Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør

Transkript

1 LEJEPLADSEN Det frie elvalg Den 1. januar 2005 blev det frie elmarked introduceret. Med indførelse af det frie elmarked kan alle elforbrugere frit vælge deres eget elselskab og dermed elleverandør til boligen. nr. 16 juli 2007

2 2 LEJEPLADSEN Beboerrepræsentation Der er forskel på beboerrepræsentationens opgaver i nye og gamle ejendomme. Læs mere side 7. Udvendig vedligeholdelse Det er som udgangspunkt udlejers opgave og pligt at sørge for vedligeholdelse af ejendommen. Læs mere side VOV VOV VOV! Hvis du oplever problemer med gøende hunde i din ejendom, skal du naturligvis ikke bare finde dig i det. Læs mere side VINTEREN OG FORÅRET ER GÅET, OG SOMMEREN ER GODT I GANG... Vi kan tænke tilbage på en kold og meget våd vinter, og et af de forhold, som i løbet af foråret har haft såvel mediernes som lejernes bevågenhed, er spørgsmålet om skimmelsvamp. Du kan i dette nummer af Lejepladsen blandt andet læse mere om, hvad skimmelsvamp er, men ikke mindst om, hvad du kan gøre for at undgå skimmelsvamp i din bolig. Se side 3. Du har nu mulighed for selv at vælge elleverandør det uanset om du bor til leje, eller du bor i en andelsbolig eller en ejerbolig. Det kan måske virke lidt uoverskueligt eventuelt at tage stilling til valg af elleverandør, så derfor har vi valgt at bringe en artikel om de muligheder, der er, og hvor du kan finde yderligere information og vejledning. Arbejdet med administration af lejeboliger handler naturligvis om andet og mere end opkrævning af husleje. Vi skal sikre, at ejendommene drives efter de gældende regler, så både udlejer og lejers krav tilgodeses. Denne gang kan du læse om beboerrepræsentationens rolle i nyere ejendomme, fastsættelse af lejen i nyere ejendomme, og hvad du gør, hvis du oplever, at naboens hund støjer. Med håbet om en god sommer, ønskes du god læselyst. Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør Lejepladsen udsendes til lejere i private boligejendomme administreret af Dan-Ejendomme as. Lejepladsen udgives af Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup / Dan-Ejendomme as, Saralyst Allé 53, 8270 Højbjerg, (tlf.), (fax), info@dan-ejendomme.dk, Ansvarshavende redaktør: Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør. Redaktionsudvalg: Birthe Clement, kundeansvarlig, cand.jur., René Larsen, kundechef, cand.mag., Peter E. Jørgensen, cand.jur., Kristine M. Hansen, cand.jur., Erik W. Bundesen, afdelingschef, bygningsingeniør, Ole Tange, ingeniør, Sandra Eskildsen, kommunikationsmedarbejder, cand.mag. Fotos: Stock.xchng, Dreamtime, Carsten Andersen og egne. Layout og produktion: Boje Mobeck. Oplag: stk. Eftertryk kun ifølge aftale og med kildeangivelse.

3 3 Man kan dårligt åbne en avis eller lytte til radioen uden, emnet skimmelsvamp dukker op. Desværre har den overståede vinter sandsynligvis medvirket til, at vi nogle steder vil opleve angreb af skimmelsvampesporer, udtaler Dan-Ejendomme as afdelingschef i Teknik, Erik W. Bundesen. Til kamp mod skimmelsvamp! AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Det har regnet usandsynligt meget i vinter, og det, sammenholdt med fraværet af længerevarende perioder med hård frost, giver optimale levevilkår for skimmelsvamp. Vi vil i denne artikel forklare, hvad skimmelsvamp er, hvordan du opdager det, hvad du som beboer kan gøre for at undgå skimmelsvamp, samt hvordan du skal forholde dig, hvis du har mistanke om skimmelsvamp i din bolig. Hvad er skimmelsvamp? Skimmelsvamp er bittesmå svampe, som vokser i kolonier, og som findes overalt i naturen. I vores huse kan skimmelsvamp vokse mange steder, når blot der er fugtigt, og der er noget at leve af. Skimmelsvamp lever af dødt materiale, der oprindeligt stammer fra dyr og planter (organisk materiale). I huse kan det fx være: Skimmelsvamp formerer sig ved hjælp af sporer en slags frø, som gennem luften kan spredes vidt omkring. Sporerne findes overalt, og når de rette betingelser er til stede, begynder de at vokse og sprede nye sporer. Problemet er, at sporerne kan fremkalde allergi, når man indånder dem. Hvordan ser skimmelsvamp ud? Skimmelsvamp ses som en lodden belægning i forskellige farver fra hvid og lys grå over i det gullige, rødlige eller grønlige til helt sorte nuancer. Skimmelsvamp lugter ofte muggent. Vi ser ofte skimmelsvamp i baderum, som ikke bliver udluftet godt nok. De sidder i de bløde fuger i overgangen mellem gulv og væg eller på vægge og lofter, fortæller Erik W. Bundesen. Træ. Spånplader. Krydsfinerplader. Papiret på bagsiden af gipsplader. Tapet. Lim. Kokostæpper. Støv. I fugtige boliger kan skimmelsvamp vokse på vægge og lofter eller bag ved møbler, fx skabe og reoler, der står op ad en kold ydervæg. Vi ser også skimmelsvamp skjult bag tapet eller inde i væggen bag spånplader og lignende beklædninger. Også i nye boliger kan der være skimmelsvamp, hvis der er fugt til stede.»

