Kolding Kommune sendte den 23. december 2013 sagen til partshøring og traf den 14. januar 2014 følgende afgørelse:

Transkript

1 Kolding Kommune Akseltorv 1 Akseltorv Kolding Sendt pr. e-post Til orientering har Byfornyelsesnævnet i dag skrevet sål e- des til advokat Niels Anker Michaelsen: B y f o r n y e l s e s n æ v n e t Byfornyelsesnævnet for Region Syddanmark har den 25. februar 2014 modtaget Deres klage - på vegne af Deres klient Drejens Skovby ApS - over Kolding Kommunes afgørelse af 14. januar 2014, hvorefter der i medfør af byfornyelseslovens 76, stk. 1, nedlægges forbud mod ophold og beboelse i le j- ligheden beliggende Farøvej 2, st. tv., 6000 Kolding. S t a t s f o r v a l t n i n g e n S t o r e t o r v A a b e n r a a J O U R N A L N R. : / 5 2 S A G S B E H A N D L E R : C H R B E R D I R E K T E T E L E F O N : Sagens omstændigheder: Kolding Kommune har oplyst, at kommunen sidste år fik en henvendelse fra den daværende lejer, og under en efterfø l- gende besigtigelse konstaterede, at der var opstillet spande til opsamling af vand i lejlighedens køkken/alrum. Kolding Kommune sendte den 23. december 2013 sagen til partshøring og traf den 14. januar 2014 følgende afgørelse: T e l e f o n : E A N - N r t i l s y n e s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k E K S P E D I T I O N S - O G T E L E F O N T I D E R f i n d e s p å w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k / t i d e r Kolding Kommune har behandlet sag om kondemnerin g af adressen Farøvej 21 st. tv. beliggende matr. nr. 4x, Nr. Bjert By, Nr. Bjert, efter lov om byfornyelse og udvikling af byer 761 s tk. 1, ( lo vbek endtgø rels e nr. 132 af 5. f e- bruar 2010), herefter kaldet byfornyelsesloven. Kolding Kommune har således de n 13. januar 2013 på Plan- & Boligud valgs m ø det truffet bes lutning o m at ne d- lægge forbud m od beboels e eller ophold i boligen beli g- gende Farøvej 2, st. tv., beliggende matr. Nr. 4x, Nr. Bjert by, Nr. Bjert, efter bestemmelserne i byfornyelse s- loven kap. 9 76, stk. 1. Beslutningen fra Plan & Miljøudvalgsmødet er vedlagt. Bes lutningen betyde r at boligen ik k e m å anvendes til o p- hold eller beboelse. Kolding Kommunes afgørelse er primært begrundet i, at

2 den pågældende bolig ikke yder tilstrækkelig beskyttelse m od udefra k om m ende fugt, s ek undært på grund af m ul i- ge følgevirkninger af den skete vandindtrængning gennem loft konstruktionen. Og dermed i strid med byfornyelse s- loven 75, stk. 3, nr. 1 og 5. I denne anledning nedl ægger Kol ding Komm u ne i me d- før af b yforn yelsesloven 76, stk. 1, forbud mod b e- boelse og ophold i boligen beliggende på overnævnte ejendom. Forbuddet træder i k raft den 15. januar Af Deres indgivne klage, dateret 25. februar 2014, fremgår det blandt andet: Under klagesagsbehandlingen gør jeg på vegne klageren gældende, at kommunalbestyrelsen ik ke har overholdt betingelserne i lovgivningen og de i medfør af denne fastsatte bestemmelser omkring muligheden for konde m- nering. Det gøres i den forbindels e gælden de, at k om m unalbes t y- rels en har truffe t s in a f gørels e uden forudgåen de adv a r- sel til ejeren og uden behørigt beslutningsgrundlag. Det f rem går en tydig t af den til afg ørels en vedh æftede b e- slutning fra Plan- og Miljøudvalgsmødet, at der ikke har været nogen form for entydige beviser, herunder navnlig for skimmelsvamp. Afgørelsen baseres på antydninger og antagels er. Der har s åle des ik k e været foretaget forudg å- ende relevante undersøgelser af konstruktioner bagved lofts plader eller yd er væ gge, og der har - s om a nført - i k- ke kunnet konstateres s ynlige tegn på skimmelsvamp. Ejendommen er trods alt en 5 -værelses ejerlejlighed, og at der i et enkelt hjørne i et rum i lejligheden har været fugtindtrængning, k an u nder ingen om s tændigh eder b e- grunde en antagelse om, at lejligheden som sådan ikke yder tilstrækkelig beskyttelse mod fugtighed, kulde, va r- me og støj, ligesom der på ingen måde er dokumenteret endsige sandsynliggjort angreb af skimmelsvamp hverken enkelte steder eller generelt. ( ) Det følger af By forn yels es lov ens 79, at k om munalbes t y- relsen i forbindelse med sin forbudsskrivelse skal fas t- sætte en frist til ejeren for afhjælpningsforanstaltninger, der vil kunne ophæve k ondemneringen. En sådan frist er ikke fastsat i kommunalbestyrelsens afgørelse af 14. j a- nuar S I D E 2

