ØGET AKTIVITET PÅ MARKEDET FOR EJENDOMSINVESTERING DET GLOBALE EJENDOMSMARKED: NU ER TIDEN INDE TIL AT KØBE

Transkript

1 juli ØGET AKTIVITET PÅ MARKEDET FOR EJENDOMSINVESTERING DET GLOBALE EJENDOMSMARKED: NU ER TIDEN INDE TIL AT KØBE TENDENSER PÅ MARKEDET FOR SALE & LEASE BACK TRANSAKTIONER UDLEJNINGSMARKEDET SOMMEREN

2 Øget aktivitet på markedet for ejendomsinvestering Markedet for investeringsejendomme har det seneste 1½ år uden tvivl gennemlevet den værste periode i mere end ti år. DTZ Research gør her status over det nuværende marked, som begynder at vise tegn på øget aktivitet. Stigende investeringstendens i Europa Efter tre kvartaler i træk med stigende transaktionsvolumen i 2009, faldt antallet af transaktioner på det europæiske ejendomsmarked en smule i 1. kvartal 2010 (se figur 1). Ifølge de foreløbige statistikker fra DTZ Research, faldt den samlede omsætning for erhvervsejendomme i Europa med næsten 30% til 16,3 milliarder i første kvartal i år sammenlignet med udgangen af sidste år. Dette skal dog ikke betragtes som en ny tendens, men snarere som en naturlig del af et historisk mønster, da der altid foretages flere handler op til et årsskifte. Figur 1: Europæisk investeringsvolumen mia og især på de bedste ejendomme på de bedste beliggenheder. Det danske investeringsmarkedet spirer igen I Danmark har vi ingen tal for investeringsvolumen rent værdimæssigt. Foreløbige indikationer og indberetninger peger dog på en generel stigning i den danske investeringsvolumen og ser vi på antallet af transaktioner, konstaterer DTZ Research, at antallet i Q er steget med 37% i forhold til markedets absolutte bund i Q (se figur 2). Ifølge Oline Lokalebørs så vi i 3. kvartal 2009 det laveste antal handlede investeringsejendomme siden krisens begyndelse i 2008,men antallet af handler er steget stødt siden. Markedet er dog fortsat på et lavt niveau, om end stigningen indikerer en optøning af markedet Figur 2: Antal ejendomsinvesteringer i Danmark K K K K K K K K K K K1 150 Kilde: DTZ Research I forhold til det tilsvarende kvartal sidste år, da transaktionsvolumen var på det absolutte lavpunkt, er salget steget med hele 65% i begyndelsen af De tre største markeder i Europa, Storbritannien, Tyskland og Frankrig, står for størstedelen (ca. 2/3) af den samlede omsætning, mens de nordiske lande tegnede sig for den stærkeste regionale udvikling i forhold til sidste kvartal Samlet set steg omsætningen i Danmark, Sverige, Norge og Finland med hele 64% for at lande på omkring 2,6 milliarder i alt. Trods en stigende optimisme blandt de Europæiske investorer spores der fortsat en vis grad af risikouvillighed i Europa, hvor investorerne fortsat fokuserer på hjemmemarkederne K K K K K K K Kilde: Oline og DTZ Research K Ifølge Oline blev der således i 1. kvartal 2010 registreret 84 transaktioner på investeringsejendomme, mod 61 i 3. kvartal I figur 3 finder du en oversigt over de handler fra 2010 som på nuværende tidspunkt er offentliggjorte. K Kontor Lager & produktion Boligudlejning Detail Hotel/Restaurant Andet Total K K K K K K K K

