Realkreditrådetberetning2008

Transkript

1 Realkreditrådetberetning

2 Udgivet af Realkreditrådet Grafisk Design Jørn Moesgård as Foto Lars Nybøll Tryk EJ Graphic A/S ISSN nr Indholdsfortegnelse 03 Realkreditrådets forretningsgrundlag og strategi 04 Formandens udtalelse 05 Realkreditsystemets balanceprincip og markedsbaserede indfrielsesmodel 08 Det danske og europæiske obligationsmarked (Covered Bonds) 13 Den kommende evaluering af SDO-lovgivningen 17 Soros: USA bør kopiere det danske realkreditsystem 20 Udlånsaktiviteten 24 Udviklingen på boligmarkedet 27 Undersøgelse: Låntagernes brug af konverteringsgevinster og tillægslån 30 Bestyrelse og sekretariat 31 Adresseoplysninger for medlemskredsen Tabel- og figuroversigt: Tabel 1: Udstedelse af obligationer til finansiering af fast ejendom i Danmark og Europa Tabel 2: Gennemsnitlig restløbetid i antal år for danske obligationer og europæiske jumbo covered i 2007 og Tabel 3: Udlån fordelt på ejendomskategorier, 2006 Tabel 4: Realkreditinstitutternes udlån, 2006 Tabel 5: Udestående lånemasse med afdragsfrihed - ejerboliger og fritidshuse, 2006 Tabel 6: Nøgletal for gennemsnitlige kvadratmeterpriser og antal handel af parcelhuse og ejerlejligheder, 2006 Figur 1: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa Figur 2: Priserne på særligt dækkede obligationer fra Danmark og andre europæiske lande. Figur 3: Udlændinges beholdning af stats- og realkreditobligationer, 1999 Figur 4: Rentespændet mellem realkreditobligationer og statsobligationer, 2007 Figur 5: Situationen før og efter indførelsen af EU-kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne Figur 6: Det samlede udlån - obligationsrestgælden - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) Figur 7: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån (mia. kr.), 1995 Figur 8: Renten på korte og lange realkreditobligationer, 1999 Figur 9: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal, 1995 Figur 10: Omsætning af ejerboliger, 1995 Figur 11: Udviklingen i samlet friværdi for alle boligtyper i hele landet (mia. kr.), 2005 Figur 12: Låntagernes anvendelse af reduceret ydelse og / eller provenu ved låneomlægning Figur 13: Boligejere, der alene fik en reduceret ydelse på deres realkreditlån (anvendelse) Figur 14: Boligejere, der optog tillægslån (anvendelse)

3 Realkreditrådets forretningsgrundlag og strategi REaLKREDITRåDET ER brancheorganisation for fi - nansielle virksomheder med fi nansiering og rådgivning om fast ejendom som udgangspunkt for deres forretningsaktiviteter. Realkreditrådet repræsenterer udelukkende fi nansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som benytter fi nansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består af: BRFkredit a/s, DLR Kredit a/s, FIH Realkredit a/s, LR Realkredit a/s, Nykredit Realkredit a/s og herunder Totalkredit a/s. Medlemmerne repræsenterer 56 pct. af den samlede obligationsrestgæld i danske kroner (ultimo ). Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fl eksibelt og markedsbaseret system for førtidige indfrielser. Det er vores overbevisning, at det danske realkreditsystem tilvejebringer: lave konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår tilgængelig fi nansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. gevinsterne kommer låntagere og samfundsøkonomien som helhed til gavn. 03 størst mulig indfl ydelse på udformning og tolkning af lovgivning gennemslagskraft i den offentlige debat inden for temaer med betydning for realkredit tiltag, som fremmer realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning.

4 Formandens udtalelse Der blev udstedt og solgt danske realkreditobligationer for ca. 750 mia. kr. i. Til sammenligning blev der udstedt europæiske jumbo covered bonds for 672 mia. kr. I USA brød realkreditsystemet fuldstændig sammen med statens overtagelse af Fannie Mae og Freddie Mac. Nogle europæiske lande måtte udstede statsgarantier på særligt dækkede obligationer. Det danske realkreditsystem har efter enhver målestok klaret sig godt under den finansielle krise. En finanskrise, som blev langt mere kaotisk og alvorlig i, end de fleste havde fantasi til at forestille sig. Vi skal værne om den danske realkreditmodel. Det er nemlig et bundsolidt ejendomsfinansieringssystem. Finanskrisen har vist, at der er forsyningssikkerhed, selv i den værste storm. Systemet sikrer finansiel stabilitet. Det er indrettet på en sådan måde, at kreditinstitutter og låntagere har tilskyndelse til at opføre sig ansvarligt. Det sidste er afgørende. Finansmarkederne er i dag så komplicerede, at det ikke lader sig gøre at opnå stabilitet gennem øget detailregulering og forstærket tilsyn fra myndighedernes side, hvis ejendomsfinansieringssystemet grundlæggende er uheldigt indrettet. Finanskrisen har tydeliggjort, at der også er problemer og udfordringer, som skal tackles i det danske realkreditsystem. Lovgivningen om Særligt Dækkede Obligationer som blev vedtaget i 2007 for at indføre reglerne i et EU-direktiv har bragt en ny og væsentlig risiko ind i det danske realkreditsystem. De danske udstedere af særligt dækkede obligationer realkredit- og pengeinstitutter kan i værste fald blive tvunget til at fremskaffe supplerende kapital på et tre-cifret milliardbeløb, hvis ejendomspriserne falder yderligere pct. Det har alvorlige konsekvenser for systemets stabilitet. Der er brug for at afskaffe reglen i EU. Indtil da må vi indføre en række sikkerhedsventiler i dansk lovgivning, hvilket er oplagt at gøre i forbindelse med den kommende evaluering af SDO-loven i Realkreditrådet har en klar politisk dagsorden. Vi arbejder for at beskytte og bevare den danske realkreditmodel, fordi det er et af verdens bedste boligfinansieringssystemer, som giver låntagerne gennemsigtighed og konkurrencedygtige priser og som derudover understøtter finansiel stabilitet. Det er afgørende at begrænse likviditets- og refinansieringsrisikoen mest muligt gennem et stramt balanceprincip. Ligeledes skal det altid være muligt for låntageren ekstraordinært at indfri sit lån uden forhandling men på markedsbaserede og gennemsigtige vilkår. Peter Engberg Jensen Formand 04

