LOKALPLAN KORSGADE, DALGASGADE, REBERBANSGADE, SVENDSGADE. SANERINGSPLAN NR. 9. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING

Transkript

1 LOKALPLAN KORSGADE, DALGASGADE, REBERBANSGADE, SVENDSGADE. SANERINGSPLAN NR. 9. AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING

2 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE Lokalplanens område og baggrund Lokalplanens indhold Karakteristik af lokalplanområdet Bebyggelsens ydre fremtræden Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 1. Kommuneplan for Aalborg kommune 2. Overordnet planlægning for Aalborg bykerne 3. Lokalplan , Etageanvendelse m.v. Lokalplanens forhold til saneringslovgivningen og saneringsplanlægningen Lokalplanens Retsvirkninger Side Bilag A Bilag B LOKALPLAN Lokalplanens formål Lokalplanens område 0mrådets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Friarealer Betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse 3. Vedtagelsespåtegning 4. Bilag nr. 1 Bilag nr. 2

3 Lokalplanens område og baggrund Nærværende lokalplan omfatter et område i Aalborg bykerne. Området afgrænses af Korsgade, Dalgasgade, Reberbansgade og Svendsgade, som vist på ovenstående kort. Lokalplanen er udarbejdet for at fastlægge de overordnede rammer for de sanerings- og byfornyelsesarbejder, der planlægges udført i området, således at disse arbejder udføres under størst mulig hensyntagen til såvel lokalplanområdets som de tilstødende kvarterers bygningsmiljø. Herudover er det lokalplanens formål at fastlægge bestemmelser for områdets fremtidige bebyggelse og anvendelse. Lokalplanens indhold Det er hensigten med lokalplanen at sikre området som et boligdomineret område, dog skal stueetagen mod Reberbansgade anvendes til butikker eller lignende funktioner, der er publikumsorienteret. 1 de eksisterende butikslokaler i de øvrige gader må der indrettes butikker, kontorer, klinikker eller lignende efter kommunens godkendelse, ligesom der må indrettes fællesrum til brug for områdets beboere. Disse fællesrum må også indrettes i stuelejligheder eller i eksisterende baghuse.

4 2. Uudnyttede tagetager må ikke indrettes til selvstændige boliger. Højden, etageantallet og udformningen af den fremtidige bebyggelse tilpasses de tilstødende ejendomme. Dette betyder bl.a., at boligbebyggelsen må opføres op til 1/2 etage og baggårdsbygninger må opføres i 1 1/2 etage. Ny bebyggelse skal opføres inden for de på bilag nr. 2 viste byggefelter. Lokalplanområdets etageareal på ca mz reduceres af lokalplanen. Nar lokalplanområdet er endelig udbygget er e- tagearealet højst mz. (Lokalplanområdets areal er ca m2). Lokalplanområdets bebyggelsesprocent er fastsat til højst 150. Lokalplanforslaget stiller ikke krav om at der etableres parkeringspladser, da parkeringsbehovet forventes at blive begrænset, og parkering kan derfor foregå i de omliggende gader. Endelig indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at ny bebyggelse eller totalfornyede bygninger skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen. Karakteristik af lokalplanområdet På baggrund af det til saneringsplanforslaget udførte registreringsarbejde af september 1984, kan følgende karakteristik gives af området: Karreen har et samlet grundareal på mz, hvoraf mz er bebygget. Det samlede etageareal er på ca mz, hvilket giver en bebyggelsesprocent på 172. Af det samlede etageareal anvendes m2 til boligformål. Ubebyggede arealer udgør således mz eller ca. 45% af det samlede grundareal. Karreen har generelt dårlige friarealforhold, idet der for hver etagemeter kun er 0,28 mz friareal (incl. P-pladser og tilkørsler til virksomhederne), hvilket kun er godt halvdelen af det ønskelige. Der er 247 boliger i karreen, med en gennemsnitlig boligstørrelse på 71,2 mz. Knap 1/3 af lejlighederne er uden eget toilet (der er toilet på bagtrappen) og ca. halvdelen af boligerne er uden bademulighed. Bebygg elsens ydre fremtræden Lokalplanområdets ejendomme er tidstypiske for den periode, de er opført i. Randbebyggelsen er opført i perioden med et par enkelte undtagelser. Dalgasgade/Reberbansgade er hovedsageligt opført omkring århundredeskiftet i gule

