Indstilling. Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning. Til Århus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 5. marts 2007 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at ombygge og udvide en bygning, som indeholder butikslokaler. Bygningen er i én etage. Hvis projektet gennemføres, vil bygningen være i 1½ etage og indeholde 3 butikker i stueetagen og 3 beboelseslejligheder ovenpå. En orientering af omboende har ført til indsendelse af en indsigelse, underskrevet af beboere på 8 ejendomme. Det indstilles, at projektet godkendes på visse vilkår. Kalkværksvej Århus C Sagsnr.: SEK/06/ Journalnr.: G01 Sagsbeh.: Torben Fladeland Iversen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: pob@aarhus.dk Direkte: tf@jtk.aarhus.dk 2. Beskrivelse af indstilling Tandervej 6A er bebygget med erhvervsbygning og et par udhuse. Ejendommens beliggenhed fremgår af vedlagte bykort og oversigtskort. På vedlagte 2 fotos er bygningens facade mod Tandervej vist. Ejerne har ansøgt om at måtte ombygge og udvide bygningen. Til illustration af projektet vedlægges situationsplan og 4 facadetegninger. Realisering af projektet forudsætter, at der dispenseres fra følgende bestemmelser i byplanvedtægt nr. 1 for Mårslet: 1. 6, stk. 5, hvorefter bygninger skal opføres af blank teglstensmur. Ydermure ønskes vandskuret. 2. 6, stk. 7, hvorefter tage skal udføres med 25 o hældning. Den projekterede bygning har en hældning på ca 40 o. <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>>

2 I byplanvedtægten bestemmes, at bygninger på dette sted må være 8,5 meter høje og være i 1½ etage. Disse regler overholder projektet. I kommuneplanen indgår ejendommen i delområde BL, et område til blandet bolig- og erhvervsformål. Ifølge rammebestemmelserne for delområdet må bebyggelsesprocenten for ejendomme med blandet anvendelse være op til 40. Da bebyggelsesprocenten for projektet er 57, forudsætter en godkendelse, at det accepteres, at den i kommuneplanen nævnte bebyggelsesprocent overskrides. Ejendommens grundareal er på 743m 2. En bebyggelsesprocent på 40 svarer til 297m 2 bebyggelse. Overskridelsen (fra 40 til 57 %) er på ca 126m 2. Mod vest går den projekterede bygning til naboskel. Dette kræver ikke nogen dispensation. I stedet skal kommunen foretage en vurdering af, om forholdet findes rimeligt ud fra følgende kriterier: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. Ud fra de samme kriterier skal det vurderes, om den projekterede bygnings omfang (bebyggelsesprocent 57) er rimeligt. Som det ses af facadetegningerne mod nord og syd, er der et betydeligt terrænspring i skel mellem ejendommen og naboejendommen med vest (Tandervej 4). Terrænet på naboejendommen ligger højere end terrænet på Tandervej 6A, således at taget over den vestlige del af den projekterede bygning ligger lavere end terrænet på Tandervej 4. <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 2 af 8

