Århus Kommune. Lokalplan nr. Blandet bolig- og erhvervsområde ved Engtoften i Viby. Del ophævet i henhold til lokalplan nr. 765.

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 618 Blandet bolig- og erhvervsområde ved Engtoften i Viby Del ophævet i henhold til lokalplan nr. 765 KONGSBAK INFORMATIK Maj 2002

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Blandet bolig- og erhvervsområde ved Engtoften i Viby 618 Jyllands Allé Christian X'sVej Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 55 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Maj 2002

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse Århus C. Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen

4 1 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 618 Blandet bolig- og erhvervsområde ved Engtoften i Viby. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v ILLUSTRATIONSPLAN... 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af byplanvedtægt LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v VIRKSOMHEDSLISTE Virksomhedsliste LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen LOKALPLANKORT... BILAG 1 VEDTAGELSESPÅTEGNINGER... 25

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD I det følgende beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen og planens hovedtræk. Eksisterende forhold Erhvervsområdet Engtoften ligger i det gamle Viby Sogn og afgrænses mod øst af Chr. den X s Vej og mod nord af Enghavevej - og det gamle Terp. Mod vest og syd grænser området op til forskellige parcelhuskvarterer. Området er ca. 8 ha. stort og omfatter 20 matrikler, der alle er bebygget. Ved lokalplanens udarbejdelse er alle grunde beliggende i byzone og hovedparten i privat eje. Områdets udstrækning fremgår af matrikelkortet side 8. Kort, der viser områdets afgrænsning og eksisterende forhold Beskrivelse af området Erhvervsområdet Engtoften opleves som delt i to forskellige afsnit. Det ene, der ligger ud til Chr. X s Vej, er præget af store bygningsvolumener, mens det andet, der ligger rundt om den interne adgangsvej, Engtoften, præges af mere blandede erhvervsbygninger. Adgangen til Engtoften sker fra Chr. X s Vej via Enghavevej. Der er en stiforbindelse ind i området over grunden Engtoften 18. Der er ingen øvrige stiforbindelser ind og ud af området.

6 3 Området ligger i et skrånende terræn, der er højest i krydset mellem Chr. X s Vej og Jyllands Allé. Herfra falder det mod nord og vest. I det vestlige kryds mellem Engtoften og Enghavevej, der er områdets laveste punkt, er terrænet knap 10 m lavere end det højeste punkt. Grundkort med koter Engtoften har et grønt præg, til trods for at beplantningen i området er meget forskelligartet og til dels ustruktureret. Der findes forskellige typer indhegning og vejudlæggene har nogle steder rabatter med grus, andre steder græs og nogle steder fortove. Et kig op ad Engtoften fra det østlige kryds med Enghavevej Engtoften har udviklet sig fra et rent erhvervsområde til et område med forskelligartet anvendelse. Funktionerne spænder vidt. Således er der flere offentlige institutioner og uddannelsessteder, en postcentral, et aktivitetscenter og ud til Enghavevej et par grunde med boliger. Der udøves stadigvæk forskelligartet erhverv i området, herunder specia-

7 4 liseret affaldsbehandling, autoreparation, maskinservice og trykkerivirksomhed. Flere erhvervsbygninger ligger ubrugte hen, til leje eller salg. Bebyggelsen i Engtoften adskiller sig markant fra bebyggelsen i naboområderne. Den er varieret og opført i forskellige materialer. Hyppigst forekommende er røde og gule mursten, men der findes også beklædt elementbyggeri og enkelte pudsede og/eller malede huse. Bygningerne i området har hovedsageligt sadeltag med lav rejsning eller fladt tag. Naboområder Nord for Enghavevej ligger det gamle Terp, som er et fuldt udbygget parcelhuskvarter med mindre huse, der ligger tæt side om side langs vejen. Bebyggelsen består af en blanding af røde murermesterhuse, nyere teglhuse, pudsede huse og bindingsværkshuse. Boligvejene er grusbelagte og bebyggelsen på denne side har et fredeligt og nærmest landsbyagtigt udtryk. Mod vest er der også et ældre parcelhuskvarter, mens der syd for lokalplanområdet ligger en bebyggelse med lave kæde- og rækkehuse. Øst for Chr. X s Vej ligger et større etageboligbyggeri, som består af sammenbyggede blokke i 4 etager. Planens baggrund I 1965 blev Byplanvedtægt nr. 3 for Viby vedtaget og tinglyst for Engtoften. I byplanvedtægten blev området udlagt til erhvervsformål, men efterhånden har området udviklet sig til et område med blandede funktioner, som tidligere beskrevet. Engtoften ligger nu som en isoleret enklave i bymønstret, med boligbebyggelse som naboer til alle sider. Et kig op ad Engtoften fra det østlige kryds med Enghavevej I Århus Kommune er der i de senere år gennemført flere omdannelser af tidligere erhvervsområder til blandede områder med lette erhverv og boliger. Den store interesse for disse områder har bl.a. medført, at Engtoften i kommuneplanen er udpeget som et omdannelsesområde, hvor der ønskes en delvis - og eventuelt på lang sigt hel - omdannelse til boligformål. For at hindre genevirkninger mellem boliger og erhverv og for at muliggøre en ændret anvendelse samt regulere den fremtidige udvikling i området er det nødvendigt at udarbejde en lokalplan, der erstatter den gældende byplanvedtægt.