5 Realkreditsystemets balanceprincip og markedsbaserede indfrielsesmodel Det danske realkreditsystem har et unikt balanceprincip og markedsbaseret indfrielsessystem. Det danske realkreditmarked er derfor præget af gennemsigtighed og konkurrence. Der er reelt et fravær af likviditets- og refinansieringsrisici i det danske realkreditsystem. 05 BaLaNCEPRINCIPPET ER ET nøgleord i dansk realkredit. Balanceprincippet handler om, at der er tæt overensstemmelse mellem obligationerne og de udstedte realkreditlån. Eksempelvis udsteder og sælger et realkreditinstitut 30-årige obligationer med fast rente på 5 pct. på fondsbørsen for 1 mio. kr. for at udstede og udbetale et 30-årigt realkreditlån med fast rente på 5 pct. på 1 mio. kr. Det kaldes match-funding. Balanceprincippet sikrer et markedsbaseret indfrielsessystem, hvor lån kan opsiges på ethvert tidspunkt ved at købe og indlevere de bagvedliggende obligationer. Balanceprincppet betyder også, at der er lav fi nansiel risiko i realkreditsystemet, og det bidrager positivt til den fi nansielle stabilitet. begrænset risiko Likviditets- og refi nansieringsrisikoen er undgået i dansk realkredit. Der er med balanceprincippet og den praksis, som bliver fulgt i realkreditinstitutterne, fuldstændig overensstemmelse mellem lån og de udstedte obligationer og dermed også mellem betalingerne på låne- og obligationssiden. Når der sker refi nansiering af fx et-årige rentetilpasningslån, overføres den nye rente uanset om den er højere eller lavere end den tidligere rente fuldt ud til låntager. Realkreditinstitutterne har dermed ingen nævneværdige fi nansielle risici, udover at låntageren ikke betaler som aftalt. Det er den såkaldte kreditrisiko. Det skal ikke komme obligationsejeren til last. Derfor er realkreditinstitutterne i loven forpligtet til at have til-

6 strækkelige reserver til at kunne klare disse situationer. Ingen obligationsejer har lidt økonomisk tab i de mere end 200 år, hvor det danske realkreditsystem har fungeret. Der er med andre ord balance. Det giver gennemsigtighed. Det gælder for låntagerne, som nemt kan gennemskue størrelsen på afdrag, renter og bidrag. Det samme gør sig gældende for obligationsejerne, som ved, at realkreditinstitutterne og de udstedte obligationer har en yderst begrænset risiko. gennemsigtighed skaber tillid. tillid skaber stabilitet. Stabilitet er ensbetydende med lav risiko. Lav risiko betyder, at investorerne stiller et reduceret krav til renteafkastet. Bundlinjen er relativt lave renter på boligog ejendomslån. Det danske realkreditsystem er på den måde designet til låntagernes fordel. m a r k e D s b a s e r e t indfr i e l s e Det danske realkreditsystem har et markedsbaseret indfrielsessystem. Det hænger sammen med, at der er match-funding med balanceprincippet. Det er derfor muligt for låntagerne ekstraordinært at indfri realkreditlån vel at mærke med fuld gennemsigtighed i priser og vilkår. Det gøres ved at opkøbe de obligationer, som ligger bag lånet. Konverterbare lån kan desuden indfries til kurs pari (100) eller tæt på. Det er forklaringen på, at vi i Danmark har et omfattende konverteringsmarked. Boligejerne indfrier eksisterende lån og skifter til andre realkreditlån, når det kan svare sig økonomisk. De økonomiske fordele kan enten være en lavere ydelse eller restgæld, som det bliver muligt at realisere, hvis renteudviklingen går i en bestemt retning. Boligpriserne falder typisk, når renten stiger. Rentestigninger udløser et kursfald på obligationerne bag fastforrentede lån. Det gør det muligt for boligejerne at reducere deres restgæld omend den løbende ydelse typisk bliver højere, eftersom der omlægges til et lån med en højere rente. Friværdibeskyttelse til et lån med en højere rente gavner den enkelte boligejer men også den fi nansielle stabilitet og samfundsøkonomien i nedgangstider. indfrielse og konkurrence I andre europæiske lande er det ofte forbundet med væsentlige omkostninger for låntagerne at indfri et boliglån før tid. Det er ikke ualmindeligt, at långiverne har krav på at blive kompenseret for tabt fortjeneste. Beregninger viser, at ekstraordinær indfrielse af et 06

7 INDFRIELSESVILKÅR i Sverige En svensk låntager, som ekstraordinært ønsker at komme ud af sit boliglån ved at indfri det, betaler en kompensation til sit penge- eller kreditinstitut for tabt fortjeneste. Kompensationen beregnes ud fra et regelsæt i lovgivningen. Den maksimale kompensation, som pengeinstituttet kan kræve, afhænger af forskellen mellem lånets rentesats og den aktuelle statsrente med et tillæg på 1 pct. Det skulle efter hensigten skabe en neutral og gennemsigtig beregning. Men praksis er, at reglen er uigennemskuelig. Låntagerne kan ikke gennemskue prisen - og det er også en vanskelig øvelse for pengeinstitutternes egne rådgivere. Det fremgår af en undersøgelse fra det svenske finanstilsyn. Beregningsmetoden betyder, at prisen for at indfri lån før tid i perioder er høj, mens den i andre perioder er lav for låntageren. Det sidste er paradoksalt nok ikke nogen fordel for låntageren. Det kan øge risikoen for, at pengeinstituttet må vælge at sætte en højere rente på nye lån for at blive kompenseret for tab ved førtidige indfrielser årigt fastforrentet lån på euro (ca kr.) til en rente på 6 pct., udløser en kompensation, som låntageren skal betale til udbyderen, på omkring 1,5 pct. af gældens størrelse i Belgien og op til cirka 10 pct. i Tyskland. Disse beregninger stammer fra EU- Kommissionens Hvidbog om harmonisering af de europæiske realkreditmarkeder. Opgørelsen over tabt fortjeneste kan være svær at foretage. Den afhænger i reglen af det aktuelle renteniveau. Låntagere i andre lande har ikke altid fuld gennemsigtighed i de omkostninger, som er forbundet med at fremskaffe pengene til udlånet. Låntagerne skal derfor forhandle på et uigennemskueligt grundlag. Det er anderledes på det danske realkreditmarked. En dansk boligejer behøver ikke at forhandle med det realkreditinstitut, som har ydet lånet, for at få det indfriet. Ethvert realkreditinstitut kan gøre det, fordi transaktionen gennemføres på et åbent værdipapirmarked. Vi er ikke bekendte med tilsvarende eksempler i andre lande på, at låntagere ekstraordinært kan indfri deres lån til forholdsvis lave omkostninger med fuld gennemsigtighed og uden nødvendigvis at skulle føre en forhandling med kreditinstituttet. Det er afgørende for konkurrencen, at låntagerne har reelle muligheder for frit at bevæge sig over i nye låntyper og skifte til andre udbydere. Synspunktet støttes af EU-Kommissionen, som i Hvidbogen om harmonisering af de europæiske realkreditmarkeder, fremhæver, at det er afgørende med større udbredelse af fleksible indfrielsesvilkår for at opnå en større grænseoverskridende konkurrence på realkreditområdet. I den forbindelse fremhæves det danske indfrielsessystem som noget ganske særligt: Systemet er gennemsigtigt, og det giver låntageren mulighed for at indfri lån på ethvert tidspunkt, også selvom optionen ikke er valgt på forhånd (Kilde: EU-Kommissionens Hvidbog). Det er af disse principielle grunde, at Realkreditrådet fremhæver styrken ved at bevare et stramt balanceprincip og et markedsbaseret indfrielsessystem som bærende søjler i ejendomsfinansieringssystemet.