3 Der er gennemført naboorientering. På oversigtskortet er vist, hvem der er orienteret. Herudover er Mårslet Fællesråd orienteret. Orienteringen har givet anledning til indsendelse af én indsigelse, underskrevet af beboere på de 8 ejendomme, der markeret på oversigtskortet. Indsigelsen lyder således: Vi har som naboer og genboer følgende indsigelse mod den planlagte udbygning og ombygning af Tandervej 6A, Mårslet. 1. Vi mener ikke, at der i hjertet af Mårslet bør dispenseres fra reglen om en maksimal bebyggelsesprocent på 40. I projektet er der angivet en bebyggelsesprocent på 57, hvilket forekommer at være en voldsom overskridelse. Bygningen vil i kraft af sin størrelse skille sig markant ud fra den øvrige arkitektur i bymidten. Mårslet er en gammel landsby, og der er mange bestræbelser på at bevare det gamle, unikke miljø omkring kirken. Bygningen vil i den forbindelse virke stor og dominerende. Vi frygter også, at der med en så markant dispensation kan blive skabt en præcedens. Hvis der dispenseres tilsvarende ved andre bygninger, vil hele bymidten ændre karakter og det unikke miljø gå tabt. 2. Vi mener, at bygningens højde er et særskilt problem, og vi har noteret, at det ikke af tegningerne fremgår, hvad max-højden er. Hvis ansøgningen ikke umiddelbart bliver afvist, skal vi derfor anmode om supplerende oplysninger vedr. tagryggens højde. 3. Vi stiller spørgsmålstegn ved, om bebyggelsesprocenten reelt er 57 pct. I et tidligere indsendt projekt vedr. Tandervej 6A blev det angivet, at 500 kvm, var ensbetydende med en bebyggelsesprocent på 67 pct. Så vidt vi kan måle på de tilsendte tegninger, er det seneste projekt ikke under 500 kvm. (der er måske et mindre areal på øverste etage, men et meget større areal på nederste etage). Vi undrer os på den baggrund over, at bebyggelsesprocenten skulle være 10 pct. lavere. Hvis ansøgningen ikke umiddelbart bliver afvist, skal vi anmode om, at bebyggelsesprocenten kontrolleres. 4. Det fremgår af tidligere fremsendt ansøgning vedr. Tandervej 6A, at der søges om dispensation for taghældning på 25 pct. Vi undrer os over, at der ikke længere søges om dispensation på dette punkt (jf. byplanvedtægten 6 stk. 7), selv om projektet har en taghældning langt over 25 pct. 5. Hvis ansøgningen ikke umiddelbart afvises, vil vi anmode om supplerende tegninger over den bagerste del af bygningen (udsigten fra vest). Det fremgår f.eks. ikke, om der er en tagterrasse eller et fladt tag. <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 3 af 8

4 6. Bygningen vil i kraft af sin størrelse (den høje bebyggelsesprocent) tage lys fra en række af de nærmeste naboer. Andre vil miste udsigt - bl.a. til kirken. Desuden vil der fra lejlighederne på øverste etage være udsyn direkte ind i de nærmeste naboers huse og haver. 7. Projektet vil med hele tre butikker og tre lejligheder forværre de i forvejen alvorlige trafikale problemer i bymidten. Vi skal derfor anmode om, at det sendes til høring hos de relevante myndigheder. Bygningen ligger på byens farligste sted med en stor gennemkørselstrafik og dårlige oversigtsforhold. Der ligger i forvejen et meget besøgt pizzeria og en damefrisør på samme sted. De trafikale forhold kan ikke bære en så kraftig udvidelse som tre butikker og tre boliger. Dertil kommer, at de nye store boligområder syd for Mårslet vil være en yderligere trafikal belastning i midtbyen. 8. Der kan ligeledes opstå kaotiske og farlige forhold omkring parkering - ikke mindst for byens skolebørn. Vi gør opmærksom på, at arealet foran Tandervej 4 og 6A er et hovedstrøg i skoletrafikken. En stor del af skolens elever benytter området i forbindelse med adgang til stien langs med Giber Å - ikke blot i skoletiden, men også i forbindelse med fritidsaktiviteter. De mange parkeringsbåse, som er angivet på tegningerne, vil betyde, at bilerne vil være nødt til at bakke rundt på pladsen. Det vil uundgåeligt føre til mange farlige situationer. Også på dette punkt bør relevante trafik- og skolemyndigheder høres. 9. Trafikken til tre butikker og tre boliger vil blive en stor gene for naboer og genboer. Erfaringen fra de år, da der var kiosk i bygningen, viser, at kunderne ofte parkerer i private indkørsler m.v. Der er også i dag problemer vedr. færdsel til damefrisøren og pizzeriaet. At der fremover - efter planen - skal være ikke blot ét, men seks lejemål i bygningen må forventes at flerdoble disse problemer. 10. Gode kræfter har tidligere arbejdet for en forskønnelse af de centrale områder i midtbyen omkring Giber Å. I forbindelse med et borgermøde om den store udbygning af Mårslet i oktober 2005 gav daværende rådmand Poul B. Schou udtryk for, at kommunen ville se positivt på at give økonomisk støtte til et relevant projekt. Vi mener, at Tandervej 6A- planerne vil blokere for en løsning, som både tager æstetiske og trafikale hensyn, fordi de mange parkeringspladser kræver, at hele området (inklusiv det tinglyste område foran Tandervej 4) forbliver en asfaltørken. Det udelukker således et mere grønt og trafiksikkert projekt. 11. Vi mener i øvrigt ikke, at alle relevante naboer har faet sagen til høring - f.eks. ejeren af Tandervej 3. <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 4 af 8

