UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B CMJ UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 18. marts 2016 af Østre Landsrets 12. afdeling (landsdommerne Bloch Andersen, Henrik Gam og Kim Lundgaard Hansen (kst.)). 12. afd. nr. B : (advokat Steen Marslew) mod Vejdirektoratet (Kammeradvokaten v/advokat Stig Grønbæk Jensen v/advokat Louise Solvang Rasmussen iht. proceduretilladelse) Holbæk Rets dom af 15. januar 2015 (BS /2013) er anket af med påstand om, at Vejdirektoratet skal betale kr. med 1) tillæg af rente svarende til den af Danmarks Nationalbank fastsatte diskonto fra den 31. august 2010 til den 1. april 2014, med 2) tillæg af procesrente af kr. og med tillæg af rente svarende til den af Danmarks Nationalbank fastsatte diskonto af kr. fra den 1. april 2014 til den 10. december 2014, samt med 3) tillæg af procesrente fra den 10. december Vejdirektoratet har over for den af nedlagte påstand påstået frifindelse, subsidiært at Vejdirektoratet skal betale et af landsretten fastsat mindre beløb end det påstævnte med tillæg af rente svarende til den af Danmarks Nationalbank fastsatte

2 - 2 - diskonto fra den 20. november 2012 til den 1. april 2014, hvorefter beløbet forrentes med procesrente. Vejdirektoratet har endvidere nedlagt selvstændig påstand om, 1) at skal betale ,09 kr. med procesrente fra den 25. marts 2015, og 2) at Michael Hjulmand skal anerkende, at en ham tilkendt erstatning skal forrentes med en rente svarende til den af Danmarks Nationalbank fastsatte diskonto fra den 20. november 2012 til den 1. april 2014, hvorefter beløbet forrentes med procesrente. Over for Vejdirektoratets selvstændige påstande har frifindelse. påstået Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af skønsmand Der er endvidere afgivet forklaring af og har supplerende forklaret blandt andet, at den viden, man havde om det nye vejanlæg i 2008, var stort set, hvad der stod i salgsopstillingen. Der forelå nogle skitser herom. Huset blev sat til salg i foråret 2008, vist omkring påsketid. Han forestod selv salget med sine medarbejdere. Hans forventning var at kunne sælge til den udbudte pris. Der var dengang masser af købere i markedet, der havde interesse i at bosætte sig nær Holbæk. De mærkede først finanskrisen i området i 2009, og salgspriserne toppede generelt i Interessen faldt fra de potentielle købere, når de fik at vide, at der kom et nyt vejanlæg. Der kom aldrig et konkret bud. Senere blev prisen nedsat til 2,2 mio. kr. Ejendommen er ikke senere forsøgt solgt, selv om alt kan sælges, hvis prisen er rigtig. Værdien på kr. i 2011 i skønsrapporten er nok lidt forsigtigt sat, den var efter hans opfattelse nok nærmere 1 mio. kr. Den lille vej, de tidligere havde, var til at leve med. Nu samles trafikken fra 6-7 tilkørselsveje til motortrafikvejen på den nye vej lige ud for hans ejendom, og dertil kommer rundkørslen ca. 100 meter derfra. Der var ikke tung trafik på den gamle vej i det omfang, som der er i dag. Det er blevet til en hovedfærdselsåre. Selvom der i Taksationskommissionens kendelse nævnes spørgsmålet om erstatning for eventuelle støjgener efter åbning af motortrafikvejen, fik han det ikke prøvet. For ham var der tale om et samlet billede, og det afgørende var udsigten. Støjen kom i 2011, da motortrafikvejen blev åbnet.

3 - 3 - Skønsmand har supplerende forklaret blandt andet, at hun er vurderingsinspektør i Nordea Kredit. Da hun vurderede ejendommen, var der tale om en pæn ejendom, men den bar præg af at være udlejet. Vejen er en hæmsko, nu kigger beboerne ind i en jordvold. Ejendommen ligger ligesom i et hul. Tidligere var der kun en landsbyvej. Når tabet blev vurderet til at være mindre i 2011 end i 2008, var det, fordi prisniveauet var faldet, og tabet tilsvarende var skrumpet. Grundlaget for vurderingen var handler af ejendomme i området, der var sammenlignelige med hensyn til størrelse og beliggenhed. Normalt prøver man at få et grundlag i form af et halvt års handler, og i mangel heraf må man tage udgangspunkt i en længere periode. Der var ikke relevante sammenligningshandler i 2011, fordi markedet var trægt på det tidspunkt. Finanskrisen kom til området mod slutningen af Skønsforretningen var i Vurderingen ville måske have været mere præcis, hvis de havde kunnet foretage den samtidigt. har forklaret, at hun er ejendomsmægler og har været det siden Hun har siden 2012 været hos Danbolig i Nykøbing Sjælland. Førhen var hun ansat hos fra 2005 til Hun var en blandt flere ejendomsmæglere, der i 2008 stod for salget af hans ejendom. Markedet var da ok, det var ikke det sværeste. Ejendommen havde en stor herlighedsværdi på grund af udsigten over et stort landområde. Huset var forholdsvis stort. De mulige købere havde svært ved at forholde sig til usikkerheden vedrørende tilkørselsforholdene til motortrafikvejen og det, at Ny Holbækvej blev hævet, og hvad dette gjorde for udsigten. De fremviste kortene over de planlagte vejomlægninger for kunderne i butikken, og så ville de ikke ud at kigge på ejendommen. De havde det samme problem med naboejendommen. Der var usikkerhed om, hvor højt vejen skulle ligge. Procedure Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. har supplerende anført, at han ikke hævder, at vejanlægget har medført forøgede støjgener, som der skal ydes erstatning for. Som det fremgår af syns- og skønserklæringen har vejomlægningen i relation til støjgener været en 0-løsning. Det