8 Det danske og europæiske obligationsmarked (Covered Bonds) Det danske obligationsmarked klarede sig godt i forhold til resten af Europa i. Dansk realkredit var i stand til at udstede i fuld skala, fordi det er bygget på et solidt fundament. Der er i enkelte europæiske lande givet statsgarantier på særligt dækkede obligationer - men det er ikke sket i Danmark. 08

9 Mia. DKK Figur 1: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa Dansk realkredit, Total Danske rentetilpasningsauktioner (RTL) Euro- Jumbo Covered Bonds Statsgaranterede Euro-Jumbo udstedelser Kilde: iboxx og Nykredit Markets, 2009 Der blev refinansieret rentetilpasningslån for ca. 350 mia. kr. i Danmark. Siden november blev der i Europa overvejende gennemført statsgaranterede udstedelser Siden oktober er der stort set ikke udstedt europæiske jumbo covered bonds jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan 2009 feb 2009 De danske realkreditinstitutter var i stand til at udstede og sælge obligationer i i modsætning til resten af Europa, hvor obligationsmarkederne var stærkt påvirket af den finansielle krise. Danske realkreditinstitutter klarede sig med andre ord godt under finanskrisen, når man sammenligner i forhold til kreditinstitutter i resten af Europa. Danske realkreditinstitutter udstedte særligt dækkede obligationer, særligt dækkede realkreditobligationer og realkreditobligationer for samlet 749 mia. kr. i. Det svarer til en stigning på 3,5 pct. i forhold til I resten af Europa gav den finansielle krise en væsentlig nedgang i omfanget af obligationsudstedelser med pant i fast ejendom eller offentlig sikkerhed. Der blev samlet udstedt europæiske jumbo covered bonds for 672 mia. kr. i svarende til et fald på 40 pct. i forhold til Det blev for kreditinstitutter i det meste af Europa enten vanskeligt eller alt for dyrt at udstede store obligationsserier med pant i fast ejendom og lange løbetider på et åbent, børsnoteret marked. I stedet valgte en del europæiske udstedere at gå andre veje, som eksempelvis at finde investorer gennem direkte salg. Det er mere kompliceret og i reglen også en dyrere måde at fremskaffe kapital til finansiering af udlån. Obligationsudstedelserne i Europa tørrede stort set ud fra og med oktober. Siden blev der i Europa stort set kun gennemført udstedelser, som på en eller anden måde var statsgaranterede. Der blev givet statsgarantier i Irland og Sverige på nyudstedelser af særligt dækkede obligationer med pant i fast ejendom i. I andre europæiske lande blev der givet forskellige typer af statsgarantier på langfristet bankgæld, som i en vis udstrækning udnyttes som en finansieringskilde på lige fod med obligationer. Da n s k e o b l i g at i o n e r mindre påvirket Priserne på danske obligationer til finansiering af fast ejendom var i hele perioden fra sommeren 2007 hvor finanskrisen begyndte og frem til redaktionens afslutning mindre påvirket af krisen end tilsvarende obligationer fra Tyskland, Frankrig, Spanien, Storbritannien og Sverige. Det viser en sammenligning af prisudviklingen på danske og europæiske obligationer i forhold til det europæiske benchmark for swap-kontrakter. Finanskrisen forårsagede mærkbare prisudsving på obligationsudstedelser i større lande som Storbritannien, Spanien og Frankrig, eftersom investorerne stillede stadig større krav til renteafkastet. Tabel 1: Udstedelse af obligationer til finansiering af fast ejendom i Danmark og Europa. Mia. kr. (brutto-udstedelse) 1. halvår halvår halvår 2. halvår Danske realkredit-institutter (*) heraf danske refinansieringsauktioner Europæiske jumbo covered bonds (*) Kun DKK-denominerede. Kilde: iboxx og Nykredit Markets, 2009

10 Figur 2: Priserne på særligt dækkede obligationer fra Danmark og andre europæiske lande (målt i forhold til det europæiske benchmark for swap-kontrakter, løbetider på 3 år). Storbritannien Spanien Frankrig Sverige Tyskland Danmark bp Kilde: iboxx og Nykredit Markets, jan 2007 jun 2007 nov 2007 apr sep feb 2009 Kortere løbetider Danske obligationer udstedes gennemsnitligt med løbetider på lidt over 16 år. Det er lange løbetider i forhold til normen i resten af Europa. Som bekendt er det ensbetydende med en lavere ydelse, når et lån betales tilbage over længere tid. Eksempelvis er løbetiderne på danske obligationer som gennemsnit mere end dobbelt så lange som tilsvarende obligationer i Spanien. Obligationerne fra Spanien udmærker sig endda ved at have de næstlængste gennemsnitlige løbetider i Europa. Finanskrisen har betydet, at løbetiderne på udstedte obligationer er blevet kortere i hele Europa men ikke i Danmark. Det viser en sammenligning af de gennemsnitlige restløbetider på europæiske obligationer fra 2007 og. Finanskrisens spor Massiv likviditetsmangel, alvorlige solvensproblemer, Tabel 2: Gennemsnitlig restløbetid i antal år for danske obligationer og europæiske jumbo covered bonds i 2007 og 2007 Pct. Ændring Danmark 16,0 16,3 3,6 Spanien 8,3 7,3-11,5 Storbritannien 6,8 6,4-6,8 Holland - 5,7 - Frankrig 6,0 5,1-15,7 Irland 5,2 5,1-0,9 Portugal - 4,6 - Tyskland 3,5 3,4-5,5 Norge - 3,2 - Sverige - 3,0 - Kilde: iboxx og Nykredit Markets, 2009 voldsomme bankkonkurser, betydelige formuetab og en udbredt mistillid kastede aktie- og obligationsmarkederne ud i nærmest frit fald flere gange i. Investorer verden over var tvunget til at reagere kortsigtet og slanke deres balancer. I kølvandet fulgte omfattende frasalg af likvide værdipapirer. Finanskrisen satte også sine spor på det danske obligationsmarked. Danske realkreditobligationer er likvide værdipapirer. Der var derfor et stigende frasalg ligesom det var tilfældet for andre likvide aktiver. Den udenlandske ejerandel af danske realkreditobligationer blev derfor reduceret til 8,6 pct. ultimo mod 11,4 pct. ultimo Samtidig blev rentespændet mellem danske statsobligationer og realkreditobligationer udvidet. Spændet voksede henover året og især mod slutningen. De udenlandske investorer søgte læ i sikker havn med køb af statsobligationer og større valutaer. De danske investorer opkøbte de beholdninger, som blev frasolgt af de udenlandske investorer. Finanskrisen påvirkede de danske realkreditobligationer i den forstand, at de blev handlet til lavere priser målt i forhold til tilsvarende statspapirer, end hvad der er typisk i normale tider. Det samme skete for realkreditobligationer jumbo covered bonds i resten af Europa, men det var mere mærkbart. Refinansieringerne I månederne frem mod december var der en vis bekymring for, hvordan det ville gå ved årets refinansiering af rentetilpasningslån. Det viste sig at være ubegrundet, for der blev på 14 dage i december solgt danske rentetilpasningsobligationer for 354 mia. kr. til ganske fornuftige priser. Der blev også solgt rentetilpasningsobligationer inden selve refinansieringen i december. Cirka hver tiende låntager med rentetilpasningslån låste renten. Refinansieringen i december førte ikke til nævneværdige stigninger i renten for låntagere med 10

