Tilstandsrapport Tag og altaner

Transkript

1 Andelsboligforening J.M.Thorvald Thorvaldsensvej og J. M. Thieles vej Tilstandsrapport Tag og altaner 14. maj 2008 Sags nr /Kms Taastrup Hovedgade 22 Telefon Reg.nr DK-2630 Taastrup Telefax SE nr H:\08037\09Proj\oplæg tilstandsrapport Thorvaldsensvej.doc

2 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 2 Indholdsfortegnelse Side 1. Indledning 1.1. Forord Formål Det videre forløb 3 2. Data og informationer 2.1. Rekvirent Ejer Ejendommens data Tilgængeligt materiale 4 3. Undersøgelsen 4 4. Sammenfatning Pos status tag Pos tiltag tag Pos status altaner Pos tiltag altaner 7 5. Undersøgelse og foto Tag mod gårdsiden Altaner mod gårdsiden Bilag Oversigtsplan 19

3 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 3 1. Indledning 1.1. Forord På foranledning af Andelsboligforeningen, er der udarbejdet denne rapport omfattende en byggeteknisk tilstandsvurdering af altaner og tag Formål Formålet med bygningsbesigtigelsen er at få foretaget en overordnet byggeteknisk vurdering. Der udarbejdes tillige overslag over udgifter til afhjælpning af mangler og skader. Rapporten beskriver bygningens generelle tilstand og gør bemærkninger om specielle forhold, som er registreret. Denne rapport er dog begrænset til tag og altaner på gårdsiden. Der beskrives ikke konkrete byggetekniske arbejdsanvisninger, men der angives alene vejledninger og retningslinier for de beskrevne arbejder Det videre forløb I forbindelse med beslutning om det videre forløb med afhjælpning af skader, igangsætning af vedligeholdelsesarbejder m.m., er det vigtigt, at der træffes aftale med teknisk rådgiver, der kan tage sig af planlægning, projektering, myndighedsbehandling, udbud af arbejde i konkurrence, samt kontrollere ved tilsyn de udførte arbejder.

4 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 4 2. Data og informationer 2.1. Rekvirent Andelsboligforeningen J.M.Thorvald 2.2. Ejer Andelsboligforeningen ved kontaktperson Leif Peter Olsen, J.M Thieles Vej 2A 2.3. Ejendommens data: Ejendommen består af 34 beboelseslejligheder og 2 erhvervsandele. Bebyggelsen er på 4 etager. Det samlede bygningsareal er ikke meddelt. Beliggenhed: På hjørnet af Thorvaldsensvej og JM Thieles Vej på Frederiksberg. Matr. nr.: 13 af Frederiksberg 2.4. Tilgængeligt materiale Kopi af plantegning i A3 format og ikke målfast. I forbindelse med mængdeberegning er der behov for supplerende tegninger. Analyse af asbestindhold i tagplader. Notat af 23. november 1983 fra Berthelsen & Holck vedr. reparation af altaner mod gadeside samt forstærkning af 3 bjælkeender i etageadskillelsen 3. Undersøgelsen 3.1. Undersøgelsens omfang Besigtigelse af ejendommen fandt sted d. 29. april Følgende var til stede under besigtigelsen: Leif Peter Olsen AB J.M Thorvald Knud Stougaard Danakon a/s Følgende blev besigtiget: Tag primært på gårdsiden samt altaner på gårdsiden. Der blev ikke foretaget destruktive indgreb eller anvendt måleinstrumenter. Som en del af undersøgelsen er der gennemført interview med Leif Peter Olsen for at få oplysninger om eventuelle skader, driftsproblemer. m.m.

