Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår EA01F - Århus

Transkript

1 Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014 EA01F - Århus

2 Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål a) Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til at medtage udgifterne til olieforbrug og energimærkning i forbrugsregnskabet. Det er fuldt tilstrækkeligt, hvis besvarelsen er begrundet med en henvisning til LL 36. Er der henvist til f.eks. GD 2009/48 H er det udmærket, men ikke nødvendigt. Hvis det er antaget, at nogle af de andre udgifter godt kan indgå i forbrugsregnskabet, er det en alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at det i lejekontrakten kan aftales, at udgifter, der ikke er nævnt i 36, skal indgå i forbrugsregnskabet, er det også en alvorlig fejl. Det bør være nævnt, at vand ikke kan indgå i forbrugsregnskabet af to årsager, dels fordi der i boliglejemål skal aflægges separate vandregnskaber og varmeregnskaber, hvis der ikke er målere, dels fordi et vandregnskab kræver, at der er opsat vandfordelingsmålere i lejemålet. Spørgsmål b) Der er formentlig ikke et helt klart svar på dette spørgsmål. I GA 2005/22 er det dog antaget, at udlejer er berettiget til at fremsende et revideret regnskab, hvis det sker inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelse. Udsendelse af nyt regnskab sker, fordi lejers a conto betalinger er opgjort forkert. Årsagen til revideringen falder derfor uden for de situationer, der er omhandlet i lejelovens 43. Udsendelsen af det reviderede regnskab sker inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, hvilket utvivlsomt må være en forudsætning for overhovedet at revidere regnskabet i den foreliggende situation. Om der kan foretages en revidering, afhænger altså af, om bordet fanger, når udlejer har udsendt det første regnskab, eller om udlejer kan trække regnskabet tilbage og udsende et nyt. Der foreligger så vidt ses alene den ovenfor nævnte ankenævnsafgørelse om spørgsmålet, og det er derfor ikke afgørende om, der er svaret ja eller nej. Kvaliteten af besvarelsen skal vurderes ud fra den argumentation, der er anført for det valgte resultat. I lyset af at der dog foreligger en afgørelse, som fastslår at fremgangsmåden kan godkendes, bør en besvarelse, som går ud på, at der kan aflægges et revideret regnskab, dog bedømmes som den mest korrekte besvarelse. Hvis besvarelsen går ud på, at udlejer er afskåret fra at aflægge et revideret regnskab, fordi udlejer er forpligtet til at indbringe det først aflagte regnskab for huslejenævnet på grund af lejers indsigelse, skal det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Det bør dog så i besvarelsen fremgå, at svaret på spørgsmålet dermed er nej, således at der er svaret præcist på det stillede spørgsmål. Spørgsmål c)

3 Besvarelsen skal gå ud på, at der kan aflægges et revideret forbrugsregnskab, og der bør i besvarelsen være henvist til lejelovens 43, stk. 2. Der behøves ikke nødvendigvis at være henvist til GD 2012/98 B, men det er ganske udmærket, hvis afgørelsen er nævnt. Det bør også fremgå af besvarelsen, at 43, stk. 2 kan anvendes fordi der er aflagt et varmeregnskab indenfor fristen i 40. Hvis det er antaget, at regnskabet fremsendes inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Tilsvarende skal det bedømmes som en alvorlig fejl, hvis det er anført, at det er uklart om 3-måneders-fristen er udløbet, jf. at denne frist overhovedet ikke gælder i den foreliggende situation. Hvis det er anført i besvarelsen, at udsendelse af et revideret regnskab kun kan lade sig gøre, fordi de samlede udgifter for lejeren falder i det seneste regnskab, skal det bedømmes som en fejl. Hvis det er anført i besvarelsen, at situationen falder uden for lejelovens 43, stk. 2, fordi de samlede udgifter for lejeren falder, bør det ikke bedømmes som en fejl, da udlejer utvivlsomt er berettiget til at nedsætte en lejers andel af forbrugsudgifterne, uden at hjemlen skal søges i lejelovens 43, stk. 2. Generelt vedrørende spørgsmål b) og c) Hvis besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 er blandet sammen med vurderingen af om der er medtaget udgifter, som udlejer ikke må medtage i varmeregnskabet, må det vurderes konkret, hvilken betydning det skal have. Rent opgaveteknisk bør besvarelsen af spørgsmål 1 og spørgsmål 2-3 holdes adskilt, da spørgsmål 2-3 alene bør bedømmes ud fra fristproblematikken. Spørgsmål d) Således som spørgsmålet er formuleret, kan besvarelsen principielt ske ud fra såvel første regnskab, andet regnskab eller tredje regnskab. Der bør derfor foretages en meget overordnet vurdering af besvarelsen, hvor det konkrete svar ikke er afgørende. Det væsentligste er, hvorledes besvarelsen er begrundet. Det må dog antages, at udlejer faktisk er forpligtet til at indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet. Lejer har to gange fremsat indsigelse imod forbrugsregnskabet, og der er absolut intet, som kan give udlejer anledning til at tro, at lejer har trukket sin indsigelse tilbage. Det forhold, at lejer ikke fremsætter indsigelse over for det seneste regnskab, fritager næppe udlejer fra at indbringe sagen for huslejenævnet, da lejer formentlig kan støtte ret på sine tidligere indsigelser. Når der sker så begrænsede ændringer i forbrugsregnskabet, og efterbetalingen stadig er højere end i det først aflagte regnskab, som der blev protesteret imod, kan udlejer formentlig ikke påtvinge lejeren at fremsætte indsigelse på ny for at bevare sine rettigheder. Er der argumenteret med, at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen på grundlag af lejers indsigelse fra 1. april 2013 med henvisning til, at udlejer reelt ikke var nødt til at lavet et revideret regnskab i forhold til lejeren for at rette de sidste fejl, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse.