3 Kolding Kommune har i skrivelse af 28. januar 2014 præcis e- ret kravene for ophævelse af kondemneringen, ligesom man den 31. marts s.å. er fremkommet med sine bemærkninger til den indgivne klage. Af disse fremgår det blandt andet: Beslutningen om k ondemnering er primært truffet ud fra en bes igtigels e af boligen den , hv o r Kom m u- nen kunne konstatere vandindtrængning i køkk en/alrum. Det dr yppede f ra lofte t ned i flere s pande. Kol ding Ko m- mune besigtigede andre boliger i ejendommen første gang d , hvor der var også var vandindtræn g- ning i 1 af boligerne. Kolding Kommune har efter den 1. bes igtigels e bes igtiget e jendom m en flere gange. Kom m u- nen har været i løbend e dialog m ed ejeren a f ejendo m- men. Det har været Kommunens vurdering, at ejer ikke i tilfredsstillende grad har kunnet garantere, at der ikke vil k unne s k e yderligere v andindtrængning. Ved b es igtige l- sen den , var der ud over at det dryppede ind, s ynlige tegn på fugts k ader på gulv og loft. Kol ding Ko m- m une vurderer at der e r en s tor s ands ynlighed for s k i m- melsvamp bag de s ynlige fugt skader. Dette er dog ikke undersøgt yderligere, da Kommunen ligger den direkte vandindtrængning til grund for kondemneringen. Vandindtrængningen sk er på et ca. 2 m2 stort område. Det berørte område er i et køkken/alrum der står i åben forbindelse med stuen. Samlet set udgør køkken/alrum og stue ca. halvdelen af boligens areal. De har ved skrivelse af 5. maj 2014 kommenteret disse b e- mærkninger, ligesom kommunen i e -mail af 21. s.m. har afg i- vet yderligere en udtalelse. Efterfølgende har kommunen i skrivelse af 18. j uni 2014 meddelte Dem, at man ophæver kondemneringen af den omhandlede lejlighed. På forespørgsel har De ved skrivelse af 19. juni 2014 med delt Statsforvaltningen, at De fastholder den indgivne klage og ønsker denne afgjort af Nævnet. Efter forudgående indkaldelse har Nævnet den 25. juni sammen m ed Dem, viceværten Adam samt Jan W arburg og Anders Kannegaard som repræsentanter for Kolding Komm u- ne - foretaget besigtigelse af den om handlede lejlighed. Af Nævnets forhandlingsprotokol fremgår det blandt andet: Besigtigelse: Viceværten oplyste, at bygningen er opført , samt at der efter den i sagen omhandlede vandindtrængen er fore- S I D E 3