5 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side Sammenfatning Rapportens skønsmæssige vurderinger og anbefalinger er afgivet på grundlag af visuelle besigtigelser, som selvsagt ikke kan påregnes at afdække alle skader eller svigt, som senere kan udvikle sig til skader på ejendommen. For fastlæggelse af altanernes tilstand er det nødvendigt med supplerende destruktiv kontrol af beton, så der kan foretages betonanalyse samt undersøgelser af bærejern. 4.1 Pos Status tag. Tagsten Mod gadesiden er der lagt glaserede tagsten. Tegltaget er understrøget med mørtel. Tegltaget indgår ikke i rapporten. Status eternittag Mod gårdsiden er der lagt eternitplader type B7 typenummer Ifølge asbestundersøgelser er der skønnet et indhold af fibermasse på 8-10% Der er konstateret plader der er behæftet med fejl som revner. Omfanget af revnede plader er ikke registreret. Pladerne er ældre og kan være af en årgang, hvor der var problemer med materialet i denne pladetype. Ved stikprøvekontrol vurderes problemer med revner dog ikke umiddelbart stort. Lokalt omkring skotrender er der udførelsessvigt. Noget tyder på, at pladeinddelingen ikke er gået op, og som følge heraf ses bølger der ikke passer sammen i såvel længderetningen og selve overlægget i pladerne. Ligeledes ses der hjørneafskæringer der ikke passer sammen og er åbenstående. Generelt er pladerne lokalt ved skotrenderne dårligt tilpasset, og det er nødvendigt at udskifte pladerne. Det er oplyst at de største problemer med fygesne og slagregn er i området med skotrender samt på vinkelbygningen. Ligeledes er det oplyst, at inddækninger i skotrender er nedslidt og er planlagt udskiftet. Der henvises til foto og kommentarer.

6 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side Pos Tiltag på eternittag. Reparation af taget anses ikke for at være formålstjenligt. Hvilket kan begrundes med: Pladerne er af en årgang hvor der kan være behæftet med materialefejl. Opretning af tagfladen og udførelse af en korrekt tilslutning omkring skotrender er omfattende. Tilvejebringelse af korrekt overlæg vil betyde omfattende udskiftninger. Overgangen ved opskalkningen ved tagfoden ændres, så der kan udføres en bedre overgang samt en mere korrekt ventilering af tagrummet. Hvis det besluttes at udskifte tagpladerne kan udførelsen, som ønsket, udføres i etaper. Ved etapeopdeling vil det være formålstjenligt, at først foretage udskiftning lokalt ved skotrender samt vinkelbygningen. Dersom bølgedale ikke passer i overgangen mellem etaperne kan det blive nødvendigt med udførelse af en mindre midlertidig overgang med zinkinddækning. Det forudsættes at nye plader skal være svarende til de nuværende B7 plader i sort farve. Hvis der vælges udført anden materialetype, skal der udføres en midlertidig overgang med zinkinddækning eller lign. i overgangen mellem de enkelte etaper. Alternativt kan det besluttes, at foretage udskiftning af hele eternittaget på en gang. Fordelen vil være reducerede omkostninger til byggeplads og større volumen som kan reducere den samlede pris ved afholdelse af licitation på arbejdet. Efter aftale er paptaget ved gavle medtaget i det økonomiske overslag. Det vurderes umiddelbart ikke fordelagtigt og sikkerhedsmæssigt muligt, at udføre arbejdet med sikkerhedsline. I forhold til det relative beskedne arbejde er prisen høj. Omkostninger til stilladser er store og vil naturligvis kunne reduceres eller helt udgå hvis hele eternittaget udskiftes. Det er forudsat, at der anvendes TF rockwool plader til opretning af eventuelle lunker og lægges 2 lag nyt tagpap. 4.3 Pos Status på altaner på gårdsiden. Altaner mod gadesiden er renoveret og indgår ikke i rapporten. På gårdsiden er der 16 mindre altaner med udgang fra badeværelse og entre. På 2 altaner er det udkragede bærejern frilagt. Begge jern blev besigtiget. På en altan på Thorvaldsensvej er der rust som kan behandles. På altan J.M. Thieles vej 2a 4.sal er jernet kraftigt angrebet af rust og delamineret, og det er nødvendigt at udskifte hele bærejernet.

7 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 7 Altanerne fremstår med renoveret undersider, og er forsynet med drypvandnæse langs alle dækkanter. De renoverede undersider fremstå intakte, men med uensartede overflader. Der er ikke set synlige tegn på rustafskallinger fra armeringen. På dækoverside er der påført epoxybelægning på alle altanerne. Epoxybelægningen er nedslidt, og bidrager ikke til tætning af altankonstruktionen. Der ses områder med revner langs dækkanter og svindrevner på oversiden af altandæk. Balustre i stål er nedstøbt i altandækket med ringe tætning, og er udsat for stor vandbelastning. Rækværk er afsluttet med en meget stor afstand mellem betondækket og undersiden af rækværket, og med øget risiko for ting kan fald ud. Afstanden overholder i øvrigt ikke nuværende gældende krav. 4.4 Pos 2.0. Tiltag på altaner på gårdsiden. Principielt er der 2 muligheder: Betonrenovering af altanerne Udførelse af nye altaner. Renovering af altaner Ved en betonrenovering opnås der en levetidsforlængelse der ikke entydigt kan fastlægges. Inden der kan foretages en renovering, skal der foretages supplerende undersøgelser af de udkragede jern samt kerne boringer af betonen, så der kan foretages analyse for fastlæggelse af altanernes generelle tilstand. Kontrollen vil være en stikprøvekontrol, men udvides hvis skadeomfanget er stort. Ved betonrenovering skal der anvendes systemmørtel som er egnet til formålet og giver øget beskyttelse af den nuværende beton og armering. Produkttype kan være som Sika eller tilsvarende produkt. Det er dog en betingelse at systemproduktet er underlagt REPTON kontrolordning. For at opnå tæthed anbefales det ligeledes at udføre membranbelægning på altangulvet. Forudsætningen for reparationen er, at bærejern er intakte og jern der er rustne behandles. Det må forudsættes at evt. flere bærejern skal udskiftes.