4 Det kan eventuelt diskuteres, om lejers indsigelse er tilstrækkeligt begrundet, fordi hun kun henviser til at regningen er meget stor. Det må dog antages, at den formulering lejer bruger klart angiver, at lejer ønsker sagen prøvet og det vil således være temmelig risikabelt for udlejer at forlade sig på en manglende begrundelse. Det bør i hvert fald overlades til nævnet at tage stilling til, om indsigelsen eventuelt ikke er tilstrækkeligt begrundet. Er der argumenteret med, at udlejer har mistet sit krav, fordi regnskabet er aflagt efter fristens udløb, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Hvis udlejer skal være på den sikre side bør sag indbringes med fristberegning på baggrund af det første regnskab. Det vil sige 12 uger fra lejers modtagelse af det første regnskab. De efterfølgende ændringer oplyses herefter til huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål a) Da ejendommen ligger i en ureguleret kommune kan der som udgangspunkt varsels lejeforhøjelse jf. lejelovens 47. Der kan også varsles lejeforhøjelse jf. lejelovens om regulering af skatter og afgifter for så vidt angår stigninger i disse beløb. Hvis det er oplyst i besvarelsen, at der kan være aftalt trappeleje, så er det ok, men opgaven lægger ikke umiddelbart op til, at der er indgået særskilte aftaler. Yderligere bemærkninger om eventuel markedslejeaftaler eller andet, ligger uden for opgavens indhold og kan efter omstændighederne og afhængig af omfanget af bemærkningerne være negativt for besvarelsen. Spørgsmål b) En varsling efter lejelovens 47 kan ikke ske overfor alle lejere samtidig, da en af lejerne kun har boet i ejendommen i 1½ år. Denne lejer kan således ikke varsles jf. 47, stk. 3. En varsling af jf vil kunne ske overfor alle lejerne på en gang. Hvis det er bemærket i besvarelsen at en mulighed for varsling af skatter og afgifter kan afhænge af, hvilken dato for indeholdte skatter og afgifter, der fremgår af lejekontrakten, er det fint. Spørgsmål c) Det har ingen betydning for en varsling jf. lejelovens 47, hvilke udgifter udlejer har ved ejendommen. Er dette antaget betragtes det som en alvorlig fejl. Stigningen i grundskylden og renovationsudgifterne kan få betydning i det omfang, der varsles efter lejelovens Det er positivt hvis besvarelsen forklarer, hvordan lejeforhøjelsen kan opgøres og under hvilke forudsætninger, der kan varsles med tilbagevirkende kraft. Udgifterne til servicefirmaet kan aldrig på direkte betydning for en varsling af lejeforhøjelse i ejendom, hvor lejefastsættelse og regulering sker efter lejelovens regler. Udgifterne til den indvendige vedligeholdelse kan ikke varsles særskilt over for lejerne og har heller ikke direkte betydning for en lejeforhøjelse. I praksis fastsættes leje jf. LL 47 under direkte hensyntagen til den indvendige vedligeholdelse, det vil sige at huslejenævnene tillægger den

5 aktuelle sats til det beløb, der fastsættes som det lejedes værdi. Men i lejeperioden har beløbene som nævnt ikke nogen indflydelse på lejeforhøjelser. Udlejer er kun forpligtet til at hensætte det korrekte beløb af den leje, han får ind.

6 Opgavesæt nr. 2 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Nej, Ursula Alusru kan ikke fastholde, at der skal betales a conto vand og at der skal aflægges regnskab. Vilkåret om betaling af vand ud over lejen og aflæggelse af vandregnskab er ugyldig, fordi der ikke er opsat vandmålere i ejendommen. Dette er fastslået i GD 2009/48 H. Det vil være positivt, men ikke nødvendigt for besvarelsen, hvis der er gjort bemærkninger om, hvordan Ursula i stedet vil kunne få dækket stigninger i vandudgifterne. Enten gennem varsling af skatter og afgifter jf. LL eller efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvis ejendommen er omfattet af disse, hvilket ikke er oplyst i opgaven. b) Ja, Lars Lusk kan kræve samtlige a conto vandbidrag tilbagebetalt fra indflytningen. I GD 2010/13 Ø fik lejer tilbagebetalt alle a conto bidrag for hele lejerperioden. Tilbagebetalingskravet er som udgangspunkt alene begrænset af den almindeligt gældende 3 årige forældelsesfrist jf. forældelsesloven. Spørgsmål 1.2 a) Det kan indledningsvis konstateres, at den brugte lejekontrakt ikke er ulovlig alene fordi, at den er fra Lejekontrakten blev indgået i 2012 på Typeformular A, 8. udgave, som blev autoriseret den 3. september 2001, og som er den eneste gældende blanket. Der er således blevet brugt en autoriseret blanket, jf. LL 5, stk. 2. Det er en stor fejl, hvis man kommer frem til, at der er brugt en uautorisret blanket. Spørgsmålet vedrører herefter problematikken om det dobbelte fremhævelseskrav i lejelovens 5, stk. 1, og diskussionen om, hvorvidt der også skal ske særlig fremhævelse af de særlige vilkår, som er anført i typeformularens vilkår kræver ikke særlig fremhævelse i relation til lejelovens 5, stk. 1, da lejekontraktens 11 i sig selv giver anledning til, at lejer ser sig for angående de vilkår, som fremgår af 11. Det er kun de fortrykte vilkår i typeformularens 1-10, som skal være fremhævede, hvilket de allerede er i formularen., jf. GD 2010/12 Ø og GD 2010/26 V. Kommer man frem til, at vilkårene ikke kan anses som særligt fremhævede, selvom de står i 11, er det en fejl. b) Ud over vilkåret om vandregnskab og a conto vandbidrag er der ikke vilkår i kontraktens 1-10, som ikke kan gøres gældende. I 11 er der følgende vilkår, som ikke kan gøres gældende: - Forbuddet mod fremleje og bytte er en ugyldig aftale i strid med LL 69, 70 og 73 jf. 79. Kun hvis Ursula opfylder nogle af betingelserne i de nævnte paragraffer for at nægte fremleje eller bytte, vil hun kunne modsætte sig. - Gebyret på kr. for flyttesyn er ugyldigt aftalt. Dette er fastslået i GD 2003/43 H.

