Bestyrelsens beretning for foreningsåret

Transkript

1 Grundejerforeningen ved Mortenstrupvej Årsberetning 2001/2002

2 Ved Mortenstrupvej side 1 Bestyrelsens beretning for foreningsåret I løbet af året har vi set tre nye indflytninger i bebyggelsen. Vi ønsker jer velkommen og håber I vil befinde jer godt her og vil blive tilfredse med området. Vi har en række fælles faciliteter og aktiviteter, som vi håber I vil blive glade for og deltage i. Atter i år har der været megen opmærksomhed om vore huses tilstand og hvilke fælles interesse vi har i at vedligeholde bebyggelsens særlige kvaliteter. Bestyrelsens synspunkter har vi valgt at give skriftligt udtryk for. Derfor indledes dette års beretning med en prolog, der udtrykker det vi ser som karakteristisk for en rækkehusbebyggelse som vor. Generelt På foreningens ordinære generalforsamling den 25 oktober 2001 blev Jens Kirkegaard, K8 indvalgt i bestyrelsen i stedet for Erling Rørdam, der var fraflyttet bebyggelsen i valgperioden. Desuden blev Jette Beck Jørgensen, Fr11 og Elisabeth Landgreen Pedersen, Ge7 genvalgt. Bestyrelsen konstituerede sig efterfølgende således: Valgperiode Formand: Jens Kirkegaard, K Næstformand og fællesarealer: Sven Hansen, K Kasserer: Niels Bayer, Fr Varme- og vandforsyning: Erik Dohn, F Programforsyning (radio/tv): Ole Steen Seiersen, Ge Sekretær: Elisabeth Landgreen Pedersen, Ge Forsikringsforeningen: Jette Beck Jørgensen, F Der har i det forløbne år været afholdt bestyrelsesmøder den 13 november 2001, og 16 januar, 13 marts, 7 maj, 6 juni, 28 august og 26 september Det forløbne år har været kendetegnet ved følgende større aktiviteter og problemstillinger. Principper for varmeregnskaber. Udarbejdelse af beskrivelse af varmesystemet. Vurdering af forbedringer af målesystemer for vand- og varmeforbrug. Diverse ansøgninger om bygningsændringer. Problemer med indkøbte mursten.. Forbedret vinduesløsning for de små 1.sals vinduer på Fresiavej og Georginevej. Revision af beboervejledning. Forbedring af trafiksikkerheden på Mortenstrupvej. Kloakrenovering på Krokusvej. Overvejelser vedr. Ejendomsvurderinger. Disse aktiviteter er behandlet i de efterfølgende afsnit af beretningen. Vi føler dog anledning til at kommentere følgende: Error! Unknown switch argument./1