8 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 8 Alternativ med nye altaner En metode kan være, at fjerne de nuværende altaner og erstatte dem med nye altaner. Fordelen med nye altaner er, at levetiden kan fastlægges og der er overblik omkring konstruktionen. De nye rærkværker udføres så afstanden fra gulv og undersiden af rækværker bliver ca. 5 cm. Eksempel 1 på nye altaner Anvendelse af præfabrikerede altaner med altanbunde i aluminium og stålrækværker med hulplader som værn. Normalt lægges der gulv af hårdtræ ovenpå på aluminiumsbundene. Denne type altaner ophænges på murfacaden med trækbånd på bagsiden af rækværket. Der vil med denne løsning kunne foretages en mindre udvidelse af altanen. Det forudsættes at nye altaner bliver 1x2 meter. Eksempel 2 på nye altaner Bevarelse af de nuværende bærejern og opbygning af ny stålramme og nyt gulv med fiberbetonplader og nye rærkværker i stål og hulplader. Med løsningen blotlægges alle bærejern og der kan foretages rustbehandling og eventuelle udskiftninger.

9 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side Økonomi samlet oversigt Grundlag De skønnede omkostninger er dels baseret på kendte udførelsespriser fra entreprenører dels erfaringspriser fra tilsvarende ydelser samt V&S prisbog. Overslaget omfatter håndværkerpriser, dog ikke byggepladsudgifter. 5.1 Økonomi samlet oversigt Pos 1.0 Udskiftning af eternittag på etape 1 Incl. stilladser og byggeplads ca. kr ,- Restlevetid på det resterende eternittag kan ikke fastlægges entydigt, men et forsigtigt skøn er mindst 10 år. Pos. 1.0 Udskiftning af hele eternittaget Incl. stilladser og byggeplads ca. kr ,- Pos. 1.0 Udskiftning af paptag Incl. stilladser og byggeplads ca. kr ,- Pos 2.0 Renovering af altaner på gårdsiden. anslået med stor usikkerhed Incl. betonanalyse, stilladser og byggeplads ca. kr ,- Pos 2.0 Nye altaner på gårdsiden 1x2 meter Incl. stilladser og byggeplads ca. kr ,- Alle priser er incl. 10% uforudsigelige udgifter, 12% teknikerhonorar der skal aftales og afstemmes med opgavens størrelse samt 25% moms. Ved samlet udførelse af altaner og tag etape 1 eller hele taget kan der spares omkostninger til stilladser og byggeplads. Ved renovering af altanerne er der stor usikkerhed omkring udbedringsomfanget. Er der et stort udbedringsomfang kan det evt. være økonomisk mest attraktivt at montere nye altaner i præfabrikeret system. Pris på nye altaner er indhentet fra leverandør og er som eksempel 1 på side 8. Det er forudsat, at nuværende altandøre bevares. I prisen er indeholdt fjernelse af nuværende rækværker og betonplader.

10 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 10 Pos 1.0, tag mod gårdsiden Tag mod gårdsiden er udført med B7 bølgeeternitplader. Pladerne er asbestholdige. Mod gadesiden er taget udført med glaserede tagsten. Ifølge det meddelte er de største problemer med fygesne og regnvand lokalt ved skotrender og på vinkelbygningen. Tagarbejdet er ikke udført korrekt ved skotrenderne og der ses da også tydelige tegn på periodevis opfugtning af spær og lægter samt afmærkninger på gulve. Som følge af råd er der foretaget en lokal udskiftning af gulvet, som kan skyldes vand fra selve udførelsestidspunktet samt efterfølgende vandbelastning som følge af utætheder i tagbelægningen.

