Advokaterne Sankt Knuds Torv

Transkript

1 J.nr.: 02-H NOTAT 2 Ryesgade 31 PO Boks Århus C Telefon Telefax Mail: info@askt.dk CVR DK vedr. arealerne, hvorpå Haveforeningen Aabrinken (HFA) er beliggende: Indledning I fortsættelse af mit notat af er der nu den af retten i Århus afsagt en dom i en sag, der i sin grundsubstans kunne minde om HFA retslige forhold til DSB. Dommen går lejernes vej. Dommens sagsfremstilling Lejeaftalens historie 1. del Sagen drejer sig i korthed om, at et præsteembede ejede et areal, hvorpå der var udstykket en række sommerhusgrunde, som så blev udlejet til forskellige lejere. Der forefandtes i lighed med kolonihaveområdet ikke standard lejekontrakter, og lejeforholdene var derfor for de enkelte grunde baseret på almindelig aftaleretligt grundlag. Disse lejeraftaler var sædvanligvis indgået med lejeperiode på 5 år, 10 år eller længere, og der var ligeledes i kontrakterne fastsat regler for lejens fastsættelse og årlige reguleringer. Endvidere var der i nogle af kontrakterne taget stilling til, hvad der skulle gælde ved udløbet af lejeforholdet, herunder om lejers ret til genudlejning og om lejers ret og pligt til tilbagelevering af det lejede i ryddet stand. Oprindelig var bygningerne på disse lejede grunde indrettet uden faciliteter af nogen art, men efterhånden som lovgivning og offentlige reguleringer mv. fastsatte en række krav, måtte lejerne af grundene naturligvis følge disse krav, ligesom der blev foretaget tilslutning af vand, el og anlagt veje, der ofte medførte udgifter for lejerne. Som følge af disse indretninger, og da lejerne i almindelighed har kunnet fortsætte deres lejemål i henhold til nye kontrakter på uændrede vilkår efter udløb af de hidtidige lejeforhold, havde lejerne fået en forventning om, at disse lejeraftaler, også i fremtiden ville blive forlænget - og i det væsentlige på uændrede vilkår. Lejerne havde i tillid hertil og på baggrund heraf opført, hvad der kunne betegnes som et sommerhus på de lejede grunde. Velvidende om og accepteret, at lejeren havde indrettet sig som ovenfor anført, ønskede udlejer efterhånden som lejekontrakterne udløb at indgå nye lejekontrakter, men disse nye lejekontrakter adskilte sig på væsentlige punkter fra tidligere

2 Side 2 aftaler, hvilket gav anledning til uenighed mellem lejer og udlejer. Uenigheden var oftest et spørgsmål om lejefastsættelse/lejeregulering og afviklingen/opgørelse i forbindelse med udløb af en lejekontrakt. Som det fremgår af ovennævnte beskrivelse, ligner problemstillingen jo til forveksling problemstillingen mellem DSB som udlejer og HFA som lejer. Miljøministeriets udlejningspraksis Til oplysning af sagen blev statens praksis for udlejning af statens jorder inddraget. Det kan oplyses, at problemet på statens område - og altså ikke i ovennævnte sag - blev løst ved, at daværende miljøminister Connie Hedegaard i 2006 fik udarbejdet en standardlejekontrakt. I standardlejekontrakten, der altså vedrørte statens arealer, blev der udlejet til borgerne. Det kan eksempelvis i denne standardkontrakt anføres, at lejeafgiften reguleres hvert år i takt med udviklingen i nettoprisindekset for det foregående kalenderår, og når der er gået 5 år, bliver lejefastsættelsen optaget til ny vurdering til konstatering af, om pristallet er løbet fra lejeudviklingen, enten i op- eller nedadgående retning. Såfremt en sådan vurdering medfører en væsentligt ændret lejefastsættelse i forhold til den aftalte, reguleres lejen i overensstemmelse hermed. Standardkontrakten indeholder endvidere en bestemmelse om, at udlejer betaler de skatter og afgifter, der pålignes grunden. Ovennævnte standardlejekontrakt er altså alene en kontrakt, der er gældende indenfor statens område, og aftaler mellem DSB og de enkelte haveforeninger falder altså udenfor dette område, og hviler som udgangspunkt på resultatet af en forhandling mellem udlejer og lejer. Lejeaftalens historie 2. del Den konkrete sag med præstegården drejede det sig om 28 strandlodder i området ved Saksild Strand, der blev udlejet til private med henblik på opførelse af bebyggelse på grundene. Forholdet mellem disse lejere og udlejer blev reguleret af lejeaftaler. Lejeaftalerne strækker sig tilbage fra og fremefter, og de oprindelige lejekontrakter angav en fast leje. Fra 1978 blev lejekontrakten ændret, således at den faste leje blev afløst af en pristalsreguleret leje. Fra 1992 blev førnævnte regulering ændret således, at der nu skulle betales en årlig leje svarende til en procentdel af den offentlige ejendomsvurdering på grunden. Dette sidste reguleringsprincip gav nogle voldsomme lejestigninger i 2007 på grund af de ekstraordinære store prisstigninger på fast ejendom, der som bekendt forekom indenfor disse år. Det medførte at lejer (sommerhusgrundlejerne) og udlejer (menighedsrådet) ikke kunne blive enige om lejens størrelse, hvorefter menighedsrådet efter forskellige

