Lokalplan nr Boligområde syd for Skads Byvej, Skads

Transkript

1 Lokalplan nr. 531 Boligområde syd for Skads Byvej, Skads Februar 2008

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd Tryk: Esbjerg Kommune, 50 eksemplarer, februar 2008

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet...3 Baggrund...3 Lokalplanområdets disposition...4 Forhold til Kommuneplanen...4 Bindinger...5 Forhold til gældende lokalplan...6 Miljøvurdering...6 Tilladelser fra andre myndigheder...6 Forslaget var i høring fra den 10. oktober til den 5. december Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse...11 Bilag Lokalplankort Indsat bagerst Illustrationsplan Indsat bagerst Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 531 Boligområde syd for Skads Byvej, Skads [ Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdet ligger ved Skads Byvej i Skads og udgør ca. 1,6 ha. Mod nord afgrænses området af Skads Byvej og det åbne land med enkelte gårdbebyggelser. På markerne nord for gårdbebyggelserne findes enkelte gravhøje. Mod vest og syd afgrænses lokalplanområdet af et dige, beplantet med tjørn og løvfældende beplantning der grænser op til det åbne land. Øst for området starter Skads by med børnehave og parcelhusområde. Sydøst for lokalplanområdet ligger en gård og et ældre hus med stråtag. Området anvendes i dag til landbrugsmæssige formål. Langs den østlige afgrænsning af området ligger en vej, som sikrer vejadgangen til bl.a. Skads Byvej 29. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en konkret ansøgning fra en Lokalplanområdet set fra nordvest ved Skads Byvej Side 3

6 Redegørelse Lokalplanområdets disposition bygherre, der ønsker at opføre boliger i det pågældende område. Det er hensigten at området skal anvendes til boligbebyggelse, der indpasses i lokalområdet, således at der tages hensyn til eksisterende bebyggelse og det omkringliggende landskab. Der er i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en illustrationsplan, som viser de overordnede ideer med det nye boligområde. Illustrationsplanen er placeret bagerst i lokalplanen. Det er intentionen at området skal fremtræde i en skala og med en variation, der giver en samhørighed med landsbyen Skads. Samtidig skal det nye boligområde have gode og funktionelle kvaliteter, bl.a. skal alle huse orienteres omkring et grønt fælles opholdsareal. Omkring det grønne fælles opholdsareal opdeles området i delområder, hvor bebyggelsens karakter kan varieres, fra tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse mod Skads Byvej, til fritliggende huse der udtrykker en individuel arkitektur. Delområderne fremgår af lokalplankort 531. Fælles for den nye bebyggelse er, at der ønskes en lav bebyggelse med et grønt præg som styrende element, hvor huse overvejende fremtræder med facader i tegl, eventuelt med partier af andre materialer og med tage der skal have hældning, enten som saddeltage eller med ensidig taghældning. Udadtil styrkes områdets grønne præg med en karakteristisk beplantning på de omgivende diger mod syd og vest, som overgang mellem det åbne land og den nye boligbebyggelse. Langs Skads Byvej skal der etableres en bøgehæk kombineret med enkeltstående træer. I boligområdet skal alle hække omkring boligparcellerne fremstå som bøgehække og det grønne fællesareal, som skal give alle beboere mulighed for leg og ophold, udlægges i græs og omkranses af træer langs boligvejen. Principsnit for boligvej Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan med hensyn til afgrænsning af området og ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. Side 4

7 Bindinger Zoneforhold Rækkefølge Anvendelse Bebyggelse Redegørelse I overensstemmelse med kommuneplanen og ændring nr til kommuneplanen overføres lokalplanområdet til byzone. Området er omfattet af tids- og rækkefølgebestemmelser. Udstykning og bebyggelse af området skal ske i overensstemmelse med kommuneplanens senest vedtagne tids- og rækkefølgebestemmelser. I overensstemmelse med kommuneplanen og ændring nr til kommuneplanen fastlægges anvendelsen til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Kommuneplanens maksimale bygningshøjde på 4 etager udnyttes ikke, fordi der ønskes lav bebyggelse, således at de fremtidige boliger kan indpasses i området, navnlig i forhold til de landskabelige værdier, der omkranser området og den eksisterende bebyggelse mod øst. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en kraftig rød linie. Bevaringsværdigt miljø Støjisolinier Fjernvarmeledning I kommuneatlasset er Skads beskrevet som en mindre landsby, der består af enkelte gårde, der ligger spredt mellem nybyggeri. For at sikre at den nye bebyggelse i lokalplanområdet påvirker de landskabelige værdier i mindst muligt omfang sikres beplantningen, som afgrænser området mod syd og vest. Samtidig skal bebyggelsen opføres som lav bebyggelse, således at landsbyens silhouet ikke ændres væsentligt. Støjbindingerne er i lokalplanen fulgt op ved vejstøjisolinier fra Skads Byvej. Det er på baggrund af konkrete målinger konstateret, at trafikmængden på Skads Byvej ikke er af en sådan størrelse som antaget ved fastsættelse af vejstøjisolinien, hvorfor afskærmende foranstaltninger ikke er nødvendige. I lokalplanområdet langs Skads Byvej er placeret en fjernvarmeledning. Af deklarationen tinglyst den 5. april 1984 fremgår at der ikke må bebygges, foretages større træbeplantninger eller foretages andre dispositioner, der kan beskadige ledningsanlægget indenfor deklarati- Side 5