4 - 4 - rejste krav vedrører altså kun gener, som han utvivlsomt kan kræve erstatning for under sagen. Det relevante tidspunkt for vurderingen af tabets størrelse er Det er ikke et hypotetisk tab, han kræver dækket, for det er godtgjort, at det kun var det planlagte vejanlæg, der forhindrede et salg af ejendommen på daværende tidspunkt. Efter retspraksis erstattes gener som følge af et vejanlægs nærhed kun i det omfang, ulemperne overstiger tålegrænsen. For hans vedkommende gør der sig imidlertid det helt særlige forhold gældende, at den frie udsigt var helt afgørende for ejendommens herlighedsværdi. Uden denne udsigt er der tale om en helt anden ejendom. Der bør derfor ikke gives fradrag i erstatningen for ulemper, der ikke overstiger en sådan tålegrænse. Vejdirektoratet har til støtte for den for landsretten nedlagte selvstændige betalingspåstand anført, at det pågældende beløb blev betalt til den 25. marts 2015 med henblik på opfyldelse af byrettens dom. Beløbet skal derfor tilbagebetales med procesrenter fra denne dato, idet erstatningen ikke bør fastsættes til et højere beløb end tilkendt af Taksationskommissionen. Til støtte for den selvstændige anerkendelsespåstand har Vejdirektoratet gjort gældende, at forrentning af et eventuelt yderligere erstatningsbeløb ikke bør indrømmes fra et tidspunkt, der ligger forud for det tidspunkt, som Taksationskommissionen anerkendte som begyndelsestidspunkt for forrentning af erstatningen. Landsrettens begrundelse og resultat Udgangspunktet er, at der ved fastsættelsen af erstatningens størrelse ikke kan lægges vægt på markedsforholdene forud for ekspropriationstidspunktet, hvor erstatningspligten indtrådte. Der er ikke oplysninger om, at der har foreligget sådanne ekstraordinære forhold i forbindelse med ekspropriationssagens behandling, at der er grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Landsretten tiltræder derfor, at det er uden betydening for sagens afgørelse, hvad der var ejendommens værdi i 2008, hvor forgæves forsøgte at sælge den.

5 - 5 - Parterne er enige om, at vejanlægget som følge af sin nærhed og udformning har medført gener i form af navnlig indbliksmuligheder og mistet udsigt. I overensstemmelse med fast retspraksis kan værdiforringelser som følge af denne type gener kun kræves erstattet i det omfang, ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den almindelige samfundsudvikling (tålegrænsen). Det af anførte om, at især den tidligere frie udsigt over et stort landområde havde helt særlig betydning for ejendommens herlighedsværdi, kan efter landsrettens opfattelse ikke begrunde, at værdiforringelsen skal erstattes fuldt ud. Skønsmændene har vurderet, at ejendommens værdi i december 2011 var henholdsvis 1,5 mio. kr. uden vejanlægget og kr. med vejanlægget. De har oplyst, at de har lagt vægt på priserne opnået ved salg af to sammenlignelige ejendomme i området i henholdsvis september 2012 og november Skønsmanden har for landsretten forklaret, at ejendomsmarkedet i området var trægt i 2011, og at de pågældende handler derfor var de bedst sammenlignelige. Skønsmændenes vurdering af den værdiforringelse, som generne fra vejanlægget har medført, må på den baggrund anses for behæftet med en vis usikkerhed. Ekspropriationsmyndighederne har ikke udtalt sig om den samlede værdiforringelse af ejendommen, men udelukkende om, i hvilket omfang generne fra anlægget har medført en værdiforringelse, som overstiger tålegrænsen. Landsretten finder ikke grundlag for at fastslå, at de i forbindelse med denne vurdering har baseret sig på forudsætninger om ejendommens værdi henholdsvis med og uden generne fra vejanlægget, der væsentligt afviger fra skønsmændenes vurdering heraf. På den baggrund og under henvisning til karakteren af de gener, som erstatningen kræves for, finder landsretten ikke, at der er grundlag for at fastslå, at den af Taksationskommissionen tilkendte erstatning ikke udgør fuld erstatning for de gener fra vejanlægget, der overstiger tålegrænsen. Landsretten giver derfor Vejdirektoratet medhold i frifindelsespåstanden og i direktoratets selvstændige betalingspåstand. skal betale sagsomkostninger for begge retter til Vejdirektoratet med i alt kr. Beløbet omfatter kr. til retsafgift og udgifter til advokatbi-

6 - 6 - stand med kr. inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang. T h i k e n d e s f o r r e t: fra den 25. marts skal betale ,09 kr. til Vejdirektoratet med procesrente I sagsomkostninger for begge retter skal til Vejdirektoratet. betale kr. Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a. (Sign.) Udskriftens rigtighed bekræftes. Østre Landsret, den N. Jensen retsassistent