3 Ved Mortenstrupvej side 2 Bygningsændringer Ejendommene i vor bebyggelse er pålagt servitutter, der bl.a. skal sikre at bebyggelsens oprindelige karakter fastholdes. Servitutterne bestemmer at husene udvendigt skal fremtræde i henhold til de oprindelige intentioner for så vidt angår materialer og farver. Bestyrelsen ønsker i princippet ikke at gå på kompromis og vil derfor benytte sin ret som påtaleberettiget part i alle sager, der efter bestyrelsens opfattelse strider mod bebyggelsens karakter. Dette kan synes restriktivt, men det er bestyrelsens opfattelse at for mange individuelle ændringer, hvor formålstjenlige de end måtte synes for den enkelte, vil føre til en udvanding af bebyggelsens fælles karakter, der jo for de fleste netop er attraktionen ved denne bebyggelse. Vi ønsker ikke at bevæge os ud på et skråplan. I denne forbindelse skal det slås fast at de påtaleberettigede i henhold til servitutterne er sideordnede. Det er således blevet bekræftet at kommunen ikke er overdommer i sådanne sager. Kommunen kan ikke tilsidesætte en indsigelse fra en anden påtaleberettiget part, f.eks. Grundejerforeningen eller i visse tilfælde en individuel grundejer. Derimod har kommunens tekniske forvaltning ved et møde i juni 2002 klart tilkendegivet at man i sin behandling af sager vil lytte til Grundejerforeningens og beboernes mening. For at undgå at kommunen og Grundejerforeningen føler sig foranlediget til skride ind overfor uacceptable bygningsændringer vil vi derfor henstille til grundejere, der ønsker at fravige fra oprindelige bygningsdetaljer, materialer, farver, vinduer etc., at de henvender sig til Grundejerforeningens bestyrelse med beskrivelse af de ønskede ændringer og formålet hermed. Bestyrelsen har både ret og pligt til at varetage de overordnede interesser for fællesskabet. Bestyrelsen varetager denne opgave på alles vegne og det står selvfølgelig beboerne frit at korrigere bestyrelsens handlinger ved formelle vedtagelser på generalforsamlingen. Forbedring af trafiksikkerheden på Mortenstrupvej Efter beslutningen på sidste Generalforsamling har bestyrelsen skrevet til kommunen med anmodning om etablering af bump på Mortenstrupvej, skiltning om blind vej ved starten af Mortenstrupvej og fortov på den nederste strækning til åen. Kommunen har svaret at man i 2003 vil etablere fortov som foreslået og at Mortenstrupvej er en af de 14 veje i kommunen vil sanere. Mortenstrupvej er nr 9 i rækken af projekter. Der gennemføres et projekt om året og man arbejder i øjeblikket på nr 3. Kommunen ønsker ikke at opsætte skilt med blind vej, da Mortenstrupvej er fordelingsvej for hele området. Skydeskårene - de små vinduer på Fresiavej og Georginevej Bestyrelsen har kontaktet mulige vindue-leverandører for at finde en løsning, der eliminerer kuldebroer ved vinduesrammerne. Det har endnu ikke været muligt at finde et produkt med smal ramme, hvorfor løsningerne enten indebærer et større vindueshul eller en mindre rude, hvilket bestyrelsen ikke finder acceptabelt. Der arbejdes videre med denne sag. Murstensleverancer Bestyrelsen har for to år siden forestået indkøb af mursten af en tilfredsstillende farve og kvalitet og videresolgt disse til medlemmerne. Desværre har det vist sig at en del af de massive sten, der er blevet benyttet til renovering af rulskifter på trappevangerne på Georginevej, har været af dårlig kvalitet. Dette har medført frostsprængninger og behov for fornyet renovering. Grundejerforeningen har opnået erstatning fra leverandøren for arbejderne på to ejendomme og har derved været i stand til at erstatte de pågældende grundejeres tab. Disse sager har medført drøftelser i bestyrelsen om Grundejerforeningen skal påtage sig det ansvar der er forbundet med at anbefale og indkøbe materialer til bygningsvedligeholdelse. Vi er nået til den konklusion at grundejerforeningen også i fremtiden skal gøre sit yderste for at fremskaffe materialer af den nødvendige æstetiske og tekniske kvalitet. Vi vil samtidig gøre opmærksom på at ikke kun materialerne men ofte også den håndværksmæssige udførelse har betydning for holdbarheden af reparationer. Spørgeskemaundersøgelse om byggekomponenter På sidste generalforsamling blev bestyrelsen opfordret til at lave en undersøgelse om ønsker og problemer med hensyn til byggekomponenter. Bestyrelsen har, som det fremgår af beretningen, beskæftiget sig meget Error! Unknown switch argument./2

