdaltaner

Transkript

1 Tilstandsvurdering af gårdaltaner E.F. Andebakkegården Udført af: Thomas K. Holm April 2014 Sags nr.: 11665

2 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 2/17 INDHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSVURDERING FORMÅL OG VURDERINGSGRUNDLAG KONKLUSION KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN GÅRDALTANERNES OPBYGNING OG VEDLIGEHOLDELSESSTAND GÅRDALTANERNES TILSTAND Generelt Tidligere renoveringer Rækværker Dobbeltaltaner, Ved Andebakken type Dobbeltaltaner for Smallegade type Altanerne i hjørnet, Howitzvej og Ved Andebakken type Altaner for Howitzvej/Ved Andebakken type Altaner for Howitzvej type UDBEDRINGSPLAN OG FORSLAG RÅDGIVNINGSYDELSER ØKONOMI BILAG... 17

3 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 3/17 Tilstandsvurdering 1 Formål og vurderingsgrundlag På given foranledning har vi besigtiget bagaltanerne(mod gårdsider) på ejendommen EF Andebakkegård med henblik på at vurdere deres tilstand. Første besigtigelser blev foretaget d og , bl.a. med henblik på at udvælge altaner med skader til destruktive undersøgelser. Ophugning af disse blev foretaget d Formålet med denne tilstandsvurdering er at danne et overblik over den aktuelle tilstand for bagaltanerne, samt vurdere den fremtidige plan for bagaltaner mht. renovering. Denne rapport vil indeholde en gennemgang for den generelle tilstand af bagaltanerne, og ikke en detaljeret gennemgang af skader og forhold for den enkelte altan. Derfor vil der forekomme enkeltskader på altanerne som denne rapport ikke omhandler, men som er medtaget som en generel vurdering. Tilstandsvurdering omhandler alle bagaltaner på ejendommen EF Andebakkegård. Dermed er det 72 altaner alt i alt fordelt på: - 32 dobbelt altaner Ved Andebakken - 4 hjørnealtaner - 4 enkeltaltaner Ved Andebakken 10 mf altaner ved Howitzvej - 8 dobbelt altaner ved Smallegade Der er set på den totale tilstand for altanerne, hvad angår oversider og undersider af bundplader, samt rækværker og fastgørelser. Tilstandsvurderingen er baseret på - Visuel registrering af alle altaner ved adgang i alle lejligheder - Ved ophugning på ca. 10 altaner er der foretaget kontrol for: o Indstøbt armering o Bærejern der er synlige o Vederlag og fastgørelse o Løs beton

4 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 4/17 2 Konklusion Der konkluderes dels på enkelte forhold for bestemte altaner samt på en generel vurdering af altanerne. Der ses på murværk, rækværker og betonplader med disses indstøbninger. Hovedpunkter for bestemte altaner: - Altaner for Ved Andebakken 9, mf. 1, 3 og 4 sal, er i så dårlig stand for bundpladers vedkommende, at disse skal renoveres gennemgribende. Herved skal det sikres, at jern og armering korrosionsbeskyttes samt at nye reparationer virker som en homogen masse sammen med eksist. betonplader, evt. ved indsættelse af strittere i nødvendigt omfang og sikring af swtøbeskel med overfladebehandling. - Altaner på Howitzvej 37 tv er i alle etager i så dårlig stand hvad angår udliggerjern og betonnedbrydning, eller kommende nedbrydning, at disse skal udskiftes fuldstændigt. Hovedpunkter i den samlede vurdering: - Altanplader på Ved Andebakken er ikke i så dårlig stand at en totaludskiftning skønnes nødvendig. Der skal dog laves en gennemgribende renovering, for at sikre altanpladerne. - For altaner langs Howitzvej mod gården skal betonplader renoveres, sikres mod yderligere korrosion, samt frihugge og afskære gamle jernbeslag fra tidligere rækværks fastgørelser. Der skal på betonrenoveres, hvor der har været nedbrydning og afhugning. - Generelt for alle altaner er der afskalninger i overflader, både på overside og underside. Det bevirker at undersider får vandgennemtrængninger, hvilket medfører udvasksning/forvitring i beton. Betonskader repareres og oversider belægges med en vandtæt epoxy membran for at sikre støbeskel i.f.m. betonrenovering og sikre mod yderligere nedsivning. - Murværk skal gennemgås og fuger udskiftes, hvor de er revnede. Hvor der er defekte sten skal disse udskiftes. Ved rækværksfastgørelser skal der sikres mod indtrængning af fugt i murværk. De i sin tid foretagne reparationer er relativt uensartede i kvalitet. Flere steder mangler der drypnæser og betonen ligger ikke i plan niveau med resten af altanen alle steder. Hvad angår gennemtæringer af gamle beslag fra tidligere fastgørelse af rækværker, så er disse beslag afskåret og udført med et meget ringe dæklag, hvilket gør af jernene ruster op, og skyder beton af. Endvidere skal det bemærkes, at rækværker har uhensigtsmæssig udformning, da der er stor afstand imellem rækværker og betonplader. Dette giver risiko for nedfaldne genstande fra altanerne. I mange tilfælde kan rækværker ikke rykkes tættere på betonplader da dette vil medføre, at de udadgående døre ikke kan åbnes helt.