4 taget omfattende udbedring, hvor der blandt andet er opsat en særlig beklædning på ydersiden af bygningen. Dette har a f- hjulpet miseren, således at der ikke længere trænger vand ind, ligesom lejlighedens køkken/alrum er blevet renoveret og malet. Det er nu konstateret, at vandindtrængningen sk yldes en fejl ved murstene ne. Jan W arburg oplyste, at kommunen sidste år fik en henve n- delse fra den daværende lejer, og under en efterfølgende b e- sigtigelse konstaterede, at der var opstillet spande til opsa m- ling af vand i lejlighedens køkken/alrum. Kommunen har derimod ikke foretaget egentlige undersøgelse af lejligheden, herunder taget, og/eller fået undersøgt, trykprøver, men blot ud fra det, man så und er besigtigelsen antaget, at det ville være forbundet med sundhedsfare at bo eller opholde sig i lejligheden. Nævnets bygningssagk yndige medlemmer konstaterer, at le j- lighedens konstruktioner består af uorganiske materialer, der ikke udvikler råd og svamp, samt at der er tale om et godt isoleret hus med gulvarme. Endvidere konstaterede Nævnet, at det område, hvor der er trængt vand i lejligheden, er et hjørne af køkken/alrummet, samt at dette område alene udgør en mindre del af boligens samlede areal. De mødte havde lejlighed til at fremkomme med deres afslu t- tende bemærkninger. Efter besigtigelsen forlod Nævnet stedet og traf derpå følgende enstemmige AFGØRELSE: Ifølge sagens akter, og således som også oplyst under besi g- tigelsen, har Kolding Kommune forud for sin afgørelse om kondemnering af lejligheden alene foretaget en besigtigelse af denne og konstateret, at der var en ikke ubetydelig van d- indtrængen i køkken/alrummets ene hjørne, samt at der i den anledning var opsat spande og lignende i lokalet. Omend lejligheden således ikke var i en stand, hvor lejeren blev ydet tilfredsstillende besk yttelse mod fugtighed, har kommunen ikke foretaget egentlige undersøgelse, herunder udtaget tryk prøver, til afklaring af, hvorvidt dette medførte skimmelsvamp eller i øvrigt var af et omfang, der gjorde at lejlighedens benyttelse var forbundet med sundhedsfare, jf. byfornyelseslovens 76, jf. 75. Ved alene at træffe afgørelse ud fra en visuelt besigtigelse og antagelse om mulige følgevirkninger af den skete van d- S I D E 4

5 indtrængning gennem loft konstruktionen må det medgives klageren, at kommunen på afgørelsestidspunktet ikke havde et tilstrækkeligt, eller på nogen måde sagligt forsvarligt, grundlag for at kondemnere lejligheden. Henset hertil ophæves den af kommunen herom trufne afg ø- relse. Da forholdene nu er udbedret, og kondemneringen ophævet af kommunen, er det ikke muligt at hjemvise af sagen til fornyet behandling, hvorfor b e s t e m m e s Den af klageren, advokat Niels Anker Michaelsen på vegne Drejens Skovby ApS, indgivne klage over den af Kolding Kommune ved skrivelse af 14. januar 2014 trufne afgørelse tages til følge, således at det herved nedlagte forbud mod beboelse og ophold i (kondemnering af) lejligheden Farøvej 2, st. tv., 6000 Kolding, ophæves. Det retlige grundlag: Afgørelsen er truffet i medfør af 75 og 76 i bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer (lovbekendtgørelse nr. 504 af 16. maj 2013). Klagevejledning: Byfornyelsesnævnets afgørelse kan af parterne, herunder kommunalbestyrelsen, indbringes for boligretten efter reglerne i lejeloven. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om afgørelsen er meddelt sagens parter. Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, skal byfo r- nyelsesnævnet anmode om underretning herom, samt om en domsudskrift. Byfornyelsesnævnet kan ikke medindstævnes, da nævnet ikke er part i sagen. Byfornyelsesnævnet kan ikke yde b i- stand til sagens indbringelse for boligretten og henve n- delse herom til nævnet afbryder ikke fristen på 4 uger for indbringelse til boligretten. Indbringelse for bo ligretten har ikke opsættende virkning, medmindre boligretten efter begæring af klageren eller kommunalbestyrelsen træffer bestemmelse herom, jf. 92, stk. 6, i byfornyelsesloven. I øvrigt: S I D E 5

6 Byfornyelsesnævnet har samtidig sendt en kopi af denne skrivelse til Kolding Kommune. Den meget sene besvarelse - der skyldes afvikling af so m- merferie - beklages dybt. Med venlig hilsen I formandens fravær E.b. Christian Bernhard sekretær S I D E 6