NYHEDER FRA PLESNER JUNI Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme...

Transkript

1 NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008 ERHVERVSEJENDOMME Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme... 4 Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden? Af advokat Martin Jastram Hvorvidt lejer er forpligtet til at betale husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af et lejemål, afhænger ikke alene af, hvad der er aftalt i lejekontrakten mellem lejer og udlejer, men ligeledes af hvornår lejekontrakten er indgået. Det er sædvanligt, at parterne i lejekontrakten nærmere regulerer, hvorledes og i hvilken stand lejemålet skal afleveres ved lejers fraflytning. I en væsentlig del af de indgåede erhvervslejekontrakter har parterne aftalt, at lejer er forpligtet til at betale husleje i den periode, der medgår til istandsættelse af lejemålet, hvis lejer forsømmer sin pligt til at aflevere lejemålet i den aftalte og kontraktmæssige stand. Alligevel kan en udlejer ikke altid opkræve husleje i istandsættelsesperioden, og det gælder uanset om parterne har indgået en udtrykkelig aftale om det. Udlejeren risikerer derfor at blive bragt i den uheldige situation, at udlejer lider et tab, f.eks. som følge af at lejemålet ikke straks kan genudlejes, også selvom dette ubestridt skyldes, at lejer har misligholdt sin istandsættelsesforpligtelse efter lejekontrakten. En dom afsagt af Vestre Landsret den 15. november 2006, refereret i UfR V, belyser problemstillingen nærmere. Sagens omstændigheder Den konkrete sag drejede sig om et erhvervslejemål, der trådte i kraft den 1. oktober I lejekontrakten var det mellem parterne aftalt, at lejer ved fraflytning skulle aflevere lejemålet i samme vedligeholdelsesmæssige stand, som det blev overtaget i - bortset fra sædvanligt slid og ælde. Med 195 jurister og en samlet medarbejderstab på 345 er Plesner et af landets førende internationale advokatfirmaer med specialer inden for alle erhvervs- og offentligretlige områder. Plesners vision er at være Danmarks bedste advokatfirma det naturlige valg for enhver dansk og udenlandsk virksomhed med behov for erhvervsjuridisk rådgivning. 1

2 Det var endvidere udtrykkeligt aftalt i lejekontrakten, at såfremt lejer ved fraflytning ikke afleverede lejemålet i kontraktmæssigt stand, var udlejer berettiget til at foretage istandsættelse for lejers regning, ligesom udlejer var berettiget til at opkræve husleje for den periode, der gik til istandsættelsen. I forbindelse med lejers opsigelse af lejemålet indgik parterne aftale om lejers betaling af istandsættelsen, men lejer afviste udlejers krav om huslejebetaling i istandsættelsesperioden. Udlejer anlagde derefter sag med krav om lejers betaling af husleje i istandsættelsesperioden. Lejekontrakten blev indgået i 1998 og således før Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar For tidspunktet på lejekontraktens indgåelse fandt Lejelovens regler også anvendelse for erhvervslejemål. I henhold til Lejelovens 33, stk. 5, er en lejer kun forpligtet til at betale husleje indtil lejeforholdets ophør. Bestemmelsen er beskyttelsespræceptiv, hvilket vil sige, at den ikke kan fraviges til skade for lejeren. Under den efterfølgende retssag gjorde udlejer gældende, at formuleringen lejeforholdets ophør ikke skal forstås som det tidspunkt, hvortil lejemålet er opsagt, men derimod det tidspunkt, hvor lejeren efter lejekontrakten har opfyldt sine kontraktmæssige forpligtelser. Hvis bestemmelsen ikke skulle fortolkes på den måde, ville det ifølge udlejeren føre til et urimeligt resultat, idet en lejer således kunne vælge at ignorere en kontraktmæssig istandsættelsesforpligtelse, og derved påføre udlejer et tab som følge af manglende huslejeindtægt i istandsættelsesperioden. Lejer gjorde heroverfor gældende, at formuleringen lejeforholdets ophør skal forstås bogstaveligt, og at der hverken i forarbejderne til loven eller i øvrigt findes særlige holdepunkter for at udstrække begrebet lejeforholdets ophør til det faktiske tidspunkt, hvor lejemålet er endeligt istandsat. Lejer anførte endvidere, at lejekontraktens bestemmelse om lejers forpligtelse til at betale husleje i istandsættelsesperioden var i strid med præceptiv lovgivning og derfor ugyl- 2