8 5 Planens hovedtræk og mål Formålet med lokalplan nr. 618 er at muliggøre og sikre en ændring af Engtoftens anvendelse fra et rent erhvervsområde til et blandet bolig- og erhvervsområde, hvor de forskellige funktioner kan placeres uden genevirkning for hinanden. Endvidere er det hensigten med lokalplanen at skabe en bebyggelses- og beplantningsmæssig kvalitet, der sikrer en fælles helhedskarakter for området. To områder Lokalplanområdet opdeles i to områder, henholdsvis område I, der ligger ud til Chr. X s Vej og område II, der ligger omkring den interne adgangsvej, Engtoften. Anvendelsesbestemmelserne i de to områder sikrer, at mere miljøfølsomme arealanvendelser som f.eks. boliger trækkes væk fra og beskyttes mod evt. trafikstøj fra Chr. X s Vej. Lokalplanområdet opdeles i to områder Den fremtidige anvendelse Erhvervsområdet Engtoften fastholdes som et erhvervsområde, men til let erhverv i virksomhedsklasserne 1-2, der f.eks. omfatter liberalt erhverv, kontorer og uddannelsesinstitutioner. Endvidere kan der placeres boliger i område II og enkelte portnerboliger i område I. Idet der fortsat er tale om et erhvervsområde, skal boligerne placeres og indrettes, så de kan tåle generne fra den eksisterende lovlige virksomhedsdrift. Tabellen på side 19 angiver grænseværdierne for støj i lokalplanområdet. Bebyggelsen i områderne For at skabe en markant bebyggelse ud mod Chr. X s Vej giver lokalplanen mulighed for en tættere og højere bebyggelse i en 30 m bred zone langs vejen, dog ikke på hjørneejendommen Enghavevej/Chr. X's Vej. Her kan de nye bygninger opføres i 3 etager og især mod Chr. X s Vej lægges der vægt på, at bebyggelsen får et præsentabelt facadeudtryk. En facadebyggelinie skal herudover sikre, at bygningerne placeres hensigtsmæssigt i forhold til hinanden.

9 6 Inde i området tilstræbes det at skabe helhedskarakter ved bestemmelser for bl.a. placering (byggelinie) og udseende af den nye bebyggelse. Her må bebyggelsen maximalt opføres i 2 etager. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 60 i område I og 50 i område II. For ejendomme, der indrettes til boligformål, gives der mulighed for en bebyggelsesprocent på 60. Illustrationsplanen viser én af mange muligheder for, hvordan området kan udbygges Friarealer og beplantning Mod syd og vest reserveres der en ubebygget zone til friarealer og beplantningsbælter, som skal sikre afskærmning og en god overgang til parcelhusområderne her. De nye beplantningsbælter skal samtidig forstærke de nuværende bælter i området med allerede forekommende træsorter. Det tilstræbes at stramme vejforløbene i lokalplanområdet op - bl.a. med beplantning - og som helhed skabe et grønt og venligt område. Dette sker f.eks. ved bestemmelser om allétræer langs Engtoften og ved i muligt omfang at bevare registreret bevaringsværdig beplantning i området. Langs Chr. X s Vej foreslås der ligeledes allébeplantning, men i grupper, som kan medvirke til en definering af vejrummet, både med hensyn til afgrænsning og retning. Veje og stier Der foretages ikke ændringer i områdets veje ved lokalplanens bestemmelser. I skellet mellem matrikel nr. 8 ml og matrikel 8 ic udlægges der areal til en sti, som vist på lokalplankortet, bilag 1.

