Lokalplan nr Boligområde ved Tarp Byvej 81

Transkript

1 Lokalplan nr. 504 Boligområde ved Tarp Byvej 81 Februar 2008

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S Tryk: Esbjerg Kommune, 100 eksemplarer, februar 2008

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet...3 Baggrund...3 Lokalplanområdets disposition...3 Forhold til Kommuneplanen...4 Bindinger...5 Forhold til gældende lokalplan...5 Jordforurening...5 Miljøvurdering...6 Tilladelser fra andre myndigheder...6 Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 31. oktober til den 26. december Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse...11 Bilag Lokalplan- og matrikelkort Indsat bagerst Illustrationstegning af tæt-lav bebyggelse Indsat bagerst Illustrationstegning af åben-lav bebyggelse på små grunde Indsat bagerst Illustrationstegning af åben-lav bebyggelse Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 504 Boligområde ved Tarp Byvej 81 Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød prikket linie Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Tarp og omfatter ejendommen matr.nr. 3 ag, på 6218 m 2. Området afgrænses af Tarp Byvej mod nord og af parcelhuse langs vejen Vangen mod vest. Syd for området langs vejen Stenten er der opført en blanding af dobbelthuse og parcelhuse. Mod øst afgrænses området af en betonmur, og øst for muren ligger en kommunalt ejet gård, som i dag bruges af spejdere og en motorcykelklub. De omkringliggende boliger er opført i tegl og hovedsageligt i én etage med sadeltag beklædt med tegl eller tagpap, dog har enkelte af boligerne udnyttet tagetage eller fladt tag. Baggrund Lokalplanområdets disposition Området anvendes i dag af landbrugets forsyningsselskab til erhverv, herunder kontor- og lagerbygninger. Disse aktiviteter påtænkes udflyttet til et andet erhvervsområde. Tidligere har der været en køleskabsfabrik, som bl.a. har gennemført overfladebehandling, hvilket har medført forurening af en mindre del af ejendommen. Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et ønske om opførelse af boligbebyggelse på grunden. Boligerne skal indpasses i området, så de harmoner med den omkringliggende boligbebyggelse. Der gives mulighed for forskellige boligtyper som åben-lav, åben-lav på små parceller eller tæt-lav bebyggelse. På de 3 illustrationsplaner er der vist eksempler på de 3 bebyggelsesformer. Ved åben-lav boligbebyggelse skal grundene være mindst 700 m 2, mens grundene ved åben-lav på små parceller og tæt-lav bebyggelse skal være mindst 450 m 2. Ved åben-lav bebyggelse forstås fritliggende parcelhuse, mens der ved tæt-lav boligbebyggelse forstås boliger som er helt eller delvist sammenbygget med en eller flere boliger Side 3

6 Redegørelse Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Friarealer af tilsvarende art, såsom kædehuse, rækkehuse, dobbelthuse og lignende. Området er udlagt som vandindvindingsområde. Det er derfor hensigten at anvendelsen af sprøjtemidler og pesticider reduceres til et minimum, hvorfor området foreslås pålagt servitutter vedrørende brug af disse. Området er seperatkloakeret, så spildevandet ledes mod nord til hovedkloakken i Tarp Byvej, mens regnvandet ledes mod syd til deklareret regnvandsledning med tilslutning i Stenten. En kommende bebyggelse skal aflede spildevand og regnvand på samme måde. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan og forudsætter ændring af Kommuneplanen, så områdets anvendelse ændres fra Centerområde til Lavt boligområde. Sideløbende med lokalplanen er der udarbejdet forslag til ændring i Kommuneplanen. Anvendelsen fastlægges til boligformål. Derudover kan der etableres liberale erhverv og kontor med naturlig tilknytning til området, dog højst 25 % af boligarealet. Kommuneplanens rammer for butikker, restaurationer og offentlige institutioner er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, fordi hensigten er at skabe et boligområde, som harmonerer med de eksisterende omkringliggende boligområder. I lokalplanen fastsættes bebyggelsesprocenten i lighed med Kommuneplanens bestemmelser til én etage med udnyttelig tagetage for at tilpasse det nye byggeri til den omkringliggende bebyggelse. I lokalplanen fastsættes bebyggelsesprocenten i lighed med Kommuneplanens bestemmelser til maksimalt 25 for åben-lav bebyggelse og maksimalt 35 for åben-lav på små parceller og tæt-lav bebyggelse, så området harmonerer med den omkringliggende bebyggelse. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op ved at lokalplanen deles i to områder, hvoraf det ene skal friholdes for bebyggelse. Dette område skal anvendes til parkeringsformål og grønt opholdsareal. Side: 4