4 Ved Mortenstrupvej side 3 med aktuelle problemer om renovering og har koncentreret sig om at få etableret beboervejledningens informationer. Vi mener dermed at behovet for en general undersøgelse er af mindre aktuel. Ejendomsvurdering 2002 Bestyrelsen har set på købspriserne ved de seneste års handler i bebyggelsen og konstateret at de nye vurderinger gennemgående ligger under de handlede priser. Vi har derfor ikke fundet anledning til at foretage generelle indsigelser mod ejendomsvurderingerne. Varme- og vandforsyning Forbruget Energiforbruget i perioden 1. juli 2001 til 30. juni 2002 til varme og varmt vand er baseret på en aktuel energiregistrering ved hjælp af måler. Forbruget blev MWh mod budgetteret MWh. Antallet af graddage var 2449 mod normalårets 2906 (84,3%), hvilket medfører et engeriforbrug på 0,711 MWh/graddag mod 0,689 MWh/graddag i 2000/2001. Energiforbruget fordeler sig med 1.208,9 MWh (73%) til varme og 451 MWh (27%) til opvarmning af brugsvand. Af de MWh udgør ca. 30% varmetab fra beholdere og fordelingsrør. Forbruget af brugsvand udgør m 3 - gennemsnitligt 152 m 3 pr hus - fordelt med m 3 til koldt brugsvand og m 3 til vamt brugsvand. I forhold til sidste år er vandforbruget faldet med ca 3% (6% fald på det kolde vand og 2% stigning på det varme vand). Det generelle vandforbrug i samfundet ligger på m 3 per husstand, så forbruget i bebyggelsen ligger væsentligt over normalen. Kubikmeterprisen for vand er knap 37 kr Gennemsnitligt udgør varmeregnskabets udgifter kr/hus, heraf kr/hus til indkøb af fjernvarme og kr/hus til indkøb af vand. Sidstnævnte to beløb kan anvendes til sammenligning med typisk oplyste forbrug i andre bebyggelser. Beregning af varmeregnskabet følger de tidligere års model. Udgiften til vand fordeles efter varmeandele, dvs efter størrelsen af opvarmet boligareal. Bestyrelsen har drøftet om denne fordelingsmetode er rimelig nu hvor udgiften til vand udgør så stor en del af den samlede varmeregning. Det er bestyrelsens opfattelse, at udgiften snarere bør fordeles lige på alle husene sålænge der ikke foretages individuel måling af forbruget. Dette er baggrunden for fremlæggelse af forslag herom på generalforsamlingen. Drift af anlægget Samarbejdet med entreprenørfirma Ole Wagner omkring pasning af varmecentralen forløber tilfredsstillende Der har ikke i det forgangne år været uforudsete hændelser. Der er blevet foretaget udsyring af vores 2 varmeveksler, hvilke skulle give en bedre udnyttelse af varmeoverføringen fra fjernevarmevand til vores cirkulerende fjernvarmevand. Overvejelser om individuel måling af vandforbrug Installatør O. Wagner vurderer at montering af vandmåler på koldtvandsledning vil koste ca kr pr hus på Krokusvej og Gardeniavej og ca kr pr hus på Fresiavej og Georginevej. og vil blive monteret i kælderen. Begge priser er overslagspriser inkl. vandmåler, excl. Moms. For at vurdere prisen og den tekniske løsning (hvor måleren skal installeres) vil der blive foretaget en prøve-opsætning i to huse, et af hver type. Error! Unknown switch argument./3