11 Figur 3: Udlændinges beholdning af stats- og realkreditobligationer, Statsobligationer Realkreditobligationer Kilde: Danmarks Nationalbank Mia. DKK M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M12 M04 M08 M12 11 rentetilpasningslån i forhold til december Den 1-årige kontantlånsrente endte på 5,2 pct. Det svarer til en stigning på 0,5 procentpoint i forhold til niveauet i december For et 1-årigt rentetilpasningslån på 1 mio. kr. med afdrag medførte det en stigning i den månedlige ydelse efter skat på mindre end 200 kr. Bankpakke I og II Regeringen vedtog en politisk aftale om sikring af den finansielle stabilitet med Dansk Folkeparti, Socialdemokraterne og Det Radikale Venstre i oktober. Det blev den såkaldte bankpakke I. Realkreditinstitutterne var ikke omfattet, idet der ikke var behov for statsgaranti til obligationerne for at kunne tilvejebringe likviditet. Realkreditinstitut terne er specialbanker uden mulighed for at tage indlån, og der var derfor intet behov for at stille statsgaranti for indeståender. Realkreditssektoren blev en del af regeringens stabilitetspakker med den politiske aftale om den såkaldte bankpakke II i januar Bankpakke II åbner mulighed for, at staten kan tilbyde penge- og realkreditinstitutterne adgang til ansvarlig kapital til at opretholde udlånet. Der blev også mulighed for at opnå statsgaranti til udstedelser af junior covered bonds. Junior covered bonds bruges til at fremskaffe supplerende sikkerhed, hvis realkreditlån finansieret med særligt dækkede obligationer som følge af faldende ejendomspriser overskrider lånegrænserne. Realkreditinstitutterne havde fortsat ikke brug for statsgaranti for de danske realkreditobligationer. Realkreditrådets medlemmer har ligesom de fleste andre finansielle virksomheder optaget ansvarlig lånekapital. Selvom realkreditinstitutterne har solide reserver, var det en fornuftig sikkerhedsforanstaltning at skabe mulighed for tilførsel af ansvarlig kapital. Derudover er det, efter Realkreditrådets opfattelse, også rimeligt, at realkreditinstitutter stilles på lige fod med pengeinstitutterne, når det handler om adgang til statens tilbud om kapitalindskud mod betaling. A f ta l e o m finansiel sta b i l i t e t på pensionsområdet De danske pensionsselskaber blev, på grund af finanskrisen, ganske pludseligt konfronteret med en risiko for at skulle gennemføre større, tabsgivende frasalg af realkreditobligationer for at opfylde en teknisk sikkerhedsregel. Reglen vedrører metoden til beregning af pensionsselskabernes hensættelser. Kurserne på de danske realkreditobligationer var faldet på grund af den usædvanlige markedssituation, og det ville være til økonomisk skade for pensionskunderne, hvis der blev påtvunget et unødigt frasalg. Derudover ville et større frasalg selvsagt belaste kurserne på obligationsmarkedet. Der blev indgået en aftale mellem Økonomi- og Erhvervsministeriet og Forsikring & Pension i oktober om en række initiativer for at forebygge et systematisk frasalg af danske realkreditobligationer. Realkreditrådet ser meget positivt på aftalen, som også var nødvendig for at undgå en svækkelse af obligationsmarkedet. Den bør efter Realkreditrådets opfattelse gøres permanent. Stabilitetspakkernes virkning Regeringens stabilitetspakker og den Sociale Pensionsfonds ekstraordinære opkøb af kortfristede realkreditobligationer i efteråret bidrog utvivlsomt til at stabilisere markedet for danske realkreditobligationer i en vanskelig tid. Omvendt skal man holde sig for øje, at det danske realkreditmarked klarede sig godt, fordi det grundlæggende er solidt. Det er også anerkendt af investorerne. Hvis ikke det var tilfældet, ville det ikke have været muligt at gennemføre så omfattende udstedelser i,

12 DET KRÆVER ET KaPITaLgruNDlAg At låne ud Figur 4: Rentespændet mellem realkreditobligationer og statsobligationer, % Realkredit 30-årig, Swap-OAS Kilde: Nykredit og iboxx Et kreditinstitut skal have et vist kapitalgrundlag for at kunne låne ud. Det gælder, at hver gang et kreditinstitut låner 100 kr. ud til en virksomhed, skal det have 8 kr. i så- kaldt basiskapital. Det er reglen under den såkaldte standardmetode. Basiskapitalen består typisk af aktiekapital og supplerende kapital. Mange kreditinstitutter har optaget lån for at tilvejebringe ansvarlig lånekapital. Det er låneaftaler, som udløber i de kommende år. Markedet for at skaffe ny kapital var ramt af den finansielle krise. Et kreditinstitut må begrænse udlånet, hvis det ikke har eller kan fremskaffe et tilstrækkeligt kapitalgrundlag jul 2007 okt 2007 jan apr jul okt jan 2009 som det blev tilfældet uanset stabilitetspakkernes omfang og karakter. Der var tæt på årets refi nansieringer spekulationer om, hvorvidt der var behov for en statsgaranti for udstedelse af realkreditobligationer. Realkreditrådet har gennem hele debatten lagt vægt på, at der hverken er behov for eller bør udstedes en sådan statsgaranti. Realkreditinstitutterne har en solid solvens, og desuden er der på grund af sikkerheden i realkreditobligationerne mulighed for belåning i Nationalbanken. Der kan med andre ord udstedes og sælges obligationerne til investorer, der kan fi nansiere deres køb likviditetsmæssigt gennem Nationalbanken. Fakta: Junior covered bonds Realkreditinstitutter skal efter SDO-lovgivningen fremskaffe supplerende sikkerhed, hvis ejendomspriserne falder så meget, at lånene stikker udover lånegrænserne for de udstedte SDO er. Det kan gøres ved at optage lån i form af udstedelse af junior covered bonds. Investorerne i junior covered bonds har en konkursbeskyttet fortrinsret til aktiverne i det udstedende institut. Ejeren af junior covered bonds får i tilfælde af konkurs dækket sine krav før kreditorer, som har ydet et ikke efterstillet usikret lån til det SDOudstedende institut. Det er kun ejere af SDO er, som i konkurssituationer går forud for ejere af junior covered bonds. Fakta: europæiske jumbo covered bonds Europæiske jumbo covered bonds er obligationsudstedelser med pant i fast ejendom eller offentlig sikkerhed i serier på mere end 1 mia. euro. De udstedes fortrinsvis i lande som Tyskland, Frankrig og Spanien, men de benyttes også som finansieringskilde i eksempelvis Sverige, Irland, England, Portugal, Norge og Italien. 12