8 Redegørelse Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder onsbæltet uden forudgående tilladelse fra Esbjerg Byråd. Deklarationsbæltet andrager 2 m. til hver side af midterlinjen, som angivet på deklarationsridset. Deklarationsbæltet er indtegnet på Lokalplankort 531. Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter for området. I lokalplanområdet langs den østlige afgrænsning er der en privat fællesvej. Af deklarationen tinglyst den 20. marts 2001 fremgår, at ejerne af matr.nr. 2 k, 2 s, 2 t, 10 a og 30 a Skads, Esbjerg Jorder har færdselsret ad den udlagte vej. Der er samtidig redegjort for udgifterne til vejens ren- og vedligeholdelse m.v. Den fremtidige fordeling af udgifterne skal afklares i forbindelse med udstykning af matr.nr. 2 s Skads, Esbjerg Jorder. Lokalplanen fastsætter rammer for anlægsarbejde i byzone og er dermed omfattet af bilag 4, pkt. 10 e) i Lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer. Planen skal derfor i henhold lovens 3, stk. 1 underkastes en miljøvurdering. Det er dog Esbjerg kommunes vurdering, at planen er omfattet af undtagelsesbestemmelserne i samme lovs 3, stk. 2, som omhandler anvendelse af mindre områder på lokalt plan, hvorfor der kun skal gennemføres en miljøvurdering, såfremt det må antages, at planen kan medføre en væsentlig påvirkning af miljøet. Esbjerg kommune har derfor vurderet planen i henhold til kriterierne i samme lovs bilag 2 og finder på baggrund heraf, at planen ikke påvirker miljøet væsentligt og derfor ikke skal underkastes en miljøvurdering. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslaget var i høring fra den 10. oktober til den 5. december 2007 Side 6

9 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 531 Boligområde syd for Skads Byvej, Skads. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til boligformål og grønt område at sikre området indpasset i landskabet samt i den omgivende bebyggelse at sikre afgrænsende dige og beplantning mod det åbne land at overføre området fra landzone til byzone. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort 531 og omfatter matrikelnummer 2 s Skads, Esbjerg Jorder. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres området som helhed til byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Lokalplanområdet opdeles i delområderne A, B, C og D, som vist på lokalplankort Delområde A udlægges til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse, som dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse. 4.3 Delområde B og C udlægges til boligformål i form af åben-lav bebyggelse, som fritliggende enfamiliehuse. 4.4 Delområde D udlægges til grønt fælles opholdsareal, med mulighed for borde, bænke, legeplads m.v. 4.5 Der gives tilladelse til liberale erhverv og anlæg med tilknytning til området på betingelse af, at virksomheden drives på en sådan måde at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet, at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m². Farven på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur, Side 7

10 Bestemmelser at parkering foregår på egen grund, og at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller andre gener for omboende. 4.6 Inden for området må der opføres transformerstationer og lignende, til områdets forsyning, på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Minimum grundstørrelse til åben-lav bebyggelse fastsættes til 700 m Minimum grundstørrelse til tæt-lav bebyggelse fastsættes til 450 m 2, inkl. andel af fællesarealer. 5.3 Der skal etableres et beplantningsbælte langs lokalplanens sydog vestlige afgrænsning i en bredde af 5 m, som vist på lokalplankort 531. Beplantningsbæltet skal udstykkes særskilt. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Skads Byvej i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort Den eksisterende 5 m brede private fællesvej langs områdets østlige afgrænsning, skal fortsat være adgangsgivende for matr. nr. 2k og 30a m.fl. som anført i deklaration tinglyst den 20. marts Den private fællesvej skal herudover sikre adgang til kommunevejen, Skads Byvej, for det nye udstykningsområde. Den tinglyste deklaration skal ændres i overensstemmelse hermed. 6.3 Der udlægges en 9 m bred privat fællesvej i området. Vejen skal anlægges som lege- og opholdsområde med fast belægning. Kørebanen skal anlægges i en bredde af 5 m. Arealerne langs kørebanen skal anlægges i græs, med grønne parkeringsarealer i form af græsarmering Den 9 m brede private fællesvej skal vejbetjene delområderne A, B, C og D. Der må således ikke etableres overkørsel fra delområde A og B til den i pkt. 6.2 nævnte eksisterende 5 m brede private fællesvej. 6.5 Ved åben-lav bebyggelse skal der anlægges 2 parkeringspladser pr. ejendom på egen grund. 6.6 Ved tæt-lav bebyggelse skal der anlægges 1½ parkeringsplads pr. bolig. Parkeringspladserne skal etableres i delområde A. Side 8