7 Redegørelse Bindinger Lokalplanområdet er markeret med en kraftig rød prikket linie Vandbeskyttelsesområde Lufthavnshøjdegrænseplan Øvrige bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet som helhed er udlagt som vandbeskyttelsesområde. Inden for området må der ikke etableres forhold, som kan medføre en øget risiko for forurening af grundvandet. Ændring af arealanvendelsen fra erhverv til boligformål vurderes ikke at påvirke grundvandet negativt. Området kan sikres mod brug af sprøjtemidler og pesticider ved hjælp af servitutter. I henhold til de internationale sikkerhedsregler må der ikke opføres høje bebyggelser inden for lufthavnsgrænseplanet, som også opfatter lokalplanområdet. Der må opføres bygninger i lokalplanområdet i en højde op til 8,5 m, hvilket ikke overskrider højdegrænseplanet. Øvrige bindinger har ingen indflydelse på planen. Forhold til gældende lokalplan Jordforurening Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter inden for området. Dele af lokalplanområdet er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 (V2), hvilket vurderes at stamme fra aktiviteterne fra den forhenværende køleskabsfabrik. Der er gennemført en forureningsundersøgelse af ejendommen for at kortlægge forureningens omfang. I undersøgelsen fra november 2006 er konklusionen, at den sydlige del af området er forurenet med chlorerede opløsningsmidler, som afdamper lidt efter lidt. Forureningen forårsager dog ingen problemer i forhold til ophold på det forurenede areal og indeklimaet i boligerne, men området skal friholdes for bygninger, oplag og fast belægning, så forureningen ikke tilbageholdes i jorden. Det forurenede areal kan ikke umiddelbart anvendes til legeplads. Hvis der er ønske om dette, skal der søges tilladelse efter Jordforure- Side: 5

8 Redegørelse Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder ningsloven. I tilladelsen kan der bl.a. stilles krav om afgravning af den forurenede jord. Der må heller ikke bygges f.eks. legehus, da dampene vil kunne samle sig her. Planen er screenet i henhold til Lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, idet den er opført som pkt. 10,b) på lovens bilag 4 (anlægsarbejder i byzone). Den er dog samtidig omfattet af undtagelsesbestemmelsen i samme lovs 3, stk. 2 og skal derfor ikke underkastes en miløvurdering, da den ikke medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 31. oktober til den 26. december Side: 6

9 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 504 Boligområde ved Tarp Byvej 81. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendt til boligformål, sikre området indpasset i området og den omgivende bebyggelse og sikre et fælles opholdsareal i området. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på lokalplan- og matrikelkort tegn. nr. 504 og omfatter hele matr.nr. 3 ag Gjesing By, Bryndum. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplan- og matrikelkort tegn. nr. 504 i delområderne A og B. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Delområde A udlægges til boligformål som tæt-lav og åben-lav bebyggelse. 4.2 I de enkelte boliger må der drives erhvervsmæssige virksomheder, der normalt udføres i boligområder, som f.eks. frisør og revisor under forudsætning af: - at virksomheden drives på en sådan måde at områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet, - at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m². Farven på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur, - at parkering foregår på egen grund, - at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller andre gener for omboende, og - at virksomheden ikke klassificeres højere end klasse 1 i henhold til Håndbog om Miljø og Planlægning. Side 7