5 3. mursten med et ligebenet sadeltag med kviste, mens Svendsgade er opført i slutningen af tyverne i røde mursten med manzardtag med kviste. Uanset en vis forskel i alder fremstår karrébebyggelsen harmonisk og med en række spændende bygningsdetaljer. Bebyggelsen har dog i lighed med de øvrige byområder ikke undgået at få nye uheldigt udformede vinduer m.v. Af hensyn til helheden anses det for vigtigt, at enhver ændring af bebyggelsens ydre og nybyggeri i hvert enkelt tilfælde vurderes på baggrund af såvel den enkelte bygnings udformning som dens betydning for det samlede bygningsmiljø. Som udgangspunkt for byggesagsbehandlingen i forbindelse med aænringer af facader eller ombygning skal følgende fællestræk ved den eksisterende bebyggelse følges op: Facaderne er korte, længden overskrider sjældent to gange højden, og bygningsdybden er ca m. - Tagene er udført enten som et ligebenet sadeltag med kviste med tegl eller skifer og en taghældning på 45-48, eller som et manzardtag med kviste, udført i tegl. Ydervægge opfattes som en konstruktiv enhed fra fortov til tag. Facaden er blank mur eller puds og har både en lodret og en vandret inddeling. Lodret f.eks. ved hjørnekvadre, pilastre, karnapper og sammenfald i vinduesmodul gennem flere etager. Vandret f.eks. ved pudset stueetage med kvaderfugning, gesimsbånd m.v. Facaden ligger i et plan uden tilbagerykning fra gadelinien. Vinduer er fortrinsvis i højformat og fremtræder som huller i mur og ikke som sammenhængende vinduesbånd. Markiser er udført som løse og let sammenklappelige rammer, fortrinsvis i samme bredde som det vindue, der skal afskærmes. Skiltning og belysning indgår naturligt i husets udformning. Herudover kan der være en række andre mere specielle bygningsdele og bygningsdetaljer, som ønskes bevaret og forbedret, f.eks. kan nævnes altaner, skorstene, sprosseinddelte vinduer, dørpartier, portpartier, overfladebehandling m.v. Vedrørende tradition, vedligeholdelse og forbedring henvises til Vinduer, Fredningsstyrelsen 1977 saint Byhuset, byggeskik i købstaden, Gyldendal Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 1. Kommuneplan for Aalborg kommune I Kommuneplanen for Aalborg kommune, der blev vedtaget i januar 1986 er fastsat følgende rammebestemmelser for område D6, Reberbansgadekvarteret.

