Børsnoterede ejendomsaktier - REIT s. Forår 2019

Transkript

1 Børsnterede ejendmsaktier - REIT s Frår 2019

2 EUROPÆISK EJENDOMSEKSPONERING Attraktivt langsigtet realafkast frventet årligt i niveauet 7 pct. efter mkstninger. Tilgængelig i institutinel kvalitet i frm af børsnterede papirer herunder fte REIT s (Real Estate Investment Trusts). REIT-Adviser har fkus på at gøre det nemt g billigt at få adgang til de bedste REITs i Eurpa. Ultim april 2019 intrduceres via fndsbørsen en UCITS- reguleret investeringsfrening. Vi rådgiver gså diskretinært g har knap 5 års track recrd med specialfrening. 2

3 DEFINITION AF AKTIVKLASSEN Børsnterede ejendmsaktier eller REIT s er selskaber, sm er nteret på en fficiel børs g sm skaber hvedparten af indkmsten fra at eje, pleje g udvikle fast ejendm. Selskaberne skaber en skattetransparent indkmststrøm, diversifikatin g kapitalgevinster til aktinærerne. Selskaberne reguleres af natinal REIT-lvgivning. I Tyskland G-REIT, Frankrig SIIC, Spanien SOCIMI. Selskaberneinvesterer primært i blig- gkntr-ejendmme sekundært i detail- g lgistikejendmme. Dette prdukt investerer primært i EURO-mrådet. 3

4 DET RELEVANTE INVESTERINGSUNIVERS Børsnterede ejendmsaktier er i dag en selvstændig aktivklasse. Den 1. September 2016 fik aktivklassen sin egen GICS-kde (Glbal Industry Classificatin Standard, MSCI) g blev dermed den 11. selvstændige sektr i MSCI. FTSE EPRA/NAREIT Develped Eurpe Index dækker 104 selskaber med en samlet markedsværdi på ver EUR 200 mia. g ejendmsværdier på ca. EUR 400 mia. GPR 30 (Glbal Prperty Research) dækker de 30 største ejendmsselskaber i Eurpa. REIT Adviser følger disse selskaber tæt. 4

5 PRIMÆRE UNIVERS Markedsværdi (ca. 200 mia. Eur) frdelt på lande g sektrer Lande Sektrer UK Frankrig Tyskland Benelux Schweiz Sverige Blig Kntr Retail Lgistik Spanien Rest EUR 5

6 CAPM - TANKEGANG Et stærkt risikjusteret afkast. Aktiverne giver et pænt løbende afkast i frhld til strt set alle bligatinstyper gså junk bnds (high yield). Beskytter bedre md inflatin/rentestigning end bligatiner. Vlatilitet i underkanten af det generelle aktiemarked aktier, men mtrent samme afkastfrventning. Svinger anderledes end aktier. 6

7 EJENDOMSAKTIER - HVORFOR? Stat/real Indeks-bl. High yield EMD Aktier Ejendms-aktier EUR Infra-struktur PE Afkastfrventning pct Standardafvigelse 10 år Afkast/risik 0,20 0,40 0,38 0,56 0,47 0,58 0,55 0,53 7

8 BØRSNOT. VS UNOT. EJENDOMSFONDE Børsnterede Øjeblikkelig ekspnering Likvid Lave transaktins-mkstninger Track recrd bevist Transparent Krtsigtet aktievlatilitet Unterede fnde Tidskrævende ekspnering Illikvid Høje transaktins- mkstninger Track recrd usikker Knap så transparent Mindre vlatil (kvartalsvis prisning) 8

9 KORRELATION MELLEM NOTEREDE OG UNOTEREDE EJENDOMSSELSKABER 9

10 STRATEGISKE VALG Strategi med begrænset msætningshastighed. Der er ikke tilknyttet et specifikt benchmark til prteføljen, men benchmark frefindes - eksempelvis GPR 30, MSCI eller FTSE EPRA/NAREIT index. Der udvælges ca. 20 selskaber til prteføljen. Maximum 8 pct. vægt i ét selskab regel gældende fr UCITS. Ingen unterede investeringer g ingen afledte prdukter. 10

11 TAKTISKE/DYNAMISKE VALG EUR-baserede børsnterede ejendmsselskaber fretrækkes af markedsmæssige årsager. Tyskland g Frankrig udgør den primære ekspnering mest dynamisk. Der investeres gså i Spanien, Italien, Benelux, Østrig g Schweiz g der ses frbedrede investeringsmuligheder i de markeder. UK begrænses af hensyn til Brexit, valuta g retail-fkus. Skandinavien udelades pt. pga. prisfastsættelse. 11