11 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 11 Eksempel på åbenstående hjørneafskæring i tagpladen. Der er flere eksempler på, at tagpladerne ikke har gået op i bølgedale lokalt ved skotrenderne. Det ses ikke tydeligt på fotoet, men der er flere steder med meget forskudte samlinger i bølgedalene, så der direkte er åbenstående fuger. Der er meget stor risiko for fygesne og slagregn kommer ind, hvilket i øvrigt også er i overensstemmelse med de erfaringer der er gjort på ejendommen.

12 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 12 Åbninger i bølgeoverlægget Lokalt er der relative store åbninger i bølgeoverlægget. Der er ikke udført en generel luftspalte ved tagfoden. Normalt udføres der en ventilationsspalte svarende til 1/500 del af det vandrette tagareal. Der er udført undertag i banevare langs tagfoden i overgange ved opskalkningen (knæk i taghældningen). Det er ikke undersøgt hvorfor løsningen er udført på denne måde. Der ses lysindfald i overgangen fra opskalkningen og den øvrige tagflade. Overgangen er utilrettelagt og med relative store åbninger så der er øget risiko for fygesne. Der er monteret ventilationstaghætter langs tagrygningen, se næste foto.

13 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 13 Taghætter til ventilation i tagrum Tagplader er ikke gennemgået. Lokalt ved tagvindue er der dog ingen tegn på revner. Under den indvendige besigtigelse blev der dog set enkelte plader med revner. Tidligere asbestanalyse har vist et skønnet indhold af fibermasse på 8-10%. Produktionsnummer på tagplader er Materialedata kan evt. indhentes hos leverandøren Dansk Eternit. Revne Bølgeoverlæg søgt tætnet. Eksempel på revnet tagplade og ringe udført overlæg i pladelængden. Overlægget er søgt tætnet.

14 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 14 Mørtelfuger på skorsten er mangelfulde og porøse. Skorstenen bør omfuges eller evt. nedrives hvis den ikke anvendes. Tegltag mod gaden indgår ikke i undersøgelsen. Det kan dog noteres at mørtelunderstrygningen er intakt. Der er kun set enkelte steder med løstsiddende mørtel i overlægget. Tegltaget er tidstypisk uden undertag. På de skråflader mod loftrum er der lukket med brædder og puds som hindrer en eventuel fremtidig udbedring af understrygningen.

15 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 15 Det skal undersøges om murstensvæggen er fra trappeopgang eller lejlighedsskel. Hvis dette er tilfældet er der mangelfuld brandtætning. Paptag Zinkinddækning langs kant på paptag er udskiftet. Pap tagbelægningen er ikke udskiftet.

16 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 16 Pos 2.0, altaner på gårdsiden Status: Altaner mod gadesiden indgår ikke i undersøgelsen. Altanerne er renoveret. Der er udført eternit afslutninger på undersiden samt langs kanter. Der er ikke meddelt problemer med altanerne. Der er i alt 16 altaner på gårdsiden. Altanerne har udgang fra badeværelser eller entre. Der er foretaget undersøgelser af bærejern på to altaner. Jern står fortsat blotlagt fra undersøgelsen. Altanerne er udbedret på underside samt der er udlagt en epoxy belægning på oversiden af dækket.

17 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 17 Blotlagt bærejern. Betonreparationer på undersiden af dækket fremstår uensartet, men intakt og der er ikke tegn på rustudfældning fra armeringen. Eksempel på bærejern på Thorvaldsensvej nr. xxxx Det udkragede (indstøbte) jern er angrebet af rust, men er ikke delamineret. Besigtigelse af bærejern på J.M Thilelsens Vej 2A 4. sal er besigtiget men der er ikke taget foto. Bærejernet er på denne altan behæftet med omfattende rust og delaminering. Jernet skal udskiftes.

18 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 18 Eksempel på altanbund med epoxybelægning. Den udført Epoxybelægning er ikke intakt og danner ikke den fornødne tæthed på oversiden af dækket. Der er lokalt mindre revner i belægningen samt betondækket. Det vurderes at den udførte tætning omkring balustre ikke er effektiv og der kan komme skadeligt vand ind i betonkonstruktionen.

19 Emne: Tilstandsvurdering af altaner og tag Side 19 Altan Altan Altan Vinkelbygning Altan Skotrender Oversigtsplan. Ikke målfast.