13 Den kommende evaluering af SDO-lovgivningen Dansk realkredit kom ganske pænt gennem finanskrisen i. Krisen giver stof til eftertanke, som bør indgå i den kommende evaluering af sdo-loven. Det er tydeligvis nødvendigt at bevare et stramt balanceprincip, som begrænser likviditetsrisikoen. Der er også brug for at indføre forskellige sikkerhedsventiler, så realkreditsektoren bedre kan håndtere de nye EU- krav om supplerende sikkerhed ved overskridelse af lånegrænserne. 13 EU s KAPItAlDæKNINgsDIreKtIv blev vedtaget i 2006 med det velmente formål at styrke sikkerheden i det fi nansielle system i Europa. EU-direktivets regler om særligt dækkede obligationer (sdo er) blev indført i dansk lovgivning med lovgivningen om særligt dækkede obligationer i Kreditinstitutter skal ifølge eu-kravet stille supplerende sikkerhed for deres udstedte særligt dækkede obligationer, når de tilladte lånegrænser overskrides. Situationen opstår, når ejendomspriserne falder mærkbart. udviklingen har vist, at kravet er dyrt og unødvendigt. Det skaber usikkerhed i et ellers stabilt realkreditsystem. Realkreditrådet opfordrer til, at der arbejdes på at fjerne EU-kravet. Den teoretiske tankegang er, at tilførslen af supplerende kapital i en situation, hvor pantet er blevet mindre værd, kan fastholde obligationernes sikkerhed til gavn for obligationsejerne. Særligt dækkede obligationer har pantsikkerhed i fast ejendom. I praksis har det ingen betydning for sikkerheden tværtimod. Historisk har danske realkreditobligationer uden dette krav altid opnået de bedste ratings. Ingen obligationsejer har lidt tab, og ingen realkreditinstitutter er nogensinde gået konkurs. Lovgivningen sikrer desuden en klar investorbeskyttelse.

14 Figur 5: Situationen før og efter indførelsen af EU-kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne. Kilde: Realkreditrådet 3 år senere situationen før indførelsen af eu-kravet: Ingen krav til løbende overholdelse af lånegrænserne Et hus belånes med realkreditlån til den maksimale lånegrænse på 80 pct. Lånegrænsen overskrides til 95 pct. Men lånegrænsen skal kun overholdes på belåningstidspunktet. Husets værdi 80% belåning 95% belåning Husets værdi situationen efter indførelsen af eu-kravet: Der er krav om løbende overholdelse af lånegrænserne 3 år senere Et hus er oprindeligt belånt med realkreditlån til den maksimale lånegrænse på 80 pct. Husets værdi falder med ejendomsmarkedet i de efterfølgende tre år. Lånegrænsen overskrides til 95 pct. Realkreditinstituttet er forpligtet til at stille alternativ sikkerhed, som kompenserer for den overskredne lånegrænse. Sikkerheden fremskaffes ved at sælge junior covered bonds. Husets værdi 80% belåning 80% belåning alternativsikkerhed Husets værdi EU-kravet betyder, at der er kommet en ny og væsentlig risiko ind i det danske realkreditsystem. Realkreditinstitutterne bliver ramt fra to sider, når samfundsøkonomien slår over i recession. Det skønnes, at der skal fremskaffes supplerende sikkerhed på formentlig et tre-cifret milliardbeløb, hvis hele låneporteføljen er SDO-fi nansieret og ejendomspriserne falder med yderligere pct. samtidig kommer der fl ere restancer og tab, når en økonomisk tilbagegang afføder stigende arbejdsløshed og fl ere tvangsauktioner. Det vil resultere i, at realkreditinstitutternes omkostninger stiger. Problemet løses bedst ved at fjerne selve roden. Realkreditrådet opfordrer regeringen til at arbejde aktivt i eu for at afskaffe kravet om løbende overholdelse af lånegrænser, velvidende at det er en krævende og usikker politisk proces, som kan tage fl ere år. I mellemtiden er der brug for at indføre nogle sikkerhedsventiler i dansk lovgivning som modsvar. brug For Flere sikkerhedsventiler SDO-loven skal evalueres i Det står i den politiske aftale. Realkreditrådet mener, at det i forbindelse med evalueringen er nødvendigt at indføre en såkaldt tilbagefaldsmodel. Realkreditinstitutterne fremskaffer den supplerende sikkerhed ved at udstede og sælge junior covered bonds. Men det er dyrt, og det kan i værste fald være umuligt at gennemføre sådanne udstedelser i tilstrækkelig skala, når der er brug for det nemlig i økonomiske nedgangstider. Bankpakke II indeholder en statsgaranti for udstedelse af junior covered bonds. Det var et nødvendigt og derfor velkomment tiltag, så real- og pengeinstitutter kan benytte denne mulighed, hvis markedet svigter. statsgarantien imødekommer likviditetsrisikoen på kort sigt, men det hjælper ikke på lang sigt. tab af sdo-status obligationerne mister deres status som særligt dækkede, hvis ikke udstederen kan stille den nødvendige supplerende sikkerhed, når lånegrænserne overskrides. En sådan situation betyder, at eksempelvis forsikrings- og pensionsselskaber samt investeringsforeninger risikerer at måtte iværksætte tvangssalg af obligationerne. Obligationer, som mister deres SDO-status, betragtes som mere risikable, og det skal der tages hensyn til efter investeringsreglerne. 14