7 Det er positivt, hvis den studerende også drøfter problemstillingen forbuddet mod mere byrdefulde vilkår i ML 5, stk. 8. Såfremt det lægges til grund, at der er tale om en ejendom med flere end 6 beboelseslejligheder (hvilket ikke er oplyst i opgaven), kan specielt vilkårene om fraflytningstidspunktet og lejeaftalens tidsbegrænsning måske tilsidesættes, hvis de efter en samlet vurdering er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for de øvrige lejere i ejendommen, jf. GD 2006/48 Ø (tilsidesættelse af tidsbegrænsning), GD 2002/27 Ø (tidsbegrænsning tilsidesat) og GD 2003/61 Ø (Vilkår om trappevask og forlænget reklamationsfrist). Det kan således drøftes, om forbuddet mod mere byrdefulde vilkår vil medføre, at tidsbegrænsningen tilsidesættes. Spørgsmål 1.3 a) a. Ægtefæller / registrerede partnere Det følger af lejelovens 75, stk. 1, at ægtefæller/registrerede partnere har ret til at fortsætte lejemålet efter lejers død. Det bør fremgå ganske klart af opgaveteksten, at vielsesattesten fra gade-elvis en ikke er gyldig for så vidt angår et egentligt ægteskab/registreret partnerskab. De nærmere regler for indgåelse af ægteskab/registreret partnerskab berøres ikke, da det bestemt ikke er pensum. Flemming har derfor ikke ret til at fortsætte lejemålet på denne baggrund. Det er en fejl, hvis den studerende kommer frem til, at Flemming er at anse som registreret partner med ret til at fortsætte lejemålet. For så vidt angår Flemmings påstand om, at han skulle have ret til lejemålet som følge af, at parterne skulle have været gift på rådhuset i april ca. to uger efter Lars Lusks dødsfald giver ikke anledning til, at lejelovens 75, stk. 1 kan finde anvendelse, jf. GD 1992/09 Ø (Lejer og dennes samleverske gennem 1½ år havde planlagt at indgå ægteskab den 8. december Lejeren døde imidlertid den 27. november Lejerens samleverske havde ikke opnået en ægtefælles retsstilling, hvorfor hun skulle fraflytte lejemålet). a) b. Ugifte samlevende / husstand, Det følger af lejelovens 75, stk. 2, at når lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, så har en person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Det fremgår af opgaven, at Flemming ikke har boet sammen med Lars Lusk (enten i lejemålet eller en anden bolig) i de fornødne to år op til dødsfaldet (1. marts 2013 til 26. marts 2014), hvorfor Flemming ikke kan anvende LL 75, stk. 2. Det er positivt, hvis den studerende kommer ind på husstandsbegrebet, uanset hvilket resultat der kommes frem til. For så vidt angår fremlejeproblemstillingen og om, hvorvidt lejelovens 75, stk. 2 overhovedet kan anvendes i et sådant tilfælde henvises der til ad c lige nedenfor.

8 a) c. Fremlejeforhold Det fremgår ikke klart, hvorvidt der er tale om et fremlejeforhold eller ej. Såfremt der kun er tale om et fremlejeforhold, har Flemming under ingen omstændigheder ret til at fortsætte lejemålet. Såfremt den studerende måtte komme frem til, at Flemming har ret til at fortsætte lejemålet, er det en væsentlig fejl. Det er positivt, hvis GD 2008/62 Ø (fremlejetager havde et tæt forhold til fremlejegiver på tidspunktet for fremlejegivers død) og husstand contra fremleje behandles i relation til besvarelsen. I sagen var fremlejetageren overgået til at være husstandsmedlem og ikke længere fremlejetager. Seneste praksis om vurderingen af husstand ctr. fremleje findes i GD 2014/22 H, hvor et medlem i et kollektiv blev anset for at være fremlejer og ikke husstandsmedlem. OPGAVE a) LL 69 finder anvendelse, idet der er tale om fremleje af en del af lejemålet. Lejer Hans Jensen har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, maks. en person pr. beboelsesrum, hvorfor han har ret til at fremleje et af de tre beboelsesrum til 2 personer. jf. LL 69, stk. 1. Rummet med walk in-closet er som klart udgangspunkt ikke et beboelsesrum og kan derfor ikke medregnes i vurdering af, hvor mange værelser Hans Jensen må leje ud. Det er ikke nødvendigt, men ok hvis det kort beskrives i hvilke situation udlejer evt. ville kunne modsætte sig en fremleje jf. LL 69, stk b) I forbindelse med fremlejen er lejer forpligtet til at sende udlejer en kopi af fremlejeaftalen, inden fremlejeperiodens begyndelse, jf. 69, stk. 3. Det er dog kun, hvis lejer efter påkrav fra udlejer ikke sender en kopi af fremlejeaftalen, at udlejer kan ophæve lejeforholdet efter reglerne om ulovlig fremleje, jf. LL 93, stk. 1, litra f samt GD 2009/15 Ø og GD 2002/08 Ø. Opgaven retter sig mod brugsrettens overgang og der skal derfor ikke tages detaljeret stilling til lejefastsættelse og lejevilkår i øvrigt, men det er ok, hvis det kort nævnes, hvilke regler, der gælder for lejefastsættelse og lejeregulering. OPGAVE a) LL 75 finder anvendelse, idet der vil være tale om overdragelse af lejemålet ved lejers død. Ved lejers død har ægtefællen ret til at forsætte lejeforholdet, jf. LL 75, stk. 1. Lejers samlever er efter bestemmelsen ordlyd udelukket fra at fortsætte/overtage lejemålet, når der efterlades ægtefælle, uanset om denne vil fortsætte lejemålet.

9 3.1. b) Ægtefællen kan fortsætte lejemålet på uændrede vilkår jf. LL 75, stk. 1. Udlejer kan således ikke kræve ny lejekontrakt og/eller nye vilkår. OPGAVE a) LL 73 og 74 finder anvendelse idet der tale om bytning mellem to lejemål, hvor det ene lejemål ligger i en andelsboligforening. Hans Jensen har som udgangspunkt ret til at bytte lejligheden, der udelukkende er udlejet til beboelse, med en lejer af en anden beboelseslejlighed, så denne overtager lejligheden, jf. LL 73, stk. 1 Udlejeren kan dog modsætte sig byttet, hvis der er tale om en af de følgende fire situationer, jf. LL 73, stk. 2, litra a-d: a) udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder, b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte Hans Jensen har lejet lejligheden i godt 5 år, hvoraf han har haft lejligheden fremlejet i 2 år. Såfremt han har boet i lejligheden i de 3 år, kan udlejer derfor ikke modsætte sig byttet under henvisning til b). For så vidt angår udlejers øvrige muligheder for at modsætte sig byttet, altså a), c) og d) giver opgaveteksten ingen oplysninger om, hvorfor der ikke kan tages stilling hertil b) Det forhold, at bytteparten bor i en andelsboligforening betyder, at andelsboligforeningen kan forlange, at Hans Jensen bliver andelshaver i forbindelse med bytningen, jf. LL 74, stk. 2. Ved bytte forpligtes udlejer alene til, at genudleje til en bestemt person, der er ikke tale om en fortsættelse af det eksisterende lejeforhold. Der skal derfor udarbejdes ny lejekontrakt, hvor udlejer vil kunne kræve andre vilkår, end dem der gælder for Hans Jensen. Udlejer har således blandt andet ret til at modernisere lejligheden inden byttepartneren flytter ind og dermed hæve lejen. Hvis der efterfølgende skal ske lejefastsættelse efter reglerne i ML 5, stk. 2, om gennemgribende forbedrede lejemål, skal udlejer overholde kravene hertil.