10 Bestemmelser 4.3 Delområde B udlægges som fællesareal for delområde A. Delområde B skal anvendes til fælles opholds- og parkeringsareal. 4.4 Inden for område B må der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Minimum grundstørrelse til åben-lav boligbebyggelse fastsættes til 700 m 2 eksklusiv andel af fællesareal. 5.2 Minimum grundstørrelse til åben-lav boligbebyggelse på små grunde eller tæt-lav boligbebyggelse fastsættes til 450 m 2, inklusiv andel af fællesarealer. 5.3 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra kommunevejen Tarp Byvej. 6.2 Vejadgang til de enkelte boliger må ikke ske direkte fra Tarp Byvej. 6.3 Veje skal udlægges i en bredde af mindst 5 m. 6.4 Der skal anlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig ved åben-lav bebyggelse. Parkeringspladserne skal etableres på hver enkelt ejendom. 6.5 Der skal anlægges mindst 1½ parkeringsplads pr. bolig for tætlav bebyggelse og åben-lav bebyggelse på små parceller. 6.6 Der kan etableres parkeringsarealer i græsarmering i delområde B. 6.7 Ved grundens udstykning i parceller skal vejen udlægges som privat fællesvej. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Ved åben-lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige Ved tæt-lav bebyggelse eller åben-lav bebyggelse på små parceller må bebyggelsesprocenten for området under et ikke overstige 25 ved færre end 10 boliger. 8.3 Ved tæt-lav bebyggelse eller åben-lav bebyggelse på små parceller må bebyggelsesprocenten for området under et ikke overstige 35 ved mindst 10 boliger. Side: 8

11 Bestemmelser 8.4 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m over eksisterende terræn. 8.5 Bygningshøjden må ikke overstige 1 etage med udnyttelig tagetage. 8.6 Ny bebyggelse skal placeres i en afstand af mindst 2,5 m fra naboskel. Dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende kan dog sammenbygges i naboskel. 8.7 Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Ydervægge skal fremstå som blank teglstensmur eller som vandskuret eller pudset murværk. Op til 10 % af facadebeklædningen kan fremstå som træ eller andre materialer. 9.2 Tage skal udføres som sadeltage, pyramidetage, ensidig taghældning eller med fladt tag. Taghældning må ikke overstige 45º. 9.3 Tagbeklædning skal udføres i sort tagpap, eternit, eller med tagsten af tegl eller beton. Dog kan op til 20 % af tagarealet og tage på sekundære bygninger udføres af andre materialer. Der må ikke bruges glaserede tagsten. 9.4 Skiltning og reklamering skal være i overensstemmelse med principperne i bestemmelse Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlige fra vej og sti. 9.6 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Delområde B udlægges til grønt område og parkering. Det grønne område skal udgøre et sammenhængende areal på mindst 600 m 2. På arealet skal der være mulighed for sol og læ. Arealet skal friholdes for bebyggelse og oplag. Der må ikke udlægges nogen form for diffusionstæt belægning som f.eks. en asfalteret boldbane. Parkeringsarealer skal udføres med græsarmering. Den del af arealet, der ikke anvendes til parkering, skal tilsås med græs Der skal søges tilladelse efter Jordforureningslovens 8 hos Esbjerg Kommune, hvis der inden for delområde B ønskes etableret legeplads, opført legehus eller lignende Der skal etableres hække rundt omkring parkeringspladsen og omkring de enkelte parceller, dog ikke i skel mod områder uden for lokalplanområdet. Hækkene skal etableres ens i hele området Der må være åbne forhaver mod Tarp Byvej. Side: 9

12 Bestemmelser 10.5 Der skal etableres et 3-rækket levende hegn i en bredde af 5 meter på egen grund mellem parkeringspladsen og tilstødende ejendomme. 11 Grundejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af områdets veje og fællesarealer m.v. skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere indenfor lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug, skal det opholdsareal, der er nævnt i afsnit 10, være etableret i godkendt omfang Før ny bebyggelse tages i brug, skal 3-rækket levende hegn mellem parkeringsplads og tilstødende ejendomme være etableret. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administration i henhold til bemyndigelse Inden for lokalplanområdet er der arealer, der er kortlagt efter Jordforureningsloven. Før der flyttes jord fra de kortlagte arealer skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Hvis der er ønske om anvendelse af det forurenede område til legeplads, skal der søges tilladelse hos Esbjerg Kommune efter Jordforureningslovens Aflysninger i Tingbogen 14.1 Lokalplanen medfører ingen aflysninger i Tingbogen. 15 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Side: 10

13 Bestemmelser Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. 16 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 504 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 17. marts Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 11

14

15 Tarp Byvej A ag B Signaturforklaring 28 Lokalplanafgrænsning 36 Delområdeafgrænsning LOKALPLAN NR. 504 LOKALPLANKORT OG MATRIKELKORT TEGN.NR. 504 DATO: APRIL 2007 MÅL: 1:1000 EJERLAV: GJESING BY, BRYNDUM Meter PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE

16

17 SEPT. 2007, rev PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE

18

19 SEPT. 2007, rev PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE

20

21 SEPT.2007, REV PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE

22