4 4 LEJEPLADSEN INFORMATION Du kan læse mere om skimmelsvamp, fugt og et sundt miljø i boligen på følgende web-adresser: Forbrugernes Hus Miljøstyrelsen Information om skimmel Astma-Allergi Forbundet Informationscenteret for Miljø og Sundhed Høj luftfugtighed Hvis luftfugtigheden i boligen er for høj, er der stor sandsynlighed for at få problemer med skimmelsvamp. Skimmelsvamp flytter nemlig kun ind, hvis fugtigheden i materialerne er høj over 70% relativ fugtighed. Normalt er boligens materialer ikke så fugtige, men i fx badeværelser, køkkener og på kolde overflader, hvor fugten kondenserer, kan der opstå forhold, der er ideelle for skimmelsvamp. Der kommer fugt i boligen, hver gang vi bader, laver mad, gør rent og vander blomster. Ja selv, når vi trækker vejret og sveder. Derfor er det vigtigt at lufte ud i sin bolig, så der hele tiden tilføres ny, tør luft. Hvordan skal du forholde dig? Hvis du konstaterer angreb af skimmelsvamp i din bolig, eller hvis du har mistanke om, at der er skimmelsvamp, er det vigtigt, at du kontakter ejendommens vicevært. Han vil besigtige dit lejemål og danne sig et overblik over omfanget, siger Erik W. Bundesen og fortsætter: Viceværten vil sammen med ejendommens projektleder (bygningssagkyndige) beslutte, hvilke tiltag der evt. skal iværksættes, og vejlede dig om, hvordan du skal forholde dig. Derfor er det vigtigt, du reagerer hurtigt, så vi kan afhjælpe problemet. Især da vi som administrator som udgangspunkt ikke har adgang til dit lejemål. Når det så som i vinter har regnet i store mængder, er luften i sig selv fugtig og er derfor med til at fremme den relative fugtighed i vores hjem. Meget ofte er det betinget af den måde, boligen benyttes på, om der er grobund for skimmelsvamp. Hvis du fx kan konstatere, at der er mere end 2 cm dug (kondens) på indersiden HVAD KAN SKIMMELSVAMP BETYDE FOR DIN SUNDHED? Skimmelsvamp i boliger kan gøre mennesker syge. Symptomerne kan være: Irriterede øjne, næse og luftveje. Hoste og trykken for brystet, specielt hos børn. Hæshed. Gentagen bihulebetændelse. Åndedrætsbesvær. Hovedpine. Træthed. Koncentrationsbesvær.

5 5 FAKTA En familie på fire kan tilføre indeklimaet op til 15 liter vand i døgnet bl.a. ved madlavning, bad mv. For at fjerne denne fugt skal halvdelen af boligens indeluft udskiftes hver time. Hvis fugt fjernes direkte via emhætte og udsugning i badeværelse, kan mindre gøre det. Det anbefales, at man holder den relative luftfugtighed indvendigt i en bolig på 40-45% RF om vinteren og 60-65% RF om sommeren. af ruderne om morgenen, en dårlig, muggen sommerhusagtig lugt i lejligheden eller fugtigt eller afskallet træværk, så er fugtprocenten sandsynligvis for høj og du skal udlufte boligen mere og opvarme hele lejemålet til C. Hvis det ikke hjælper, skal du kontakte viceværten. Hvad kan du gøre? Hvis der er tale om mindre skimmelsvampeangreb, fx på vinduesrammer eller på fuger omkring badet, kan du godt forsøge at fjerne det selv. Vask materialer eller overflader, der kan tåle det, fx badeforhæng, fliser, klinker, malede eller lakerede overflader med et klorholdigt rengøringsmiddel eller med desinfektionsmidlet Rodalon eller Klorin. Bemærk, at klorholdige rengøringsmidler kan irritere følsomme luftveje! Opvarm lejemålet, luft ud, og gør hovedrent. Undersøg, om der er tegn på vandskader evt. fra skjulte installationer eller stoppede afløb. Hvis det er tilfældet, skal du kontakte ejendommens vicevært hurtigst muligt. Tjek, at udluftningsventiler er rene, og at evt. emfang fungerer. Hold din bolig ren ved jævnlig rengøring. Støv indeholder ofte sporer og andre dele af skimmelsvamp. DÆKKER HUSFORSIKRINGEN SKADER PÅ GRUND AF SKIMMELSVAMP? Husforsikringen dækker normalt ikke angreb af skimmelsvamp. Forsikringen vil dog dække, hvis skimmelsvampeangrebet er en følge af en skade, der er omfattet af forsikringen, fx en vandskade eller en stormskade, der medfører nedbørsskade. Hvis du har haft en vandskade, er det en god idé at få forsikringsselskabets taksator til at tage prøver for skimmelsvamp i de konstruktioner, der har været våde. Der er nemlig stor sandsynlighed for, at der er skimmelsvamp, og det kan senere være svært at bevise, at skimmelproblemerne har sammenhæng med vandskaden. SLIP FOR FUGT OG SKIMMEL HOLD DIN BOLIG TØR Luft ud især i badeværelse, køkken og soveværelse. Tænd emhætten, når du laver mad. Luk døren til badeværelset, når du er i bad. Hæng ikke tøj til tørre i boligen. Hold udluftningsventiler i vinduer og ydervægge åbne året rundt. ANDRE GODE RÅD Hvis du bor i en ældre ejendom, er det ekstra vigtigt, at du sørger for at lufte ud og holde boligen tør. Det er vigtigt, at du ikke stiller møbler helt op ad ydervægge der skal uhindret kunne cirkulere opvarmet luft bag møblerne, så der ikke dannes kondens på vægge.

6 6 LEJEPLADSEN FAKTA Markedslejen er reguleret af udbud og efterspørgsel og er den leje, som udlejer og lejer bliver enige om ved lejeperiodens start. AF JURIDISK DIREKTØR MORTEN ØSTRUP MØLLER Husleje i nye ejendomme Nye ejendomme er efter lovgivningen ejendomme, der er opført efter 1. januar Fastsættelse og regulering af husleje sker efter andre regler end i ældre ejendomme. De forskellige regelsæt giver ofte anledning til spørgsmål, hvis man flytter fra en gammel til en ny ejendom. Huslejefastsættelse I nye ejendomme kan huslejens størrelse ved genudlejning stort set aftales frit mellem lejer og udlejer. Hvis lejer er indstillet på at betale den husleje, som udlejer har udbudt lejligheden til, så vil det alt andet lige være den husleje, der gælder mellem parterne. I daglig sprogbrug siger man, at lejligheder i nye ejendomme kan udlejes til markedslejen, fordi det netop er udbud og efterspørgsel, der er bestemmende for huslejens størrelse. Hvis efterspørgslen på lejeboliger stiger, følger markedslejen typisk med, og falder efterspørgslen, følger lejeniveauet med i nedadgående retning. Regulering til det aktuelle markedslejeniveau kan kun ske, når lejligheden skal udlejes eller genudlejes. Regulering i lejeperioden I lejeperioden kan udlejer sædvanligvis ikke regulere lejen efter reglerne om markedsleje. Her gælder andre regler, så lejen typisk kun bliver reguleret i følgende situationer: Pristalsregulering: Det vil typisk være aftalt, at lejen forhøjes én gang om året i takt med den almindelige prisudvikling i samfundet. Skatter og afgifter: Huslejen kan reguleres, når udlejers udgifter til skatter og afgifter stiger eller falder. Forbedringer: Hvis ejendommen eller lejligheden tilføres forbedringer, kan huslejen forhøjes.