10 7

11 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at der skabes grundlag for et velfungerende område til erhvervsformål som let erhverv og kontorerhverv til offentlige og private institutioner, til undervisnings-, kultur- og idrætsformål samt til boligformål for unge, ældre, handicappede og lignende; erhvervsanvendelsen inden for området ikke er til ulempe og miljømæssig gene for de kommende boliger i området og de tilstødende boligområder; ny bebyggelse langs Chr. X s Vej udføres som facadebyggeri og medvirker til en afgrænsning og opstramning af vejrummet; området som helhed får en fælles karakter baseret på en bebyggelse, der er proportioneret i forhold til områdets størrelse og strammet op ved allébeplantninger, samt der fastlægges grønne arealer og plantebælter, der medvirker til en hensigtsmæssig overgang mellem lokalplanområdet og omgivelserne. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset, som vist på lokalplankortet, og omfatter, jf. matrikelkortet, følgende matrikelnumre: 8a, 8h, 8hu, 8ia, 8ib, 8ic, 8ko, 8ks, 8ky, 8lo, 8lq, 8ls, 8ml, 8mm, 8mn, 8mo, 8mt, 8mu, 8pu, 46b, og offentligt vejareal, litra cæ, Viby By, Viby samt alle parceller, der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Matrikulære forhold pr Lokalplangrænse 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.

12 9 Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II, som vist på lokalplankortet, bilag 1. Se fodnote 1. Område I er underopdelt i område Ia og Ib, som vist på lokalplankortet. 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. I område I fastlægges anvendelsen til erhvervsformål samt offentlige formål. Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv inden for de klasse 1-2 virksomheder, som er medtaget på virksomhedslisten side 22. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Se side 18. og 19. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der må ikke opføres boliger i området, men Magistratens 2. Afdeling kan efter en konkret vurdering tillade, at der i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres eller indrettes én bolig for en person tilknyttet virksomheden. Inden for området kan der opføres eller indrettes bebyggelse til kontor-, administrations-, service- og udstillingsvirksomhed, kursus-, konferenceog undervisningsformål. Der kan tillige opføres eller indrettes bebyggelse til private og offentlige institutioner samt til idræts- og kulturformål. Med Magistratens 2. Afdelings godkendelse kan der opføres mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning inden for området. Område II Stk. 6. Stk. 7. I område II fastlægges anvendelsen til blandet bolig- og erhvervsformål samt offentlige formål. Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv inden for de klasse 1-2 virksomheder, som er medtaget på virksomhedslisten side 22. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Se side 18 og 19. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte

13 10 virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Inden for området kan der opføres eller indrettes bebyggelse til kontor-, administrations-, service- og udstillingsvirksomhed, kursus-, konferenceog undervisningsformål. Der kan tillige opføres eller indrettes bebyggelse til private og offentlige institutioner samt til idræts- og kulturformål. I område II kan der tillige opføres og indrettes bebyggelse til boligformål som ungdomsboliger, kollegier samt boliger for ældre, handicappede og lignende. På ejendomme, der anvendes til boligformål, skal de udendørs opholdsarealer svare til min. 40% af boligetagearealet. Med Magistratens 2. Afdelings godkendelse kan der opføres mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning inden for området. 4. Udstykning Stk. 1. Ingen grunde til institutioner eller erhverv må udstykkes med en størrelse på mindre end 1000 m 2. Stk. 2. Ved udstykning af grunde til tæt-lav boligbebyggelse og etageboliger i område II gælder Byggelovens 6 A (om en mindste grundstørrelse på 700 m 2 ) ikke. Stk. 3. Udstykning eller sammenlægning af matrikler i lokalplanområdet kan kun ske, såfremt der etableres vejadgang til Engtoften. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet vejbetjenes via Engtoften fra Enghavevej. Der kan ikke etableres nye ind-/udkørsler til Chr. X s Vej. Stk. 3. Eksisterende vejudlæg i lokalplanområdet fastholdes med en bredde på 12 meter. Der udlægges areal til stien a-b i en bredde af 3 meter. Stien er vist med raster på lokalplankortet. Stk. 4. I forbindelse med ændret anvendelse af en ejendom skal der udlægges parkeringsarealer i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Se fodnote I henhold til varmeforsyningsloven kan der dispenseres fra tilslutningspligten til en kollektiv varmeforsyning, såfremt mindst 50% af varmebehovet kan dækkes af procesvarme. En eventuel dispensationsansøgning skal indsendes til Århus Kommunale Værker.

