Bestyrelsens beretning ved generalforsamlingen 14. april 2004

Transkript

1 Bestyrelsens beretning ved generalforsamlingen 14. april 2004 Bestyrelsen Bestyrelsen har også i år haft fordelt arbejdet så de enkelte bestyrelsesmedlemmer og suppleanterne har haft forskellige ansvarsområder som vedligehold, blad, parkeringspladser, hjemmesiden og kælderrum. De opgaver der ligger udenfor disse områder som f.eks. at arrangere arbejdsdage, skrive referater m.m. er blevet fordelt efter hvem, der bedst har haft tid i den aktuelle periode. Bestyrelsen har siden sidste generalforsamling holdt møder, hvoraf langt de fleste har været relativt korte møder. Desuden er mange af de små opgaver samt mindre beslutninger blevet foretaget via . Vicevært Igen i år har ejerforeningen haft Ejendomsvirke som viceværtsfirma. Kristian Dan fungerer stadig som vores faste vicevært, mens Leif Kettner har afløst Gert Vangaa som kontaktperson hos Ejendomsvirke. Samarbejdet med Ejendomsvirke fungerer rigtig godt, og bl.a. har Ejendomsvirke været en stor hjælp, når der har skullet skaffes håndværkere, indhentes tilbud på diverse istandsættelser og være på ejendommen i forbindelse med reparationer. Kristian holder løbende et vågent øje med ejendommen og rapporterer småfejl i takt med at de opstår. Gartner Britt Enke har også i det forløbne år fungeret som vores gartner. Ud over løbende at passe haven har Britt ledet det meste af havearbejdet på arbejdsdage med et rigtig flot resultat. Desuden er det Britt der har stået for designet af den nye beplantning på bunkeren. Vedligehold I løbet af året er der blevet lavet en række istandsættelser og forbedringer af ejendommen Der er blevet gennemført en 5 års gennemgang af vinduer. Her fik alle beboere mulighed for via et skema at gøre opmærksom på eventuelle fejl ved vinduerne og altandøre. Disse er efterfølgende blevet udbedret. Først på sommeren blev der lagt ny asfalt i gården. Ud over at det har pyntet gevaldigt skulle det også sikre, at der ikke længere kan trænge vand ind ved porten. I alle opgange er der blevet opsat nye lamper, som passer godt til de nyistandsatte opgange. Ved samme lejlighed blev der opsat røgalarm i toppen af alle opgange. Der er desuden blevet opsat 2 ekstra lamper på bagsiden af bygningen ud mod parkeringspladsen, så der nu er lys, når man skal ind fra parkeringspladsen om aftenen. Nogle af de ydre kælderdøre har været under kærlig behandling i det forløbne år, pga. løse karme, skæve døre og småskader. Parkeringspladsen fik en kærlig omgang i det forløbne år. Hækken mod nord-naboen blev trimmet kraftigt, ukrudt ryddet, affaldsbunker fjernet. Mod nordvest-naboen er den gamle tjørnehæk blevet fjernet og nyt plankeværk opsat (se nedenfor). Alt i alt har det givet langt mere plads på parkeringsområdet. Nye skilte til de enkelte parkeringspladser er blevet fremstillet, og vil for fremtiden være mærket med bilernes nummerplader. Ombygningen af varmecentralen er afsluttet og har resulteret i at der nu er varmt vand til alle. I forbindelse med ibrugtagningen af det nye styresystem var der i to tilfælde problemer med manglende varme. Grundfoss var i begge tilfælde hurtige til at sende en tekniker ud, selv om det var sent om aftenen. Efter at elektronikken er blevet justeret (regninger betalt af elektrikeren, der var skyld i miseren), har varmesystemet fungeret problemfrit. 1