15 eksempel: Et hus på 140 kvm. i Københavnsområdet er købt til 3,5 mio. kr. Det belånes med realkreditlån til lånegrænsen på 80 pct., dvs. realkreditinstituttet yder et lån på 2,8 mio. kr. Huspriserne falder med 20 pct. i løbet af de efterfølgende 3 år. Husets markedsværdi er faldet til 2,9 mio. kr. og belånt med næsten 100 pct., hvilket er ca. 20 pct. point - eller kr. - over den tilladte lånegrænse. Realkreditinstituttet skal sikre, at lånegrænserne løbende er overholdt. Det er ikke længere tilfældet i eksemplet. Resultatet bliver, at realkreditinstituttet skal stille supplerende sikkerhed for den overskredne lånegrænse på kr. Kapitalen fremskaffes eksempelvis ved at udstede og sælge junior covered bonds for kr. Det provenu, der fremkommer ved salg af junior covered bonds, skal placeres i særligt sikre aktiver, fx. statspapirer. Da renten ved denne placering typisk er lavere end renten på udstedte junior covered bonds, vil realkreditinstituttet have underskud på den samlede transaktion. 15 Indfør en tilbagefaldsmodel Det er nødvendigt at tage hånd om den svaghed, som SDO-lovgivningen rummer som følge af EU-kravet. Realkreditrådet mener, at der er behov for at introducere en tilbagefaldsmodel. Inspirationen kommer blandt andet fra den hollandske lovgivning om særligt dækkede obligationer. Den hollandske lovgivning tager højde for, at der kan opstå behov for at omklassificere mellem forskellige obligationskategorier. En tilbagefaldsmodel skal åbne mulighed for, at udstedere af SDO-obligationer har en sikkerhedsventil, hvis det viser sig for dyrt eller vanskeligt at udstede junior covered bonds. Kernen i forslaget er, at SDO-obligationerne i en periode kan skifte status, uden at de mister deres guldrandede status i forhold til placeringsregler for forsikringsselskaber og pensionskasser. Det vil forhindre en situation med nedbrud for udstederen og derigennem fastholde mulighederne for at låne ud, selvom der sker store prisfald på ejendomsmarkedet. Modellen vil også forhindre udløsning af et tvangssalg hos forsikrings- og pensionssektoren samt investeringsforeninger. Udstederen skal når tingene er stabiliseret, og den nødvendige sikkerhed atter er til stede i forhold til lånegrænserne have mulighed for at reklassificere obligationerne tilbage til tidligere SDO-status. Fasthold et stramt balanceprincip Balanceprincippet i den danske lovgivning er helt unikt, og det er væsentligt for den finansielle stabilitet og forsyningssikkerheden. Danskerne har selv gennem hele den finansielle krise fået deres realkreditlån. Tilstedeværelsen af et stramt balanceprincip er en vigtig grundsten i et SDO-marked, som nyder investorernes tillid også i perioder med finansiel turbulens. Balanceprincippet giver en høj rating af realkreditobligationerne og derigennem lave konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom. Realkreditinstitutterne har med SDO-lovgivningen mulighed for at vælge mellem det specifikke og det generelle balanceprincip. Det generelle balanceprincip tillader en større likviditetsrisiko end det specifikke. I praksis benytter realkreditinstitutterne det specifikke balanceprincip, hvilket er ensbetydende med, at realkreditlånene er match-fundede. Det vil sige, at lånene svarer til de obligationer, der bliver udstedt. Realkreditrådet mener, at en revideret SDO-lovgivning i højere grad skal afspejle denne praksis.

16 Klassiske realkreditobligationer udgør en stadig mindre andel af obligationsrestgælden Realkreditinstitutterne kan enten udstede realkreditobligationer (RO), særligt dækkede obligationer (SDO) eller særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) for at finansiere realkreditlån med pant i fast ejendom. Siden årsskiftet har realkreditinstitutterne overvejende foretrukket SDO og SDRO i forbindelse med refinansieringer, nyudlån og omlægninger. De klassiske realkreditobligationer RO er udgjorde 84 pct. af obligationsrestgælden til ejerboliger i 1. kvartal. Andelen er faldet til 71 pct. i 4. kvartal. Penge- og realkreditinstitutterne som skal følge lovbestemte kapitalkrav - skal holde mindre kapital som sikkerhed for investeringer i SDO er eller SDRO er, end hvis der investeres i RO er. På den måde bliver det mere attraktivt at investere i SDO eller SDRO, hvis renten er den samme. RO er kan derfor kun sælges med en højere rente. Det betyder for realkreditinstitutterne, at RO er er en dyrere måde at fremskaffe kapital til udlån. Det har været tilfældet siden årsskiftet. Realkreditinstitutterne fremskaffer derfor kapitalen fra udstedelse og salg af SDO og SDRO fremfor klassiske realkreditobligationer - for at kunne markedsføre realkreditlån til konkurrencedygtige priser. B e va r g e n n e m s i g t i g e indfrielsesvilkår Låntager skal være i stand til at indfri lån før tid på gennemsigtige vilkår. Det er forudsætningen for at kunne flytte sig som kunde og dermed forudsætningen for mobiliteten og markedets konkurrence. Vi mener, at låntager skal sikres fuld gennemsigtighed i vilkårene for indfrielse af lån. Det skal gælde, uanset om pengene til udlånet er fremskaffet gennem udstedelse og salg af børsnoterede eller unoterede obligationer, uanset om obligationerne er udstedt som konverterbare eller inkonverterbare, og uanset om der er sammenhæng mellem lån og obligationer. De nuværende regler og krav til indfrielsesvilkår, som de er nedfældet i betænkningen fra Folketingets Erhvervsudvalg over SDO-lovgivningen, bør fastholdes. Efter disse regler har låntageren krav på ekstraordinært at kunne indfri realkreditlån, hvor der ikke er sammenhæng mellem lån og obligationer, til kurs pari (kurs 100). Realkreditlån med en tæt kobling til obligationerne kan indfries gennem opkøb eller med indfrielse til en kurs, som ikke afviger væsentligt fra

17 Soros: USA bør kopiere det danske realkreditsystem Vi bringer et afsnit fra kommentaren: en plan for økonomisk genrejsning (12. februar 2009), som er skrevet af george soros. Han opfordrer den amerikanske regering til at reformere realkreditsystemet efter principperne i den danske realkreditmodel. 17 FOR at FORHINDRE økonomien i at glide ind i en depression, skal præsident Obama gå i gang med en gennemgribende og omfattende politisk pakke med fem hovedelementer: 1. en fi nanspolitisk stimuleringspakke 2. En grundig gennemgang af realkreditsystemet 3. Rekapitalisering af banksystemet 4. En innovativ energipolitik 5. Reform af det internationale fi nansielle system Det er efter min opfattelse helt afgørende med en gennemgribende reorganisering af realkreditsektoren og banksektoren punkt 2 og 3. Sammenbruddet i det fi nansielle system begyndte med, at boblen på det amerikanske boligmarked bristede. Lige nu er der en reel fare for, at huspriserne vil falde mere, end hvad de bør. Det vil lægge et yderligere pres på pengeinstitutternes balancer. For at forhindre det, skal tvangsauktioner nedbringes til et minimum, og det skal være nemmere at være husejer. Men vi bør gå endnu længere end det. Med et realkreditsystem i kaos, bør vi underkaste det en grundig gennemgang og indføre et nyt system, fri for de mangler, der er ansvarlige for vores nuværende vanskeligheder. Det er sjældent, at en systemændring er nødvendig eller endda mulig den foreliggende situation skaber en sådan mulighed.