10 Opgavesæt nr. 3 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor boligreguleringslovens regler som udgangspunkt gælder for lejens fastsættelse. Det er oplyst, at ejendommen ved opførelsen er en stor ejendom (med 16 beboelseslejligheder). Da intet er oplyst om, at antallet af lejligheder i ejendommen reduceres, må det derfor antages, at ejendommen den 1. januar 1995 fortsat var en stor ejendom. Udgangspunktet er derfor omkostningsbestemt leje ved lejens fastsættelse. Af ML 15 a, stk. 1, følger, at det er muligt at fravige ML 5 14 ved aftale, hvis beboelseslejligheden er beliggende i en nyopført ejendom. I så fald er lejefastsættelsen fri, hvis disse to forudsætninger er opfyldt: 1. Ejendommen er taget i brug efter den 31. december Det er aftalt mellem udlejer og lejer, at ML 5 14 er fraveget ved aftale I forhold til den første betingelse skal den studerende konstatere, at betingelsen omkring ibrugtagelsen er opfyldt. Godt nok er ejendommen opført i 1991 og godt nok er lejeaftalen indgået i 1991, men det kan udledes af opgaven, at Ivan Ivansen som den første lejer tager ejendommen i brug, da han får nøglerne til lejligheden den 15. januar Betingelsen om ejendommens ibrugtagning efter den 31. december 1991 er derfor opfyldt. Når den studerende til den konklusion, at opførelsen af ejendommen eller indgåelsen af lejeaftalen før 1. januar 1992 fører til, at ML 15 a, stk. 1 er uanvendelig, vil det være en fejl. Det er i opgaven oplyst, at lejekontrakten med Ivan Ivansen blev indgået på typeformular A 4. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, var typeformular A5 den nyeste typeformular. På trods af at der i forhold til Ivan Ivansen har været anvendt en ældre typeformular, blev anvendelsen af typeformular A4 først gjort uautoriseret ved BEK 1037 af 15. december I forhold til Ivan Ivansen har der derfor været anvendt en autoriseret blanket. Uanset om blanketten havde været uautoriseret eller ej har dette ingen betydning for lejens fastsættelse i forhold til Søren Smart. Når den studerende til det resultat, at anvendelsen af typeformular A 4 i forhold til Ivan Ivansen gør, at Benny Bondesen er afskåret fra at benytte ML 15 a, stk. 1, overfor Søren Smart, vil det være en fejl. I forhold til betingelsen om, at det skal være aftalt, at ML 5 14 er fraveget, skal den studerende konstatere, at denne betingelse er opfyldt, jf. bilag 2 til opgavesamlingen (lejekontraktens 11). Når den studerende til et andet resultat, vil det være en fejl. Når den studerende til det resultat, at 15, a, stk. 1, gælder automatisk, med mindre andet er aftalt, vil det ligeledes være en væsentlig fejl. Da betingelserne i ML 15 a, stk. 1 er opfyldte er det rette svar på spørgsmål 1, at der gælder fri lejefastsættelse / markedsleje, ved fastsættelsen af lejen for Søren Smarts lejemål.

11 b) I en lejeaftale, hvor lejen fastsættes til markedsleje, vil det være muligt at aftale regulering ved trappeleje eller ved nettoprisindeksering jf. ML 15 a, stk. 4. Det er muligt at aftale en kombination af en af de to reguleringsmuligheder med regulering efter LL om skatter og afgifter. Hvis der intet er aftalt i kontrakten om lejeregulering, kan der alene reguleres efter lejelovgivningens almindelige regler, hvilket i dette tilfælde vil være omkostnings bestemt leje. Hvis der gøres bemærkninger om, om dette i praksis vil være muligt, er det positivt. Det vil i praksis formentlig ikke være muligt at regulere efter de almindelige regler, da lejeniveauet vil være for højt. c) Den studerende skal tage stilling til, om lejen i et boliglejemål, hvor lejen er fastsat efter ML 5, stk. 1, ved lejens fastsættelse er begrænset af det lejedes værdi. I opgavens tekst henviser Søren Smart til ML 7, stk. 2. Denne bestemmelse fastslår at udlejer ved omkostningsbestemte lejereguleringer er begrænset af det lejedes værdi. Bestemmelsen vedrører lejeregulering og ikke lejens fastsættelse. En omkostningsbestemt leje, som er fastsat efter ML 5, stk. 1, kan efter lovens ordlyd og gældende praksis ikke sættes ned under henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. Henviser den studerende eksempelvis til GD 2002/38 Ø og / eller GD 2006/11 Ø skal dette trække op. Når den studerende til den konklusion, at det lejedes værdi ved lejens fastsættelse udgør en begrænsning i forhold til en leje, som er fastsat efter ML 5, stk. 1, vil det være en fejl. Spørgsmål 1.2 a) Ved besvarelsen af dette spørgsmål bør den studerende indledningsvist konstatere, at Aalborg er en reguleret kommune, hvorfor ML som udgangspunkt finder anvendelse. Den studerende bør i første omgang foretage en afvejning af, om der er tale om en stor ejendom med omkostningsbestemt husleje, eller om ejendommen er omfattet af småhusreglerne. Det følger af ML 4, stk. 5, at en småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejeligheder. Den studerende bør nå til den konklusion, at der er tale om en småejendom, da der kun var 5 beboelseslejligheder i ejendommen den 1. januar Tæller den studerende de 2 klubværelser med ved afgræsningen af småejendomme i forhold til store ejendomme, vil det være en fejl, da det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejemål, som er afgørende for status pr. 1. januar Det kan ikke af opgavens ordlyd udledes, om ejendommen er en 80/20 ejendom, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det være positivt. Som opgaven er formuleret, er der intet der indikerer, at de 3 erhvervslejemål er blandende lejemål, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det være positivt.