2 Vaskeriet er af flere omgange blevet gennemgået, og forskellige reparationer af maskinerne er blevet foretaget. Ejendommens aftrækskanaler er blevet renset, hvilket var stærkt tiltrængt, da snavs og skidt nogle steder tilstoppede aftræk og andre steder faldt ud i folks køkkener. I kælderen er samtlige vandrør blevet isoleret, hvilket skulle være med til at holde det kolde vand koldt og mindske varmetabet fra varmtvandsrørene. Kloakeringen har gennemgået den helt store renovering i år. Først på året blev et rotteproblem udbedret i brønden udfor opgang C. Sidst på året blev i første omgang alle tagnedløbsbrønde gravet fri og renoveret, og samtidig blev der udfærdiget en rapport over samtlige brøndes tilstand. Denne rapport udløste en gennemgribende renovering af vores brønde over årsskiftet bla. blev en del sammenstyrtede dele udskiftet og flere brønde suget rene for sand og grus. I samme omgang blev defekte nedløbsrør udskiftet, så vandskader på husets facade kan reduceres for fremtiden. Som noget af det sidste blev der i slutningen af året indhentet tilbud på udarbejdelse af en bygningsgennemgang (tilstandsrapport) for ejendommen. Den gamle tilstandsrapport fra 1995 gik let hen over tilstanden af tag og kviste og der kan siden 1995 være opstået nye problematikker. Det blev derfor vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt med en ny gennemgribende gennemgang og ikke blot en opdatering af rapporten fra Bygningsgennemgangen blev udarbejdet over årsskiftet og bliver præsenteret på generalforsamlingen. Rapporten skal danne grundlag for de kommende års vedligeholdelsesplan. Arbejdsdage Der har som normalt været afholdt en række arbejdsdage i løbet af året. Arbejdsdagene er en god blanding af praktisk arbejde og socialt samvær. De fleste af dagene var velsignede med rigtigt godt vejr, så pauserne kunne nydes i solskin med hyggesnak, lidt mad og en vand eller øl. Ud over de mere normale opgaver med at fjerne ukrudt, plante blomster, beskære planter og lignende, har der i år været et par større projekter på programmet. På en af arbejdsdagene blev der således lagt fliser til motorcykelparkering samt ved nedgangen til kælderen ved enden af opgang I. Der blev bygget en rigtig flot ottekantet træterrasse over den gamle sandkasse. Terrassen er blevet udnyttet flittigt i sommerens løb både til en lille tår kaffe og til store grillarrangementer. Arbejdets omfang gjorde dog også at arbejdsdagen forløb over hele weekenden. På en anden arbejdsdag blev den gamle tjørnehæk ind til nordvest-naboen revet op og et nyt plankværk sat op i stedet. Årsagen var, at den gamle hæk flere steder var gået ud, mens den andre steder var meget voldsom. Arbejdet var både hårdt og ret omfattende, så også her blev der arbejdet søndagen med. Efter at plankeværket er kommet op, er der blevet rigtig meget ekstra plads og lys den vej rundt om bygningen. Arbejdet blev udført i samarbejde med naboen og han har desuden i vinterens løb fået beskåret de store birketræer i hans have, så der nu kommer endnu mere lys ind fra den side. Der er blevet oprettet et nyt redskabsrum ved kældertrappen ved opgang C, hvor de primære redskaber til haven, haveslanger osv. opbevares. Der vil dog forsat være et par eksemplarer af de nødvendige redskaber i rummet ved bagsiden af huset. Ved siden af det nye redskabsrum er det gamle toilet blevet shinet op og en håndvask opsat, så det nu kan bruges under havedage og af eventuelle håndværkere. 2

3 Sommerfest Årets havefest blev afholdt d. 12. juni. Til lejligheden blev indkøbt et nyt telt. Ud over at det kan bruges til kommende års havefester, er det også muligt for beboerne at låne teltet til selskabelighed i ejerforeningens gård. Der blev også købt 2 kuglegrill til at supplere vores murede grill, som alle frit kan bruge i haven. Teltet var i dagens anledning pyntet festligt op med balloner og kulørte lamper og musikanlæg. Dagen forløb på festlig vis med kaffe/kage, salg af forfriskninger og diverse hyggespil i haven. Deltagerne spændte lige fra de yngste til de ældste beboere og flere udviste stort talent i både Vikingespil og Petanque. Om aftenen blev der grillet og hygget i teltet, og der er vist ingen tvivl om, at deltagerne nød både dagen og aftenen. Gløggaften Endnu en tradition er den årlige gløggaften, hvor der blev serveret gløgg, æbleskiver og julegodter i hyggerummet i opgang G. Endnu en gang var det rart at se at både de unge og de ældre beboere ville være med, og store mængder julepynt blev produceret. Aftenen medførte, at også en del af opgangene blev julepyntet. 3

4 Vedligehold 2003 Vedligeholdelsesprojekter 2003 Planlagt 2003 Reelt 2003 Maling af udvendig træværk (opgangsvinduer og tagudhæng) udskudt Tilstandrapport (opdatering af Byggetekn. Vurdering fra 1995) udskudt Færdigrenovering af sokkel (ca. 60 meter) udskudt Ny asfalt i gård og port samt hævning af brønddæksler Reparation af brønd (rotteproblem) Optimering af varmesystem/kedelanlæg * Isolering af vandrør Opsætning af røgalarmer + lamper i opgang samt lamper på bagsiden af huset Rensning mm. af tagnedløbsbrønde + rapport over brøndtilstand Rensning af aftrækskananler Total * inkl. regning på ca kr. for konsulentarbejde i 2002 Løbende vedligehold Sprunget vandrør, vandskader og lignende ca Reparation af vaskeri ca Træfældning, hækklipning ca Telt, teltvarmere og grille ca Plankeværk og terrasse * ca Diverse indkøb til haven ca Diverse indkøb og løbende småreperationer ca Total * kr. for bidrag til materialer til plankeværk fra nabo er ikke nået at blive indført i budgettet for 2003 og skal således trækkes fra posten. Total vedligehold Forbrug Restregnskab fra Bidrag til materialer til plankeværk Total