18 Sådan kan dansk realkredit indføres i USA Soros erkender, at det kræver en længerevarende proces med flere faser at indføre den danske realkreditmodel i USA - men det kan lade sig gøre. Det langsigtede perspektiv er klart: Government Sponsored Entities (GSE erne) det vil sige realkreditinstitutterne Fannie Mae og Freddie Mac skal udfases og deres porteføljer lukkes. Der skal heller ikke være statsgarantier på boliglån. Her er elementerne i Soros handlingsplan: Jeg går ind for indførelsen, med passende ændringer, af det danske system, der har bevist sit værd, siden det blev indført efter den store brand i København i Vores nuværende system er gået i stykker, fordi udstederne af realkreditlånene ikke har beholdt noget af kreditrisikoen. De er motiveret af at maksimere deres gebyrindtægter. Som agenter er deres interesser ikke identiske med obligationsejernes. I det danske system beholder realkreditinstitutterne kreditrisikoen og de er nødt til at være i stand til at håndtere tab på misligholdte realkreditlån. I modsætning til vores afhængighed af statsligt støttede virksomheder (GSE erne) nemlig Fannie Mae og Freddie Mac har Danmark et åbent system, hvor alle formidlere af realkreditlån deltager på lige vilkår, og det fungerer uden statslige garantier. Alligevel har danske realkreditobligationer en høj rating. Systemet kan ikke overføres til USA på nuværende tidspunkt. Det skyldes den demoraliserede situation på markedet, men det kan nås senere. Danske realkreditobligationer er standardiserede, og deres særkende er, at de er identiske og udskiftelige med det underliggende realkreditlån. Husejere kan indfri deres realkreditlån til enhver tid ved at købe tilsvarende obligationer på markedet og udveksle dem for lånet. Da obligationskurser og huspriser normalt bevæger sig i samme retning, mindsker det risikoen for at husejere bliver teknisk insolvente (red.: boliggælden 18

19 FASE 1: Staten tager kontrollen Staten ejer GSE erne. Det er på tide, at staten bliver aktiv og udnytter ejerskabet til at gennemføre et reelt opgør til gavn for befolkningen. Det er alligevel en illusion at tro, at GSE erne er i stand til at skabe et positivt afkast for ejerne, dvs. staten. Et sådant forsøg vil forværre situationen på boligmarkedet. FASE 2: GSE erne introducerer nye realkreditlån GSE erne skal påtvinges at indføre en ny type af realkreditlån der - ligesom de danske - er gennemsigtige og standardiserede. Det er muligt at nedsætte gebyrer og øge lånegrænserne for disse lån. FASE 3: GSE erne fjerner de gamle lån gennem refinansiering GSE erne tilbyder med de nye lån en billig refinansieringsløsning for eksisterende realkreditlån. Der er et stort incitament til at lægge om til de nye lån, fordi de er billigere. Hvis det ikke sker, skal det gøres med en vis tvang. Eksempelvis skal låntagere med misligholdte lån opfordres til at søge hjælp gennem bestemmelserne i Help for Homeowners Act. Hvis de nægter, så må de enten gå konkurs eller tvinges over i de nye lån. Antallet af tvangsauktioner reduceres. Huspriserne stabiliseres bedre, end det ellers ville være tilfældet. FASE 4: Private udbydere går ind i konkurrencen med GSE erne Det bliver efterhånden stadig mere attraktivt for privatejede realkreditinstitutter at gå i konkurrence med GSE erne, både som udstedere af de nye obligationer og udbydere af de nye lån. GSE ernes rolle bliver dermed mindre og mindre. FASE 5: GSE erne udfases GSE ernes mandat omdefineres, så de ikke længere udsteder obligationer eller administrerer lån, men udelukkende administrerer statsgarantier på udstedte obligationer. Det er ikke i længden attraktivt for de private realkreditinstitutter at benytte og betale for statsgarantier. Dermed er en modificeret dansk realkreditmodel indført. Realkreditinstitutterne bærer selv kreditrisikoen, fordi det er et attraktivt forretningsgrundlag. GSE erne udfases fuldstændigt. George Soros kommentar er bragt i HuffingtonPost.com, den 12. februar 2009, og er oversat af Realkreditrådet. Den fulde kommentar findes på: 19 overstiger boligens værdi). Udstederne af lånene er strengt reguleret, og deres interesser er langt hen ad vejen sammenfaldende med obligationsejernes. De sender alene renterisikoen videre til obligationsejerne og beholder selv kreditrisikoen. Det er grunden til, at obligationerne er så højt ratede. Da Mexico ønskede sikre realkreditlån for at fremme udbredelsen af ejerboliger, faldt valget, med min assistance, på det danske system. Mit forslag blev støttet af det amerikanske finansministerium, under ledelse af Paul O Neill. Den danske model er klart overlegen i forhold til GSE-modellen. Spørgsmålet er, hvordan man kommer dertil? Oprindelig foreslog jeg en storslået ordning, hvor alle realkreditlån, der er under vand (dvs. hvor gælden overstiger den aktuelle markedsværdi af huset), skulle erstattes af et nyt realkreditlån, der inkorporerer det danske balanceprincip men med en statslig garanti. Det ville have haft den fordel, at det fjerner incitamentet for låntagerne til bevidst at misligholde lånet for i sidste ende at fremtvinge udstedelsen af en ændret låneaftale, men det ville have medført uoverstigelige politiske og forfatningsmæssige vanskeligheder.