3 Side 3 konsultationer med offentlige styrelser besluttede sig til, at der skulle beregnes en årlig leje på 5,5% af den offentlige ejendomsværdi. Miljøministeriets historiske praksis for udlejningsaftaler for lejede arealer Lejerne rettede i forbindelse med retssagen henvendelse til Skov- og Naturstyrelsen (altså en anden offentlig instans) og forespurgte om kontrakter for sommerhuse på lejet grund langs den jyske vestkyst, og det blev i den forbindelse oplyst, at regulering af lejen for 1983 til 2006 skete efter et af Told- og Skattestyrelsen udarbejdet indeks for kontantpriser for sommerhuse, og før 1983 skete det på grundlag af nettopriseindekset, men dette blev ændret efter ønsker fra lejerne. Det oplystes endeligt, at lejen for 2006 igen reguleredes efter nettoprisindekset. Besvarelsen af ovennævnte skrivelse medførte endvidere, at Skov- og Naturstyrelsen udtrykte det synspunkt, at der ved fastsættelse af grundleje var tale om en vurdering efter de konkrete forhold f.eks. størrelse, men også beliggenhed, hvorfor det var meget vanskeligt at sammenligne forskellige områder, når lejen skulle fastsættes. Det kan oplyses, at daværende miljøminister Connie Hedegaard blev forespurgt om baggrunden for at regulere lejen på statens sommerhusgrunde efter sommerhusprisindekset, og det blev oplyst, at nettoprisindekset (reguleringspristallet) i starten af 1980 var højere end stigninger i sommerhusprisindekset, hvorfor Skov- og Naturstyrelsen efter ønske fra lejerne var gået over til at regulere lejen efter sommerhusprisindekset. Det bemærkes, at sommerhusprisindekset afspejler udviklingen i sommerhuspriser, mens nettoprisindekset dækker den generelle prisudvikling. Da førnævnte minister ved samme lejlighed blev forespurgt, om hun fandt det rimeligt at benytte sommerhusprisindekset til regulering af lejen, var svaret: NEJ. Hun oplyste endvidere, at regulering af leje for sommerhusgrundene fra 2006 var ændret således, at det nu blev reguleret efter nettoprisindekset. Menighedsrådets kontraktsdiktat I sagen endte det med, at menighedsrådet udlejede jorden til 5,5 % af den gældende offentlige vurdering. Det kan så endvidere oplyses, at menighedsrådet i lejekontrakten anførte, at den skulle være gældende fra 2008 til 2038, at der efter lejeperiodens udløb var fortrinsret til genleje, at lejen skulle fastsættes årligt, da lejen skulle være baseret på den til enhver tid gældende ejendomsskyldvurdering i området. Lejen skulle fastsættes forud for 1 år ad gangen og udgøre 5,5% af grundværdien for Lejeren skulle afholde alle udgifter til skatter og afgifter, renovation, vand, elektricitet, kloakering og rensningsanlæg. Bebyggelse skulle ske i overensstemmelse med bygningsvedtægten. Ved lejemålets ophør skulle bebyggelsen fjernes, idet lejeren dog havde ret til at afhænde bebyggelsen til en ny lejer af grunden. Endelig fik lejeren forkøbsret til grunden.