7 7 BEBOERREPRÆSENTATION I NYE EJENDOMME Der er forskel på beboerrepræsentationens opgaver i nye og gamle ejendomme. AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Regulering af huslejen Når der er behov for at skelne mellem nye og gamle ejendomme, er det fordi, reglerne for fastsættelse og regulering af huslejen er forskellige alt efter, om der er tale om en ny eller en gammel ejendom. På nye ejendomme fastsættes huslejen til markedslejen, og den reguleres typisk én gang om året efter udviklingen i nettoprisindekset. Huslejeforhøjelser, der følger nettoprisindekset, skal ikke varsles over for lejerne, fordi de på forhånd er aftalt i lejekontrakterne. Lejerne modtager alene en kortfattet meddelelse, når lejeforhøjelsen gennemføres. Netop fordi der er tale om på forhånd aftalte lejeforhøjelser, har ejendommens beboerrepræsentation ingen opgaver eller kompetencer i forhold til disse reguleringer. Hvis der på nye ejendomme varsles lejeforhøjelse efter lejelovens regler, fx i forbindelse med forbedringsarbejder, eller hvis skatter og afgifter stiger, så har beboerrepræsentationen de rettigheder, der følger af loven. I disse situtationer kan beboerrepræsentationen både i nye og gamle ejendomme optræde som repræsentant for alle lejere i ejendommen. Andre opgaver På alle andre områder end huslejeforhøjelser har beboerrepræsentationen i nye ejendomme de samme rettigheder og pligter som i de ældre ejendomme. Nogle af de vigtigste opgaver er: Deltagelse i ind- og fraflytningssyn. Medindflydelse på ejendommens husorden. Deltagelse i årlig bygningsgennemgang, herunder stille forslag til kommende arbejder på ejendommen. Orientering om nye beboere, klager mv. FAKTA Hertil kommer selvfølgelig alle de andre opgaver, der medvirker til at skabe trivsel på ejendommen. Nettoprisindekset viser prisudviklingen for de varer og tjenester, der indgår i husholdningernes forbrug. Det anvendes bl.a. til regulering, herunder regulering af lejen i lejekontrakter. FAKTA Reglerne om beboerrepræsentationens opgaver og rettigheder er beskrevet i lejelovens 9,

8 8 LEJEPLADSEN Det frie elvalg Den 1. januar 2005 blev det frie elmarked introduceret. Med indførelse af det frie elmarked kan alle elforbrugere frit vælge deres eget elselskab og dermed elleverandør til boligen. AF MICHAEL JENSEN, ODIN FYRINGSOLIE EL & NATURGAS Hvad indeholder elprisen? På elmarkedet konkurrerer alle forhandlere af el, lige fra store kraftvarmeværker til den enkelte vindmølleejer. Hvis du ikke aktivt har valgt et selskab, får du automatisk strøm fra det lokale elselskab, som har en såkaldt forsyningspligtbevilling. Det betyder, at selskabet er forpligtet til at levere el til de kunder i selskabets område, der ikke ønsker at skifte elleverandør. Den endelige pris på din el består dels af den direkte betaling for strømmen, dels af en række faste udgifter, som er ens for alle forbrugere. Det er afgifter til staten, betaling til elselskaber for køb og transport af strømmen gennem ledningsnettet til din stikkontakt og betaling til såkaldte offentlige forpligtelser såsom miljøvenlig elproduktion og forskning. I tørre tal ser det ca. sådan ud, jf. figur nedenfor. Det frie elmarked Prisen på el afhænger som så meget andet af udbud og efterspørgsel på markedet. Køb og salg foregår som hovedregel på en elbørs, Her udbyder danske og udenlandske elproducenter deres el fra alle energikilder, og elhandelsselskaberne køber og videreforhandler el til deres kunder. Priserne varierer hen over døgnet og i løbet af året. For eksempel er el ofte billigere om natten, hvor efterspørgslen er lille, og om sommeren, hvor behovet for lys og varme er beskedent. Desuden betyder det meget, om det har været et vådt eller et tørt år i Norge og Sverige. Hvis det har regnet og sneet meget, er der meget vand til produktion af vandkraft hos vores naboer. Det giver meget strøm på elbørsen (Nordpool) og dermed et større udbud, hvilket typisk giver lavere priser og således omvendt i tørre år. Aftal din elpris Hvis du ikke har indgået en særlig aftale med dit elselskab, får du leveret strøm til en pris, som gælder i et kvartal (basispris). Prisen i et givent kvartal afspejler de aktuelle priser på elmarkedet, og priserne kontrolleres af Energitilsynet. Hvis du indgår en aftale med din elleverandør, vil det typisk dreje sig om at sikre en fast pris for en kortere eller længere periode. På den måde undgår du overraskelser i form af pludselige prisstigninger. Du kan også vælge at få en aftale om Flexpris. Det vil sige, at din elpris følger udsving på markedet direkte. Det svarer i princippet til at vælge mellem et fast forrentet lån eller et flexlån, når man køber hus eller lejlighed. Blot drejer det sig her om mindre beløb. Du kan også vælge at købe el produceret af vindmøller (naturstrøm). Naturstrøm er for kunder, der vil handle så miljøvenligt som muligt.