3 dig. Landsrettens dom Lejer blev i byretten frifundet for udlejers krav om huslejebetaling i istandsættelsesperioden, hvorefter udlejer ankede dommen til landsretten. I landsretten blev byrettens dom stadfæstet med henvisning til, at en lejer, ifølge Lejelovens 33, stk. 5, der på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse også var gældende for erhvervslejemål, kun er forpligtet til at betale husleje indtil lejeforholdets ophør. Bestemmelsen måtte efter landsrettens opfattelse forstås således, at lejemålet ophører på det tidspunkt, hvortil det er opsagt og ikke på det tidspunkt, hvor lejemålet er kontraktmæssigt istandsat. Landsretten fandt således, at idet bestemmelsen i Lejelovens 33, stk. 5, er præceptiv, og da udlejer ikke efterfølgende havde aftalt med lejer, at lejeforholdet først skulle ophøre, når lejemålet var kontraktmæssigt istandsat, havde udlejer ikke krav på husleje i istandsættelsesperioden. Det gælder uanset, hvad parterne har aftalt i lejekontrakten. Perspektivering Som det fremgår, frifinder landsretten lejer for udlejers krav om betaling af husleje i istandsættelsesperioden, fordi lejekontraktens udformning er i strid med præceptiv lovgivning. Landsrettens dom er interessant, idet den er af helt generel karakter. Landsretten tager således ikke parternes udtrykkelige aftale eller øvrige forhold i betragtning, men frifinder lejer fordi, præceptiv lovgivning ikke forudgående kan fraviges ved aftale mellem parterne. På baggrund af landsrettens dom kan der udledes følgende: med mindre parterne efterfølgende (efter lejers opsigelse af lejemålet) indgår en specifik aftale om det, kan en udlejer som udgangspunkt ikke kræve betaling af husleje i den periode, der går til istandsættelse, uanset om det måtte være aftalt i lejekontrakten. Det bør bemærkes, at ovenstående alene er relevant for erhvervslejekontrakter indgået inden den 1. januar Erhvervslejekontrakter indgået efter denne dato er omfattet af Erhvervslejeloven, og den indeholder ikke en tilsvarende bestemmelse. 3

4 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme Af advokat Mette Højberg Den offentlige ejendomsvurdering har betydning for, hvad ejeren af en ejendom skal betale i ejendomsskat (grundskyld) og eventuel dækningsafgift. Ejendomsværdiskat betales af ejerboliger, sommerhuse mv., men som hovedregel ikke af erhvervsejendomme, da ejendomsværdiskatten er en beskatning af værdien af egen bolig. Det forekommer dog alligevel, at der betales ejendomsværdiskat af ejendomme, som man vil betegne som erhvervsejendomme f.eks. ved udlejningsejendomme eller blandet benyttet ejendomme, hvor ejeren anvender en lejlighed i ejendommen til bolig. Myndighed Ejendomsvurderingen foretages af SKAT efter reglerne i Vurderingsloven. Ejendomsskat (grundskyld) og eventuel dækningsafgift opkræves af kommunen, og eventuel ejendomsværdiskat opkræves af SKAT. Tidspunkt for vurdering Vurderingen foretages hvert andet år, og for erhvervsejendomme sker det i ulige år. Det er ejendommens og grundens værdi pr. 1. oktober det givne år, der vurderes. Herudover kan det blive relevant at foretage omvurderinger i de år, hvor ejendommen ikke vurderes, hvis ejendommen har undergået forandringer i løbet af et af disse lige år. Hvis ejendommen også anvendes til bolig for ejeren, eller hvis der er tale om en udlejningsejendom til beboelse, kan ejendommen principielt både anses som ejerbolig, der vurderes i lige år, og som erhvervsejendom, der vurderes i ulige år. Ejendomme klassificeres ud fra deres benyttelseskode, og hvorvidt ejendommen anses som en ejerbolig eller en erhvervsejendom, fremgår af bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007, hvor 1 indeholder en opdeling af ejendomme alt efter, om de vurderes i lige eller ulige år. I lige år vurderes bl.a. ejendomme med mindre end 4 lejligheder, sommerhuse og ejerlejligheder. I ulige år vurderes bl.a. ejendomme med mere end 3 lejligheder, beboelse og forretning, forretning samt lager og fabrik. Skatter på grundlag af ejendomsvurderingen Vurderingen for 2006 har betydning for ejendomsskatter (grundskyld og eventuel dækningsafgift) for 2008 og I de tilfælde hvor der også betales ejendomsværdiskat har vurderingen for 2006 også betydning for, hvad der skal betales i ejendomsværdiskat for 2006 og