12 Svaret på spørgsmål 3 bør være, at lejemålet ved lejens fastsættelse må antages at være omfattet af ML s regler om småhusleje. Eventuelt at det lejdes værdi kan finde anvendelse hvis der er tale om en 80/20 ejendom. b) Da lejemålet er omfattet af reglerne for småhuse, kan der varsles lejeændring jf. ML 29 c jf. LL 47 el. 49. Der kan derudover varsles regulering af skatter og afgifter jf. LL Hvis der laves forbedringer i ejendommen/lejemålene kan der varsles efter ML 23-26, da der er 5 lejligheder i ejendommen. Se hertil ML 4, stk. 5. OPGAVE 2 a) Da ejendommen er et småhus, kan dækningsafgiften alene medtages i en skattevarsling over for erhvervslejerne jf. LL 50, stk. 1. Over for boliglejerne er der ikke hjemmel til at medtage dækningsafgiften. Hvis der svares, at dækningsafgiften kan medtages over for boliglejerne med henvisning til GD 2013/50 H er det en fejl, da denne vedrører en omkostningsbestemt ejendom, hvor dækningsafgiften godt kan medtages over for boliglejerne i skattevarsling jf. LL 50, stk. 2 og jf. princippet om, at der ikke må laves split-budgetter i en ejendom med omkostningsbestemt leje. b) I henhold til den seneste dom på området GD 2014/36 H, så skal opgørelse af forbrugsafhængige udgifter i en skatte og afgiftsvarsling ske på grundlag af ejendommens normalforbrug. Normalforbruget kan f.eks. opgøres som gennemsnitsforbruget over de sidste 3 år. Hvis der i besvarelsen er gjort nogle overvejelser om, om andre opgørelser af normalforbruget er i orden, så er det meget positivt. I forhold til den seneste domspraksis er det nok at foretrække, at bruge princippet om 3 års gennemsnitsforbrug, som grundlag for varsling af de forbrugsafhængige udgifter. Men det er altså ikke et krav. Benny kan således opgøre vandforbruget for 2014 ved at tage gennemsnittet for de seneste 3 år og gange med den aktuelle takst for Men han skal ikke nødvendigvis. c) Ja. Benny kunne have varslet en anden vandudgift i Han kunne have taget de seneste 3 års gennemsnit og gangen med taksten for Denne metode havde givet en vandudgift på ,89 kr. Udregnet som 2013-taksten på 48,56 kr. pr. m 3 ganget med gennemnittet af forbruget for ( )/3 = 942,66 m 3.

13 Hvis der gøres yderligere bemærkninger om det beløb Benny faktisk varslede i 2013 og den seneste domspraksis skal det som udgangspunkt vurderes positivt, dog afhængig af den konkrete argumentation. d) Benny kunne ikke varsle skatteændringen fra 2010 til 2013 med tilbagevirkende kraft, heller ikke selvom varslingen måtte være sket inden udgangen af maj måned Dette skyldes, at der er tale om en regulering over flere år og der er derfor gået mere end 5 måneder efter at nogle af reguleringerne er pålagt ejendommen. Stigningerne vil formentlig være sket løbende i 2011 og Der skal henvises til LL 50, stk. 3. Benny kan godt varsle med tilbagevirkende kraft i 2014, så længe han gør det inden udgangen af maj 2014, da der her kun er tale om et enkelt års regulering og LL 50, stk. 3 således er overholdt. Hvis der gøres nogle overvejelser om, om Benny havde kunnet varsle noget af ændringen i 2013 med tilbagevirkende kraft skal det som udgangspunkt vurderes positivt, dog afhængig af indholdet af argumentationen. e) Varslingen skal fordeles efter gældende leje, jf. LL 50, stk. 2, da ejendommen er et småhus. f) Ja. Det ville gøre den forskel, at dækningsafgiften kunne medtages i skattevarslingen over for boliglejerne jf. GD 2013/50 H og varslingen skulle fordeles efter samme princip, som den omkostningsbestemte leje jf. LL 50, stk. 2.

14 Opgavesæt nr. 4 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) og b) Den studerende bør indledningsvis konstatere, at der er tale om en ejendom, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, idet ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, hele ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980, og ejendommen havde mere end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 1, 4, stk. 3, og 4, stk. 5 Ikke alle udgifterne kan medtages på budgettet. Den studerende skal forklare for hver enkelt udgift. Hvis udgiften ikke kan medtages på budgettet, skal det forklares, hvor den så hører hjemme for at punktet er besvaret fuldt korrekt. Den studerende skal anvende ML 8, stk. 1, og praksis herfor. Grundskyld kr. a) Kan medtages. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. a) Kan medtages. El kr. a) Kan medtages. Vand kr., heraf er de kr. til forbruget i vaskeriet. a) og b) De kr. svarende til ejendommens/lejernes vandforbrug kan medtages. Det må dog forudsættes, at vandet ikke fordeles efter individuelle målere. c) De kr. svarende til vaskeriets forbrug kan medtages forudsat at evt. indtægter fra vaskeriet medtages som positivpost i budgettet, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Varme kr., heraf er de kr. til varmen på det lille vicevært kontor. a) og b) De kr. svarende til lejernes og evt. fællesarealers forbrug af varme kan ikke medtages på den omkostningsbestemte leje jf. LL 36. Denne del af udgiften skal opkræves via varmeregnskabet. De kr. til varmen på viceværtkontoret kan medtages på budgettet, som udgifter til viceværten. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) kr. a) og b) Kan i udgangspunktet ikke medtages på budgettet, da der er tale om service og ikke et lovpligtigt abonnement, jf. indirekte GA 2003/14. Udgiften kan i stedet medtages i vedligeholdelsesregnskabet. Varmeregnskabshonorar a) Kan medtages. Energimærke (udført i 2012) kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet, men skal medtages på varmeregnskabet jf. LL 36.