3 Figur 3: Offentlige transaktioner Foreløbige transaktioner 2010 Areal Pris Afkast Havnepladsen 1, Vejle Kongensgade , Esbjerg Sct Leurentiivej 15, Skagen Borgergade, København Ud til vviborgvej, Århus Tidligere Danish Crown slagteri, Vojens Louisenlund, Endelave Søagervej 9, Hobro Ry Park Hote, Søhøjland Danmarksgade 27, B-D, Aalborg Ågade 27, Århus C Stc. Clemes Stræde, Århus 2 Boligejendomme Esbjerg Mou Hotel, Aalborg kvm grundareal 107 Ha grund, ejd Zenit Company House, Århus mio. Borupvang, Ballerup Ørestad syd 75 mio 90 mio. Frederiksberggade mio. 5% Ny Adelgade 3 Ny Adelgade 6 Birkedam 18 Ryvangs Alle 18 Kildehaven 9 Skt. Clemens Torv 17 Kilde: DTZ Research 23 mio. 13 mio. Figur 2 viser tydeligt, at vi i Danmark er noget mere tilbageholdende end resten af Europa. Det er DTZ erfaring, at denne udvikling er helt typisk for det europæiske ejendomsmarked. De store markeder agerer almindeligvis i forhold til markedsindikationer, på samme måde, som når der eksempelvis handles aktier, mens vi i Danmark behøver nogle mere konkrete beviser, før vi beslutter os for at agere. Det betyder, at hvor de større markeder i Storbritannien, Tyskland og Frankrig allerede har reageret på de første positive indikationer, begynder vi i Danmark først nu at reagere på de beviser, vi får igennem disse landes first-mover transaktioner. Gennem den seneste tid har vi på de danske ejendomsmarked set en gradvis indsnævring af købers og sælgers prisforventninger, hvilket betyder, at flere aktører nu begynder aktivt at undersøge markedet for købere, der matcher deres prisforventninger. Meget tyder altså på, at det i Danmark er nu, købsaktiviteterne skal intensiveres. Forventninger til de kommende 12 måneder Den globale finansielle krise har haft en stor indflydelse på erhvervsejendomme, hvilket har ført til den største priskorrektion i mange årtier i de fleste markeder. Men på dette tidspunkt søger mange investorer at udnytte det opsving i værdierne, som ventes at følge i kølvandet på nedgangen, som er uden fortilfælde. Investorernes forventninger har svinget fra negative, næsten dommedagslignende holdninger, til nærmest opportunistiske inden for et enkelt år. DTZ Research vurderer, på baggrund af vores rapport the Great Wall of Money fra december 2009, at beløb i størrelsesordenen DKK 791 mia. vil være disponibel til ejendomsinvesteringer i Europa i Dette er en stigning på 70% i forhold til de DKK 463 mia., der blev handlet for i 2009 (Se figur 4). Det forventes, at den stigende europæiske investeringsvolumen, i takt med at investorerne igen begynder at sprede deres investeringer på tværs af landegrænser, vil sprede sig fra de tre største markeder, Storbritannien, Tyskland og Frankrig, til de mindre markeder, såsom Danmark og Sverige i løbet af Som vil blive uddybet i artiklen om det globale ejendomsmarked, venter DTZ Research, at den samlede, globale værdi af investeringsejendomme vil stige med 5% i