5 Bygningsgennemgang Bygningsgennemgangen vil blive gennemgået på generalforsamlingen, hvor de enkelte poster forklares. Vi er så heldige, at Jørgen Østergaard fra Ejendomsvirke, som har stået for bygningsgennemgangen, vil være til stede ved generalforsamlingen og kan besvare eventuelle spørgsmål. Rapporten kan beses på generalforsamlingen, men de enkelte poster med anslåede priser er refereret nedenfor. I. Prioritet (bør udføres inden for 1 år) Eksl. moms+adm. Inkl. moms+adm. FACADER Altaner 1) TAG Diverse reparationer TAG Kviste TAG Udluftningshætter VINDUER OG DØRE Indgangspartier UDV. TRAPPER Opgang C INDV. AREALER Isolering på loft INDV. AREALER Ventillationsrør INDV. AREALER 4 stk. faldstammer kælder Total ) Pris kun for fastgøring af løse rækværk - såfremt fuld gennemgang af alle ønskes: kr. 2. Prioritet Eksl. moms+adm. Inkl. moms+adm. FACADER Murreperation + Maling VINDUER OG DØRE Kældervinduer VINDUER OG DØRE Udvendige døre PORT Isolering UDV. TRAPPER Opgang A, F, H UDV. TRAPPER Opgang I UDV. AREALER Parkering INDV. AREALER Ventilation kælder Sokler Reperation Total Prioritet Eksl. moms+adm. Inkl. moms+adm. FACADER Sålbænke FACADER Trin ved indgang TAG Aftrækshætter-udskiftning INDV. TRAPPER Betongulv INDV. TRAPPER Terrazzo+øvrig belægning INDV. AREALER Kældergulve -og vægge INDV. AREALER Kælderlofte INDV. AREALER Kælder. Teknik (bjælke) Total Total

6 Fremtidig vedligeholdelsesplan Med udgangspunkt i bygningsgennemgangen og bestyrelsens forslag (se efterfølgende) foreslås følgende vedligeholdelsesplan for de kommende år. Vedligeholdelsesprojekter 2004 Udført Reparation af brønde 60,700 Udført Bygningsgennemgang 44,000 Udført Udluftningshætte 10,000 TAG Diverse reparationer 14,700 VINDUER OG DØRE Indgangspartier 47,600 UDV. TRAPPER Opgang C 100,940 INDV. AREALER Ventillationsrør 32,620 Total 310,560 Vedligeholdelsesprojekter 2005 FACADER Altaner 14,000 INDV. AREALER Isolering på loft 16,800 TAG Udluftningshætter 46,060 INDV. AREALER 4 stk. faldstammer kælder 28,000 TAG Kviste (delvis) 200,000 Total 304,860 6

7 Indkomne forslag til generalforsamlingen: Fra Kasper Henningsen 72H 1. tv: 1) Alle lejligheder får afregnet deres fælles udgifter per kvadratmeter. Dvs. 1. sals lejlighed ikke længere er = maksimal fordelingstal pga. lejlighedens beliggenhed. 2) Trappevasken bliver klaret af os selv. Således at man hver især har gennemsnitligt en trappevask om året. Trappevasken skal foregå i løbet af ugen. Dem som ikke ønsker at være med kan fortsat betale det nuværende beløb, således at de ikke bliver berørt af tiltaget. Nuværende udgift (2002 budget): kr. Besparelse: kr. Besparelse per lejlighed: 660 kr. 3) Vandmålere på varmtvandsrør, da varmtvandsforbruget er steget de sidste år. Pris per rør kr. Fra bestyrelsen: Renovering af kvistene er med en anslået pris på kr. den største enkeltpost i den udførte bygningsgennemgang. Vi havde allerede i 2002 problemer med to af kvistene, som førte til vandskader og efterfølgende reparationer. Fejl ved kviste er et problem der berører os alle, da utætheder giver vand under taget med rådskader til følge, og indsivende vand kan give vandskader i lejligheder på alle tre niveauer. Det kan således i det lange løb komme til at koste dyrt at vente med reparation af kvistene. Renovering af kvistene vil opbruge to års vedligeholdelsesprojekt budget, og der er samtidig andre poster der kræver øjeblikkelig udbedring. Bestyrelsen foreslår derfor, at renoveringen af kvistene betales dels via ejerforeningens formue, dels via vedligeholdelsesprojekt budgettet for 2005 og dels via en ekstra indbetaling fra ejerne. Denne indbetaling kan enten foretages som enkeltindbetaling eller opdelt over 12 rater, med første rate til indbetaling 1. maj Derved vil det være muligt at få renoveret kvistene i sensommeren Kviste Tages fra formue Tages fra vedligeholdsprojektbudget Indbetaling Lejlighedstype Fordelingstal Enkeltindbetaling 12 rater á stuen sal sal special lejlighed