12 INVESTMENT CASEN - MIKRO Køb ind til NAV i ejendmsselskaber med klart frbedrede institutinelle egenskaber (Oljefnd). Klart frmuleret REIT-lvgivning samt EPRA nøgletalskrav. Startafkast 3-5 pct. + lejestigning 2-3 pct.(gearet) + spread-effekt fra gearing 2 pct. = 7-9 pct. Selskaberne er blevet mere frsigtige, hvilket afspejles i en knsensus gearingsmålsætning på ca. 40 pct. 12

13 INVESTERINGSPROCES -KONCEPT Vi er ejendmsinvestrer! Bttm-up tankegang baseret på traditinel selskabsanalyse / ejendmsanalyse. Knferencer, virksmhedsbesøg. Transaktinserfaring g viden fra specielt det tyske g danske ejendmsmarked. Prprietær database med nøgletal på de 50 vigtigste børsnterede ejendmsselskaber i Eurpa. 13

14 INVESTMENT CASE GECINA (FRANKRIG) Den største franske REIT indenfr kntr-ejendmme (90 pct.). Mcap. 10 mia. eur. Aktiver fr ca. 19,3 mia. eur, med en udviklings pipeline på 2,5 mia eur. Enterprise value (EV) kun 17 mia. eur. P/NAV ca. 0,8. Startfrrentning: EV/EBIT (2019) er 3,5 pct. Like-fr-like huslejestigninger +2 pct. m året estimeret fr de kmmende 3 år. Dividend yieldknap 4,2 pct. BBB+, LTV=40 pct., lånerente 1,4 pct. Efterspørgsel efter kntrlkaler i Paris verstiger udbud i de næste 3 år, baseret på pipeline data. 14

15 INVESTMENT CASE ALSTRIA (TYSKLAND) Den første tyske REIT indenfr kntr-ejendmme. Mcap. 2,5 mia. eur. Aktiver fr ca. 4 mia. eur, men EV kun 3,8 mia. P/NAV ca. 0,95. Startfrrentning: EV/EBIT (2019) er 4,10 pct. Like-fr-like huslejestigninger +1,5 pct. m året estimeret fr de kmmende 3 år. Dividend yield+ 3,7 pct. BBB, LTV=35 pct., lånerente 1,5 pct. REIT en har perfrmet stabilt, men relativt svagt, pga. en knservativ ledelsesfilsfi. Vi mener, de underliggende ejendmme er gde, g crprate cntrl kan blive tema. 15

16 INVESTERINGSMULIGHEDEN SET-UP Investeringsfreningsløsning. Intet gebyr ved udstedelse g indløsning (NAV) Udgifter til dept g administratin meget begrænsede. Omkstninger (TER) cirka 0,5 pct. Perfrmance fee 10% af årligt nettafkast ver 5% (efter mkstninger). Daglig prisfastsættelse af NAV. Direkte kntakt med prtfli managers m prtefølje g ejendmsværdier. Ingen ligegyldige markedskmmentarerj. 16

17 OMKOSTNINGER VED FONDE Fr aktiefnde er det ikke ualmindeligt at betale 1,0-1,5% pa. Passive fnde kster fte 0,5% pa. IShares kan købes fr 0,40% pa. Knkurrende fnde fte 2% i mkstninger! Ingen danske! Vi er lean and mean Vi frhandler gunstige indpaknings aftaler. Vi ejer selv frretningen. Vi satser på vlumen g perfrmance. Med 0,5% hs s får du det hele fr det halve. 17

18 OM OS 15 år sm CIO fr pensinskasse, med tp resultater i branchen. Ekstensiv erfaring med udvælgelse af frvaltere. Betydelig erfaring med investeringer i ejendmme g vedvarende energi. Omfattende arbejde med både strategisk g taktisk asset allcatin. 12 år sm prtefølje- manager på danske g eurpæiske aktier. 12 år sm rådgiver Fund manager fr direkte ejendmme fr mere end eur 1 mia. Gennemført ver 100 transaktiner i tyske g danske ejendmme. 5. år sm frvalter af eur REIT prtefølje (1 mia. DKK). Direktør fr Tysk Ejendmsselskab A/S. 20 års erfaring fra Børsanalyse g Investment Banking (Danmark, England g Tyskland) 18

19 CONTACT DETAILS - PARTNERE Søren Gjelstrup Malmøgade København Ø Danmark Mrten Schu Malmøgade København Ø Danmark sgj@reit-adviser.dk Mb: msc@reit-adviser.dk Mb:

20 DEFENSIVE GERMAN RESIDENTIAL 20

21 PERFORMANCE PERFORMANCE EJENDOMSAKTIER Fra 5. nv til 31. dec ,0 230,0 210,0 190,0 170,0 150,0 130,0 110,0 90,0 70,0 50,0 05/11/ /03/ /07/ /11/ /03/ /07/ /11/ /03/ /07/ /11/ /03/ /07/ /11/2018 Prtefølje STOXX EURO 600 GPR75LD 21