4 Figur 4: Disponibel investeringskapital DKK mia Europa USA Asien/Oceanien Kilde: DTZ Research af bankfinansiering eller, alternativt, at andre finansieringsudbydere melder sig på banen eller i form af sælgerfinansiering, f.eks. som et pantebrev. Historisk har det ikke været tilfældet, at ejendomsinvestorer selv frembringer 40-50% egenfinansiering. Det skal dog holdes in mente, at visse dele af brugermarkederne stadig oplever svag efterspørgsel og at der fortsat er nogen usikkerhed omkring bæredygtigheden af det økonomiske opsving, hvilket betyder, at en række investorer i øjeblikket ser tiden an i forhold til at træffe beslutninger. Med et voksende gældsniveau, som skal refinansieres i løbet af de næste par år, ser DTZ muligheder for de egenkapitalstærke investorer for at erhverve sig aktiver, som til dato ikke har været tilgængelige på markedet. På grund af det meget lave antal handlede ejendomme i 2009 sammenholdt med det faktum, at økonomierne nu forekommer mere stabile, er det DTZ vurdering, at der er et opsparet behov for velegnede ejendomme. Derfor vurderer DTZ Research, at risikovillig kapital vil efterspørge ejendomme med tomgang i forventning om, at den europæiske økonomi vil bedres i løbet af de næste måneder. Den dermed stigende transaktionsvolumen vurderes desuden at føre til mere korrekt prissætning på ejendomme, men ikke nødvendigvis højere priser på alle typer ejendomme. Desuden forventes det, at komplicerede nødlidende ejendomsporteføljer, som er blevet overtaget af kreditorerne, vil få nye ejere, som er parate til at tage udfordringen op. Børsnoterede ejendomsselskaber, som handles til lav indre værdi, risikerer at blive overtaget eller indgå i en konsolidering, som følge af den stigende kapitalallokering til ejendomsinvesteringer. Indtil nu har spændet mellem købers afkastforventninger og sælgers, afholdt sælgere fra at afhænde ejendomme med et godt cashflow, og med den nuværende lave rente, har der derfor ikke været noget incitament til at af hænde ejendommene. DTZ forventer dog, på baggrund af ovenstående, at dette vil ændre sig i de kommende kvartaler, og specielt indenfor mellemstore ejendomme venter vi en hurtigere optøning. DTZ Research forventer desuden, at belåning til 2. prioritets lån vil vende tilbage, enten i form 4

5 Det globale ejendomsmarked: Nu er tiden inde til at købe Den globale værdi af investeringsejendomme ventes at stige med 5% i 2010 til $US mia., mens den europæiske ejendomsinvestering ventes at stige med 4%, ifølge DTZ hovedrapport, Money into Property. Ifølge rapporten ligger prisniveauet på 85% af de europæiske markeder på eller under fair value 1, mens 90% af de globale ejendomsmarkeder identificeres som investeringsmuligheder. Samtidig viser låne- og investeringsundersøgelser tydelig forbedring i prognosen for DTZ Researchs årlige hovedrapport, Money into Property, forudser, at det værste af ejendomskrisen er ovre og forventer, at den samlede, globale værdi af investeringsejendomme vil stige med 5% i I Europa ventes værdien at stige med 4% i takt med, at kapitalværdierne fortsætter deres fremgang. DTZ varsler, at Kina vil blive det næststørste ejendomsmarked i verden før udgangen af 2011 kun overgået af USA og foran både Japan og Storbritannien. Storbritannien og Frankrig er de eneste europæiske lande, som ventes at figurere på den globale top 5 over ejendomsinvesteringer i Baseret på vore prognoser, anbefaler DTZ, at investorerne antager en proaktiv købestrategi, da flere europæiske markeder tilbyder attraktive investeringsmuligheder for de næste to år. DTZ Research estimerer, at 151 ud af 172 markeder, eller 90%, på verdensplan tilbyder fair value i Dette står i kontrast til sidste år, hvor kun et internationalt marked, London City, havde fair value niveau. I Europa er 87% af markederne på eller under fair value, hvilket er en stigning på 20% i forhold til for et år siden. er en mærkbar forbedring i forhold til stemningen sidste år, hvor halvdelen af långiverne forventede, at de ville reducere deres bruttoudlånsvolumen i DTZ investorundersøgelse signalerer stigende tillid: 76% forventer at øge deres egne nettoinvesteringer i erhvervsejendom i 2010, hvilket igen stiger til 94% i Den forbedrede stemning blandt både investorer og långivere understøttes af DTZ Researchs analyse af finansieringsmiljøet, hvor DTZ vurderer, at der er tilstrækkelig ny egenkapital til rådighed på globalt plan. Især er der specifikke tegn på, at ny egenkapital investeres og DTZ Research forventer, at et øget pres på både obligationer og aktier vil fremme denne proces yderligere. DTZ forventer, at investeringsmuligheder for de bedst beliggende ejendomme globalt vil være begrænset i DTZ anbefaler, at investorer, som ikke er begrænsede til hjemmemarkedet, søger muligheder i det kontinentale Europa og Asien og Stillehavsområdet, hvor der er flere muligheder for at købe de bedst beliggende ejendomme. DTZ positive prognose forstærkes gennemgående af vores låne- og investeringsundersøgelser, som begge afslører en forbedring i tilliden for 2010 og To tredjedele af långiverne forventer at øge deres nye bruttoudlån i 2010 og 2011, og ingen adspurgte forventer at nedbringe udlån til erhvervsejendomssektoren i denne periode. Dette Ovenfor: DTZ Researchs årlige rapport Money into Property fra maj Fair value er den værdi, ved hvilken en investor er indifferent imellem et risikofrit udbytte og udbyttet ved at eje ejendom, idet man tager højde for den ekstra risiko ved at investere i ejendomsaktiver. 5