5 Ved Mortenstrupvej side 4 Isolering af fordelingsrør i varmekanalen langs Mortenstrupvej Ved en inspektion i sommer har vi konstateret at isoleringen på visse strækninger er meget mangelfuld, hvilket bidrager til stort varmetab. Det er derfor nødvendigt at foretage udbedring af isoleringen på disse strækninger. Montering af strengreguleringsventiler/kaloriemåler Foreningens varmekonsulent har foreslået at der monteres ventiler og målere ved indgangen til hver husrække for at få en bedre cirkulation og mulighed for bedre vurdering af forbruget i de enkelte hustyper. Imidlertid har vi konstateret at det vil være næsten umuligt at foretage installationen ved hver anden husrække, idet der skal laves en såkaldt sløjfe på rørene i hovedkanalen og det er der ikke plads til. Bestyrelsen har derfor besluttet at opgive videre arbejde med dette forslag. Fællesarealer: Veje, pladser og stier Vejbelægningerne Der er i det forløbne år ikke udført reparationer på nogle af vejene. Bestyrelsen har besluttet at påbegynde renoveringen af Krokusvej i Vejtræerne Vejtræerne på Georginevej, Fresiavej og Krokusvej blev beskåret sidste vinter. Stier I juni 2002 blev hele grus-toplaget på mellemsti nr. 2 (Gardeniavej / Krokusvej) renoveret. Eksisterende gruslag blev fjernet i en dybde af ca cm og erstattet af komprimeret stabilgrus og et toplag af 4-7 mm gule majssten. Som forberedelse til ovennævnte arbejde påtog Teledanmark (TDC) sig i efteråret 2001 at forlænge kabelføringsrøret i stiens vestlige side til også at dække de 4 nordligste huse. På foranledning af en henvendelse fra grundejerforeningen Frennehave i foråret 2002 angående pligter og rettigheder i forbindelse med mellemstien øst for Georginevej langs skellet til Frennehave -bebyggelsen blev det ved studier af deklarationer afklaret, at der for denne sti påhviler vor grundejerforening vedligeholdelsen af selve stien medens grundejerforeningen Frennehave skal varetage vedligeholdelsen af trapperne. Beboerne fra Frennehave har endvidere færdselsret på omtalte sti. Efter ønske fra Frennehave blev trappen (den såkaldte Dalgaard-trappe) ved nordenden af stien genetableret ved fælles indsats sidst i maj. Snerydning Vi havde sidste vinter assistance til snerydning af veje og fortove i starten af januar og et par gange omkring 20. februar. Snerydningsaftalen med gartneren havde følgende omfang: Fortovet langs Mortenstrupvej fejes ved alle snefald større end ca. 3-5 cm. De 4 veje ryddes i et bredt spor ved snefald større end ca. 10 cm. Fortovene og parkeringsarealerne på de 4 veje ryddes af respektive grundejere Saltning kun i specielle situationer og efter særlig aftale. Fællesarealer: Grønne friområder Ny beplantning Der er ikke foretaget nyplantninger i det forløbne år. Error! Unknown switch argument./4

6 Ved Mortenstrupvej side 5 Beskæringsindsats De 3 buskadser ved vendeplads Fresiavej blev i det tidlige forår tilbageskåret af gartneren. Der har i det forløbne år været afholdt 2 beskæringsdage med beboerindsats. 11. november blev hegnet i nordvest-hjørnet beskåret på en næsten 70 m lang strækning ved indsats fra ca. 20 beboere. 17. marts blev nordhegnet ved bakketoppen / nordskrænten beskåret på en ca. 35 m lang strækning ved indsats af beboere. Oprydningsdag 2002 Der var rigtig fin tilslutning til arrangementet søndag den 21. april (ca. 35 deltagere) som blev gennemført i solskin og med en behagelig arbejdstemperatur. Følgende aktiviteter fandt sted: Opsamling af affald på hele området Fejning af vendepladser Generel oprensning af sandkasseområdet Opbygning af Skt. Hansbål med vinterens grenhøst Fjernelse af muldvarpeskud Reparation af trådnethegn langs nordstien Oprydning / sanering ved svelleborgen Montage af ny sædeplanke på bænk v. bakketoppen Tilfyldning af et gravet hul i græsaralet Rensning af området ved grillristen Opstamning af udvalgte træer ved grillpladsen Rensning af vejskilte og privatskilte Gartnerarbejdet Gartnerarbejdet er i det forgangne år udført af MTHøjgaard/GrønService. Petanque bane I dagene omkring 1. aug blev der anlagt en petanquebane på området ved bakketoppen. Projekter under forberedelse / overvejelse. Fældning af udgåede træer og enkelte nyplantninger af træer Renovering af nordhegnet ved kælkebakken og vestpå Programforsyningen Den forløbne sæson har været været meget rolig med kun få klager over signalkvaliteten. Det har altså hjulpet at udskifte de gamle antennekabler på Fresiavej og Georginevej. Dog har enkelte beboere bemærket at de tilsyneladende nu modtager et svagere signal end de gjorde før med de gamle kabler. Det skyldes at de gamle kabler medførte en kollosal dæmpning langs kabelstrækningen og at signalforstærkerne, som er placeret for enden af husrækkerne mod Mortenstrupvej, derfor var indstillet til deres maksimale signalniveau for at kompensere for kabeldæmpningen gennem hele husrækken og ned til de sidste huse i "fødekæden". Derved modtog de første huse i denne "fødekæde" et alt for kraftigt signal, og det er disse beboere, som nu oplever et svagere signal. Error! Unknown switch argument./5