9 9 Når du indgår en aftale om køb af naturstrøm, køber din elleverandør en tilsvarende mængde strøm fra miljøvenlige kilder. Naturstrøm betaler du som et mindre tillæg på din elregning. Aftale om køb af el indgår du direkte med din elleverandør. Du kan forberede dit indkøb ved først: At tjekke prisen pr. kilowatt-time på din seneste årsopgørelse fra din elleverandør. At få oplyst den pris, som din elleverandør lægger til grund for acontoregningen, så du har et sammenligningsgrundlag. At tjekke prisen på markedet. Markedsprisen kan du finde på elbørsen, Forskellige aftaler Priserne falder som hovedregel i kategorierne Fastpris i en given periode, Flexpris eller som en kombination. De forskellige elleverandører kan tilbyde andre produkter end nævnt ovenfor derfor kan det være en god idé at kontakte din elleverandør, inden du eventuelt skifter. Fastpris Vælger du et fastprisprodukt, er du sikret, at prisen ikke ændrer sig i den aftalte periode. Du kan altså sikre dig mod prisstigninger ved at låse din pris fast ved at indgå en Fastprisaftale. Med en Fastprisaftale ved du nøjagtig, hvor meget en kilowatt-time koster, så længe din aftale løber. Basispris Basispris Kvartal følger svingningerne på det frie elmarked, og prisen reguleres én gang i kvartalet. Det betyder, at din elpris ændrer sig hvert kvartal. Hvis prisen på markedet falder, får du billigere el. Hvis prisen stiger markant, kan du hurtigt skifte til enten Fastpris eller Flexpris du kan nemlig sige Basispris Kvartal op med en måneds varsel. Basispris Kvartal er et standardprodukt for de fleste elleverandører. Så nemt er det Er du interesseret i at spare på din elregning, kan du gå ind på Her kan du se udvalget af elleverandører og få et uforpligtende tilbud. FAKTA Den samlede elpris afhænger af en række faktorer. Dels af priserne på elmarkedet, dels af dit elselskabs omkostninger ved indkøb og transport af el og dertil en række afgifter til staten, som er ens for alle forbrugere. Det er kun prisen på den frie el samt abonnement til elleverandør, du kan ændre ved at indgå en prisaftale med din nuværende eller en konkurrerende elleverandør. Du bestemmer selv hvor længe Fastpris opdateres hver dag, og du kan låse prisen fast i op til tre år. Flexpris Flexpris er den direkte pris på markedet for fri el. Når man som kunde tegner en kontrakt med sin elleverandør om el til Flexpris, så følger elprisen markedsprisen for el time for time. Ud over prisen på el skal man endvidere betale et tillæg til elleverandøren. Flexpris er for dig, som ikke vil låses fast på en bestemt pris, men vil udnytte prissvingningerne på elmarkedet. Med Flexpris følger din pris nemlig prisudviklingen på den nordiske elbørs. Det betyder, at din elpris hele tiden ændrer sig, alt efter om prisen på markedet falder eller stiger. Falder prisen, får du billigere el, og stiger prisen markant, kan du hurtigt komme ud af aftalen. Du kan nemlig sige Flexprisaftalen op med en måneds varsel.

10 10 LEJEPLADSEN AF CAND. JUR. PERNILLE HUSEN Udvendig vedligeholdelse om de såkaldte 18 og 18b-midler Man skelner i lovgivningen mellem to former for vedligeholdelse. Den indvendige, der omfatter maling, hvidtning og tapetsering (lejelovens 19) og den udvendige, der omfatter alt andet, fx maling af vinduer, udskiftning af sanitet eller nyt tag. Du kan via din lejekontrakt have overtaget noget af pligten til at vedligeholde. Det vil typisk være den indvendige vedligeholdelse. Hvis du er i tvivl om, hvilken vedligeholdelsespligt du har, vil det som regel fremgå af din lejekontrakt, men ellers kan du også kontakte din ejendomsadministrator. Det er som udgangspunkt udlejers opgave og pligt at sørge for vedligeholdelse af ejendommen, dvs. den udvendige vedligeholdelse. I ejendomme med omkostningsbestemt leje kan udlejer som en del af huslejen opkræve et beløb, der er øremærket til den udvendige vedligeholdelse. De regler er beskrevet i boligreguleringslovens 18 og 18b. Men hvad betyder det egentlig, og hvad er forskellen? 18 for ejendomme, hvor der beregnes omkostningsbestemt leje Alle ejendomme med omkostningsbestemt leje har en vedligeholdelseskonto. Her føres regnskab med de beløb, der bliver opkrævet hos

11 11 vedligeholdelse af ejendommen. Det bliver indsat på en særlig konto 18b-kontoen, som administreres i Grundejernes Investeringsfond. Beløbet på denne konto skal som udgangspunkt bruges til brandsikring og energibesparende foranstaltninger, men kan i øvrigt bruges til det samme som 18-kontoen. FAKTA Der er helt faste regler for, hvordan de beløb, der bliver opkrævet over huslejen, skal beregnes. Reglerne har gennemgået mange ændringer i tidens løb, som bl.a. betyder, at beløbene er forskellige fra ejendom til ejendom. Alle steder bliver beløbet opkrævet som et bestemt beløb pr. m 2. Beløbet reguleres hvert år med stigningen i nettoprisindekset. Pengene er bundet i Grundejernes Investeringsfond og kan kun bruges, hvis alle pengene på 18-kontoen er brugt. Højt eller lavt hensættelsesbeløb Den 1. januar 1995 blev der lavet en lovændring, som betød, at udlejer kunne (og stadig kan) opkræve forskellige beløb til vedligeholdelse afhængigt af, hvor meget vedligeholdelse lejerne har ansvaret for. Som hovedregel skal lejer kun vedligeholde låse og nøgler til lejligheden. Denne hovedregel kan fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer. Den typiske fravigelse er, hvis lejer har overtaget den indvendige vedligeholdelse (se ovenfor). Før 1. januar 1995 omfattede lejers vedligeholdelsesforpligtelse en række ting ud over låse og nøgler, fx udskiftning af ruder, vedligehold else af haner, kontakter, sanitet og hårde hvidevarer. Forpligtelsen var skrevet ind i de daværende standardkontrakter. Ved lovændringen overgik det meste af denne forpligtelse til udlejer, men fordi forpligtelsen ud over at stå i loven også var indføjet i kontrakten, gjaldt den gamle regel stadig for rigtig mange lejemål. lejerne, og de beløb, der bliver brugt til at vedligeholde ejendommen. Denne konto kaldes også for 18-kontoen. Udlejers pligt til at vedligeholde ejendommen er ikke begrænset af det beløb, som lejerne indbetaler til kontoen. Hvis det koster mere at vedligeholde ejendommen, end det lejerne indbetaler, bliver saldoen negativ. 18b for ejendomme opført før 1970 Hvis du bor i en ejendom, der er opført før 1970, bliver der opkrævet et ekstra beløb til Udlejer fik altså en større vedligeholdelsesforpligtelse og dermed også ret til at opkræve et højere beløb til vedligeholdelse. En del udlejere gav lejerne mulighed for at overgive deres kontraktlige forpligtelse til udlejer. Konsekvensen af lovændringen blev, at der, hvor lejer har den større vedligeholdelsesforpligtelse, opkræves et lavt beløb til vedligeholdelse (lav sats). Hvor lejer har den lille vedligeholdelsesforpligtelse, opkræves der et højere beløb til vedligeholdelse (høj sats).