5 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 5/17 3 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen er bygget i 1941, bygget op som 2 fritliggende bygninger, med et fælles areal mellem de 2 bygninger. Ejendommen er beliggende på Howitzvej 37-41, Smallegade 26A-B og Ved Andebakken 1-0 samt 2-10, under Frederiksberg Kommune, matr. Nr. 411, Frederiksberg. Se kort. Figur 1: Situationsplan Bygning er bygget op i mursten og har facader med røde mursten mod gaden og gule mursten mod gården. Altanerne har hvidt rækværk og facadeplader, samt at altanbundene er beton grå. Vindues facadepartier er udført med hvide karme. Der er tidligere oplyst at der er facadecensur på ejendommen, og at ejendommen har høj bevaringsværdi.

6 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 6/17 4 Gårdaltanernes opbygning og vedligeholdelsesstand Der er 72 gårdaltaner, hvoraf 40 af disse er dobbeltaltaner således, at 2 lejligheder deler en altanplade. Denne er opdelt på midten af plader med hvide plader. Der inddeles i 5 typer forskellige altaner. Type 1: De 32 dobbeltaltaner som ligger på Ved Andebakken 1-9 og 2-10, er udført med en understøttende betonbjælke hvorpå en armeret plade er lagt af og indspændt i muren. Tidligere har rækværker været fastgjort med indstøbte beslag i plader. Figur 2: Gårdfacade Ved Andebakken 2-10 Figur 3: Gårdfacade Ved Andebakken 1-9 og Howitzvej Type 2: De 8 dobbeltaltaner som ligger på Smallegade 26A-B, er udført med udliggerjern fra etageadskillelsen. Der er ført 4 jern ud fra etageadskillelsen som er omstøbt og bærer altanplader.

7 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 7/17 Figur 4: Gårdfacade ved Smallegade Type 3: De 4 altaner som ligger på Ved Andebakken 9 mf i hjørnet, er udført som en plade der er armeret og ligger af inde i væggene i siderne. Om den ligger af i bagkant mod facaden er ikke fastslået. Der findes ikke nogen egentlig tegning af dette. Men de er unikke ved at være de eneste som er placeret i et hjørne. Type 4: De 8 altaner, som ligger mod Howitzvej 37 tv. og Ved Andebakken 10 mf., hvor altaner ligger ud fra muren, båret af et udliggerjern i hver side. Herpå er der lagt et armeringsnet og det hele er omstøbt. Figur 5: Gårdfacade ved Howitzvej 37 og Ved Andebakken 10 mf. Type 5: De 20 altaner som ligger på Howitzvej 37-41, er udført med et udligger jern i den ene frie side. Der er lagt armeringsnet og pladen er fastgjort ind i murværket langs 2 sider.

8 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 8/17 Altanernes stand beskrives senere i nærværende rapport. Der er i en tidligere tilstandsvurdering beskrevet at altanerne har fået skiftet bundpladen samt at bærejern er blevet renoveret. Ved den seneste renovering for ca. 13 år siden blev samtlige altaner gennemgået og der blev udført renovering af bundpladen. Både over og undersiden skulle være gennemgået og behandlet. Der blev foretaget ophugning for fjernelse af løs beton og der blev ud støbt forfra. Det gamle rækværk blev fjernet og erstattet af nyt.