7 Ved Mortenstrupvej side 6 Enkelte beboere har tidligere kunnet udnytte dette, alt for kraftige signal, til med held at drive op til 4 TVmodtagere, men må nu, med det korrekte signalniveau, anvende en signalforstæker for at kunne drive alle disse TV-modtagere. Det er forståeligt at dette bliver opfattet som en forringelse af deres signalkvalitet, men reelt er det nu blot det korrekte signalniveau, der er tilstede. Måske er dette lejligheden til at få udryddet en myte om at et TV-apparat kun belaster antennesignalet, hvis det er tændt. Det er ikke korrekt, antennesignalet belastes lige meget, hvadenten TV-apparatet er slukket eller tændt så længe antennekablet er forbundet til apparatets antenneindgang. Denne indgang er nemlig afsluttet med en belastning (en impedans), som er lig med kabelimpedansen (75 Ohm). Det er af samme grund, at signalniveauet bliver mindre, når der tilsluttes flere apparater. I januar måned oplevede vi TDC's kanalomlægninger, nogle beboere som en lidt plagsom oplevelse, men alt i alt gav det en noget forbedret signalkvalitet idet de to mest lavfrekvente kanaler, nemlig kanal 2 og 3 helt blev sløjfet og de tilhørende stationer NRK 1 og TVDanmark blev flyttet til højere liggende kanalet. De to lavfrekvente kanaler var beliggende under FM-båndet og signalerne var især følsomme over for tilslutningskablernes kvalitet, hvor godt de var skærmet, hvor godt skærmene var spændt fast i stikkene og andre tekniske detaljer. Den problematik er vi nu helt sluppet for idet de kanaler, som ligger højere end FMbåndet, og som vi udelukkende anvender nu, ikke er nær så følsomme over for tilslutningskablernes kvalitet. Kanalomlægningerne var TDC's forberedelse til et nyt system kaldet WebSpeed, et system som muliggør bredbånds datatransmission over TDC's kabel TV net og dermed også vores antenneanlæg. Det er dog ikke således, at vi direkte kan anvende dette ny system. Først skal TDC have ombygget hovedfordeleren her i Hørsholm, dernæst skal vi have opgraderet vores anlæg, hvilket involverer udskiftning af de gamle antennekabler på Gardeniavej og Krokusvej samt udskiftning af antenneforstærkere på alle vejene. Der er placeret en antenneforstærker for enden af hver husrække (de grønne skabe) så der er altså i alt otte forstærkere. Der har til dato kun været sporadisk interesse blandt beboerne for dette nye system, nok fordi mange allerede har fået installeret ISDN eller ADSL high-speed opkoblinger til deres PC-ere, og set i lyset af de omfattende ombygninger, der skal foretages for at kunne udnytte denne nye mulighed, har bestyrelsen valgt at "se tiden an". Øvrig beboerservice Containerservice Der har i det forløbne år været opstillet containere til grønt affald i 3 weekends. Containerdage i det kommende år (2002 / 2003) er planlagt som følger: Anden hele weekend i november (9/11 & 10/11) Georginevej + Krokusvej Første weekend efter påske (26/4 & 27/4) Fresiavej + Gardeniavej Rabatordninger Jævnfør Beboervejledning Mursten Jævnfør Beboervejledning 2002 Beboervejledning 2002 Bestyrelsen har ajourført beboervejledningen og den nye Beboervejledning 2002 er blevet omdelt i juni måned. Vejledningen indeholder en oversigt over beboerne pr 1. juni 2002 og grundlæggende oplysninger om foreningen og informationer om forholdet mellem foreningen og beboerne. Et centralt afsnit omhandler den udvendige vedligeholdelse og indeholder udvalgte kopier af vedtægter, deklarationer m.v. Vi opfordrer alle til at orientere sig grundigt i det samlede materiale og informere bestyrelsen når man bliver opmærksom på mangler eller behov for ændringer. Error! Unknown switch argument./6