15 Bygningsforsikring kr. a) Kan medtages. Falck kr. a) Kan medtages som en hybrid mellem en forsikring og et lovpligtigt abonnement. Skadedyrsabonnement kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet jf. GD 2000/04 B og GA 2003/14 (nævnt indirekte i referatet), men kan i stedet medtages på vedligeholdelsesregnskabet. Graffitiabonnement kr. a) Kan medtages på budgettet jf. GD 2007/45 Ø. Vicevært kr. a) Kan medtages. Vicevært tlf., internet mv kr. a) Kan medtages som en del af viceværtudgiften jf. bl.a. GD 2011/34 B og GD 2001/42 Ø. Grundejerforening kr. a) Kan medtages som en del af ejendommens renholdelse. Det godkendes i praksis, se indirekte GA 2007/15. Sæbe til vaskeriet kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Der skal dog skelnes mellem lovpligtig service og ikke-lovpligtig service. Lovpligtig service kan medtages som driftsudgift på budgettet, mens ikke-lovpligtig service ikke kan medtages som driftsudgift på budgettet, men anses i stedet for at være vedligeholdelse og skal påføres vedligeholdelsesregnskabet, se GA 2007/16 og modsat GA 1998/03 (se også bemærkninger nedenfor under særligt om besvarelse af c)). Snerydning kr. a) Kan medtages på budgettet, som en del af renholdelsesudgiften. Værktøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er blandt andet nævnt i Boliglejemål 1, s Arbejdstøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis se bl.a. GD 2001/42 Ø. Porto på breve til lejerne 800 kr.

16 a) og b) Kan ikke medtages som selvstændig post på budgettet, da omkostningen i praksis anses for at være en del af administrationsposten og derfor dækkes her. Spørgsmål 1.1 c) Hvis den studerende vælger at tage de relevante udgifter under en samlet besvarelse er det ok. Den studerende skal forklare, at der er en sammenhæng mellem udgifterne og indtægterne til vaskeriet og at enten skal det hele med eller også må intet medtages. Det hele er beskrevet og forklaret i den ovennævnte GD 2006/19 V, hvor landsretten kom frem til, at hverken udgifter eller indtægter ved fællesvaskeri var pligtigt at medtage i budgettet, så længe det er alt eller intet. Se også GA 2007/16 om service på vaskeri og centrifuger (service vaskeri ej budgetudgift, service på centrifuger pligtigt og medtages på budgettet), samt GA 1998/03, hvor service på både vaskeri og centrifuger blev godkendt på budgettet, hvilket det dog nok ikke ville blive i dag. Spørgsmål 1.2 a) Fordelingsgrundlaget for budgetlejen er lovligt jf. ML 10. Det er et meget anvendt fordelingsgrundlag for især ældre ejendomme. Den studerende skal vide, hvad vurderingslejen fra 1967 går ud på. Det er helt fint, hvis den studerende her forklarer, hvorfor vurderingslejen naturligvis er lovlig jf. 10, da vurderingslejen netop er en vurdering af den enkelte lejligheds brugsværdi og 10 fastsætter en fordeling efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi. Det er en fejl, hvis besvarelsen går ud på, at fordelingsgrundlaget er forkert og burde være kvadratmeter. Spørgsmål 1.2 b) Hvis besvarelsen af 1.2. a) og b) er slået sammen, en det helt i orden. Den studerende SKAL nævne ML 10 og gerne også 11. Her kan den studerende fremhæve nogle af de oplysninger, der er givet i opgaven, så som, at stuelejlighederne, på den ene side har ulempen af at ligge med kig ind fra gaden, på den anden side har de adgang til en lille have hver. Den øverste etage har fordelen af mere sol og det er samtidig oplyst, at denne ejendom har en etage mere med endnu mere lysindfald. Hvis den studerende har medtaget den forbedring af 4. sals lejlighederne, som Uffe har lavet er det principielt forkert i forhold til det faktuelle fordelingsgrundlag, da forbedringen er lavet efter vurderingslejen er fastsat og må forudsættes at have medført en selvstændig forbedringsforhøjelse, som dermed giver de lejligheder en endnu højere leje, end de andre. Det behøver dog ikke at trække voldsomt ned, hvis den studerende har medtaget dette i sin vurdering. Forbedringen har naturligvis en selvstændig betydning for vurderingen af 4. sals lejlighedernes værdi. Det er i orden, hvis den studerende gør sig nogle overvejelser omkring kvadratmeterfordeling i stedet, men det må ikke fylde for meget i besvarelsen. Spørgsmål 1.2 c) Ja, opgørelsen opfylder beregningskravet jf. ML 12. Det fremgår klart af dommen GD 2012/17 Ø.

17 Det må trække ned, hvis ikke den studerende er klar over, at domstolene har haft spørgsmålet om beregningskravet til vurdering flere og gange og der ligger en del praksis på området. Dommen fra 2012 er gennemgået i undervisningen og bør således være den studerende bekendt. Spørgsmål 1.2 d) Uffe behøver principielt ikke gøre noget i forhold til indsigelserne. Der er kun to lejere, der har gjort indsigelse og Uffe har således ikke pligt til at indbringe indsigelserne for huslejenævnet jf. ML 12, stk. 2, som siger, at udlejer alene har pligt til at indbringe indsigelserne, hvis mindst 25 % af lejerne har gjort indsigelse, hvilken betingelse ikke er opfyldt. Uffe bør dog svare lejerne på deres indsigelser og oplyse dem om, at de selv kan indbringe varslingen for huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Udlejer er forpligtet til at oplyse lejerne om beboerrepræsentationens eventuelle udtalelser jf. ML 13, stk. 1, 4. pkt. Ud fra de oplysninger, der er givet i opgaven, så har beboerrepræsentationen ikke haft nogen konkrete bemærkninger til budgettet ved mødet og oplyser samtidig, at de vil komme med bemærkninger senere. Uffe har således oplyst lejerne korrekt. Det kan i besvarelsen diskuteres, om Uffe burde have oplyst, at der var afholdt et møde med beboerrepræsentationen, men det kan også vurderes at ligge i oplysningen om, at budgettet har været forelagt beboerrepræsentationen. Den studerende skal primært komme til et klart begrundet svar. Et svar lydende på at varslingen er ugyldig, er nok ikke korrekt, men hvis det er velbegrundet trækker det ikke ned. En henvisning til GA 2002/26 vil være positivt. Afgørelsen erklærede en varsling ugyldig, fordi U ikke havde oplyst lejerne om beboerrepræsentationens bemærkninger. b) Ja. Uffe har besvaret beboerrepræsentationens spørgsmål til tiden. Grundlaget for spørgsmålene og fristen for besvarelse findes i ML 13, stk. 3. Heri står, at hvis beboerrepræsentationen stiller spørgsmål og/eller beder om yderligere dokumentation inden 3 uger efter, at de har modtaget varslingen, så skal udlejer svare inden yderligere 3 uger. Beboerrepræsentationen modtager varslingen ved mødet den 25. september De stiller spørgsmål inden 3 uger, nemlig den 1. oktober. Uffe skal sørge for at beboerrepræsentationen har svaret senest 6. november. Han svarer den 23. oktober.