9 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 9/17 5 Gårdaltanernes tilstand 5.1 Generelt Den generelle tilstand af altanerne mod gården vurderes ikke at medføre risiko for bæreevnesvigt på nuværende tidspunkt. Rækværkernes fastgørelser er generelt i rimelig stand. Dette bemærkes dog med undtagelse af 1 altan, Ved Andebakken 9, 4 mf., hvor der allerede er advaret imod anvendelse af altan (april 2014), da rækværk ikke længere har godt fæste. Der er inden nærværendes besigtigelse udført afhugning af løs beton på samtlige altaner. Ud fra dette kan det generelt konkluderes, at der flere steder er tale om nedbrud i betonen. Betonen har været porøs og haft begyndende nedbrydning, hvorfor der er foretaget afhugning. Flere steder virker det til, at der en relativ voldsom nedbrydning af betonen. Det er svært at fastslå, om det er den reparerede del fra 2001 der er afskallet nu eller om det er nye dele af altanerne, som er nedbrudt. Altanerne er forskelligartet fra bygningsafsnit til bygningsafsnit. Forskellene i altanerne er så store at det også har indvirkning på altanernes tilstand generelt. Derfor vil der i tilstandsvurderingen blive skelnet imellem de forskellige altantyper og vurderingen består dermed i en generel tilstand for hver enkelt type. Altanerne er således inddelt i 5 typer. Alle altaner består i hovedtræk af et rækværk og af en bundplade. Der er lavet en samlet vurdering, men hvor altanpladen er de primære del, og rækværkerne er vurderet ud fra et hurtigt syn. Alle rækværker er fra den samme tid, ved seneste renovering i 2001 og er sig i en meget god stand generelt. Fastgørelse af rækværker er også generelt gode, dog henledes opmærksomhed på den beskrevne altan i afsnit ovenfor. Alle 4 sals altaner er mere udsatte for vand og vejrlig. Der vokser mos på oversiden af flere af dem, og nogle af dem har lunker der bevirker at der står vand på overfladen. Dette dog i mindre grad. For at sikre en længere holdbarhed generelt, kan hele oversiden påføres en epoxybehandling for netop at lukke og sikre konstruktionen mod vand indtrængning. Se bilag for nærmere indikation af skadestyper og generelt skades omfang. 5.2 Tidligere renoveringer Der er tidligere udført en gennemgribende renovering af altanpladerne mod gården, ca. 30 år siden, hvor der har været tale om decideret udskiftning af bundpladerne. Den gang blev rækværket ikke renoveret. Ved en senere renovering i 2001, blev der udført gennemgående renovering af alle bundplader og alle rækværker blev udskiftet med nye.

10 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 10/ Rækværker Alle rækværker fremstår i god stand, uden rust og uden afskalninger. Rækværksplader er intakte og i god stand. Fastgørelser er udført med bolte som limankre eller gevindstænger indlimet i mur eller bundplade, og fastgjort til beslag direkte på rækværk. Udførelsen er fornuftig og uden store mangler. Dog er der bemærket at fastgørelser i mur ikke er udført helt optimalt. Der er ikke indsat en bøsning/muffe til at beskytte mod indtrængning af vand imellem beslag og mur. Ved enkelte altaner er der nedbrydning ved fastgørelserne, for hvilket der skal udvises særligt hensyn. Kun ved 1 altan er der bemærket meget dårlig fastgørelse af rækværk, som påhviler en betydelig nedbrydning af altanbund. Der er flere steder, primært langs Howitzvej sket skader i murværket ved rækværksfastgørelser. Flere steder er der revner i murværket, enten i fugerne eller/og i sten. Helt præcist hvad dette skyldes er svært at fastslå, dog bemærkes det, at når det er ved rækværksfastgørelsen, har det indvirkning på styrken af denne fastgørelse. Der vurderes ikke at der er overhængende fare, men skaderne skal udbedres. Som tidligere bemærket er afstand imellem altanbunde og rækværker uhensigtsmæssig stor. 5.4 Dobbeltaltaner, Ved Andebakken type 1 Denne type altaner er angivet som type 1 altaner. Der er i alt 32 af denne slags altaner. Se under punkt 4 for opbygning af altan. I forkanten og på siderne af altanerne har der tidligere siddet rækværksfastgørelser. Disse fastgørelser er ikke ved renoveringen blevet fjernet eller rustbeskyttet godt nok. Derfor er der på langt de fleste altaner afskalninger eller rustgennemslag igennem pudslag udfor disse. Der er således flere steder en synlig nedbrydning af betonen i disse områder. Beslaget har ikke noget konstruktiv virkning. At beslaget er begyndt at ruste kan have indvirkning på resten af konstruktionen, da betonen i dette område også bliver porøs ved vandindtrængning langs med rustent jern. I værste tilfælde kan det oprustede jern medvirke til at nogle af armeringsjernene også vil få fugt og begynde at ruste. Det foreslås, at der udføres en bearbejdning af denne form for skade. Afhugning og fjernelse af beslag så langt ind, at en rimelig dæklagstykkelse kan opnås. Der er ca. 15 steder på altanerne som har en mere eller mindre hård grad af nedbrydning. Dette er typisk på undersiden af altanerne. Flere af altanerne har dårligt puds, revner og forvitringer, hvor der trænger vand igennem og giver kalksamlinger på undersiden. Generelt er pladerne i rimelig stand, hvor overfladerne er jævne og hvor oversiden ikke har store skader. 5.5 Dobbeltaltaner for Smallegade type 2 Denne type altaner er angivet som type 2 altaner. Der er i alt 8 af denne slags altaner. Se under punkt 4 for opbygning af altan.