14 11 7. Bebyggelsens omfang og placering Område I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i område I må ikke overstige 60. For matr. nr. 8 ml gælder dog, at bebyggelsesprocenten for denne ejendom forøges til 62, såfremt den på lokalplankortet viste sti a - b (beliggende på matr. nr. 8 ml) overgår til offentlig sti. Stk. 2. Stk. 3. Område I underopdeles i område Ia og Ib, således at grænsen mellem de to områder har en beliggenhed 30 meter fra facadebyggelinien langs fra Chr. X s Vej som vist på lokalplankortet. Ny bebyggelse i område Ia må opføres med maximalt 3 etager over terræn og med en højde, der ikke overstiger 12 meter, målt i forhold til eksisterende terræn. I område I a erstattes Bygningsreglementets højde- og afstandsbestemmelser i forhold til naboskel og af følgende bestemmelse: Bygningsafstanden til naboskel og sti internt i område I a (ikke i forhold til områdets ydre afgrænsning) kan nedsættes til det halve af bygningens højde. Afstanden må dog ikke være mindre end 2,5 m og forudsætningen er, at hensigten med Bygningsreglementets bestemmelse tilgodeses i rimeligt omfang. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Skorstene vil kunne opføres i den af miljømyndighederne krævede nødvendige højde. Stk. 4. Ny bebyggelse i område Ib må opføres med maximalt 2 etager over terræn og med en højde, der ikke overstiger 8,5 meter, målt i forhold til eksisterende terræn. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Skorstene vil kunne opføres i den af miljømyndighederne krævede nødvendige højde. Stk. 5. Langs Chr. X s Vej fastlægges en facadebyggelinie med en beliggenhed 17,5 m fra vejmidte, som vist på lokalplankortet. Ny bebyggelse langs Chr. X s Vej skal opføres med facade i facadebyggelinien. Arealet mellem vejskel og facadebyggelinie må kun anvendes til grønt område og skiltning i henhold til 8 stk. 3. Stk. 6. Langs Engtoften og Enghavevej fastlægges der bebyggelsesregulerende linier med en beliggenhed 10 meter fra vejmidte, som vist på lokalplankortet. Arealet mellem vejskel og byggelinie må kun anvendes til parkering og grønt område samt skiltning i henhold til 8 stk. 4.

15 12 Stk. 7. Stk. 8. Langs lokalplanområdets sydlige grænse fastlægges en byggelinie 15 meter fra matrikelskel som vist på lokalplankortet. Mellem byggelinien og lokalplangrænsen må der ikke opføres bebyggelse. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden særlig tilladelse. Område II Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i område II må ikke overstige 50. For ejendomme, der anvendes til boligformål, jf. 3, stk. 9, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60. Bygninger må opføres med maksimalt 2 etager. Intet punkt af en bygning må være højere end 8,5 m over terræn, målt i forhold til eksisterende terræn. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Skorstene kan opføres i den af miljømyndighederne krævede nødvendige højde. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 14. Langs Engtoften fastlægges der bebyggelsesregulerende linier med en beliggenhed 10 meter fra vejmidte, som vist på lokalplankortet. Arealet mellem vejskel og byggelinie må kun anvendes til parkering og grønt område samt skiltning i henhold til 8 stk. 4. Langs lokalplanområdets syd- og vestlige grænse fastlægges en byggelinie 15 meter fra matrikelskel som vist på lokalplankortet. Mellem byggelinien og lokalplangrænsen må der ikke opføres bebyggelse. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden særlig tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Område I og II Ny bebyggelse langs Chr. X s Vej skal udformes med facadevirkning og skal opføres med flade tage og med overvejende lyse facader kombineret med glasfacader. Inden for den øvrige del af lokalplanområdet skal ny bebyggelse udføres i et materialevalg, der er tilpasset det eksisterende byggeri, således at der opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2. Skiltning på facader mod Chr. X s Vej og Enghavevej må kun ske med bomærke/logo og enkeltbogstaver. Der må ikke opsættes skilte over bygningers tagkant.