6 Tendenser på markedet for sale & lease back transaktioner I slutningen af maj måned afholdt DTZ Egeskov & Lindquist A/S sammen med advokatfirmaet Plesner morgenseminar om sale & lease back indenfor industrisegmentet. På seminaret var tendensen klar: Markedet er så småt på vej tilbage, efter at have gennemlevet en turbulent periode med finanskrise og frafald af flere oplagte ejendomsinvestorer. Årsager til nedgang i sale & lease back transaktioner Selvom perioden med finanskrise umiddelbart burde have været en oplagt anledning for virksomheder til at afhænde deres ejendomme i sale & lease back (SLB) transaktioner, har dette ikke været tilfældet. Der har været flere årsager hertil: Mangel på finansieringsmuligheder. Dette kunne FiH Erhvervsbank nikke genkendende til, om end det ikke har været en isoleret årsag. Samtidig med finanskrisen havde flere investorer ekspanderet for hurtigt og havde dermed ikke den finansielle kapacitet til at gå foretage nye ejendomsinvesteringer. Dette reducerede antallet af investorer og mange tilbageværende investorer valgte at være passive og afvente, hvordan markedet reelt udviklede sig. Dette betød, at antallet af handler faldt markant, ikke kun i Danmark, men overalt i Europa. Mange virksomheder oplevede pludselige og markante omsætningsfald, som givet har ført til mange overvejelser om, hvorvidt man skulle forblive i nuværende lokaler, flytte eller bygge nyt. I takt med at den generelle økonomi stabiliserer sig, begynder der igen fra virksomhedernes side at være interesse for SLB, primært ud fra betragtningen om, at man ønsker at koncentrere sine ressourcer på den primære drift og udviklingen af denne. Ny regnskabspraksis ventes Revisionsfirmaet KPMG orienterede om, at der på internationalt plan er arbejdsgrupper i gang med at undersøge sondringen mellem finansiel og operativ leasing. Herfra meldes det, at man fremover sandsynligvis ikke vil kunne slanke balancen med det fulde beløb ved en SLB-transaktion, da man forventeligt skal optage den forventede leasing-/ lejeforpligtigelse i balancen, og afskrive denne over lejers uopsigelighedsperiode. DTZ Egeskov & Lindquist A/S FIH Erhvervsbank A/S Plesner KPMG Talere ved Sale & Lease Back seminar Henrik Lyngskjold, direktør & partner Michael Østrup Lillelund, Senior Relationship Manager, Property Finance Peer Meisner, partner, Commercial Real Estate, Allan Pedersen, partner og leder af Ejendom og Entreprise Behov for stabilitet og sikkerhed Igennem de senere år er virksomhedernes behov for fleksibilitet i en SLB-baseret lejekontrakt blevet mere og mere udtalt. Virksomhederne oplever i endnu højere grad end tidligere, at omverdenen er omskiftelig, og afhængig af hvordan den enkelte virksomhed udvikler sig (tilkøb af virksomheder eller out-/ insourcing eller salg af aktiviteter), har dette medført betydeligt fokus på at sikre, at lejekontrakten giver virksomheden en høj grad af fleksibilitet. Som følge af finanskrisen og en vis begrænsning i adgang til lån, har f.eks. behovet for, at den sælgende virksomhed i en SLB-transaktion deltager i en eller anden form i finansieringen af transaktionen, være stigende. Gives f.eks. kontant depositum ud over 6 måneder, kan dette eksempelvis sikres igennem forskellige sikringsakter. Hvis den sælgende virksomhed fremskaffer en del af finansieringen gennem et sælgerpantebrev, skal sælger ligeledes tilrettelægge dette så hensigtsmæssigt, som muligt - både regnskabs- og skattemæssigt. 6