8 Ved Mortenstrupvej side 7 Bestyrelsen har til hensigt at ajourføre beboervejledningen mindst hvert andet år. Forsikringsforeningen Der er 52 medlemmer af forsikringsforeningen ud af 64 mulige. Mønstret har været at nye boligejere overtager forsikringen ved indflytning. Betalingsformen har været velfungerende, det vil sige med anvendelse af grundejerforeningens girokort, og efterfølgende overførsel af betalingerne til forsikringforeningens konto. Proceduren er, at indbetalingskortene uddeles midt i april, og deadline for modtagelsen af indbetalingerne er medio maj. Den samlede forsikringspræmie skal være indbetalt til forsikringsselskabet TRYG inden d. 1 juni. Når policen er udskrevet, uddeles en kopi til alle medlemmer, idet vi kun får tilsendt en fælles police. Den blev også i år først tilsendt og uddelt hen i august. Såvidt vi er informeret fungerer skadesbehandlingen meget tilfredsstillende. Husk at tilmeldelse og udmeldelse af forsikringsforeningen sker ved direkte kontakt til TRYG. Det gælder også for skadesanmeldelse. Tilmeldelse og udmeldelse bedes dog også meddelt det bestyrelsesmedlem, der varetager administrationen af forsikringsforeningen, idet medlemsændringer medfører en revideret police, der skal kontrolleres med hensyn til korrektheden af medlemsfortegnelsen. Ønskes mere information, se i beboervejledningen Vi måtte i år udsende op til to rykkere. I et enkelt tilfælde var det ikke nok., Det er kedeligt og uønsket. Opstår der gentagelser, hvor medlemmer skal rykkes mere end een gang, vil man kunne regne med at blive overført til individuelt privatkundemedlemskab, på normale betingelser. På sidste års generalforsamling blev der forespurgt om vi ville undersøge muligheden for at få en indboforsikring på samme favorable vilkår. Hovedkontoret hos Tryg har svaret, at det ikke kan lade sig gøre, fordi der vil være forskellige forsikringssummer.og den vil være tung at administrere, som villaforsikringen. De enkelte husstande kan blive omfattet af vores privatkunde koncept der hedder TRYG-FAMILIE- Det betyder at de enkelte husstande vurderes enkeltvis, men det vil selvfølgelig indgå i helheden at de er omfattet af en fællesvillaforsikring Citat fra brev fra assurandør Jan Sigberg. Bemærk at vi nu har en villaforsikring. Error! Unknown switch argument./7

9 Ved Mortenstrupvej side 8 Økonomi Regnskab og budget for grundejerforeningen: 1.0 Indtægter regnskab 99/00 regnskab 00/01 budget 01/02 regnskab 01/02 budget 02/ kontingenter renter ekstraordinære indtægter Subtotal ( ) Fjernv. note: vand antenneafgifter Drift af fællesinstallationer 5.1 tilsyn elforbrug vedl. note: ombygning varmecentral affald Subtotal ( ) Administration 6.1 Porto og gebyrer Revision Clorius Trykning Forsikringer Møder mv Arrangementer Advokatbistand Subtotal ( ) Drift fællesareal 7.1 Vej fortov sti note: Grønne friområder Vejfond Subtotal ( ) Driftsresultat Error! Unknown switch argument./8

10 Grundejerforeningen Årsberetning 2001/2002 Side 9 af 9 Ved Mortenstrupvej note 1: Der er budgetteret med forbruget i et normalår på MWh. Fjernvarmeudgiften er beregnet i nedenstående skema efter det nye takstsystem, der trådte i kraft 1/ Til sammenligning er anført udgiften efter det tidligere takstsystem. Det ses, at der i et normalår kan forventes en besparelse på næstern 182 tkr. eller 19%. Gammelt takstsystem: Nyt takstsystem: Gammelt: Nyt: MWh kr/mwh MWh kr/mwh Energiforbrug Vandforbrug, m Fast afgift, kr Målerafgift, kr Varmeudgift incl. moms, kr Besparelse i kr / % % note 2: Der budgetteres med 60.0 tkr til vedligeholdelse af varmecentral (50.0 tkr) og antenneanlæg (10.0 tkr). note 3: Etablering af Petanquebane 24,8 tkr afholdes over driften i 2002/2003. For budgettet 2002/2003 foreslås fire rater a 7000 kr/kvartal. Error! Unknown switch argument./9