16 13 Stk. 3. Der må ikke opsættes fritstående reklamestandere eller flagstænger i arealet mellem Chr. X s Vej, Enghavevej og bygninger i lokalplanområdet. Skiltning i arealet (pyloner, standere eller lignende) kan tillades på følgende vilkår: a. Der må højst opstilles 1 skilt på hver ejendom og skiltet må principielt kun vise virksomhedens navn/logo. Hvis der er flere virksomheder på en ejendom, skal skiltningen samordnes på 1 skilt. b. Skiltets højde må ikke overstige 8,5 m og skiltet skal placeres mindst 5,0 m fra vejskel. c. Skilte med belysning må ikke distrahere trafikanter. Udformning og placering skal derfor godkendes af Magistratens 2. Afdeling og vejmyndigheden. Stk. 4 Stk. 5. Mindre skilte med navn og bomærke, som ikke overstiger 0,7 m over terræn, må etableres i et omfang og med en placering afstemt efter bygningens karakter og efter omgivelserne. I særlige tilfælde kan Magistratens 2. Afdeling give tilladelse til yderligere skiltning. 9. Hegn og beplantning Stk. 1. Oplagring uden for bygninger eller uden for dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted. Hegning i form af trådhegn eller lignende mod veje og nabogrunde skal fremtræde beplantet. Stk. 2. Langs lokalplanområdets syd- og vestlige grænse udlægges der arealer til beplantningsbælter på mindst 6 m bredde, som vist på lokalplankortet. Den eksisterende beplantning eller dele deraf langs lokalplanens syd- og vestlige afgrænsning kan indgå i de nye beplantningsbælter. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning langs lokalplanens sydlige afgrænsning skal bevares (se fodnote 3). Arealet mellem byggelinien og beplantningsbælterne skal anlægges som et grønt friareal. Stk. 3. Den øvrige bevaringsværdige beplantning, der fremgår af lokalplankortet, må kun fjernes efter tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen. Se fodnote Beplantningsbælterne forstærkes med overvejende naur og eg. 4. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernes, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning.

17 14 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Der må ikke foretages terrænregulering ved de bevaringsværdige træer indenfor en afstand svarende til kronens diameter. Beplantningen langs Engtoften skal bestå af opstammede allétræer i form af Lind, i princippet som vist på illustrationsplanen side 6. Den nærmere placering skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen og Kloakvedligeholdelsen. Beplantningen langs Chr. X s Vej skal bestå af trægrupper af eg med en indbyrdes afstand af ca. 15 m. Planer herfor skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen. 10. Støjforhold Trafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ved opførelse af en ny støjfølsom bebyggelse (f.eks. kontorer og lignende) eller væsentlig forandring af eksisterende skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidhørende fra vejtrafikstøj på mindst en facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af ny boligbebyggelse, institutioner, skoler og lignende eller væsentlig forandring af eksisterende skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidhørende fra vejtrafikstøj på mindst en facade og de udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). Det skal sikres, at det konstante, indendørs støjniveau, som trafikken påfører støjfølsomme opholds- og arbejdsrum i bebyggelsen, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. Den i 9 nævnte beplantning er etableret inden for matriklen, hvortil det nye byggeri hører. Se fodnote Såfremt anlægget ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid.

18 Ophævelse af byplanvedtægt Den under d af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 3 for Viby for Industriområde ved Engtoften, Viby J. ophæves med vedtagelsen af lokalplan nr. 618.

19 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, hvor området, som delområde BL, er udlagt til bolig- og erhvervsformål. Erhvervsanvendelsen må kun omfatte virksomhedsklasse 1-2. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 12 m, etageantallet må ikke overstige 3 etager, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige BO CE CE CE CE OF RE BO BO ER RE BO OF BO BO OF BO BO BO BL BO OF BO BO BO ER BO BO BO O Udsnit af kommuneplanens rammekort for Viby