7 Som følge af, at man i de seneste to år har kunnet konstatere at udlejere kan gå konkurs, er der forskellige forhold virksomheden skal være opmærksom på, når der indgås en SLB-transaktion, således at udlejers forpligtigelser overholdes. Disse forhold kan have stor betydning for ejendommens fortsatte kvalitetsniveau og kan følgelig medtages i en lejekontrakt. Fokus på primær drift Selvom markedet har været ganske tilbageholdende de seneste år, kan det dog konstateres, at også bankerne igen begynder at vise interesse for at finansiere SLB-transkationer. Markedet har givetvis ændret sig betragteligt, men den grundlæggende tankegang om, at virksomhederne bør fokusere deres ressourcer på udviklingen af deres primære drift og overlade ejendomsinvestering til professionelle investorer, er fortsat aktuel og møder forståelse blandt bankerne. 7

8 Udlejningsmarkedet sommeren 2010 Et vigtigt element for investeringsejendomme er hvordan udlejningsmarkedet er og udvikler sig. DTZ opridser her en status over det danske udlejningsmarked for sommeren Todelt udlejningsmarked Igennem de seneste to år, hvor antallet af transaktioner indenfor investeringsejendomme har ligget lavt i forhold til de tidligere år, har udlejningsmarkedet været todelt: Lejemål i erhvervsejendomme med god beliggenhed og i god kvalitet har krisen igennem fortsat kunne lejes ud, og endda i visse tilfælde til mindst den samme husleje, som før krisen, hvorimod lejemål i ejendomme i sekundære områder har haft svært ved at tiltrække lejere. Figur 5: Import, eksport og privat forbrug mio K K K K K K K K K K K K K1 Positiv udvikling Igennem 1. halvår 2010 har de makroøkonomiske nøgletal udviklet sig i en positiv retning. Den danske eksport er ifølge Danmarks Statistiks konjunkturindikator begyndt at stige, i første kvartal med 3,6%, importen lidt mindre med 1,6% og privatforbruget er steget med 1,1% (se figur 5). Arbejdsløsheden har stort set været uændret de senest 6 8 måneder (se figur 6), hvorimod investeringer i nyt produktionsapparat mm. fortsat ligger underdrejet (se figur 7). Disse tal indikerer en stigende om end langsomt tendens mod økonomisk bedring, hvilket er en vital forudsætning for, at interessen for at finde nye lokaler/sætte nye initiativer i gang, hvilket resulterer i en øget efterspørgsel efter erhvervslokaler. Kilde: Danmarks Statistik Eksport Import Privat forbrug Figur 6: Beskæftigelse (1000 personer) K K K K K K K K K K K3 Beskæftigelse (1000 personer) 2009-K4 Dette harmonerer godt med de tilbagemeldinger, som DTZ Egeskov & Lindquist igennem foråret har fået fra flere virksomheder, som oplever, at bunden er nået, og ud fra dette niveau kan begynde at lægge planer for fremtiden. Kilde: Danmarks Statistik Figur 7: Investeringer Mere efterspørgsel ventes i sekundære områder Hvor søgningen i de seneste måneder primært har været mod primære kvalitetsejendomme, er det DTZ Researchs forventning, at man i løbet af de næste 6 12 måneder tillige vil begynde at opleve en større søgning til erhvervslokaler i de mere sekundære områder. En begyndende efterspørgsel i disse områder vil ikke i sig selv medføre højere priser. Det vil dog højst mio K K K K K K2 Kilde: Danmarks Statistik Inv. i bygninger og anlæg 2008-K K K K K K4 Andre faste bruttoinvesteringer 2010-K1 8