20 Udlånsaktiviteten Realkreditinstitutterne udlånte mindre til ejerboliger og fritidshuse i end året før. til gengæld var der en større vækst i erhvervsudlånet. stigende renter åbnede op for, at låntagere med fastforrentede lån kunne reducere deres restgæld. Halvdelen af det samlede udlån er afdragsfrit. 20

21 Figur 6: Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling). Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft Fastforrentede lån Kilde: Realkreditrådet 70% 60% 50% % 30% 27 20% % 0% 4. kvartal kvartal Bemærkning: Restgælden til ejerboliger udgjorde mia. kr. ultimo og mia. kr. ultimo Realkreditinstitutterne havde et samlet bruttoudlån på 405,2 mia. kr. i. Privat- og erhvervskunder indfriede og betalte afdrag for 247,7 mia. kr. Realkreditsektorens nettoudlån som er den egentlige vækst i det samlede udlån blev derfor 158,5 mia. kr. Udlånsvæksten var dermed lavere i end i Aktivitetsniveauet var stort set på samme niveau som i 2005 og Udlånet til ejerboliger og fritidshuse var lavere end i 2007 og på sit laveste niveau siden Det kommer til udtryk ved, at bruttoudlånet lå på 233,7 mia. kr. i. Det er et fald på 33 mia. kr. eller 14 pct. i forhold til Bruttoudlånet udtrykker den samlede volumen i udlånsaktiviteten. Nettoudlånet til ejerboliger og fritidshuse faldt fra 96,0 mia. kr. i 2007 til 67,9 mia. kr. i et fald på 41 pct. Bruttoudlånet til erhvervsvirksomheder inden for landbrug, industri, håndværk, kontor og forretning blev 126,0 mia. kr. og var dermed på nogenlunde samme niveau som året før. På erhvervsområdet er nettoudlånet vokset til 71,5 mia. kr. fra 52,2 mia. kr. i 2007 og 27,2 mia. kr. i Det samlede udlån fra realkreditinstitutterne obligationsrestgælden beløb sig til mia. kr. ved udgangen af. Det er en stigning på 7,4 pct. i forhold til året før. Tæt på 60 pct. af udlånet mia. kr. er givet til ejerboliger og fritidshuse. Det samlede udlån til erhvervsvirksomheder landbrug, industri, håndværk, kontor og forretning udgjorde knap 500 mia. kr. ved årets udgang. M a n g e b o l i g e j e r e reducerede restgælden Boligmarkedet var i stillestående med få bolighandler. Det satte sit negative præg på udlånsaktiviteten til ejerboliger, ligesom det førte til færre låneomlægninger. Der blev samlet omlagt realkreditlån for 210 mia. kr. i. Det er det laveste niveau siden 2002 og en halvering i forhold til rekordåret 2005, hvor der blev omlagt realkreditlån for 542 mia. kr. Mange låntagere fik billige lån i 2005, fordi renteniveauet dengang var historisk lavt. Renteudviklingen var mere svingende i, end det var tilfældet i 2007, som var et år præget af, at de fleste låntagere beholdte deres lån. Der opstod på grund af renteudviklingen konverteringsmuligheder for mange låntagere i sommeren og efteråret. Renterne steg måned for måned frem til sommeren. I juni skete det, som mange låntagere med fastforrentede lån i flere måneder havde holdt øje med og håbet på. Det blev muligt for realkreditinstitutterne at lancere fastforrentede lån på 7 pct. med en kurs tæt på 100. Mange låntagere med fastforrentede lån med renter på 4 og 5 pct. reagerede, da muligheden for opkonvertering bød sig til 7 pct. med en kurs tæt på 100. Det giver en højere ydelse, men til gengæld nedbringes restgælden ganske betydeligt. Eksempelvis har en låntager med et fastforrentet lån på 4 pct. og en gæld på 2 mio. kr. i runde tal reduceret restgælden med ca kr.ved at konvertere op i 7 pct. I efteråret opstod der uro omkring den danske krone. Nationalbanken var nødt til at hæve renten i oktober for at holde kronekursen stabil over for euroen. Det fik betydning for de korte obligationsrenter, der steg. Der var generel usikkerhed om renteudviklingen, og flere låntagere valgte at låse renten på rentetilpasningslån inden refinansieringen i december. Rentetilpasningslån blev i 4. kvartal populære på bekostning af fastforrentede lån og variabelt forrentede lån med loft. Det skyldtes blandt andet, at låntagere i vid udstrækning konverterede fastforrentede lån til rentetilpasningslån for at hjemtage kursgevinster en såkaldt skrå konvertering.

22 Figur 7: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån (mia. kr.), Bruttoudlån Nettoudlån Kilde: Realkreditrådet Mia. DKK K K K K K K K K K K K K K K4 Stigende erhvervsudlån Der var fremgang i udlånet på erhvervsområdet. Realkreditlån blev mere attraktive for erhvervslivet på grund af de stigende bankrenter. Flere erhvervsvirksomheder valgte at optage ekstrabelåning af domicilejendomme og på den måde skaffe likviditet til lavere renter end eksempelvis banklån og kreditter. På den måde blev erhvervsmarkedet større for realkreditsektoren i. Der var især vækst i udlånet til kontor og forretning. Det skyldes blandt andet, at lånegrænsen i lovgivningen om særligt dækkede obligationer blev hævet fra 60 til 70 pct. Væksten i udlånet til landbruget lå til gengæld lavere. Udviklingen i skal ses i lyset af, at den samlede vækst i udlånet på erhvervsområdet i 2007 var væsentligt større end tidligere år. Årsagen var, at et større antal landbrug, industri- og håndværksvirksomheder valgte at omlægge deres lån, fordi det var mest optimalt i forhold til de nye værdiansættelsesprincipper, som blev indført med lovgivningen om særligt dækkede obligationer i Rentetilpasningslån blev mere attraktive Låntagerne overvejer og vælger mellem de forskellige låntyper fastforrentede, variabelt forrentede eller variabelt forrentede med loft udfra den aktuelle renteudvikling og deres forventninger til fremtiden. I de seneste år har tendensen været, at fastforrentede lån tegnede sig for en stadig større andel af den samlede obligationsrestgæld. Renten var lav, og der var ikke udbredte forventninger om yderligere fald. Forskellen mellem de korte og lange renter var beskeden, og det har gjort det billigt at vælge den rentesikkerhed, som et fastforrentet lån giver. Renteudviklingen i betød, at rentetilpasningslån blev mere populære på bekostning af fastforrentede og variabelt forrentede lån med renteloft. Udviklingen ses i Realkreditrådets udlånsstatistik. Det fastforrentede udlån tegnede sig for 52 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse ultimo, mens det ultimo 2007 udgjorde 54 pct. Rentetilpasningslånenes andel af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse er vokset fra 23 pct. ultimo 2007 til 27 pct. ultimo. Ved udgangen af var 73 pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse enten lån med fast rente eller lån med renteloft. Halvdelen af udlånet er med afdragsfrihed Næsten halvdelen 49,2 pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse var med mulighed for afdragsfrihed. Udbredelsen af afdragsfrie lån er vokset siden de blev introduceret i Ved udgangen af 2007 var 45,0 pct. af udlånet afdragsfrit. Traditionelt har låntagere med afdragsfrie lån i højere grad foretrukket rentetilpasningslån sammenlignet med låntagere, som betaler afdrag. Det er blevet mere tydeligt i. Ved udgangen af var 37 pct. af det afdragsfrie udlån taget som rentetilpasningslån mod 31 pct. ved udgangen af Den tilsvarende andel blandt låntagere, som betaler afdrag, udgjorde 27 pct. ved udgangen af. 63 pct. af det afdragsfrie udlån til ejerboliger og fritidshuse var enten lån med fast rente eller lån med renteloft. 22