12 12 NÅR UDLEJER STÆVNER EN LEJER En gang imellem oplever lejere at blive stævnet for domstolene af deres udlejer. Hvis der er tale om en sag, som lejeren selv har startet i huslejenævnet, kommer det sjældent som en overraskelse. Men andre gange oplever vi, at lejere bliver overraskede over, at de pludselig modtager en stævning. AF CAND. JUR. PETER E. JØRGENSEN FAKTA Det er en del af retssystemet, at parterne kan anke afgørelser til en højere instans. Sager behandles forskelligt i huslejenævnet og Boligretten En gang imellem oplever lejere at blive stævnet for domstolene af deres udlejer. Hvis der er tale om en sag, som lejeren selv har startet i huslejenævnet, kommer det sjældent som en overraskelse. Men andre gange oplever vi, at lejere bliver overraskede over, at de pludselig modtager en stævning. Det sker i de tilfælde, hvor beboerrepræsentationen har været udlejers modpart i huslejenævnet, og hvor udlejer ønsker at få prøvet huslejenævnets afgørelse ved en højere instans. Som reglerne er udformet nu, kan en beboerrepræsentation nemlig kun være part i en sag, så længe den bliver behandlet i et huslejenævn. Hvis sagen bliver anket til Boligretten, er det nødvendigt at stævne samtlige berørte lejere. Et godt eksempel er, når en huslejenævnsafgørelse vedrørende den omkostningsbestemte leje bliver anket. Her kan beboerrepræsentationen optræde som modpart på samtlige lejeres vegne i huslejenævnet, men ikke i Boligretten. Ønsker udlejer at anke huslejenævnsafgørelsen, er det derfor nødvendigt at udtage en stævning mod samtlige lejere i ejendommen. Din retssikkerhed Fra tid til anden oplever vi, at der er lejere, der føler sig overrumplet og ilde til mode over pludselig at være part i en retssag. Det er nemlig ikke altid, at alle lejere i en ejendom ved, at beboerrepræsentationen har rejst en

13 13 sag for huslejenævnet, der senere kan ende i retten. Nogle gange kommer det også som en overraskelse for beboerrepræsentationen. Men omvendt er det også en styrkelse af den almindelige retssikkerhed og personlige tryghed. Når en sag kommer så langt, at den rammer retssystemet, så skal alle berørte parter, det vil sige alle lejere, inddrages særskilt i sagen i form af en stævning. På den måde sikrer man sig, at alle lejere er klar over, at der verserer en sag i retssystemet, som har konsekvenser for deres boligsituation. Det er alt andet lige betryggende at blive informeret. Der har været overvejelser fremme om, at en beboerrepræsentation også skulle kunne optræde som modpart over for udlejer i retssystemet og ikke kun i huslejenævnssager, men netop hensynet til retssikkerheden har medført, at det indtil nu ikke har kunnet lade sig gøre at samle flertal i Folketinget for en sådan lovændring. Vi arbejder for at undgå tvister I Dan-Ejendomme as forsøger vi at undgå tvister i videst muligt omfang. Det sker gennem en løbende dialog med beboerrepræsentationen om ejendommens forhold. Omvendt er der situationer, hvor det er praktisk at få sag en afgjort i huslejenævnet. En retssag er derimod en mere alvorlig sag, der involverer advokatbistand, og som kan trække ud i årevis. Når vi vælger at anke en huslejenævnsafgørelse, ligger der derfor altid alvorlige overvejelser bag. Det kan fx være, at huslejenævnet har truffet en afgørelse, som strider mod kendt domspraksis i øvrigt, eller at huslejenævnene indbyrdes er uenige. Det vil sige, at de har forskellig praksis inden for samme område, så det, der er tilladt i én kommune, ikke accepteres i nabokommunen. Her er vi nødt til at søge en afgørelse hos en højere instans for at få en ensartet praksis. Og det er i sidste ende til gavn for såvel lejere som udlejere. Hvordan skal du forholde dig? Hvis du modtager en uventet stævning i en boligretssag, bør du kontakte ejendommens beboerrepræsentation, der som regel vil hjælpe med at koordinere sagsforløbet fra lejernes side, forestå kontakt med advokat osv. Du bør samtidig undersøge din husstandsforsikring vedrørende muligheden for retshjælp, men alt det vil beboerrepræsentationen og advokaten også være behjælpelig med. Under alle omstændigheder er der hjælp at hente, og du står ikke alene. Huslejenævnet er som en uvildig instans et godt sted at få afgjort konkrete tvistpunkter på en hurtig og nem måde. På den måde sikres det, at dialogen med beboerrepræsentationen kan fortsætte, uden at en uenighed står i vejen for det daglige samarbejde.