6 4. Status Rammeområdet omfatter en karré med sluttet randbebyggelse i 3-5 etager. 0mrådet er primært et boligområde med enkelte spredte butikker. Langs Reberbansgade er dog en koncentration af butikker, og i gårdene er der nogle mindre håndværksvirksomheder. Den østlige del af karreen er opført før 1900 og således af ret dårlig standard. Den øvrige del af karreen er opført omkring 1930 og er af bedre boligmæssig standard. I gårdene optager skure, garager, boliger og erhverv en stor del af a- realet. Af det resterende friareal anvendes kun en ringe del til opholdsareal. Der er ca. 245 boliger i karreer. Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for karreen er ca. 160 med et friareal, der svarer til ca. 30% af etagearealet. Saneringsplan nr. 9 og lokalplan omfattende hele karreen, er under udarbejdelse og forventes vedtaget inden udgangen af For bebyggelsen langs Reberbansgade gælder lokalplan vedr. etagearealanvendelsen. Mål 0mrådets karakter af boligområde skal bevares med Reberbansgade som centergade. En byfornyelse indebærer både bolig- og friarealforbedring. En forbedring af boligerne kan alt efter bygningens stand ske ved en renovering af eksisterende bebyggelse eller ved nedrivning og nybyggeri. En forbearing af friarealerne skal medvirke til at tilvejebringe opholdsarealer, dog under hensyntagen til at en del af baggårdserhvervet kan bevares, hvis dette ikke er til gene for boligerne. Parkering skal primært ske uden for karreen eller på servicearealene. 0mrådet langs Reberbansgade skal anvendes som fastlagt i lokalplan Ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse efter en samlet plan for karreen, således at bebyggelsesprocenten reduceres. Anvendelse Bolig- og erhvervsformå1 (butikker, restaurant, liberale erhverv, servicevirksomhed samt ikke-generende værksteds- og industrivirksomhed). Bebyggelsesprocent Højst 150 for hele karreen. Etager 3-4 1/2. Højst 1 1/2 i gård. Husdybde 8-10m.

7 5. Friarealkvotient Mindst 0,40 for hele karreen. Opholdsareal Mindst 1/2 af friarealet. Opvarmning Fjernvarmepligt. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. 2. Overordnet planlægning for Aalborg bykerne. På byrådsmadet i juni 1980 godkendte byrådet i forslag til en overordnet arealanvendelsesfor Aalborg bykerne. princippet et og trafikplan I forslaget er der tilstræbt overensstemmelse mellem arealanvendelse og trafik, således at unødvendig trafik i bykernen undgås. Arealanvendelse Det væsentligste indhold i forslaget til den overordnede a- realanvendelsesplan er, at at at at boligområdernes geografiske udstrækning er fastholdt, der ikke er foretaget en geografisk udvidelse af bykernens centerområder, der ikke er foretaget en udvidelse af arealer forbeholdt fremstillingsvirksomhed, idet center- og boligfunktioner prioriteres højest, og bykernens rekreative arealer udvides. Trafik Det væsentligste indhold i forslaget til trafikplanen er, at at at at at at gennemkørsel i bykernen af individual biltrafik forhindres, bilister med ærinde i bykernen uændret får nem adgang, der skabes bedre omstigningsmuligheder, dels mellem bybusserne indbyrdes, dels mellem bybusser og rutebiler, der etableres et fintmasket sammenhængende stisystem i bykernen, der sikres parkeringsmulighed for alle med kortvarige ærinder i bykernen, og parkeringspladserne i større udstrækning end nu koncentreres langs randgaderne. bilaq A til redegørelsen er vist den overordnede arealanvendelsesplan, hvor det ses, at karréen er udlagt til boligformal, dog med detailhandel langs Reberbansgade. Pa bilag 8 til redegørelsen er vist trafikplanen. Det ses, at Svendsgade og Korsgade er klassificeret som fordelingsgader, mens Dalgasgade og Reberbansgade skal fredeliggøres.