9 sandsynligt medføre en større mulighed for at få udlejet tomme arealer ud og dermed skabe bedre økonomi i den enkelte ejendom. Mindre fokus på likviditetsbelastende poster Da finanskrisen var på sit højeste, for ca måneder siden, var der megen fokus fra de potentielle lejeres side på likviditetsbelastende poster, når der skulle indgås en lejekontrakt. Det var bl.a. kontant depositum, egen betaling af hel eller delvis istandsættelse, og lidt senere måske som følge af den generelle usikkerhed lejers uopsigelighed. DTZ Research forventer fortsat, at der vil blive forhandlet om disse forhold, men som følge af, at mange af virksomhederne netop stoppede med at foretage nye investeringer i anlæg og aktiviteter, har der været en markant bedring af virksomhedernes likviditetsforhold, hvorfor fokuseringen på disse elementer langsomt vil aftage over de næste måneder, dog under forudsætning af, at økonomien fortsætter sin successive fremgang. 9

10 DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere, bestående af statsaut. ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors med speciale i erhvervsejendomme. Vi har gennem mere end 25 års brancheerfaring opbygget en unik platform for formidling og rådgivning vedrørende erhvervs- og investeringsejendomme. Vor store know-how er ikke blot baseret på mangeårige erfaringer fra det daglige arbejde, men bygger også på en uddannelsesmæssig baggrund inden for fast ejendom, jura, økonomi- og regnskabsvæsen, finansiering og bygningskonstruktion, som konstant udvikles og tilpasses tidens øgede krav og den internationale udvikling. EGESKOV & LINDQUIST etableret i København 1991 blev allerede i 2000 udnævnt til at repræsentere DTZ i Danmark, og firmaet etablerede i 2005 kontor i Århus. DTZ står for Debenham (England), Thouard (Frankrig) og Zadelhoff (Holland/Tyskland), og disse 3 firmaer grundlagde i 1992 sammenslutningen DTZ. Siden da er DTZ vokset til en af verdens største ejendomsrådgivere med 200 kontorer globalt i 43 lande og mere end medarbejdere. Rent praktisk betyder medlemskabet af DTZ at vi er en del af et højt specialiseret netværk ikke mindst i Skandinavien, de Baltiske lande, Europa, USA og Fjernøsten af professionelle virksomheder, men i Danmark stadig som selvstændig og uafhængig virksomhed. Få mere information: Money into Property DTZ Researchs årlige, globale rapport, som giver et detaljeret overblik over det forgangne år, prognose for det kommende år samt vurderinger af mulgheder på de globale ejendomsmarkeder. DTZ hsr udgivet rapporten i 36 år. Greater Copenhagen City Profile Engelsksproget publikation, som giver et overblik over udviklingen i København inden for en række nøgleområder, som tilsammen giver et øjebliksbillede af ejendomsmarkedet i Hovedstadsområdet. Udgives i august måned. Århusområdet Byprofil Dansksproget publikation, som giver et overblik over udviklingen i Århus inden for en række nøgleområder, som tilsammen giver et øjebliksbillede af ejendomsmarkedet i Århus og omegn. Udgives i august måned. DTZ s Fair Value Estimates En kort publikation, som beskriver DTZ Fair Value begreb illustreret med eksempler. Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening DTZ Egeskov & Lindquist A/S Nørre Farigmagsgade 15 DK-1364 København K Tel Fax DTZ Egeskov & Lindquist A/S Banegårdspladsen 20 A DK-8000 Århus C Tel Fax Alle rapporter kan rekvireres via vores hjemmeside eller ved at kontakte vores kontorer i Århus eller København eller PR & marketingkoordinator Mette Meng på tlf.: eller Mette. Meng@dtz.com 10