14 14 VOV VOV VOV! Bor du i en ejendom, hvor der må holdes dyr, så hører du sikkert indimellem en hund, der gør. Er det ikke bare en gang imellem, men snarere reglen end undtagelsen, kan det blive en prøvelse for det gode naboskab og i værste fald en sag for ordensmagten. Hvis du bor i en ejendom, hvor der er hunde, vil de næsten med sikkerhed kunne høres. På samme måde som du også kan høre, at der bor andre mennesker. Det er en del af livet i etageejendomme og andre tætte bebyggelser, at man kan høre hinanden på godt og ondt. De fleste hunde er gode og dejlige bekendtskaber, som er til stor glæde for både deres ejere og omgivelser. Men nogle gange støjer hunde så meget, at det bliver til gene for andre. Når en hund gør og det gør alle hunde indimellem er der som regel en grund til det. Hunde gør for eksempel for at skræmme fremmede væk, og hvis en hund er bange for at være alene, vil den ofte gø for at kalde på sin ejer. Mange gange gør hunde simpelthen for at få opmærksomhed, hvilket som regel også lykkes. Og hvis ejeren som reaktion begynder at råbe efter hunden, opfatter hunden det som, at dens ejer også gør og gør derfor endnu højere. Hvad kan jeg gøre som nabo? Hvis du oplever problemer med gøende hunde i din ejendom, skal du naturligvis ikke bare finde dig i det. Det første, du bør gøre, er at henvende dig til hundens ejer og forklare situationen. Fortæl på en pæn måde, at det er generende, at hunden gør, hver gang den er alene, når nogen går ned ad trapperne osv. Måske er hundens ejer slet ikke klar over, at der er et problem. Hvis hunden kun gør, når den er alene hjemme ja, så aner ejeren det måske slet ikke. Det kan selvfølgelig også være, at ejeren udmærket ved, at hunden gør, men bare ikke er klar over, hvor stort problemet er for alle jer andre. Har du først sagt det til hundeejeren, er der i hvert fald ingen undskyldning for, at vedkommende ikke prøver at gøre noget ved problemet. Og chancen for, at der rent faktisk sker noget, er også ganske stor. Hundeejerne er formentlig ligeså interesseret i godt naboskab, som du er. Langt de fleste nabosager løses i fred og fordragelighed gennem dialog. Er du så uheldig, at din nabo ikke kan eller ikke vil gøre noget ved problemet, kan det blive nødvendigt at gå videre med problemet. Det kan for eksempel ske som en formel henvendelse til beboerrepræsentationen i din ejendom. Hvis du vælger at sende en klage til Dan-Ejendomme as, vil den naturligvis også blive behandlet seriøst. Beboeren, der bliver klaget over, vil blive orienteret, så vedkommende får mulighed for at give sin version af sagen, og hvis det bliver nødvendigt, kan vi i sidste ende give påbud om, hvordan problemet skal løses.

15 15 LINKS GODE RÅD TIL HUNDEEJEREN Her kan du finde flere oplysninger og inspiration til, hvordan du undgår, at din hund generer andre. Hvis problemet er større, end du selv kan klare det, kan det også være en god idé at finde en hundeterapeut, der kan hjælpe dig og din hund videre. Artikler og links til en lang række hundetrænere og terapeuter. Masser af links og andre informationer om hunde bl.a. om adfærdsproblemer. Dyrefondet har udgivet en pjece, der specifikt handler om problemer med gøende hunde. Generelt om dyrevelfærd. Som hundeejer har du ansvaret for, at din hund ikke generer andre. Her er et par gode råd, hvis din hund gør meget: Vælg aktiviteter, der gør hunden mentalt træt, fx søgeøvelser eller aktivitetsbolde med mad i. Undgå aktiviteter, der stresser hunden, fx apportering og lignende, lige inden den skal være alene stressede hunde gør mere. Adspred hunden, når den gør prøv at give den en kommando, fx sit, så den bliver optaget af noget andet. Giv din hund en god og rolig gåtur med masser af sanseindtryk, inden den skal være alene. HUNDELOVEN I Bekendtgørelse af lov om hunde står der i 4: Forstyrrer en hund de omboendes ro ved gentagen eller vedholdende gøen eller tuden, og der indgives klage derover til politiet, giver dette besidderen pålæg om at holde hunden indelukket eller, hvis denne foranstaltning ikke hjælper, eller hunden allerede holdes indelukket, at lade den fjerne. Læs hele bekendtgørelsen på

16 16 LEJEPLADSEN Nye muligheder for bredbånd I sidste nummer af Lejepladsen bragte vi en længere artikel om bredbånd, herunder en beskrivelse af de forhindringer i lovgivningen, der gør det svært at etablere bredbånd i private udlejningsejendomme. Dong Energy, SEAS NVE og andre energiselskaber har indledt et stort graveprojekt, hvor der ud over elledninger lægges fiber i jorden, så ejendommene kan blive tilsluttet et fibernetværk. Energiselskaberne tilbyder individuelle løsninger til hver enkelt beboer, hvor der betales en fast afgift for installation og drift af netværket til energiselskabet, mens indhold i form af internet, telefoni og tv købes separat af fx Dansk Bredbånd eller en anden indholdsleverandør. Med elselskabernes udspil har markedet for individuelle bredbåndsløsninger fået en seriøs konkurrent til TDC. Med flere valgmuligheder er de individuelle løsninger blevet et alternativ til en af lejerne etableret antenneforening, udtaler kundechef i Dan-Ejendomme as, René Larsen. I den takt energiselskaberne får nedgravet fibernettet, bliver beboerne i en række ejendomme på Sjælland kontaktet af energiselskaberne med tilbud om en fibernetløsning med bredbånd, IP-telefoni og digitalt tv. Ønsker beboerne i en ejendom at gøre brug af tilbuddet, er det ikke nødvendigt at etablere en antenneforening. Løsningen er individuel, og dermed er tilmelding, betaling mv. udelukkende et anliggende mellem energiselskabet og den enkelte lejer. Hvis beboerne ønsker en fælles løsning, hvor de selv ejer kabelanlægget, er det fortsat nødvendigt at stifte en antenneforening. HVAD ER FIBERNET Fibernet er en teknologi, hvor der sendes lyssignaler gennem meget fine glastråde. Via fibernettet kan man i dag sende data til telefoni, tv og internet hurtigere og mere effektivt, end man tidligere har kunnet gennem de gamle telefonledninger, antenneanlæg mv.