11 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 11/17 For denne type altaner er der ikke meget at bemærke. Overflader er pæne og jævne, og kun i ét tilfælde er der sket en nedbrydning af betonen. Den mest hyppige skade der forekommer for disse altaner er revnedannelser. Dog er der ikke pt. noget der indikerer at det på sigt vil give anledning til hastig nedbrydning af bundpladen. Der gælder det samme for denne type altaner at der ikke er rustsikret godt nok ved tidl. rækværksfastgørelser fra renoveringen i Der er få steder, hvor der er rustgennemslag, og der bemærkes det samme her som for de andre dobbeltaltaner. 5.6 Altanerne i hjørnet, Howitzvej og Ved Andebakken type 3 Denne type altaner er angivet som type 3 altaner. Der er i alt 4 af denne slags altaner. Se under punkt 4 for opbygning af altan. Skaderne er generelt meget fremskredne på denne type altaner. Det gælder for disse altaner at flere af dem har kraftige nedbrydningsskader som skal udbedres. Dette ved at lave en gennemgribende renovering eller ved at udskifte hele bundpladen. Det er vurderet at den øverste altan Ved Andebakken 9, 4 mf. skal udskiftes/omstøbes i et større omfang. Altanfastgørelser skal sikres bedre fastgørelse i altanbund. 5.7 Altaner for Howitzvej/Ved Andebakken type 4 Denne type altaner er angivet som type 4 altaner. Der er i alt 8 af denne slags altaner. Se under punkt 4 for opbygning af altan. Skaderne for denne slags altaner er typisk, at der er flere altaner, hvor der er nedbrydning af beton indtil bærejern. Det ses ved at betonen er brudt helt af eller ved at der er forvitringer i området omkring bærejernene. Flere steder har nedbrydningen i betonen betydet store rusttæringer i bærejernene. Det er nødvendigt at sikre jernene mod videre tæringer, hvor jernene ikke kan reddes/har tilstrækkelig restbæreevne, skal jernene udskiftes. Disse tilfælde medfører en total udskiftning af de pågældende altaner. De værste altaner af denne type er placeret ved Howitzvej. De altaner, som er Ved Andebakkegarden 10 mf, er i bedre stand hvad angår bundplade og rækværk. 5.8 Altaner for Howitzvej type 5 Denne type altaner er angivet som type 5 altaner. Der er i alt 20 af denne slags altaner. Se under punkt 4 for opbygning af altan. Lidt over halvdelen af altanerne her har synlige revner. Revner i bundplade eller ved vederlaget. En generel skade på disse altaner er revner i brystninger, gående fra vederlag op til under vindue. Flere steder er murværk skadet relativt meget.

12 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 12/17 Der ses også skader på forkanterne som følge af rustet jern fra tidligere rækværk, samt flere nedbrydninger af betonen. Rustskader skal sikres mod videre korrosion, ved fjernelse af beslag som tidligere beskrevet.

13 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 13/17 6 Udbedringsplan og forslag Der er set på altanernes tilstand og ud fra vurdering af skaderne, er der lavet en plan for renovering. Der er altaner, som kræver reparation nu for at skader ikke bliver for omfattende til en reparation og der er altaner, der kan afvente renovering lidt endnu. Skal udføres i år: - Renovering af altaner eller total udskiftning. Her nævnes altaner i hjørnet ved Ved Andebakken 9 mf. Samt Howitzvej 37 tv. Bør udføres i løbet af de næste 1-2 år: - Renovering af øvrige plader mht. sikring mod yderligere tæring af jern og nedbrydning af beton. - Udføre en vandtæt epoxy belægning på overflader af samtlige altaner. Løsning 1 omfatter: Gårdaltaner type 4 mod Howitsvej 37 tv. udskiftes komplet med nye bærejern, øvrige betonrenoveres og jern korrosionsbeskyttes. Altantype 3 i hjørnet udskiftes grundet store nedbrydninger. Øvrige gadealtaner repareres i større eller mindre omfang. Reparationer omfatter følgende arbejder, idet der er taget udgangspunkt i et samlet betonrenoveringssystem af fab. Rockidan ; - Nedtagning af rækværker incl. beslag til senere opsætning. - Fjernelse af jernbeslag som tidligere har fastholdt rækværker. o Der udhugges i beton, og jern fjernes helt eller delvist til der intet rustet jern er mere og et dæklag på min. 30mm. beton kan opnås.. - Reparation af korrosionsskader o Blotlagt armering afrenses til SA 2,5 incl. bagside og beskyttes med produkt som Disbocret 502 Antirust i lagtykkelse 1000 my. o Bærejern sandblæses og beskyttes som for blotlagt armering. - Renovering af beton hvor der er nedbrydning samt hvor der er løs beton. Renoveres med produkt som Rockidan Disbocret PCC-system 500. Håndtering, udførelse, tørretider i.h.t. leverandørs anvisninger. o Beskadigede betonområder svummes med vedhæftningssvumme Disbocret 503 svummemørtel.