8 6. 3. Lokalplan , Etageanvendelse. Ifølge lokalplanen skal stueetagen i ejendommen langs Reberbansgade anvendes til butik, restaurant eller lignende, mens der skal være boliger i de øvrige etager. Denne lokalplan er ikke i modstrid med lokalplan Lokalplanens forhold til saneringslovgivningen og saneringsplanlægningen Sideløbende med lokalplanlægningen er der, med udgangspunkt i saneringslovgivningen, igangsat en saneringsplanlægning for lokalplanområdet (saneringsplan nr. 9). Det er Almennyttigt Byfornyelses- og Saneringsselskab s.m.b.a., der i samarbejde med mag. 2. afdeling har udarbejdet saneringsplanen. For bl.a. at fastlægge en lokal standard i forbindelse med saneringsselskabets virksomhed inden for de rammer, som lovgivningen tillader, er der nedsat en styringsgruppe med repræsentanter fra mag. 2. afdeling og fra Saneringsselskabet. Bestemmelserne i dette lokalplanforslag er rammen for den fremtidige sanering og fornyelse. Saneringsplanen er godkendt i byrådet og i boligministeriet. Det egentlige formål med saneringsplanlægningen er primært at gennemføre en forbedring af de bolignæssige forhold. Det kan dreje sig om forbedring af de sanitære forhold ved etablering af bademulighed og toilet i tilknytning til boligen, såfremt dette ikke forefindes. Det kan også dreje sig om udvendig istandsættelse af ejendommen, brandsikring, isolering, installering af fjernvarme m.m. Herudover kan der blive tale om nedrivning af bebyggelse, enten fordi bebyggelsen er for dårlig til, at istandsættelse kan betale sig, eller fordi det er nødvendigt for at opnå anvendelige opholds- og friarealer. De ryddede arealer kan beplantes, og der kan sås græs, lægges fliser, etableres belysning m.m. Saneringslovgivningen giver ligeledes mulighed for at sikre udlæg af arealer fælles for beboerne i lokalplanområdet samt etablere et ejerlaug og påbyde det at forestå den fremtidige drift og vedligeholdelse af de udlagte fællesarealer. Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentli ge bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfa tet af planen kun udstykkes, bebygqes eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

9 7. Aalborg kommune kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med princippet i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i afstnit 5, stk. 5.3 en bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives, ombygges eller ændres uden tilladelse fra byrådet. Hvis tilladelse til nedrivning nægtes, kan ejeren efter kommuneplanlovens 33 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning.

10

11

12 AALBORG KOMMUNE Lokalplan nr for et område beliggende bansgade og Svendsgade. mellem Korsgade, Dalgasqade, Reber- I henhold til kommuneplanloven 1975) fastsættes herved følgende snit 2, stk. 2.1 nævnte område. (lov nr. 287 af 26. juni bestemmelser for det i af- 1. Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet for at sikre, at der i området kan gennemføres en forbedring af bolig- og bygningsmæssige forhold samt af friarealer, at randbebyggelsen langs Reberbansgade fortsat kan anvendes til centerformål, mens den øvrige del af området overvejende anvendes til boligformål, at der fortsat kan drives erhvervsvirksomheder i de eksisterende baggårdsbygninger, og at udvendige bygningsmæssige ændringer sker under hensyntagen til såvel den oprindelige bygning som det omgivende bygningsmiljø. 2. Lokalplanens område./. 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1 og omfatter følgende matr. nr.e.: 34 b, 34 c, 34 d, 34 e, 34 f, 35 a, 35 b, 35 f, 64 d, 64 o, 64 u, 64 v, 64 x, 64 y, 64 Z, 64 ø, 64 aa, 64 ab, 64 ad, 64 ae, 64 af, 65, 66 a, 66 d, 66 e, 66 f, 66 g, 66 h, 66 i, 66 l, 66 m Aalborg Bygrunde, samt alle parceller, der efter den 18. november 1982 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanens område opdeles i./. på bilagene nr. 1 og 2. områderne A og B som vist 3. Områdets anvendelse 3.1 Område A mrådet må kun anvendes til anførte bestemmelser. beboelse efter de nedenfor I randbebyggelsen kan der i eksisterende butikslokaler etableres liberale erhverv og mindre detailhandelsvirksomheder med tilhørende reparationsværksteder og mindre indendørs lager. Inden for området kan drives sådanne virksomheder, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af,