17 17 Spørgehjørnet Send dit spørgsmål til Spørgsmål: Jeg skal ud og rejse og vil derfor gerne fremleje min lejlighed i de 8 måneder, jeg er væk, må jeg det, og hvad skal jeg i så fald gøre? Svar: Ja, du må som udgangspunkt gerne fremleje din lejlighed. Du har som lejer ret til at fremleje din lejlighed i op til 2 år, hvis dit fravær er midlertidigt i henhold til lejelovens 70. Midlertidigt fravær dækker over udstationering, studieophold, rejser og lignende. Udlejer kan modsætte sig fremleje, hvis ejendommen har 12 boliglejemål eller mindre, hvis du vil leje ud til flere personer, end der er beboelsesrum, eller hvis udlejer har rimelig grund til at modsætte sig en fremleje. En rimelig grund for udlejer kan fx være, hvis du vil leje den ud til en person, der tidligere har givet problemer på ejendommen, ved ikke at overholde ejendommens ordensregler. Hvis du ønsker at fremleje din lejlighed, skal du kontakte din administrator. Ejendomsadministratoren vil bede om dokumentation for, at dit fravær er midlertidigt. Derefter skal du indgå en skriftlig aftale med den, du vil leje ud til, og sende en kopi til administrator. Du skal være opmærksom på, at du i hele fremlejeperioden har de samme forpligtelser over for udlejer, som hvis du selv boede i lejligheden. Det vil sige, at det er dit ansvar, at lejen bliver betalt, og at din fremlejetager overholder ejendommens ordensregler mv. Hvis din fremlejetager gør skade på ejendommen eller lejligheden, er det altså dit ansvar. Spørgsmål: I min lejekontrakt, 8, står der, at udlejer har den indvendige vedligeholdelse, og jeg indbetaler hver måned til en indvendig vedligeholdelseskonto. Alligevel står der bag i kontrakten (i 11), at jeg skal sørge for, at lejligheden er vel vedligeholdt. Hvad betyder det? Svar: Det, der står i 8, betyder, at det er udlejer, der skal betale for al vedligeholdelse af din lejlighed også maling, hvidtning og tapetsering og lakering af gulve (den indvendige vedligeholdelse). Det, der står i 11, betyder, at du har ansvaret for at give udlejer besked, når lejligheden trænger til vedligeholdelse. Når du lejer en lejlighed, er det kun dig, der har adgang til lejligheden. Det vil sige, at det kun er dig, der kan give andre adgang til din lejlighed. Udlejer har naturligvis ikke nogen adgang til lejligheden og er derfor afhængig af, at du giver besked, når det er tid til vedligeholdelse, så udlejer kan indfri sin forpligtelse til at vedligeholde lejligheden. Det eneste, du skal, er at sige til. Alt andet sørger udlejer for, herunder betaling via den indvendige vedligeholdelseskonto. Du kan læse mere om vedligeholdelse i vores pjece Indflytning og Vedligeholdelse. NYE SERVICENUMRE FOR BOLIGANSØGERE Dan-Ejendomme as varetager på vegne af en række udlejere fx pensionskasser indstilling, ventelistehåndtering og udlejning af boliger. Opgaven løses via det internetbaserede system FindBolig.Nu. Vi har nu givet hver enkelt kunde eget servicenummer, sådan at du lettere får den personlige service, som du har brug for. Neden for kan du se en oversigt over de direkte telefonnumre, der er åbne for henvendelser mandag fredag, kl Selvbetjeningsservice Du er naturligvis også velkommen til at benytte vores selvbetjeningsservice via hjemmesiden Her har du mulighed for at skrive dig på venteliste til en bestemt lejlighed eller se, hvad der er af ledige lejligheder lige p.t. Er du allerede registreret som bruger, kan du ændre dine prioriteter mv. FindBolig.Nu er Danmarks største, gratis boligportal til håndtering af private udlejningsboliger, andelsboliger og kollegieboliger. Bag portalen er et ventelistesystem udviklet af Dan-Ejendomme as. Lejeboliger Hvis du søger en bolig ejet af Lærernes Pension Hvis du søger en bolig ejet af PensionDanmark Hvis du søger en bolig ejet af SAMPENSION/KP Hvis du søger en bolig ejet af Lægernes Pensionskasse Hvis du søger en bolig ejet af Pædagogernes Pensionskasse, PBU Hvis du søger en bolig ejet af Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, JØP Hvis du søger en bolig ejet af AP Pension

18 18 LEJEPLADSEN Kort nyt NYBYGGERIER Tinghaven, Søborg PKA A/S opfører lejeboliger i Søborg med Jönsson Gruppen som totalentreprenør og Dan-Ejendomme as som bygherrerådgiver. Tinghaven består af 82 boliger på mellem 77 og 104 m 2. Hver lejlighed får altan og er udstyret med alle hårde hvidevarer og skabe. Der er tænkt på gode parkeringsforhold til både biler og cykler samt pulterrum i kælder. Tinghaven ligger på Tinghøjvej, som er centralt placeret i Søborg tæt ved Buddinge Center, Buddinge Skole, Gladsaxe Gymnasium og Søborg Hovedgade. Der er gode transportforhold med både det offentlige og bil. Der er forventet indflytning 1. april Hold øje med vores hjemmeside for yderligere information. Medlemmer af PKA A/S har fortrinsret til boligerne. Horisonten, Ørestad I Horisonten i Ørestad City flyttede de første ind 1. december 2006, og 1. marts 2007 var byggeriet helt færdigt. Man kan nu se de visioner, der er lagt for området og bebyggelsen, og i det hele taget summer det nu af liv i Ørestad City. Der er stadig ledige ejer- og lejeboliger i Horisonten. Læs mere på: ETISKE NORMER FOR EJENDOMSADMINISTRATION Den danske ejendomsbranche har besluttet at sætte fokus på etik og moral. Det bakker Dan-Ejendomme as fuldt op om. Der er blandt andet netop vedtaget et sæt etiske normer for administration og drift af ejendomme, og Dan-Ejendomme as har været med til at påvirke formuleringen af disse normer. Hvad er de etiske normer? Etiske normer er alment kendte retningslinjer og regler, som vi skal følge. Det er nogle minimumskrav, som vi skal leve op til. Det gælder alle i virksomheden ledelsen og medarbejderne, administrative som viceværter. Du kan læse mere om de etiske normer på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside, NYE KUNDER Velkommen til Dansk Inveco/Aage V. Jensens Fonde Dan-Ejendomme as har pr. 1. juli 2007 indgået aftale med Dansk Inveco om administration af blandt andet cirka 600 boliglejemål, der er ejet af Aage V. Jensens Fonde. Fondene har til formål at støtte naturens bevarelse og de vilde dyrs beskyttelse og er stiftet af Tømrermester Aage V. Jensen, der hele sit liv nærede en stor interesse for naturen. Der er tre fonde: Den internationale Aage V. Jensen Charity Foundation og to danske fonde, Aage V. Jensens Fond og Aage V. Jensen Naturfond. Fondene arbejder gennem erhvervelse af naturområder, udførelse af genopretningsprojekter, støtte til andre naturprojekter og støtte til forsknings- og formidlingsprojekter for at bevare og synliggøre naturværdier. ALLE INSTALLATIONER SKAL HAVE HPFI-AFBRYDER Elsikkerheden i de danske bygninger skal være bedre. Derfor stiller Sikkerhedsstyrelsen krav om, at alle installationer skal have installeret HPFI-afbrydere senest 1. juli Det er derfor vigtigt, at vi i Dan-Ejendomme as får overblik over, hvor der mangler at blive installeret HPFI-afbrydere. Ældre HFI-afbrydere kræves ikke udskiftet, hvis de virker! Horisonten, Ørestad City Søparken, Måløv Dan-Ejendomme as startede salget af PensionDanmarks nybyggeri Søparken i Måløv 1. marts Etape 1 består af 20 ejerboliger med søudsigt, store altaner og god beliggenhed. Vi vil i næste nummer af Lejepladsen informere lejerne om de nye krav og om, hvordan man tester en HFI-/HPFI-afbryder. Hvis du er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig, så kontakt din vicevært. Læs mere på:

19 19 Kort nyt DAN-EJENDOMME AS HAR FÅET NYT TELEFONNUMMER Vores nye telefonnummer er , og vores telefax er HER FINDER DU OS Du træffer os på følgende adresser: Dan-Ejendomme as Dan-Ejendomme as regionskontor Tuborg Boulevard 12 Saralyst Allé 53 DK-2900 Hellerup DK-8270 Højbjerg Telefonåbningstider Mandag torsdag kl Fredag kl NY ENERGIMÆRKNINGSLOV udsat Energistyrelsen har besluttet at udskyde nogle af reglerne om energimærkning af bygninger, der skulle være trådt i kraft den 1. januar Den nye bekendtgørelse (af den 21. december 2006) indebærer, at kravet om udlevering af energimærkning inden indgåelse af lejekontrakter eller ved overdragelse af andelsboliger mv. ikke træder i kraft før pr. 1. juli Reglerne om energimærkning er herefter: Indtil 1. juli 2008: Krav om regelmæssig energimærkning (min. hvert 5. år) af ejendomme med et etageareal over m 2. Krav om udlevering af energimærke ved salg af ejendomme, herunder også ved salg af ejerlejligheder. Efter 1. juli 2008: Krav om regelmæssig energimærkning (min. hvert 5. år) af ejendomme med et etageareal over m 2. Krav om udlevering af energimærke ved salg af ejendomme, herunder også ved salg af ejerlejligheder. Krav om udlevering af energimærkning inden indgåelse af lejeaftaler. Krav om udlevering af energimærkning ved overdragelse af andelsboliger. PERSONALENYT Efter 18 år som administrerende direktør for Dan-Ejendomme as har Margit Birk Andersen meddelt bestyrelsen, at hun med virkning fra 1. maj i år ønsker at udtræde af selskabets direktion. Med virkning fra samme dato er direktør, cand. scient.pol. Henrik Dahl Jeppesen udnævnt til administrerende direktør. Henrik Dahl Jeppesen har været medlem af selskabets direktion siden Cand.jur. Morten Østrup Møller er pr. 15. maj 2007 ansat i en nyoprettet stilling som juridisk direktør. Morten har tidligere været ansat i Dan-Ejendomme as og kommer fra en stilling som direktør i Sven Westergaards Ejendomsadministration. Projektleder Niels Koefoed er tiltrådt stillingen som Dan- Ejendomme as indkøbschef. Niels Koefoed har siden 2005 været ansat som projektleder i Dan-Ejendomme as og fungerer også stadig som projektleder. INPUT TIL LEJEPLADSEN Vi søger løbende input til Lejepladsen. Har du en god historie fra din ejendom, eller har du emner, du ønsker, vi skal tage op, hører vi meget gerne fra dig. Kontakt kommunikations medarbejder Sandra Eskildsen, , ses@dan-ejendomme.dk.

20 Nyt akutnummer uden for normal åbningstid Hvis der opstår en akut skade på ejendommen eller i lejemålet uden for viceværtens træffetid eller uden for Dan-Ejendomme as normale kontortid, kan akutnummeret benyttes. En akutskade er: En skade, der ikke kan afvente en udbedring. En skade, hvor der er fare for beboernes eller nabobeboernes sikkerhed. En skade, som vil vokse i omfang og økonomi, hvis den ikke udbedres her og nu. Eksempler på akutte skader: Udstrømmende vand fra sprunget eller stoppet rør. Vandgennemsivning fra overboen. Stormskade på klimaskærmen (tag/facade/ vinduer). Stormskade, der skaber fare for nedstyrtning af bygningsdele, fare for forbipasserende eller andre. Manglende varmeforsyning i kolde perioder. Istapper, der udgør fare. Stillads, der vælter eller er ved at vælte. Manglede elforsyning til ejendommen. Fastkørt elevator med personer siddende i elevatorstolen. Det betyder også, at servicemedarbejderen, der besvarer opkaldet, ikke kan svare på henvendelser om husleje, varmeregnskab og andet. Det er kun akutte skader og i nødsituationer, at nummeret skal benyttes. Mere end 90% af de udlejningsejendomme, vi administrerer, er tilknyttet denne vagtordning. Akutnummeret passes af firmaet SikkerhedsPartner A/S. På de ejendomme, hvor vi ikke har en aftale med Sikkerheds- Partner A/S, er der truffet individuelle aftaler, så fortvivl ikke. Typisk vil der være opslag i opgangene eller ved viceværtens kontor.