14 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 14/17 o Samme områder fyldes op med Disbocret 504 fyldmørtel, idet evt. vandnæser, kanter opbygges som eksist. I de beskadigede områder. Såfremt dybde af skader overstiger 40mm. må opbygning foretages af flere gange. o Alle overflader fuldspartles med Disbocret 505 Finspartel til fuldstændig plan, skarpkantet overflade, 1,0MM.<lagtykkelse<5,0MM. o Forkant og undersider males med 2 gange Disbocret 518 Flex-Finish. o Overside behandles med 3 gange NM 50, serie Aqua S, epoxybelægning. - Renovering af murede brystninger med udskiftning af revnede fuger/sten. - Alt arbejde betonrenoveringsarbejde udføres i.h.t. leverandørens anvisninger. Denne løsning vurderes at have en levetid på 8-10 år, hvorefter det må forventes at der igen vil komme renoveringsarbejder som følge af nye skader. Det må forventes at rækværker trænger til en gennemgang ved efterfølgende renoveringer.

15 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 15/17 7 Rådgivningsydelser I forbindelse med gennemførelse af de ovennævnte arbejder kan det anbefales at søge byggeteknisk rådgivning. Både for de ovennævnte arbejder samt hvis der ønskes at udføre helt nye altaner. Vores rådgivning omfatter: - Udarbejdelse af udbudsmateriale, samt teknisk fagbeskrivelse og fællesbetingelser. - Afholdelse af licitation, - Indstilling af hovedentreprenør til bestyrelsen. - Igangsættelse af byggearbejder. - Projektgennemgangsmåde med den valgte hovedentreprenør. - Afholdelse af byggemøder. - Bygherremøder afholdes en gang om måneden, hvor Falkon s byggeleder giver en status på byggesagen til bestyrelsen - Tilsyn under hele byggeperioden. - Mangelgennemgang når arbejdet er udført. - Aflevering af arbejdet, når manglerne er udført. - Udarbejdelse af byggeregnskab i samarbejde med administrator. - Drift og vedligeholdelsesmateriale udleveres - Året efter byggesagens afslutning afholdes der 1-års gennemgang

16 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 16/17 8 Økonomi Der er udført en økonomisk optegning for renovering af altanerne iht. den fremgangsmåde som er gennemgået ovenfor i afsnit 6. - Nedtagning af rækværker - Nedtagning af udstikker jern for gammelt rækværk (alle 72 altaner, ca. 350 steder) o Ophugning, nedtagning, betonindstøbning, pudslag og vandtætning - Nedtagning af altanbunde (Ca. 10 steder) - Udskiftning af bærejern (Ca. 14 altaner, ca. 20 steder) o Ophugning, nedtagning, ny drager indsættelse, beton om støbning, pudslag og vandtætning - Nye altanbunde om støbning (ca. 10 steder) o Armeringsbinding, beton om støbning, pudslag og vandtætning - Udbedring af nedbrydninger (ca. 60 steder, 40 altaner) o Ophugning, betonindstøbning, pudslag og vandtætning - Pudslags reparation (ca. 10 altaner) o Pudslag og vandtætning - Epoxy-behandling (alle 72 altaner) - Murværk reparation (ca. 6 altaner) o Udskiftning af mursten, om fugning - Opsætning af eksist. rækværker

17 Til Bestyrelsen v. Inge Bryde Side nr. 17/17 9 Bilag Bilag nr. Rev. Beskrivelse Udsend. dato Rev. dato 1 Fotobilag Skades oversigt for altaner Skadestyper