4 Side 4 Dette lejekontraktsudkast var ændret væsentligt i forhold til det hidtil gældende, idet det som nævnt tidligere var en pristalsreguleret basisleje - nu en leje på 5,5% af grundværdien i området efter den offentlige ejendomsvurdering for Lejerne følte sig tvunget til at skrive under, da de var nervøse for misligholdelse, hvis de undlod at underskrive, men indledte umiddelbart herefter nærværende retssag imod menighedsrådet. Det er denne retssag, der danner grundlag for nærværende notat. Retssagen Der blev i forbindelse med retssagen indhentet diverse skønserklæringer for så vidt angår lignende sommerhuse på lejet grund bl.a. ved Rude Strand, Grenå Strand og Bønnerup Havn. Jeg vil ikke nærmere komme ind på disse forhold, da jeg mener, at de afviger så meget fra kolonihaveproblematikken, at det ikke umiddelbart kan anvendes i den forbindelse. Dommens konklusion Jeg vil derfor straks gå til en konklusion, idet det indledningsvis blev konstateret, at en aftale af den pågældende art må betragtes som en forbrugeraftalte med deraf følgende beskyttelse i henhold til forbrugeren, og at aftalen i øvrigt skal være rimelig i overensstemmelse med Aftalelovens 36. Retten konkluderede, at en lejefastsættelse med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering for grundene for 2006 ikke kan antages at indeholde et reelt udtryk for, hvad grundenes handelsværdi er, specielt når det tages i betragtning, at grundene er udlejet til sommerhuse. Retten konstaterede endvidere, at lejerne i en lang periode havde betalt en leje med en løbende regulering efter nettoprisindekset, ligesom lejeraftalen flere gange var blevet forlænget med forholdsvis lave reguleringer. Retten kommer herefter til, at der fra april 2008 fastsættes en leje, der sikrer udlejer et rimeligt afkast af grundenes værdi, når der samtidig tages hensyn til, at de anvendes til udlejning. Værdien fastsættelse i overensstemmelse med en skønserklæring udarbejdet af 2 ejendomsmæglere, der blandt andet har taget udgangspunkt i andre udlejede sommerhusgrunde. Lejen skulle fortsat være gældende i 30 år og den fremtidige regulering skulle fastsættes i overensstemmelse med den standardkontrakt, der anvendes, når staten udlejer sommerhusgrunde, hvilket igen betyder, at fremtidige reguleringer skulle ske efter nettoprisindekset. Endvidere kunne lejefastsættelsen så tages op af begge parter til fornyet vurdering, dog tidligst efter 5 år, og at lejen da kan ændres, hvis den er ændret væsentlig 1 i forhold til lejen for lignende arealer. 1 Det kan oplyses, at det ved fastsættelse af væsentlighedskriteriet lægges til grund, at den nugældende lejelov og erhvervslejelovens regler skal være gældende, hvilket i praksis vil sige, at en væsentlig ændring vil andrage et sted mellem 10 til 15%.

5 Side 5 Min konklusion Skulle ovennævnte overføres til retsforholdet mellem HFA og DSB ville de sammenlignelige grunde være andre kolonihaver i Århus området og i den forbindelse ville det være praktisk at indhente oplysningerne for Århus Kommune, da den formentlige er den største udlejer af kolonihavegrunde i Århus. Lejevilkår Herefter kunne dette afkast beregnes i gennemsnit pr. m2 og så ganges op med arealet for så vidt angår nærværende haveforening, idet der dog skulle tages hensyn til den forurening nærværende haveforening er påvirket af. Herefter vil det være muligt på grundlag af disse tal at fastsætte lejens størrelse, der så skal suppleres med andre gode vilkår for lejerne, som anført ovenfor. Købsvilkår Værdien af arealet kan herefter beregnes på grundlag af afkastet og de øvrige lejevilkår. Fortsat sagsbehandling Jeg vil nu tage kontakt til Ole Skov Rasmussen, Århus Kommune, for at få oplyst vilkårene for kommunens udlejning af kolonihaver, da sådanne vilkår vil blive væsentlige for HFA kommende lejevilkår. Jeg vil i samme forbindelse anmode KÅK om tilsvarende oplysninger f.s.v.a. de kolonihavområder, hvor KÅK står som lejer Anders Kirk