11 Bestemmelser 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Fælles ledningsanlæg udenfor vejarealer i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 I delområde A og B må bebyggelse ikke opføres i mere end én etage, mens bygninger i delområde C kan opføres i 1½ etage. 8.2 Bebyggelse må ikke overstige 8,5 m over eksisterende terræn. 8.3 Der pålægges en byggelinje på 2 m syd for deklarationsbæltet langs Skads Byvej. Byggelinjen fremgår af lokalplankort Bebyggelsen i delområde A må opføres nærmere end 2,5 m fra skellet mod det i pkt. 5.3 nævnte beplantningsbælte. 8.5 Den del af garager, carporte og udhuse m.v. der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 I delområde A skal ydervægge fremstå som blank teglstenmur i rødlig tegl med farvespil, eller som pudset murværk. Murværk i bebyggelsen skal fremstå ens. 9.2 I delområde A skal tage opføres som symmetriske sadeltage med en hældning på 25-35º, valm tillades. Tage skal beklædes med sorte tagsten af tegl eller beton. 9.3 I delområde B skal ydervægge fremstå som blank teglstenmur i rødlig eller gul-røde teglsten med farvespil, eller som pudset murværk. Murværk i bebyggelsen skal fremstå ens. 9.4 I delområde B skal samtlige tage i bebyggelsen være ensartet med hensyn til udformning, beklædning og farve. Bebyggelsen skal opføres med ensidig taghældning med en maksimal hældning på 35º. Tage skal udføres med sort tagpap på listedækning eller med sorte eller røde tagsten af tegl eller beton. 9.5 I delområde C skal ydervægge opføres i tegl som blank teglstenmur, pudset eller vandskuret murværk. 9.6 I delområde C skal boliger udføres med sadeltag eller med ensidig taghældning. Ved sadeltage tillades valm. 9.7 Facader på garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres af andre materialer. I delområderne A og B kan op til 10 % af facadearealet ekskl. vinduesflader udføres af andre materialer. I delområde C op til 20 %. 9.8 Garager, carporte, udhuse og andre mindre bygninger skal udføres med fladt tag eller med samme taghældning som boligbebyggelsen. 9.9 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver Tage må ikke beklædes med blanke eller reflekterende tagmaterialer. Side 9

12 Bestemmelser 9.11 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlig fra vej og sti På hver ejendom kan opsættes én antenne eller parabol i en højde, som ikke overstiger tagryggen. Antennen eller parabolen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Delområde D skal friholdelse for bebyggelse, oplag og parkering. Der må ikke etableres faskiner i området Delområde D skal omkranses af enkeltstående løvfældende træer. Træerne skal placeres med en indbyrdes afstand på 8 til 10 m i overensstemmelse med princippet vist på lokalplankort Der udlægges et beplantningsbælte i en bredde af 5 m langs lokalplanområdets afgrænsning mod syd og vest, i overensstemmelse med princippet vist på Lokalplankort Der skal etableres en 2 rækket bøgehæk i vejskel mod Skads Byvej Mellem deklarationsbæltet og byggelinien langs Skads Byvej skal placeres enkeltstående løvfældende træer med indbyrdes afstand af 8 til 10 m i overensstemmelse med princippet vist på Lokalplankort Hegn i naboskel skal etableres i form af bøg Henstilling af campingvogne, lystbåde og lignende samt oplagring må ikke finde sted på fællesarealer samt lege- og opholdsområder. 11 Grundejerforening 11.1 For at sikre den fremtidige drift og vedligeholdelse af områdets veje, fællesarealer og beplantning jf. afsnit 6 og 10 skal der oprettes grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere indenfor lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal forhold vedrørende renholdelse, vinterrenholdelse samt vedligeholdelse af den private fællesvej, som er omhandlet i deklarationen tinglyst den 20. marts 2001, afklares, jf. punkt Senest 6 måneder efter at ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 10 nævnte bøgehække være plantet. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd. Side 10

13 Bestemmelser 13.2 Landbrugsloven: Arealer der er pålagt landbrugspligt kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. landbrugslovens 4 stk Aflysninger i Tingbogen 14.1 Lokalplanen medfører ingen aflysninger i Tingbogen. 15 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 16 Vedtagelse Lokalplan nr. 531 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 17. marts Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side 11

14

15 8ag 1A 35 8ac 2a 8an 28 11t 33 9a 2h 31 8bf 8aæ 9u 30b 8bg aø af Skads Byvej a 29B 10 8bh 8 8bk 6 8bl 4 8bb Cykelsti 2s 5m bred privat fællesvej Signaturforklaring Lokalplangrænse Delområdegrænse Princip for placering af enkeltstående træer Byggelinie Deklarationsbælte for fjernvarme A 9m bred vej privat fællesvej D B 30a 8bv 13 8bu 11 8bo 8bp 8ba Eksisterende vej Ny vej, 9m bred Beplantningsbælte, 5m bred 8by 8bx C 8o d 8bx 2k 29 Ejerlav: Skads, Esbjerg Jorder 10a 2t 31 Lokalplankort 531 Dato: Juni 2007,rev. marts 08 Mål: 1:1000 Meter

16

17 Bestemmelser Side 15

18

19

20 Side 17