5 Indsigerne har fået tilsendt supplerende oplysninger om bl.a. bygningshøjde, bebyggelsesprocent og den lave, vestlige del af bygningen. For ejerne har PHI arkitekter Aps kommenteret indsigelsen således: Ad. bygningens højde Bygningens højde er 8,5 m. Ejendommen er omfattet af område 2 i byplansvedtægten, jfr. 6 stk. 2, der en bygningshøjde på 8,5. Ad.: Bebyggelsesprocent I byplanvedtægten er der åbnet op for at byggeprocenten på 40 kan overskrides. Bebyggelsesprocenten for de omkringværende ejendomme er generelt højere end 40. Den bagerste del af projektet har karakter af kælder og er ikke medregnet ved beregningen af bebyggelsesprocenten, Bygningsafsnittet har gulvniveau under terræn. Taget fungerer som udendørs opholdsareal, der pga. store terrænforskelle ligger i niveau med naboarealet mod vest. Hovedparten af de omkringliggende ejendomme har kælder. Ad.: Taghældning Taghældningen afspejler de omkringliggende ejendomme, hvoraf de flest har taghældninger på ca 45 grader. Naboerne har tidligere gjort indsigelse mod at en 25 graders taghældning afviger fra de eksisterende bygninger. I forbindelse med behandlingen af de tidligere fremsendte forslag til bebyggelsen, har der været arbejdet med en taghældning på 45 grader. Til de 10 punkter i indsigelsen har vi disse kommentarer: Ad 1 Afdelingen er af den opfattelse, at der netop på det omhandlede sted i Mårslets bymidte med fordel for områdets visuelle fremtræden kan ske en ombygning og udvidelse af bygningen til et øget volumen, når dette sker med tilpasning til omgivelserne, herunder ikke mindst ved valg af tagkonstruktion. Det vurderes, at den projekterede bygning ikke har en størrelse der gør, at den adskiller sig markant fra den øvrige bebyggelse i Mårslet midtby, og at den heller ikke vil virke dominerende og negativ på bymiljøet. En bebyggelsesprocent på 57 findes acceptabel, bl.a. i lyset af, at der findes væsentlige åbne arealer med lys og luft mod nord (åen) og mod øst (forpladsen). <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 5 af 8