5 Vurderingen Når SKAT foretager vurdering af ejendommen, fastsættes følgende værdier: Ejendomsværdien, det vil sige værdien af grunden med bygninger. Grundværdien, det vil sige værdien af ejendommens grundareal i ubebygget stand. Eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Eventuel dækningsafgift. Vurderingen sker på en vurderingsmeddelelse, som bliver sendt til ejeren i starten af kalenderåret året efter vurderingens foretagelse. Det vil sige, at 2006-vurderingen, som sker pr. 1. oktober 2006, udsendes i begyndelsen af Principper for vurderingen Generelt er det således, at ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen. Dog gælder der forskellige principper ved vurderingen af de forskellige værdier. Vurderingen er et skøn, som SKAT foretager på grundlag af den officielle statistik over ejendomspriserne i området, dog således at der tages hensyn til individuelle forhold for den enkelte ejendom. Ejendomsværdien Ejendomsværdien er den samlede værdi af bygninger og grund. Værdien findes ved at tage udgangspunkt i den årlige bruttolejeindtægt, som ejendommen skønnes at kunne indbringe ved sædvanlige udlejningsforhold. Bruttolejeindtægten ganges med en lejefaktor for at nå frem til handelsværdien for ejendommen. Grundens værdi er indeholdt i beregningen. Lejefaktoren er forholdet mellem den kontante handelsværdi og ejendommens udlejningsværdi. Det vil sige, der skønnes over, hvor mange gange lejen, salgsprisen for ejendommen er. Der gælder særlige principper for vurderingen af ejendomsværdien for erhvervsejendomme med fritliggende beboelse og erhvervsejendomme med mere end 3 beboelseslejligheder. Hvis der er forhold af væsentlig betydning for ejendommens samlede værdiansættelse, der ikke er taget hensyn til ved lejeberegningen, indgår de særskilt i den endelige beregning af ejendomsværdien. Det kunne f.eks. være en uudnyttet byggemulighed. 5

6 Grundværdien Grundværdien er grundens værdi i ubebygget stand. Det betyder, at der ses bort fra eksisterende bebyggelse. Til gengæld tages hensyn til de fremtidige bebyggelsesmuligheder, der ville være på ejendommen, hvis den eksisterende bygning blive fjernet. Det vil sige, at der tages hensyn til en i økonomisk henseende gunstig anvendelse. Endvidere sker værdiansættelsen under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed. Hvis f.eks. ejendommen er forurenet, eller hvis ejendommen ligger i attraktivt byområde eller i naturskønne omgivelser, tages der hensyn hertil. Endelig tages der hensyn til de rettigheder, der er knyttet til grunden, og til byrder af offentligretlig karakter. Ved grundværdiberegning for etagebyggeri ganges grundarealet inkl. vejareal med bebyggelsesprocenten, og herefter ganges med pris pr. m 2 etageareal. Ved erhvervsarealer i øvrigt fastsættes grundværdien ved at gange grundareal inkl. vejareal med en pris pr. m 2 etageareal. Fradrag i grundværdi Der kan opnås fradrag i grundværdien for forbedringer. Formålet med fradraget er at friholde værdistigninger, som er resultat af ejerens egne grundforbedringer fra beskatninger. Fradraget fastsættes ved den første vurdering, efter at arbejdet er udført og gælder i 30 år; men uden pristalsregulering. Dækningsafgift af forskelsværdi Dækningsafgiften udgør ejendomsværdien minus grundværdien. Af dette forskelsbeløb kan kommunerne kræve en dækningsafgift, hvis ejendommen helt eller delvist anvendes til dækningsafgiftspligtig erhverv. Ikke alle kommuner har valgt at opkræve dækningsafgift af erhvervsejendomme beliggende i kommunen. Klage over vurderingen Der kan klages over den almindelige ejendomsvurdering, og der kan klages over en omvurdering. Klagen skal indgives senest 1. juni i året efter vurderingsåret. Særligt vedrørende ejendomme med hjemfaldspligt På mange ejendomme i Københavns kommune og visse andre kommuner hviler en hjemfaldspligt. Det vil sige, at der hviler en byrde på ejendommen, om den skal tilskødes Københavns Kommune om et givet antal år til den pris, som ejendommen i sin tid er blevet købt for af kommunen. 6

7 Hjemfaldsklausuler har ofte en løbetid på mellem 50 og 100 år. De blev pålagt alle Københavns Kommunes ejendomme, som blev solgt af kommunen i første halvdel af tallet. Byrden anses af SKAT som en byrde af privatretlig karakter, som ikke kan medføre en lavere ejendomsvurdering, den påvirker altså ikke værdiansættelsen af grunden. Kontakt vores advokater på telefon , eller på nedenstående adresser: Advokat, partner Leif Djurhuus Advokat, partner Peer Meisner Advokat, associeret partner Jette Tang Advokat Thomas O. Q. Krüger Advokat Peter Ledager Advokat Lars Pærregaard Advokat Jeppe Holt Advokat Martin Jastram ldj@plesner.com pme@plesner.com jta@plesner.com tkr@plesner.com ple@plesner.com lpd@plesner.com jeh@plesner.com mja@plesner.com Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Plesner påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed. 7