18 Hvis svaret lyder på, at Uffe har svaret for sent, fordi der er gået mere en 3 uger fra han fik spørgsmålene, er det en fejl jf. ordlyden af ML 13, stk. 3 inden yderligere 3 uger. c) Beboerrepræsentationens indsigelsesfrist udløber den 4. december, som er 6 uger fra den 23. oktober. Dette jf. ML 13, stk. 4. Det fremgår ikke helt klart af opgaven om Uffes svar sendes den 23. oktober eller modtages den 23. oktober. Hvis det antages, at Uffe blot har sendt svaret den 23. oktober og det antages fremme den 24. oktober udløber indsigelsesfristen først den 5. december. d) Nej. Uffe kan ikke opkræve forhøjelsen uden at foretage sig noget. Han skal orientere lejerne om, at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse, og at lejerne nu selv har mulighed for at indbringe sag for huslejenævnet. Se ML 13, stk. 5.

19 Opgavesæt nr. 5 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) og b) Det udfyldte driftsbudget findes efter de konkrete bemærkninger til spørgsmålene og de enkelte udgifter. Generelt til opgørelsen af udgifterne, kan det anføres, at sekretæren helst skal tage udgangspunkt i udgifterne for de seneste 12 måneder op til varslingstidspunktet. Sekretæren oplyser, at hun har taget udgangspunkt i udgifterne for 2013 og i 2014, når hun har kendt dem. Dette kan måske tolkes på forskellig måde og det afhænger helt af de konkrete bemærkninger, hvordan det skal vurderes. Hvis der er gjort bemærkninger om periodiseringen, så skal det i hvert fald fremgå af besvarelsen, at den studerende er klar over, hvad grundlaget for opgørelsen skal være, nemlig de senest kendte og dokumentérbare udgifter i en 12 måneders periode, der ligger så tæt på den seneste 12 måneders periode som muligt. Der kan tages højde for kendte og dokumentérbare stigninger, som endnu ikke er faktureret. Følgende udgifter kan ikke medtages i driftsbudgettet: Den del af elevatorserviceudgiften som vedrører reparation af foldedørene, da denne del af udgiften er en vedligeholdelsesudgift. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør 3.200,00 kr. Serviceabonnementet på varmtvandsbeholderen, da denne udgift er en vedligeholdelsesudgift. Dette er praksis i mange huslejenævn, se GD 2002/21 Ø og diverse ankenævnsafgørelser. Modsat ligger der GD 2010/45 B og GD 2000/03 B, som godkender lignende abonnementer. I besvarelsen her er det ikke medtaget, men hvis argumentationen for at medtage er der, så er det ikke en fejl. Den del af udgiften vedrørende fejemaskinen som vedrører reparation, da denne udgift er en vedligeholdelsesudgift. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør 3.500,00 kr. Den del af regningen fra Brunata, som vedrører flytteaflæsninger hos tre lejere, idet denne udgift ikke har karakter af en driftsudgift ved ejendommen. Udgiften har principielt heller ikke karakter af en jævnligt tilbagevendende udgift, da den kun forekommer i tilfælde af fraflytninger i ejendommen. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør kr. Lejetabet på kr., da udgiften er et tab på en debitor og ikke en driftsudgift. Opsætning af postkasser, kr., da det er en forbedringsudgift. Se GA 2009/01 og GA 2009/03. De øvrige udgifter kan medtages. Der kan knyttes følgende bemærkninger til enkelte af udgifterne: Elevatorservice på ,00 kr. Hvis der er medtaget en udgift på ,00 kr. (17.816, ,00) er det i orden. Beskrivelsen kan evt. fortolkes derhen, at de 3.200,00 er indeholdt i de ,00.

20 Leasingydelsen for fejemaskinen kan medtages med den pristalsregulerede udgift for Udgiften bliver således kr. Vandforbruget kan medtages med forskellige beløb. Det vil være acceptabelt at medtage udgiften på to måder. Enten ved at tage det beløb, der blev varslet ved skatter og afgifter på kr., alternativt kan medtages den seneste opgørelse på kr. Begge dele vil være i orden. Hvis der er gjort nogle bemærkninger om, at der kunne medtages en udgift, hvor der er justeret på det gennemsnitlige forbrug siden skattevarslingen (såfremt, der er kommet en ny forbrugsopgørelse efter denne varsling) er det positivt. Ved fastsættelsen af udgiften til vicevært kan der tages højde for den kommende lønforhøjelse for en del af året. Det kan muligvis endda være berettiget at beregne en årsudgift på grundlag af den fremtidige månedsløn, men det er dog så vidt ses ikke afklaret helt i retspraksis. Udgiften kan medtages med kr., eventuelt kr. Administrationshonoraret er medtaget uden moms, da det er oplyst, at det er Anders Andersens selv, der administrerer ejendommen (det er hans egen sekretær). Der er derfor ikke hjemmel til at pålægge administrationshonoraret moms. Beløbet er kr. Der er ikke stillet direkte spørgsmål til det. Men hvis der er gjort nogle bemærkninger om arealet, på grundlag af bilag 3 til opgavesamlingen, er det i orden. Hertil kan anføres: Alle beboelseslejemål skal medregnes i boligarealet, da der ikke er nogle af lejemålene, der ikke har lejefastsættelse og -regulering efter boligreguleringslovens kapitel II. Det gennemgribende forbedrede lejemål skal også medregnes på boligsiden ved opgørelsen af boligarealet, da dette lejemål skal bære en forholdsmæssig andel af driftsudgifterne i det omkostningsbestemte budget, uanset om der måtte blive varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse for lejemålet. Det følger af arealbekendtgørelsens 1, litra c, at pulterrum i kælder- og loftsetagen ikke skal medregnes i boligarealet. Det følger samtidig modsætningsvis af arealbekendtgørelsens 1, litra c, at pulterrummet skal medregnes i arealet for lejligheden 5. sal th., da pulterrummet ikke ligger adskilt fra boligen. Det fremgår af samme bestemmelse, at cykelkælder og varmecentral ikke skal medregnes i ejendommens etageareal.