6 Ad 2 Bygningens højeste højde er 8,5 meter. Ad 3 Bebyggelsesprocenten er 57. I beregningen indgår den vestlige, lave del af bygningen ikke, idet denne er at betragte som en kælder, da loftet er mindre end 1,25 meter over det omgivende terræn. Ad 4 Taghældningen er ca 40 o, der som nævnt ovenfor nødvendiggør dispensation fra 6, stk. 7 i byplanvedtægten. Omgivende bygningers tage har varierende hældningsgrader, og en del har hældning på o. Ad 5 Som det fremgår af vedhæftede tegninger af facader mod syd og nord, er det hensigten at etablere terrasse på taget over den lave, vestlige del af bygningen. Dette fremgik ikke af de tegninger, som blev fremsendt sammen med orienteringsbrevet til omboende. For at undgå, at ophold på terrassen kan påføre naboer uacceptable gener foreslås, at der fastsættes vilkår om, at der ikke må etableres terrasse på den del af taget, som er nærmere naboskel end 2,5 meter. Ad 6 Den projekterede bygning vil uomtvisteligt tage mere lys end den eksisterende lave bygning. Afdelingen vurderer dog, at der med overholdelse af alle regler, herunder bestemmelsen om en taghældning på 25 grader, vil kunne opføres en bygning, som vil tage mere lys. Tilsvarende gælder for så vidt angår udsyn til omboende. Fra vinduer mod vest vil være ca 8 meter til naboskel. Ad 7 Sagen har været forelagt Trafik og Veje. Se under Ad 8 nedenfor. Ad 8 Den vedlagte situationsplan er på nogle punkter ændret i forhold til den situationsplan, som var udarbejdet forud for naboorienteringen. Ændringerne muliggør, at færdsel til og fra ejendommen kan ske uden at der bakkes ud på Tandervej. Endvidere indebærer ændringerne etablering af værn mellem færdselsareal og stien langs Giber Å. Efter ændringerne har Trafik og Veje ingen indvendinger mod projektet. Man forudsætter dog, at varelevering sker på egen grund foran butik- <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 6 af 8

7 kerne ved at køre ind af den ene adgang og ud af den anden, således at der ikke bakkes ud på Tandervej i forbindelse med varelevering. Ad 9 Der henvises til Ad 8 ovenfor. Situationsplanen viser 8 p-pladser. Trafik og Veje har vurderet parkeringsforholdene i forhold til bl.a. de gældende Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune og finder forholdene tilfredsstillende. Ad 10 Afdelingen vurderer, at projektet vil virke i retning af at forskønne bymidten i Mårslet. Hermed tænkes især på, at det trods den eksisterende bygnings vanskelige form er lykkedes at projektere tage og kviste i harmoni med omgivelserne. Det indstilles at henstille til bygherren, at der ved etablering af værn og p-pladser langs fortov tages hensyn til den visuelle fremtræden. Ad 11 Alle berørte omboende findes at være orienteret. Den i forbindelse med naboorienteringen udarbejdede afsendelsesliste omfatter såvel ejeren af Tandervej 3 som to lejere i ejendommen. Under henvisning til ovennævnte finder afdelingen, at projektet bør godkendes på følgende betingelser: 1. For at tilgodese hensynet til naboejendommen mod vest må den del af taget på den lave, vestlige bygningsdel, som er nærmere naboskellet end 2,5 meter, ikke anvendes til opholdsareal og skal med et lavt hegn eller lignende adskilles fra resten af taget. 2. For yderligere at tilgodese hensynet til naboejendommen mod vest skal adskillelsen mellem de to ejendomme (mur, hegn eller lignende) godkendes særskilt, og beboerne på naboejendommen skal forinden have lejlighed til at udtale sig om et konkret forslag til adskillelsen. 3. Det pointeres overfor ansøger, at varelevering skal sker på egen grund foran butikkerne ved at køre ind af den ene adgang og ud af den anden, således at der ikke bakkes ud på Tandervej i forbindelse med varelevering. <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 7 af 8

8 4. Der skal etableres og opretholdes et værn mellem færdselsarealet og stien langs Giber Å. 5. Betingelserne nævnt under pkt. 1 og 4 skal sikres ved tinglysning af en deklaration. 6. Det henstilles til bygherren, at der ved etablering af værn og p- pladser langs fortov tages hensyn til den visuelle fremtræden. 3. Beslutningspunkter At 1) projektet godkendes på de i afsnit 2 nævnte betingelser nr Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag: (kopi til alle/+ elektronisk) Bykort, oversigtskort, 2 farvefotos, situationsplan, 4 facadetegninger <<<<Tandervej 6A, Mårslet ombygning og udvidelse af butiksbygning>>>> Side 8 af 8