20 17 Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet er omfattet af Byplanvedtægt nr. 3 for Viby, som er tinglyst d. 12. juni Ved den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 618, ophæves byplanvedtægten. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Chr. X s Vej via Enghavevej. Den interne vejbetjening i området foregår fra Engtoften. Lokalplanen ændrer ikke ved vejbetjeningen af området, dog kan der ikke kan etableres nye ind-/udkørsler til Chr. X s Vej. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne linie 4 og 11 på Chr. X s Vej/Holme Møllevej. Arkæologiske forhold Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Moesgård Museum, jf. museumslovens 26. Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har pr. 4. december 2000 oplysninger om, at lokalplanforslaget omfatter følgende adresser, der er kortlagt efter Lov om forurenet jord, der trådte i kraft 1. januar 2000: Engtoften 6, matr. nr. 8 mo Viby By, Viby Engtoften 24, matr. nr. 8 lo Viby By, Viby. Der er konstateret restforurening/forurening på følgende adresser: Engtoften 11, matr. nr. 8 mm Viby By, Viby Engtoften 16, matr. nr. 8 lq Viby By, Viby. Lokalplanområdet har i stor udstrækning været anvendt til erhverv med forskellige typer virksomheder. Det kan derfor ikke udelukkes, at der i den forbindelse er sket forurening af jorden. Ved kommende ændring af anvendelsen af ejendommene til bolig og anden følsom anvendelse skal man derfor være opmærksom på eventuel jordforurening. Ifølge Lov om forurenet jord, der trådte i kraft 1. januar 2000 skal amterne kortlægge potentielt forurenede og forurenede ejendomme. Før ejendommene inden for lokalplanområdet kan blive kortlagt, skal Århus Amt vurdere oplysningerne om de enkelte ejendomme. Uanset om ejendommene er kortlagte eller ej efter Lov om forurenet jord, er der direkte retsvirkninger i forbindelse med gravearbejde og jordflytning på arealer, der er konstateret forurenet. På kortlagte lokaliteter skal Århus Amt godkende projekter, som omfatter følsom anvendelse. Affaldskontoret skal kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge- / anlægsarbejde samt foretages ændret arealanvendelse til følsom arealanvendelse på de ovennævnte ejendomme.

21 18 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Varmeplanlægning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Vandindvindingsinteresser Århus Kommunale Værker har drikkevandsinteresser i området, såvel vest som syd for lokalplanområdet ved henholdsvis Viby- og Holmeværket. Der må i området ikke anvendes sprøjtemidler samt ikke forekomme nogen form for forurening, der kan medføre nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Miljøforhold I nogle tilfælde kan det være vanskeligt for den enkelte grundejer at gennemskue, hvad lokalplanens bestemmelser om miljøforhold betyder for en bestemt ejendom. Miljøkontoret kan bistå med nærmere vejledning om disse spørgsmål. Regulering af miljøforhold - i lokalplanområdet og i forhold til omgivelserne - er først og fremmest fastlagt i 3, hvor det fastlægges, hvad de forskellige dele af lokalplanområdet kan anvendes til. Virksomhedsklassificering Lokalplanområdet udlægges til bolig- og erhvervsformål, et såkaldt BL-område. Som udgangspunkt tillades der ikke en højere klassificering af virksomhederne end klasse 1-2. Anvendelsesbestemmelserne er blandt andet fastlagt med baggrund i en virksomhedsklassificering, hvor de forskellige virksomhedstyper er klassificeret efter deres miljøbelastning af omgivelserne. Anvendelsesbestemmelserne er endvidere konkretiseret i en liste over de virksomhedstyper, der må være i lokalplanområdet. Virksomhedsklassificeringen bygger på indsamlede erfaringer med virksomheders miljøforhold, hvor klassificeringen (miljøbelastningen) er udtrykt ved forskellige anbefalede beskyttelsesafstande til forureningsfølsomme funktioner og arealanvendelser. Klassificeringen bygger på nuværende og normale forhold med hensyn til udslip fra virksomheder, produktionsmetoder og forureningsbegrænsning. Der kan derfor, for den enkelte virksomhed, være konkrete og specielle forhold, der berettiger en anden klassificering end den angivne - f.eks. i form af at der anvendes forureningsbegrænsende teknologi ud over det almindelige. En virksomhed kan eventuelt satse bevidst på en anden klassificering ved en særlig miljøvenlig indsats. Jf. 3, stk. 2 og stk. 7, kan Magistratens 2. Afdeling efter en konkret vurdering af en virksomheds produktions- og miljøtekniske forhold, godkende en klassificering af virksomheden, der afviger fra den generelle virksomhedsklassificering.