21 ARBEJDSSKEMA DRIFTSBUDGET 2015 for ejendommen: med x uden beboerrepræsentation (sæt kryds) Anvendes som grundlag for udfyldning af varslingsskemaer til de enkelte lejere og eventuel drøftelse med beboerrepræsentanterne.

22 Oplysninger om ejendommen Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer pr kr ,00 A Boligernes samlede areal m² 810 B1 Boligernes samlede vurderingsleje kr. B2 Boligernes samlede fordelingsleje kr. B3 Boligernes samlede fordelingstal kr. B4 Ejendommens samlede areal m² 960 C Boligprocent efter arealfordeling: 810 B1 x 100 : 960 C % 84,38 Boligprocent 1994 % Boligprocent 1995 % D Boligprocent 2015: maks. D + 20 % E Indgangsbeløb for overført forøget kapitalafkast pr. m²: kr ,00 A: 960 C : 3 kr. 20,18 F Overført forøget kapitalafkast pr. m² i 2015: kr. 20,18 F x 1,5043 (indeksreg ) = kr. 30,3568 (med 4 decimaler) Beløbet afrundes til nærmeste hele kroner = kr. 30,00 G Ejendommens ibrugtagningstidspunkt (sæt kryds): før jan dec efter b tillæg (sæt kryds): 3 x 4 kr. 1,50 kr., 1 kr. og 1 kr. Budgetlejen fordeles mellem beboelseslejemålene efter areal, vurderingsleje, fordelingsleje eller fordelingstal. B1, B2, B3 eller B4 skal derfor udfyldes afhængigt af det anvendte fordelingsgrundlag. B1 skal dog altid udfyldes. Afsætning til vedligeholdelse - beboelse 18 kr. pr. m² 18 b 2) 3) kr. pr. m² 18 b 2) 4) kr. pr. m² 22 kr. pr. m² Indgangsbeløb 1) 29,00 + stigning i beboelsesprocenten: % af kr. A: B1:3 I alt 29, ,43 % (indeksreg ) 14, b tillæg for 1996 x 1,4938 (indeksreg ) 5,98 1, b tillæg for 1997 x 1,4645 (indeksreg ) 5,86 1,46 I alt for ,62 Afrundet for ,00 72,00 44,00 1) 18: kr. 44,00 (for ejendomme, som er taget i brug før 1964) eller kr. 37,00 (for ejendomme, som er taget i brug efter 1. januar 1964) + (Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer pr (A) : Boligernes samlede areal (B1) : 3 x Boligprocent 1995 (D)). 18 b: kr. 27,50 + (Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer pr (A) : Boligernes samlede areal (B1) : 3 x Boligprocent 1995 (D)) + kr. 4,00 eller 1,50). 2) Der foretages alene afsætning på kontoen for ejendomme taget i brug før ) Hvis vedligeholdelsesfordelingen svarer til den nugældende lejelovs 20 afsættes kr. 4,00 pr. m² i hvert af årene ) Hvis fordelingen derimod svarer til den tidligere gældende lejelovs 20 afsættes 1,50 kr. pr. m² i 1995 og kr. 1,00 i hvert af årene 1996 og 1997.

23 Udgifterne Seneste budget 2015 budget Bemærkninger I. Driftsudgifter 1. Skatter og afgifter: a. Grundskyld til kommunen ,00 b. Afgift for vandforbrug, afløb m.m ,00 c. Renovation ,00 d. Dækningsafgift... e. Kloakbidrag/rensningsanlæg... f. Rottebekæmpelse ,00 g. Forbrændingsafgift ,00 h. Affaldsgebyr... i. Gade- og vejbidrag... j. Skorstensfejning og kanalrensning... k.... l.... m.... n.... o.... p Skatter og afgifter i alt ,00 2. Forsikringer og abonnementer: a. Brandforsikring... b. Hus- og grundejerforsikring ,00 c. Arbejdsskadeforsikring ,00 d. Glasforsikring... e. Falck... f. Elevatorservice... g.... h.... i.... j.... k ,00 Ok, hvis der er medtaget ,00 kr. 2. Forsikringer og abonnementer i alt ,00

24 Udgifterne Seneste budget 2015 budget Bemærkninger 3. Renholdelse m.v. a. Ejendomsfunktionær, herunder vicevært, inspektør, varm ingeniør og funktionærtelefoner... m.v ,00 Eller ,00 b. Trappevask, vinduespudsning, m.v... c. Hovedrengøring... d. Fejemaskine ,00 e.... f.... g Renholdelse m.v. i alt ,00 4. Varme og vand: a. Varmeregnskab m.m ,00 b. Vandregnskab m.m... c. Revidering af kontrolmanual ,00 4. Varme og vand i alt ,00 5. El og gas m.v.: a. El og gas, herunder el-forbrug til varmecentral ,00 b El og gas m.v. i alt ,00 6. Diverse udgifter/indtægter: Indtægter angives med et minus (-) a. Fælles gårdanlæg... b. Rekvisitter og vejsalt ,00 c.... d.... e.... f Diverse udgifter/indtægter i alt ,00

25 Udgifterne Seneste budget 2015 budget Bemærkninger II Afkast: 1. Ejendommens værdi ved 15. alm. vurdering kr ,00 Afkast: 7% heraf ,00 2. Overført forøget kapitalafkast i henhold til ML 9, stk C x 30,00 G ,00 3. Tidligere forbedringer II Afkast i alt ,00 III Udgifter i alt (pkt II) ,00 IV Boligernes andel i budgettets udgifter: Seneste budget: 84,38 % budget: 84,38 E% ,44 V Administration ,00 (Antal boliglejemål x normtal) VI Budgetleje i alt for boligerne ,44 H Senest varslet/godkendt budgetleje... Forhøjelse... kr. Budgetlejen fordeles efter (sæt kryds): m 2 areal B1 vurderingsleje B2 fordelingsleje B3 fordelingstal B4 Fordelingsfaktor: H: B1/B2/B3/B4 = kr. X pr. m 2 areal (med 4 decimaler) pr. vurderingskrone pr. fordelingslejekrone pr. fordelingstal (sæt kryds)

26