13 2.. at virksomheden efter kornmunens skøn drives pa en sådan måde, at områdets karakter af beboelsesområde ikke forandres, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkring- boende, at virksomheden ikke fordrer tung fra- og tilkørsel, og at virksomheden ikke medfører krav om parkering og u- dendørs oplagsplads I stueetagen i randbebyggelsen samt i baggårdsbygninger kan der indrettes fælles anlæg/-rum til brug for områdets beboere. Område B Stueetagen må kun anvendes til butikker, restauranter eller lignende (dog ikke pengeinstitutter, forsikringsselskaber eller andre funktioner, der ved åbningstid og/eller vinduesudsmykning afviger fra butikker). De øvrige etager må kun anvendes til boligformål. Hele området Inden for området kan der opføres transformerstationer og lignende mindre tekniske anlæg til lokal daglig forsyning. 4. Bebyg gelsens omfanq og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150 for hele karreen. 4.2 Forhusbebyggelse skal opføres inden for det på bilag nr. 2 viste byggefelt med facade i gadelinie og med en husdybde på mellem 8-10 m. 4.3 Forhusbebyggelse må højst opføres i 3 1/2 etage. 4.4 Baghuse må opføres i højst 1 1/2 etage inden for de på bilag nr. 2 viste byggefelter. 5. Bebygg elsens ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsen skal aftegne de på bilag nr. 2 viste naboskel De eksisterende tagformer på den enkelte ejendom må ikke ændres, og beklædningen skal fortsat være tegl eller skifer eller et materiale, som harmonerer med den øvrige bebyggelse i området Ydervægge skal fremstå som en konstruktiv enhed fra fortov til tag.

14 Vinduer skal være i højformat, fremtræde som huller i mur, må ikke være som sammenhængende vinduesbånd, og søges udført i oprindelig form samt behandles med dekkende maling Til udvendige bygningssider må kun ler, som harmonerer med den øvrige det. anvendes materiabebyggelse i områ- Bygninger må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Aalborg kommunes tilladelse. Bestemmelsen omfatter også vedligeholdelses- og moderniseringsarbejder som f.eks. skalmuring, udskiftning af tagbelagning, udvendige døre, maling af facade. Markiser skal følge husets fagdeling og skal udføres som sammenklappelige. 5.5 m.v. på ikke fremføres installationsanlæg, TV-kabler bebyggelsens gadefacade. 6. Friarealer Fælles opholdsareal for karreen udlægges i princippet, som vist på bilag nr. 2. Adgang til det fælles opholdsareal sikres i princippet som vist på bilag nr. 2. På det fælles opholdsareal må der ikke opføres plankeværker, skure eller bygninger, der virker hindrende på områdets fælles udnyttelse. Der udlægges private fælles opholdsarealer for enkelte ejendomme i princippet, som vist på bilag nr. 2. Der udlægges adgangs- og serviceareal samt privat opholdsareal for enkelt-ejendomme, som vist på bilag nr. 2. Ubebyggede arealer skal ved beplantning befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. De på bilag nr. 2 viste træer må ikke fjernes eller gives en anden karakter ved beskæring. 7. Betingelse for ibrugtagen af ny bebyg gelse 7.1 Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg kommunes tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg kommunes anvisning.

15 I henhold til 27 i lov om kommuneplaner vedtaqes foranstående lokalplan Aalborg byråd, JS/mg Aalborg bygrunde: En del af de under pkt. 2.1 nævnte ejendomme er opdelt i e- jerlejligheder, der alle er omfattet af lokalplanen: Ejendommen matr.nr. 35 a ejerlejlighederne 1-9 incl. " " 64 ø " 1-4 " " 64 d 1-14 II II 64 x " 1-5 " " 64 y 1-16 Lokalplanen er i medfør af kommuneplanlovens 30 offentligt bekendtgjort den 17. januar 1987, fra hvilken dato planen har retsvirkning. Aalborg kommune, magistratens 2. afdeling, den

16 Lokalplan Etageanvendelses- og bevaringsplan, er ophævet ved offentlig bekendtgørelse den 25. juni 2014, hvorefter anvendelsesbestemmelser i Lokalplan er gældende bestemmelser. Aalborg Kommune, By- og Landskabsforvaltningen, den 25. juni 2014

17

18