22 19 Under hensyntagen til udviklingen i produktionsmetoder, miljøteknologi, m.m. vil der med mellemrum blive foretaget generelle revisioner af virksomhedsklassificeringen. Virksomhedsstøj Virksomheder i området må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Hverdage: kl Lørdage: kl Hverdage: kl Lørdage: kl Søn- og helligdage: kl Alle dage: kl Alle dage: Spidsværdier om natten kl I lokalplanområdet I etageboligområdet øst for lokalplanområdet I de åbne og lave boligområder mod nord, vest og syd Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. De nærmere definitioner mv. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Chr. X s Vej. På baggrund af den Nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet nord for krydset med Jyllands Allé beregnet til 66 db(a) og syd for krydset til 70 db(a) 10 m fra vejmidte. Støjniveauet fra trafikken på Enghavevej er tilsvarende beregnet til 58 db(a) 10 m fra vejmidte.

23 20 De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Ved anvendelse til støjfølsomme formål vil det være nødvendigt at vurdere støjforholdene med udgangspunkt i de lempelige bestemmelser, der kan tages i anvendelse ved blandt andet huludfyldning i eksisterende byområder. Bebyggelsen skal ifølge disse opføres som en sammenhængende bebyggelse, hvorved de bagvedliggende opholdsarealer skærmes. Derfor stilles der krav om, at ved støjfølsom erhvervsbebyggelse skal mindst den ene facade sikres mod et trafikstøjniveau på over 60 db(a) og at ved ny boligbebyggelse, institutioner, skoler og lignende skal mindst den ene facade og de udendørs opholdsarealer sikres mod et trafikstøjniveau på over 55 db(a). For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om støj fra virksomheder og trafikstøj. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Viby El-Værk Skanderborgvej 178 B Viby J Århus Kommunale Værker Bautavej Århus V - efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Varmeforsyning sker fra: Århus Kommunale Værker Bautavej Århus v - på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakforsyning sker ved: Miljøkontoret Silkeborgvej Åbyhøj - i henhold til gældende betalingsvedtægt. Regn- og spildevandsafledning: Området er et eksisterende kloakeret område. Regnog spildevand afledes til eksisterende fællesledninger i området. Såfremt befæstelsesgraden i området overstiger 0,7 skal regnvand forsinkes på egen grund. Såfremt der sker matrikulær udstykning af området, skal der betales tilslutningsbidrag til kloakforsyning. Energi: Energicentret i Århus Frederiksgade Århus C

24 21 Energicentret kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt og komme med forslag til, hvordan energiforbruget kan reduceres. Bebyggelse af området: Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til: Juridisk-Teknisk Kontor Rådhuset 8100 Århus C - i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf.:

25 22 VIRKSOMHEDSLISTE Teknisk forklaring til listen: Liste nr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtige virksomheder, dvs. virksomhed som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøbeskyttelsesloven (bekendtgørelse nr. 807 af 25. oktober 1999 med senere ændringer). Andet REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i 42 i miljøbeskyttelsesloven. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser for indretning og drift af virksomheden. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992 med senere ændringer). Liste: Virksomhedens art Størrelser Liste nr. Andet Klasse 1 Detailhandel i form af kioskvirksomhed <100 m2 * REG Hotel- og restaurationsvirksomhed * REG Kontorvirksomheder * REG Liberale erhverv * REG Servicevirksomheder * REG Undervisnings- og konferencevirksomheder * REG Værksteder med butik * REG Klasse 2 Bogbinderier * REG Detailhandel i form af kioskvirksomhed <100 m2 * REG Elektrotekniske virksomheder * A54 Forarbejdning af jern, stål eller metal <100 m2 * REG Fotografisk industri <1.000 m2 film * REG Fotografisk industri <4.000 m2 billede * REG Guld- og sølvsmedier * A51 Lager- og engrosvirksomheder * REG Maskinfabrikker, maskinværksteder eller smedjer 100 m2 * REG Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier u/opl.midler * E51 Trykte kredsløb, fremstilling af A13 * Vaskerier eller renserier, små * E60 Anden værksteds- og servicevirksomhed, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra andre klasse 2 virksomheder * REG

26 23 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven og Lov om Planlægning. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

27 24

28

29